ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, https://10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-3757/2025

Дело № А41-21054/24

24 апреля 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 апреля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 апреля 2025 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миришова Э.С.,

судей Беспалова М.Б., Дубровской Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании:

            от АО «ДИКСИ Юг» – представитель ФИО2, по доверенности от 01.11.2024, диплом, паспорт;

от ООО «Макситоргпоставка» – представитель ФИО3, по доверенности от 11.04.2025, диплом, паспорт; 

            рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Дикси Юг» на решение Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2025 года по делу № А41-21054/24 по иску акционерного общества «Дикси Юг» к обществу с ограниченной ответственностью «Макситоргпоставка» об обязании,

            при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищества собственников жилья «Виксне 14»

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Дикси Юг» (далее – АО «Дикси Юг», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Макситоргпоставка» (далее – ООО «Макситоргпоставка», ответчик) об обязании не позднее 14 дней с даты вступления решения суда в законную силу произвести работы на кровле и фасаде нежилого помещения с кадастровым номером 50:19:0040510:1423, расположенного по адресу: Московская область, ФИО6 городской округ, 

<

...>, а именно монтаж прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома, монтаж водосточной трубы системы водоотведения здания; на поверхности фасада расчистку штукатурки, оштукатуривание, грунтование и окраску; о взыскании неустойки на случай неисполнения судебного акта в размере 15 029,42 рублей за каждый день просрочки исполнения обязательства (с учетом принятых судом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Виксне 14».

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2025 года в удовлетворении заявленных требований отказано.  

Не согласившись с указанным судебным актом, АО «Дикси Юг» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Московской области, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители ТСЖ «Виксне 14» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. 153 АПК РФ или ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ТСЖ «Виксне 14»,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru. 

От ООО «Макситоргпоставка» поступил отзыв ан апелляционную жалобу, приобщен к материалам дела.

Выслушав представителей сторон и повторно исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, между ООО «Макситоргпоставка» (арендодатель) и АО «Дикси Юг» (арендатор) заключен Договор №070/Дюг/2012-Д аренды недвижимого имущества от «01» октября 2013 года (далее – Договор аренды), в соответствии с которым Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование предоставлено нежилое помещение, расположенное по адресу: Московская область, ФИО6 городской округ, 

<

...> (далее – Объект).

Как указывает истец, в период действия Договора аренды было выявлено, что Объект требует проведение неотложного капитального ремонта кровли, поскольку установлено ее неудовлетворительное техническое состояние, препятствующие дальнейшему использованию арендуемого Объекта по целевому назначению ввиду наличия постоянных протечек.

 Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Определением Арбитражного суда Московской области от 09 августа 2024 года по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам автономной некоммерческой организации Единая служба судебных экспертиз «МСК-ЭКСПЕРТ» ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

1. На основании материалов дела и по результатам осмотра определить соответствует ли текущее состояние кровельного покрытия (устройство кровельного покрытия и теплоизоляционные свойства конструкции) действующим строительным нормам и правилам, установленным для такого рода покрытий? 

2. Имеются ли на кровельном покрытии какие-либо повреждения, могущие послужить причиной появления протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО6 г.о., 

<

...>? Если да, то совпадает ли их локализация с локализацией протечек в указанном нежилом помещении? 

3. Имеются ли протечки в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО6 г.о., 

<

...>? Если да, то где именно, какова их локализация? Если да, то каковы причины возникновения протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО6 г.о., 

<

...>? 

4. Является ли появление протечек следствием работ, проводимых в процессе текущего ремонта помещения, в частности, следствием отделочных работ, выполненных в помещении?

5. В случае выявления повреждений кровельного покрытия, являются ли выявленные повреждения/недостатки кровельного покрытия препятствием для дальнейшей нормальной эксплуатации объекта со стороны АО «ДИКСИ ЮГ»? 

6. Какие работы и где (со стороны кровли или изнутри помещения) необходимо провести для устранения протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО6 г.о., 

<

...>.? Установить характер требуемых работ (текущий или капитальный ремонт)? 

7. Определить стоимость восстановительных работ и материалов по устранению причин и следов протечек в нежилом помещении с кадастровым номером 50:19:0040510:1423 общей площадью 855,5 кв.м., расположенного на первом и подвальном этаже здания с кадастровым номером 50:19:0040510:618 по адресу: Московская область, ФИО6 г.о., 

<

...>.?

В соответствии с заключением экспертов текущее состояние кровельного покрытия (устройство кровельного покрытия и теплоизоляционные свойства конструкции) нежилого помещения не соответствует действующим строительным нормам и правилам, установленным для такого рода покрытий.

На кровельном покрытии нежилого помещения имеются повреждения, которые могут послужить причиной появления протечек: 

- наличие мест локального ремонта кровельного покрытия (заплаток); 

- отсутствие прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома; 

- отсутствие одной водосточной трубы системы водоотведения здания.

Выявленные места повреждений кровли нежилого помещения имеют частичное пересечение с местами протечек внутри нежилого помещения.

При осмотре фасада нежилого помещения было выявлено наличие повреждений фасада здания. В нежилом помещении имеются места протечек.

Эксперты выявили несколько причин возникновения протечек в нежилом помещении: 

- наличие мест демонтированного инженерного оборудования (кондиционеры) с коммуникациями, проходящими через кровлю здания; 

- наличие крепления саморезами системы подвесов подвесного потолка к внутренней части кровли, выполненной из металлического профильного листа; 

- наличие конденсата на инженерных коммуникациях, расположенных под потолком; - наличие влаги на полу подвала нежилого помещения.

Частичное появление протечек в нежилом помещении является следствием отделочных работ, выполненных в помещении, в частности проведения работ по устройству подвесного потолка в помещении.

Дефекты кровельного покрытия носят локальный характер и не нарушают основных защитных функций кровли. В некоторых местах зафиксированы незначительные протечки, но они не оказали существенного влияния на эксплуатационные характеристики здания. Основные конструктивные элементы и инженерные системы здания остаются в исправном состоянии.

С технической точки зрения выявленные дефекты кровли и протечки не препятствуют нормальной эксплуатации здания. Для их устранения достаточно проведения текущего ремонта кровельного покрытия, который можно выполнить без приостановки использования объекта.

Для устранения протечек в нежилом помещении необходимо произвести следующие работы:

Со стороны кровли: 

- монтаж прижимной металлической рейки в местах примыкания кровельного покрытия к вертикальным стенам многоквартирного жилого дома. 

Со стороны кровли-фасада: 

- монтаж водосточной трубы системы водоотведения здания. 

Со стороны фасада: 

- расчистка штукатурки с повреждённого фасада; 

- штукатурка повреждённого фасада; 

- грунтовка поврежденного фасада; 

- окраска поврежденного фасада.

Работы, которые необходимо произвести для устранения протечек в нежилом помещении, указанные экспертами, по своему характеру относятся к работам, производимым при проведении текущего ремонта, а не капитального.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Суд, исследовав заключение экспертов с позиции статьи 71 АПК РФ, установил, что представленное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, отвечают критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств, в связи с чем суд принимает выводы судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства.

Оснований для проведения повторной или дополнительной экспертизы у суда не имеется, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В Письме Минстроя России от 27.02.2018 N 7026-АС/08 «Об определении видов ремонта» разъяснено, что к текущему ремонту относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, при котором объект практически не выбывает из эксплуатации, а его технические характеристики не меняются, работы по систематическому и своевременному предохранению основных средств от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий; а к капитальному ремонту относят восстановление утраченных первоначальных технических характеристик объекта в целом, при этом основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно части 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации капитальный ремонт объектов капитального строительства - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженернотехнического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с пунктом 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды нежилое помещение расположено на первом и подвальном этажах здания по адресу: Московская область, ФИО6 район, сельское поселение Дороховское, 

<

...>. Указанное здание является многоквартирным жилым домом.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Согласно требованиям статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 3) ремонт крыши; 5) ремонт фасада.

Вопросы принятия решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, находятся в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (подпункт 1 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При таких условиях у ответчика, как собственника спорного помещения, отсутствует право самостоятельно осуществлять ремонт кровли и фасада.

В соответствии с пунктом 3.4.8 договора аренды арендатор обязан нести расходы по содержанию Объекта (помещения), прилегающей территории (5 (пять) метров от фасада здания) к нему, и своевременно за свой счёт производить текущий ремонт.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Судебной экспертизой установлено, что указанные экспертами работы, которые необходимо произвести для устранения протечек в нежилом помещении, по своему характеру относятся к работам, производимым при проведении текущего ремонта.

Соответственно, в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.4.8 договора аренды именно на арендаторе лежит обязанность по ремонту кровли и фасада здания в настоящем случае.

Суд отмечает, что эксперты пришли к выводу, что частичное появление протечек в нежилом помещении является следствием отделочных работ, выполненных в помещении, в частности проведения работ по устройству подвесного потолка в помещении.

Арендодатель не может и не должен нести ответственность за некачественно выполненный арендатором ремонт. Пунктом 3.3.2 договора отдельно отмечено, что произведенная арендатором перестройка, перепланировка, реконструкция объекта может служить основанием для расторжения договора в случае, если такие работы существенно ухудшили техническое состояние объекта.

Доводы истца о том, что внешняя кровля, кровля-фасад и фасад во временное владение и пользование не передавались, отклоняются по следующим обстоятельствам.

По договору аренды истец принял нежилое помещение. Крыша над нежилым помещением и его фасад с момента возведения дома являлись его составной частью.

Кроме того, пунктом 3.4.9 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан в зимний период регулярно проводить уборку территории и крыши от снега.

Соответственно истец знал и не мог не знать о том, что крыша и фасад помещения должны поддерживаться им в исправном состоянии, иного из материалов дела не следует.

На основании вышеизложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что обязанность по текущему ремонту лежит на арендаторе, а не арендодателе.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 февраля 2025 года по делу № А41-21054/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                                                                   Э.С. Миришов

Судьи                                                                                                                                М.Б. Беспалов

                                                                                                                                       Е.В. Дубровская