/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А46-690/2018

 

Резолютивная часть постановления объявлена  29 ноября 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  29 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Зиновьевой Т.А.

                                                             Севастьяновой М.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Основа Холдинг» на постановление от 19.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Лотов А.Н., Золотова Л.А., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-690/2018 по иску акционерного общества «Основа Холдинг» (117218, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 15, корп. 1, ОГРН 1057746415550, ИНН 7725534210) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) о признании незаконными отказов.

В заседании принял участие представитель акционерного общества «Основа Холдинг» Кучеренко И.А. по доверенности от 10.08.2017.

Суд установил:

акционерное общество «Основа Холдинг» (далее – АО «Основа Холдинг», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) о признании недействительным отказа департамента от исполнения договора аренды от 16.04.2007 № Д-О-31-6877 (далее – договор от 16.04.2007), выраженного в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16665, признании недействительным отказа департамента от исполнения договора аренды от 10.09.2010 № ДГУ-О-29-2085 (далее – договор от 10.09.2010), выраженного в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16664, применении последствий недействительности сделок по отказу от исполнения договоров.

Решением от 02.04.2018 Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) требования АО «Основа Холдинг» удовлетворены. Отказ департамента от исполнения договора от 16.04.2007, выраженный в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16665, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки по отказу департамента от исполнения договора от 16.04.2007, выраженному в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16665, в виде признания действующим договора аренды от 16.04.2007. Отказ департамента от исполнения договора от 10.09.2010, выраженный в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16664, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки по отказу департамента от исполнения договора от 10.09.2010, выраженного в письме от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16664, в виде признания действующим договора от 10.09.2010. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. С департамента в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановлением от 19.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 02.04.2018 Арбитражного суда Омской области отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований общества отказано.

АО «Основа Холдинг» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 19.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 02.04.2018 Арбитражного суда Омской области оставить в силе. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: обоснованность отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, устанавливается в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды; в данном случае предметом аренды является земельный участок, предоставленный обществу для целей строительства, следовательно, при рассмотрении вопроса о правомерности одностороннего расторжения арендодателем договора аренды наряду со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) подлежат применению нормы земельного законодательства, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды; общество использует предоставленные ему земельные участки по их целевому назначению, исполняет обязанности арендатора по договору, производит работы по строительству многоквартирного жилого дома (что видно на имеющихся в деле фотографиях, выполнены земельные работы, начала работу установка по вдавливанию свай), совершая для этого все необходимые меры, имеет намерение достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду; односторонние оспариваемые сделки, оформленные извещениями департамента от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16665 и от 05.10.2017 № Исх-ДИО/16664, совершены в нарушение положений статьи 10 ГК РФ и являются злоупотреблением правом со стороны арендодателя; поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства (строящийся многоквартирный дом), расположенный на спорном земельном участке, истец лишен возможности как раз из-за оспариваемого отказа департамента от исполнения договора аренды, так как на основании данного отказа по заявлению департамента была погашена запись в ЕГРН о правах аренды общества на спорный земельный участок.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

В судебном заседании представитель общества доводы жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов в указанном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованное постановление подлежит оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между департаментом (арендодатель) и ТСЖ «На Масленникова» (арендатор) 21.03.2007 заключен договор аренды № Д-О-31-6877 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:1080. Адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Масленникова, д. 41 (с учетом дополнительных соглашений от 01.12.2011 и от 02.05.2012), для жилищных нужд и общественно-деловых целей под строительство жилого дома с блоком обслуживания сроком на 3 года.

Договор от 21.03.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 16.04.2007.

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайме), зарегистрированного 13.08.2012, все права и обязанности арендатора по договору от 21.03.2007 перешли АО «Основа Холдинг» с 01.06.2012.

Между АО «Основа Холдинг» и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 10.09.2010 заключен договор аренды № ДГУ-О-29-2085 земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:1010. Адрес (местоположение): Омская область, г. Омск, Октябрьский административный округ, ул. Масленникова, д. 45 для организации строительной площадки сроком на 11 месяцев.

АО «Основа Холдинг» 22.06.2016 получено положительное заключение экспертизы проектной документации на строительство жилого дома с блоком обслуживания по ул. Масленникова в Октябрьском административном округе города Омска выданное ООО «СибрегионЭксперт» от 22.06.2016 № 55-2-1-3-0101-16, от 14.09.2017 № 55-2-1-3-0101-17-01.

Администрацией города Омска по заявлениям АО «Основа Холдинг» принимались положительные решения в отношении объекта строительства на общественных слушаниях: постановлением администрации города Омска от 08.08.2016 № 980-п предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и постановлением администрации города Омска от 08.09.2017 № 992-п предоставлено разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

На основании заявления АО «Основа Холдинг» от 02.05.2017 департаментом архитектуры и градостроительства администрации города Омска подготовлен градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 55:36:090109:1080 от 30.05.2017.

На основании распоряжения департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска от 25.10.2017 обществом 25.10.2017 получено разрешение на строительство жилого дома с блоком обслуживания по улице Масленникова в Октябрьском административном округе города Омска сроком действия до 25.04.2020.

Указанное разрешение на строительство было получено в период действия договора, поскольку извещениями об отказе от договоров от 05.10.2017 указано на то, что только по истечении трехмесячного срока действие договора аренды будет прекращено.

Обществом 20.10.2017 получены извещения департамента № Исх-ДИО/16664 и № Исх-ДИО/16665 от 05.10.2017 об отказе арендодателя от исполнения спорных договоров аренды, в которых указано на то, что договоры аренды считались возобновленными на неопределенный срок и на основании статей 610, 621 ГК РФ департамент уведомляет об отказе от договора, по истечении трехмесячного срока действие договоров будет прекращено.

Считая отказ департамента от исполнения договоров аренды незаконным, АО «ОсноваХолдинг» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 4 АПК РФ, статьями 8, 307, 610, 621 ГК РФ, статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу о продлении спорных договоров аренды на неопределенный срок по окончании срока действия договоров. 

Исходя из положения статей 42, 45, 46 ЗК РФ, правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), учитывая, что обществом осуществлялись и осуществляются действия, направленные на освоение арендуемых земельных участков, в том числе, получено разрешение на строительство объекта, действия по разработке проектной документации, получено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка, на основании заявления АО «Основа Холдинг» подготовлен градостроительный план земельного участка, начаты строительные работы и др., с целью его использования в соответствии с назначением, определенным договорами аренды, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды земельных участков.

При этом суд отметил следующее.

Строительство многоквартирного жилого дома ведется на трех земельных участках: на двух земельных участках, предоставленных в аренду, а также на земельном участке с кадастровым номером 55:36:09 01 09:225, находящемся в собственности АО «Основа Холдинг», что указано в проектной документации и в разрешении на строительство. В постановлениях администрации города Омска от 08.08.2016 № 980-п и от 08.09.2017 № 992-п также содержатся разрешения, касающиеся земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 09:225.

Из положительного заключения экспертизы от 22.06.2016 № 55-2-1-3-0101-16 пункт 3.2.2.6 «Проект организации строительства» (далее – ПОС) указано, что площадка строительства находится в границах земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:09 01 09:225, 55:36:09 01 09:1009 (позднее 55:36:09 01 09:1080) и 55:36:09 01 09:1010, аренда земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 01 09:1010 площадью 2 011 кв. м для организации строительной площадки. В пункте 4.2 заключения экспертизы указано, что ПОС соответствует требованиям нормативных документов в части организации строительства.

В самом ПОС (том 6 проектной документации), а также на схеме планировочной организации земельного участка (том 2 проектной документации) обозначены границы площадки строительства и видно, что строящийся дом со стороны ул. Масленникова вплотную подходит к красной линии (постановлением администрации города Омска от 08.08.2016 № 680-п АО «Основа Холдинг» предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства), за которой расположен земельный участок, обязательно необходимый для организации строительной площадки (складирование материалов, работа машин и механизмов, движение строительных кранов, проезд).

Без аренды земельного участка 55:36:09 01 09:1010 невозможна организация строительства жилого многоквартирного дома из-за требований нормативных документов.

Доводы департамента о наличии оснований для расторжения договоров аренды суд отклонил, поскольку факт нарушения прав соседних землепользователей и арендаторов не подтвержден соответствующими доказательствами, наличие задолженности по арендной плате также не подтверждено соответствующими доказательствами, в том числе отсутствуют доказательства взыскания задолженности по данному договору в судебном порядке. 

Установив, что спорные договоры аренды были продлены на неопределенный срок по окончании срока действия договоров, а также отсутствуют основания для расторжения указанных договоров, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости применения последствий недействительности сделок по отказу департамента от исполнения договоров от 16.04.2007 и от 10.09.2010.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований общества, исходил из следующего. 

Руководствуясь статьями 8, 307, 310, 450.1, 606, 607, 610, 621 ГК РФ, статьями 3, 22, 45, 46 ЗК РФ, правовыми позициями, сформированными в пункте 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), в постановлении Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее – Постановление № 16), учитывая, что в рассматриваемом случае департаментом реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора по общим основаниям, предусмотренным нормами гражданского законодательства (статьи 610, 621 ГК РФ), но не по основаниям, определенным статьей 45 ЗК РФ, являющимся дополнительными, поскольку истец не обосновал надлежащим образом того обстоятельства, каким образом совершенный ответчиком отказ от исполнения договоров привел к нарушению прав общества как лица, осуществляющего строительство на спорных земельных участках, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований общества. 

При этом отметил, что в рассматриваемом случае ни конкретные обстоятельства нарушения обществом условий спорных договоров, ни обстоятельства освоения обществом соответствующих земельных участков, осуществления на них строительных работ и получения на то разрешительных документов не могут быть признаны достаточным основанием исключения права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды. Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды земли. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено.

Ссылку АО «Основа Холдинг» на отсутствие предусмотренных пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ оснований для расторжения договора, апелляционный суд не принял во внимание, поскольку наличие специальных оснований для расторжения договора аренды земельного участка, установленных указанной нормой, не исключает применения общих оснований прекращения арендных отношений, предусмотренных ГК РФ, что также соответствует положениям пункта 1 статьи 46 ЗК РФ.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 8 ГК РФ в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Статьей 22 ЗК РФ предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от продленного действием на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 4 Информационного письма № 66, при соблюдении арендодателем требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В пункте 3 Постановления № 16 также разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в том числе в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому этот участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по смыслу норм Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для целей завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 ЗК РФ, сроком на три года. Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что в рассматриваемом случае департаментом реализовано право на односторонний отказ от исполнения договора по общим основаниям, предусмотренным нормами гражданского законодательства (статьи 610, 621 ГК РФ), но не по основаниям, определенным статьей 45 ЗК РФ, являющимися дополнительными, поскольку истец не обосновал надлежащим образом того обстоятельства, каким образом совершенный ответчиком отказ от исполнения договоров привел к нарушению прав общества как лица, осуществляющего строительство на спорных земельных участках, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований общества.

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 19.07.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-690/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            М.А. Севастьянова