Дело № А79-12616/2017

07 сентября 2018 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2018 года.

 

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.06.2018 по делу № А79-12616/2017, принятое судьей Коркиной О.А., по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>) о взыскании 976 498 руб. 94 коп., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», Чебоксарская городская ассоциация жилищно-строительных, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, жилищно-строительный кооператив «Машиностроитель», публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № 8613, при участии в судебном заседании: от заявителя (истца) – индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (по доверенности от 09.07.2018 сроком на 1 год).

 

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее – Администрация) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о взыскании 539 016 руб. 59 коп. долга за период с 11.02.2012 по 31.10.2016, 437 482 руб. 35 коп. пени за период с 11.02.2012 по 31.10.2016 в рамках договора аренды земельного участка от 27.11.2008 № 406/4040-М.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное казенное учреждение «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», Чебоксарская городская ассоциация жилищно-строительных, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, жилищно-строительный кооператив «Машиностроитель», публичное акционерное общество «Сбербанк России» в лице Чувашского отделения № 8613.

Решением от 20.06.2018 Арбитражный суд Чувашской Республики исковые требования удовлетворил частично: взыскал с Предпринимателя в пользу муниципального образования «Город Чебоксары - столица Чувашской Республики» в лице муниципального казенного учреждения «Земельное управление» муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики 355 641 руб. 40 коп. долга за период с 11.01.2014 по 31.10.2016, 182 768 руб. 34 коп. пени за период с 11.01.2014 по 31.10.2016; отказал в удовлетворении иска в остальной части. Кроме того, с Предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 13 768 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Предприниматель обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, а именно: статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Указал на то, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона, в связи с чем оснований для взыскания Администрацией арендной платы по договору не имеется. По мнению заявителя, несмотря на то, что в рассматриваемом случае имеется два земельных участка, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, ввиду их нахождения под жилым домом они оба принадлежат собственникам в соответствии с жилищным законодательством, а договор аренды, заключенный с ООО «ТПФ «Вишенка» 27.11.2008, является недействительным как не соответствующий требованиям закона.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возразила по доводам заявителя, сообщила, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просила оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводом апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 

постановление

м Администрации от 13.10.1997 № 1749 за торгово-производственной фирмой «Вишенка» (далее – ТПФ «Вишенка») в форме товарищества с ограниченной ответственностью закреплен земельный участок площадью 1139 кв.м, занимаемый встроенно-пристроенным помещением магазина по ул. Афанасьева, 12, для нужд уставной деятельности в аренду сроком до 10 лет (до 2007 года) с оформлением и выдачей договора на аренду земли.

На основании указанного постановления между истцом и ТПФ «Вишенка» заключен договор на аренду земли от 27.01.1998 № 5/499-М, регистрация договора произведена 01.12.2006.

В соответствии с кадастровым планом от 23.10.2006 № 01-16/06-09625 земельный участок с кадастровым номером 21:01:01:02:02:0017 имеет площадь 1139 кв.м, разрешенное использование: для нужд уставной деятельности, фактическое использование: магазины и универмаги, находится в государственной собственности. В указанном плане содержится также схема границ земельного участка с указанием поворотных точек.

Распоряжением Администрации от 20.11.2007 № 3983-р срок аренды ТПФ «Вишенка» земельного участка продлен до 12.10.2008, заключен договор аренды земельного участка от 04.12.2007 № 446/3582-М для эксплуатации встроенно-пристроенного магазина.

По истечении срока аренды на основании распоряжения Администрации от 21.10.2008 № 3736-р теми же лицами 27.11.2008 заключен новый договор аренды № 406/4040-М сроком на 10 лет – до 12.10.2018. Государственная регистрация договора произведена 29.12.2008.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 07.11.2008 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2004, относится к землям населенных пунктов, имеет площадь 1139 кв.м, разрешенное использование: для эксплуатации встроено-пристроенного магазина; схема земельного участка идентична ранее указанной в плане от 23.10.2006.

В пункте 5.3 договора аренды определено, что размер и сроки внесения арендной платы пересматриваются не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке в случаях изменения кадастровой стоимости либо официально принимаемых корректирующих коэффициентов, сроков внесения арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления.

Размер и сроки внесения арендной платы на последующие годы в пределах срока аренды устанавливаются отдельными расчетами, являющимися неотъемлемыми частями договора (пункт 5.4 договора аренды).

В силу пункта 5.5 договора аренды арендная плата перечисляется в размере и сроки, указанные в расчетах размера арендной платы.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 06.04.2011 ООО ТПФ «Вишенка» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим реализовано имущество должника ООО ТПФ «Вишенка» – помещение № 4, расположенное в одноэтажной части и на первом этаже жилого кирпичного девятиэтажного дома переменной этажности с цокольным этажом, назначение нежилое, площадью 720,3 кв.м, этаж – 1 (первый), по адресу: 

<

...>.

Указанное помещение приобретено Предпринимателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011, помещение передано по акту приема-передачи от 06.12.2011, право собственности ответчика на помещение зарегистрировано 16.01.2012.

Согласно пункту 11 договора купли-продажи покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец, с момента оформления правоустанавливающих документов на недвижимое имущество.

Исходя из акта приема-передачи помещения от 06.12.2011, документы на право владения земельным участком ответчику не передавались.

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики от 18.04.2012 производство по делу № А79-9470/2010 о банкротстве ООО ТПФ «Вишенка» прекращено за отсутствием денежных средств на финансирование процедур банкротства.

ООО ТПФ «Вишенка» исключено из Единого государственного реестра юридических лиц на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» как недействующее юридическое лицо (информационная выписка из ЕГРЮЛ от 19.12.2016).

Предприниматель какую-либо плату за пользование земельным участком с момента приобретения магазина не вносил.

Претензией от 07.11.2016 № 29/08-5063, направленной ответчику 14.11.2016 и полученной им 19.11.2016, истец потребовал оплаты долга в размере 463 751 руб. 47 коп. за период с 16.01.2012 по 31.03.2016, а также внесения платы за период с 01.04.2016 по 03.11.2016 в сумме 76 709 руб. 50 коп. 

Неоплата ответчиком пользования земельным участком за период с 11.02.2012 по 31.10.2016 послужила истцу основанием для обращения с иском в суд.

В силу пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Материалы дела свидетельствуют, что ответчик является собственником нежилого помещения № 4, расположенного в одноэтажной части и на первом этаже жилого кирпичного девятиэтажного дома переменной этажности с цокольным этажом, площадью 718,7 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Данный объект недвижимости приобретен ответчиком у ООО «ТПФ «Вишенка» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.11.2011. Регистрация перехода права собственности на объект недвижимости произведена 16.01.2012. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что у ООО «ТПФ «Вишенка» с Администрацией был заключен договор от 27.11.2008 № 406/4040-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:01:02:02:0017 площадью 1139 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для эксплуатации встроенно-пристроенного магазина.

В пункте 11 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец, с момента оформления правоустанавливающих документов на недвижимое имущество. 

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что с 16.01.2012 к ответчику перешли все права и обязанности ООО «ТПФ «Вишенка» по договору аренды земельного участка от 27.11.2008 № 406/4040-М.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного суд первой инстанции, установив, что Предприниматель своевременно и в полном объеме арендную плату за земельный участок не вносил, проверив правильность произведенных истцом расчетов и применив по заявлению ответчика положения о сроке исковой давности, признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования Администрации о взыскании задолженности в сумме 355 641 руб. 40 коп. за период с 11.01.2014 по 31.10.2016 и пени в сумме 182 768 руб. 34 коп. за период с 11.01.2014 по 31.10.2016, отказав в удовлетворении иска в остальной части.

Изучив и проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает, что вопреки доводам заявителя, материалы дела исследованы судом первой инстанции полно, всесторонне и объективно.

Возражая относительно правомерности исковых требований и обжалуя принятый по делу судебный акт, Предприниматель указывает на то, что спорный земельный участок под объектом ответчика, который является встроенно-пристроенным к многоквартирному дому, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Данные доводы судом первой инстанции отклонены, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 16 названного Закона, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из разъяснений, приведенных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу изложенного земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если он сформирован для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Судом первой инстанции установлено, что земельный участок под помещением ответчика с кадастровым номером 21:01:010202:17 стоит на кадастровом учете с 23.05.2004.

Согласно перечню ранее учтенных земельных участков в границах кадастрового квартала по состоянию на 02.08.2002, утвержденному Чебоксарским горкомземом 23.07.2003, данный земельный участок уже был сформирован и имел статус ранее учтенного.

Земельный участок под многоквартирным домом № 12 по ул. Афанасьева в г. Чебоксары с кадастровым номером 21:01:010202:5615 площадью 2898 кв.м поставлен на кадастровый учет лишь 18.04.2014.

При этом площадь земельного участка, сформированного для эксплуатации магазина, не включена в площадь земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного дома.

Как верно отметил суд первой инстанции, само по себе использование земельного участка встроенно-пристроенным помещением к многоквартирному жилому дому, вопреки возражениям ответчика, не может свидетельствовать об автоматическом отнесении данного участка к собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Более того, что в рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:17 сформирован задолго до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а земельный участок под МКД сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (в 2014 году).

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал исковые требования правомерными.

Правовых оснований для иных выводов у суда апелляционной инстанции, по результатам повторного рассмотрения материалов дела и проверки доводов апелляционной жалобы, не имеется.

Приведенные заявителем жалобы аргументы не содержат фактов, которые не были бы проверены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу. Каких-либо новых обстоятельств, которые могли бы повлиять на законность и обоснованность судебного акта, в апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта по доводам заявителя не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.06.2018 по делу № А79-12616/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

Н.В. Устинова

 

Судьи

Е.Н. Наумова

 

Д.Г. Малькова