Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-21445/13-126-84

г. Москва

18 октября 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 18 октября 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Международного общественного Фонда единства православных народов (г. Москва) к ЗАО «ТРИСС-строй Переделкино» (г. Москва) о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, 

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ООО «Бионорика Иммобилиенгезельшафт», ООО “Территория инновационного развития”, ООО “Туристическая Бизнес Компания”, ФИО2,    

при участии представителей  от истца – ФИО3 по дов. от 16.10.2017, ФИО4 по дов. от 08.06.2017, президента Алексеева В.А. (выписка из протокола № 6 от 23.03.2016),  от ответчика – ФИО5 по дов. от 11.01.2017, ФИО6 по дов. от 07.02.2017, ФИО7 по дов. от 24.01.2017,

от ООО “Территория инновационного развития” – ФИО8 по дов. от 17.10.2017

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого  при последнем рассмотрении дела в последнем судебном заседании уточнения предмета требований,  заявлен о  признании недействительным (ничтожным) соглашения от 03.03.11 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.03 № ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 № 1 и от 11.06.09 № 2. Истец также требует применить последствия недействительности сделки, а именно: 

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании на  помещения в здании по адресу: 

<

...>: цокольный этаж, помещение V, комн. 18, 18а площадью 40,3 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 16-17 площадью 33,8 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 20 площадью 6 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 22,23 площадью 17,7 кв. м; цокольный этаж, помещение I. комн. 13 площадью 19,2 кв. м; 1 этаж, помещение 1, комн. 49 площадью 19,1 кв. м; 1 этаж, помещение 11, комн. 1 площадью 7,0 кв. м; 1 этаж, X, комн. 20 площадью 18,1 кв. м; 1 этаж, помещение XI, комн. 1 площадью 7,3 кв. м; 1 этаж, помещение XIV, комн. 1 площадью 15,6 кв. м.; 2 этаж, помещение 1, комн. 1 площадью 19,3 кв. м; 2 этаж, помещение 1, комн. 8 площадью 35,7 кв. м; 2 этаж, помещение II, комн. 86 площадью 30,5 кв. м; 3 этаж, помещение I, комн. 1 площадью 19,4 кв. м; 3 этаж, помещение 1, комн. 29 площадью 27,0 кв. м; 3 этаж, помещение I, комн. 45 площадью 36,1 кв. м; чердак, помещение II, комн. 1-2 площадью 299,5 кв. м; чердак, помещение I, комн. 19-23 площадью 209,7 кв. м; чердак, помещение I, комн. 1,2,2а. 3-7 площадью 1362.8 кв. м; чердак, помещение I, комн. 18 площадью 410,9 кв. м;    

-признать право собственности Истца на следующие  помещения: в объекте 1 - 

<

...>: этаж техническое подполье, пом. VI. комн. 1-22 площадью 254,5 кв. м (кадастровый номер 77:07:0015005:28356); в объекте 2 - 

<

...> этаж, помещение I, комн. 1-4, 4а, 5,5а, 56, 6-15, 15а 16-21,21а, 22-48, 50-57 площадью 1468,6 кв. м, условный номер: 77-77-07/085/2010-113; 1 этаж, помещение I, комн. 1-12, 14-31 площадью 1887,4 кв. м, условный номер: 77-77-07/085/2010-098; цокольный этаж, помещение VII, комн. 1 площадью 443,7 кв. м, условный номер: 77-77-07/003/201 1-497.

 Требования заявлены со ссылками  на ст.ст. 167, 168, ч.1 ст. 170, 180 ГК РФ  и основаны на следующих обстоятельствах. Стороны являлись соинвесторами по инвестиционному контракту, заключенному с Правительством Москвы. После завершения строительства объекта инвестиций (жилого дома и здания общего назначения), ввода  его в эксплуатацию и выделения доли Правительства Москвы, оспариваемым соглашением был произведен раздел помещений между Фондом и ответчиком. Впоследствии обнаружилось, что в предмет соглашения вошли помещения, не предназначенные для самостоятельного использования и относящиеся к общему имуществу возведенных зданий. При этом, по условиям соглашения основная часть пригодных к коммерческой эксплуатации помещений была распределена ответчику, в то время как к Фонду, в основном, перешли помещения общего пользования, что нарушает права истца, т.к. помещения невозможно использовать, но Фонд вынужден нести затраты на их содержание. В связи с чем истец считает оспариваемое соглашение ничтожной сделкой (совершенной с нарушением норм жилищного законодательства), а также мнимой сделкой, направленной на лишение Фонда его имущества. 

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве и письменных объяснениях мотивам, заявив об исковой давности, а также ссылаясь на то, что при подписании соглашения истцу было известно о состоянии и назначении  переходящих к нему по условиям соглашения помещениям.

Третьи лица представили письменные пояснения, против требований возражали.

Принятые при третьем рассмотрении дела судебные акты об отказе в удовлетворении требований были отменены определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2017, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 Передавая дело на новое (четвертое) рассмотрение Верховный Суд дал следующие указания.  

«Суды  при  рассмотренииспора,  неставя  под  сомнениерезультаты 

 судебнойэкспертизы,установившейзначительную частьпомещений, переданных истцу, к объектам общей собственности, предназначенным для обслуживания более одного помещения в доме, не учли, что такие помещения, не имеющие самостоятельного назначения, не могли подлежать  отдельному от распределенияосновных помещенийвдоме, разделуучастниками инвестиционного обязательства.

 Учитывая  установленныйчастью 2 статьи 290 Гражданского кодекса запрет на отчуждениедоливправеобщейдолевойсобственности,как  отчуждениесамих объектов общего имущества отдельно от передачи прав на самостоятельные объекты недвижимости, выводы судов нельзя признать соответствующими указанным нормам материального права. Заключение сделок без учета положений норм статей 290, 36 Жилищного кодекса является нарушением не только требований закона, но и прав стороны оспариваемого соглашения, как инвестора, правомерно рассчитывающего на получение части результата инвестиционной деятельности - помещений, имеющих самостоятельное полезное функциональное назначение. 

Судебная коллегия полагает также, что в силу особого назначения помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома (здания), приобретение права на них одним лицом нарушает также права иных лиц – собственников иных самостоятельных помещений, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности. 

Изсодержанияоспариваемыхсудебныхактовсудовпервой и апелляционной инстанций следует, что суды, придя к выводу о принадлежности части спорных помещений к общему имуществу, тем не менее, в иске фонда отказали. 

 Несоответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам, неправильное применение норм материального права не было исправлено судом кассационной инстанции, согласившегося при этом с судами первой и апелляционной инстанций в том, что среди спорных помещений имеются объекты общей долевой собственности.

Учитывая установленные законом особенности оборота спорных помещений, указание судов на то, что истец до подписания оспариваемого соглашения знал о характере передаваемых помещений и ответчик произвел значительное финансирование строительства, по существу не влияет на законность совершенной сторонами по делу сделки. 

Кроме того, суды при разрешении спора не приняли во внимание, что в связи с несоблюдением пропорционального соотношения распределенной между сторонами площади, фонд вынужден нести бремя содержания имущества, которое в силу закона должно находиться в долевой собственности. Между тем в соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Допущенные судами нарушения норм материального права являются основанием для отмены в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятых по делу судебных актов с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела судам при проверке соответствия требованиям закона оспариваемого истцом соглашения следует принять во внимание изложенные в настоящем определении положения об особенностях оборота имущества, относящегося к общей долевой собственности, с учетом оснований заявленного иска установить размер финансирования объекта инвестирования каждой из сторон и площадь помещений, подлежащих разделу между сторонами, а также возможность применения последствий недействительности сделки».

Изучив материалы дела, заслушав объяснения участвующих в заседании представителей, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Как следует из материалов дела, истец  являлся застройщиком (инвестором)  жилого комплекса, расположенного по строительному адресу: город Москва, Западный административный округ, район Ново-Переделкино, пересечение улицы Лукинской и 1-й улицы Новые Сады в районе Ново-Переделкино на основании заключенного с Правительством Москвы инвестиционного контракта  № ДЖП.03.ЗАО.00576. 

Для целей организации и осуществления строительства Фонд заключил с ЗАО «ТРИСС-строй Переделкино» (ответчик) Договор от 01.03.2004№ ЗП на оказание услуг технического заказчика. В соответствии с указанным договором ответчик обязался за вознаграждение осуществить строительство жилого комплекса с привлечением подрядных организаций и передать Фонду построенный объект. К инвестиционному контракту было оформлено дополнительное соглашение № 1 от 07.08.2006, в соответствии с которым ЗАО «ТСП» приняло на себя часть прав и обязанностей Фонда по инвестиционному контракту пропорционально своему участию в проекте и стало соинвестором. 

Пунктом 3.5 указанного соглашения предусматривалось, что раздел между инвестором (Фондом) и соинвестором (ответчиком) имущества (долей собственности) в построенном объекте осуществляется из доли инвестора на основании договора между ними и Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Акт о результатах частичной реализации инвестиционного проекта в части нежилой  площади подписан между Правительством Москвы, инвестором и соинвестором 09.09.2010.

Как следует из указанного Акта, а также из материалов проведенной по делу экспертизы, между Правительством Москвы и инвестором разделена нежилая площадь во введенных в эксплуатацию объектах: Жилой дом с нежилыми помещениями и подземным гаражом-стоянкой по адресу Москва, 6-я улица Новые Сады, д.2 и здание общего назначения, Православного лицея с подземной автостоянкой по адресу Москва, 6-я улица Новые Сады, д.2 корп.1. При этом в долю фонда вошли, в том числе площади, подлежащие дальнейшему распределению в пользу ЗАО «ТСП».

Впоследствии с учетом указанного Акта сторонами настоящего спора заключено Соглашение от 03.03.2011, по которому был осуществлен в натуре раздел помещений с указанием их площади и нумерации по документам технической инвентаризации БТИ.

Заключением судебной экспертизы, выполненной в 2015 экспертами АНО «ЭК «Синергия» и ООО «Судебные экспертизы и исследования», установлено, что часть помещений, являвшихся предметом оспариваемого соглашения, относится к общему имуществу жилого дома и здания общего назначения.

Таким образом, указанная сделка совершена с нарушением требований ст. 36 ЖК РФ и недействительна (ничтожна) с момента ее совершения в части распределения сторонами помещений, относящихся к общему имуществу.

 Суд соглашается с мнением ответчика о том, что при заключении соглашения истец не мог не знать о назначении помещений.

Кроме того, в судебных заседаниях при рассмотрении настоящего дела представителем ответчика даны суду пояснения о том, что соглашение преследовало цель сохранить за фондом помещения с коммуникациями с тем, чтобы при осуществлении функций управляющей компании сохранить действенный контроль за владельцами иных помещений и обеспечить исполнение ими обязательств по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных услуг.

Представители Фонда, напротив, утверждали, что Фонд был введен в заблуждение относительно предмета соглашения (по поводу характера и назначения помещений). Доводы Фонда суд признает неубедительными, поскольку Фонд подписывал с Правительством Москвы Акт реализации, в котором, в частности, содержались наименования помещений чердаков. Помещения прошли техническую инвентаризацию, следовательно, «не заметить» их назначение было невозможно.   

Во исполнение указаний Верховного Суда, рассмотрев вопрос о возможности применения последствий недействительности сделки, суд пришел к выводу, что допустимо применение последствий в виде признания права общей долевой собственности на те помещения, в отношении которых соглашение о распределении их между сторонами является ничтожным.

Судом установлено, что каждая из сторон обладает правом собственности на помещения как в жилом доме, так и в здании общего назначения. Следовательно, как участник долевой собственности на помещения общей площади, Фонд вправе требовать признания права долевой собственности на такие помещения. Применение данных последствий приведет стороны в первоначальное положение в отношении прав на данные помещения, что соответствует правилам ст. 167 ГК РФ

Требование о применении последствий недействительности части сделки в виде признания за истцом права собственности на помещения, зарегистрированные за ответчиком и третьим лицом, не подлежат удовлетворению. Предметом соглашения являлся раздел долевой собственности в натуре, а не переход от истца к ответчику права собственности на помещения. Кроме того, ответчик не несет ответственности за то, что по Акту реализации, подписанному с Правительством Москвы, инвестор (Фонд) принял при разделе в качестве своей доли часть помещений, относящихся к общему имуществу. Предметом оспариваемого соглашения от 03.03.2011 являлось распределение долевой собственности в натуре. Применение последствий недействительности такой сделки не может заключаться в принудительном перераспределении помещений, поскольку выдел доли в натуре осуществляется по правилам ст. 245, 252 ГК РФ и выходит за рамки применения последствий недействительности сделки. Правовые основания признания за истцом права собственности на объекты, находящиеся в собственности ответчика и третьего лица отсуствуют.

Во исполнение указаний Верховного Суда судом рассмотрен вопрос, с учетом оснований и предмета заявленного иска, о  размере финансирования объекта инвестирования каждой из сторон и площади помещений, подлежащих разделу между сторонами.

Общая площадь помещений, переданных инвестору (Фонду) по Акту реализации, подписанному с Правительством Москвы и подлежащая разделу между инвестором и соинвестором, составила 7410,2 кв.м.

Сторонами представлены расчеты и документы о произведенных затратах. Согласно расчету истца, его затраты на исполнение контракта составили 732 197 411 руб. 91 коп., включая выплаты сумм штрафов и компенсаций Правительству Москвы. Согласно расчету ответчика, его затраты на инвестирование объектов составили 1 287 179 000 руб., в том числе собственные средства – 458 758 000 руб. При этом ответчик указывал, что затраты истца составили 542 275 000 руб., из которых 515 130 000 руб. – средства других соинвесторов. 

 Проанализировав указанные сведения и документы, суд приходит к выводу о том, что конкретные суммы затрат непосредственно сторон установить невозможно, поскольку источником финансирования строительства были, в том числе, денежные средства иных лиц, которых стороны привлекали при строительстве. Кроме того, невозможно установить, какая доля затрат приходится на создание имущества, переданного впоследствии Правительству Москвы. Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что данное обстоятельство (размер затрат)  не имеет правового значения, поскольку не могут быть применены последствия недействительности сделки в виде перераспределения между сторонами помещений. 

По оспоренному соглашению истцу выделены в индивидуальную собственность не относящиеся к общему имуществу помещения общей площадью 1399,9 кв.м (около 29,7%), ответчику соответственно – 3320,1 кв.м (70,3%). 

Истец просит признать его право собственности на помещения, которые составили 86,8% площади помещений, не относящихся к общей собственности, что явно выходит за рамки возвращения сторон в первоначальное положение.

Доводы истца о его заблуждении относительно характера разделяемых сторонами помещений суд отклонил. Несогласие истца с размером полученной доли помещений, не относящихся к общей собственности, не является ни основанием признания сделки недействительной и в этой части, ни основанием применений последствий ее недействительности в виде признания за истцом права собственности на помещения ответчика и иных лиц, приобретших впоследствии у ответчика помещения из его доли. 

 Доводы истца о мнимом характере оспариваемого соглашения от 03.03.2011 безосновательны.  Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Истцом не названы конкретные обстоятельства, свидетельствующие о том, что оспариваемое соглашение совершено лишь для вида, без намерения разделить имущество и зарегистрировать  права на него. Согласившись с получением в индивидуальную собственность помещений площадью 1399,9 кв.м по сделке, которую считает «мнимой» истец  требует лишения собственности ответчика.

На основании изложенного суд приходит к выводу о возможности признания сделки недействительной частично и о применении последствий ее недействительности лишь в части помещений общей собственности, на которые признает право собственности за собственниками помещений в построенных зданиях.

В остальной части иска суд отказывает.

Суд отклоняет довод ответчика о пропуске исковой давности.

Согласно п.6 ст. 3, Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Следовательно, они неприменимы к оспариваемому соглашению.

Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции 2011 года, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 181 ГК РФ в той же редакции срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Оспоренное соглашение заключено в 2011 году, иск предъявлен 26.02.2013, срок исковой давности не истек. 

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соовтествии с удовлетворенными требованиями.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Признать заключенное сторонами соглашение от 03.03.11 о распределении нежилых помещений по результатам реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 16.12.03 № ДЖП.03.ЗАО.00576 в редакции дополнительных соглашений от 07.08.2006 № 1 и от 11.06.09 № 2 недействительным в части помещений, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу Москва, 6-я улица Новые Сады, д.2 и собственников помещений здания общего назначения по адресу Москва, 6-я улица Новые Сады, д.2 корп. 1. 

Применить последствия недействительности сделки: 

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в здании общего назначения по адресу Москва, 6-я ул. Новые Сады д.2 корп.1  на следующие помещения:  цокольный этаж, помещение V, комн. 18, 18а площадью 40,3 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 16-17 площадью 33,8 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 20 площадью 6 кв. м; цокольный этаж, помещение V, комн. 22,23 площадью 17,7 кв. м; цокольный этаж, помещение I. комн. 13 площадью 19,2 кв. м; 1 этаж, помещение 1, комн. 49 площадью 19,1 кв. м; 1 этаж, помещение 11, комн. 1 площадью 7,0 кв. м; 1 этаж, X, комн. 20 площадью 18,1 кв. м; 1 этаж, помещение XI, комн. 1 площадью 7,3 кв. м; 1 этаж, помещение XIV, комн. 1 площадью 15,6 кв. м.; 2 этаж, помещение 1, комн. 1 площадью 19,3 кв. м; 2 этаж, помещение 1, комн. 8 площадью 35,7 кв. м; 2 этаж, помещение II, комн. 86 площадью 30,5 кв. м; 3 этаж, помещение I, комн. 1 площадью 19,4 кв. м; 3 этаж, помещение 1, комн. 29 площадью 27,0 кв. м; 3 этаж, помещение I, комн. 45 площадью 36,1 кв.м; чердак, помещение II, комн. 1-2 площадью 299,5 кв.м; чердак, помещение I, комн. 19-23 площадью 209,7 кв. м; чердак, помещение I, комн. 1,2,2а, 3-7 площадью 1362.8 кв.м; чердак, помещение I, комн. 18 площадью 410,9 кв. м;    

- признать право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу Москва, 6-я ул. Новые Сады д.2  на следующие помещения: 1 этаж, пом. IV, комн. 1-3 площадью 55,2 кв.м.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ЗАО «ТРИСС-строй Переделкино» в пользу Международного общественного Фонда единства православных народов 2000 руб.  расходов по уплате госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова