АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-40053/2023

04 июня 2024 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения оглашена 21 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024 года. 

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Горлатых И.А., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Кабытовой С.А., рассмотрев дело по исковому заявлению общества «Экран», г. Владимир, ОГРН 

<

***>,

к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, ОГРН 

<

***>, г. Челябинск, 

обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Проф Строй», г. Челябинск, ОГРН 

<

***>, 

о признании недействительным открытого аукциона и применении последствий недействительности сделки, 

при участии в рассмотрении дела в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора акционерного общества «Челябинский дом печати», Государственной инспекции труда в Челябинской области, Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности»,

при участии в судебном заседании представителей до и после перерыва:

истца: ФИО1, ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенности,

ООО «Инвест Проф Строй»: ФИО4, ФИО5, действующих на основании доверенности,

МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях: ФИО6, действующей на основании доверенности,

АО «Челябинский Дом печати»: ФИО2, действующего на основании доверенности, 

 

установил:

Акционерное общество «Экран» (далее – истец, АО «Экран») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Российской Федерации в лице Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – Управление), обществу с ограниченной ответственностью «Инвест Проф Строй» (далее – ООО «ИнвестПрофСтрой»):

1.  о признании недействительными:

- открытого аукциона в части лота №5 на право заключения договора аренды (временного пользования) федерального имущества – нежилого помещения №23 (фойе) площадью 125,5 кв.м.  с кадастровым номером 74:36:0507006:149,  расположенное по адресу: Свердловский пр-т, д. 60,  проведенный Управлением по извещению  №SBR012-2212140043/1;

- протокола подведения итогов открытого аукциона от 18.01.2023 №15-Аренда о рассмотрении заявок на участие в аукционе по извещению №SBR012-2212140043/1 в части лота №5;

- договора аренды №544 от 06.02.2023 нежилого помещения №23 (фойе), площадью 125,5 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0507006:149 (далее – договор аренды).

2. о применении последствий недействительности сделки в виде: 

- обязания ООО «Инвест Проф Строй» передать (возвратить) Управлению нежилое  помещение №23 (фойе) площадью 125,5 кв.м.  с кадастровым номером 74:36:0507006:149,  расположенное по адресу: Свердловский пр-т, д. 60;

- обязания ООО «Инвест Проф Строй» вернуть в первоначальное состояние нежилое помещение №23 (фойе) площадью 125,5 кв.м.  с кадастровым номером 74:36:0507006:149,   путем демонтажа временных некапитальным перегородок.  

Определением от 22.12.2023 заявление принято к производству (т. 1, л.д 1).

Определением от 11.03.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены акционерное общество «Челябинский дом печати», Государственная инспекция труда в Челябинской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» (т. 1, л.д. 129).

 

В судебном заседании представители истца заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, правовой позиции (т. 1, л.д. 2-4, 12-18).

Так, в обоснование заявленных требований, заявитель указал, что Управление в нарушение требований действующего законодательства в отсутствие согласия сособственников помещений произвольно распорядилось помещением общего пользования путем выставления право аренды на аукцион.

Кроме того, в извещении о проводимых торгах не указано обременение в виде информации о том, что спорное помещение является местом общего пользования, то есть общим имуществом здания, является общей долевой собственностью нескольких лиц в силу закона, обеспечивает проход для работников и клиентов, служащих и посетителей, арендаторов помещений и других посетителей спорного здания, а также отсутствовала информация о сохранении существующего порядка пользования этим помещением или в какой части арендатор может использовать его, не нарушая прав других собственников помещений в здании.

На основании изложенного, заявитель полагает, что его требования подлежат удовлетворению в полном объеме.  

 

В судебном заседании представитель Управления заявленные требования не признала в полном объёме по доводам, изложенным в отзыве на заявление (т. 1, л.д. 91-94).

Так, в обоснование заявленных возражений Управление указало, что оспариваемые торги проведены последним в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства. Права и законные интересы сособственников не нарушены, поскольку спорное помещение является собственностью РФ, при этом каких-либо споров о праве собственности либо иных споров к Управлению в установленном законом порядке не предъявлено.

Более того, проведено совещание с законным представителем ООО «Инвест Проф Строй» с участием представителя АО «Челябинский Дом печати», на котором установлено отсутствие со стороны ООО «Инвест Проф Строй» каких-либо препятствий по обеспечению прохода к иным помещениям в спорном здании.

На основании изложенного, Управление просит суд в удовлетворении исковых требований АО «Экран» отказать в полном объеме.

 

В судебном заседании представитель ООО «Инвест Проф Строй» заявленные требования не признала в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему (т. 1, л.д. 7-9, 143-144, т. 2, л.д. 1-4).

Так, в обоснование своих возражений ООО «Инвест Проф Строй» указало, что истец не доказал наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Фактически торги проведены Управлением в строгом соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного, ООО «Инвест Проф Строй» просит суд в удовлетворении исковых требований АО «Экран» отказать в полном объеме.

 

ФГУП «Дирекция по инвестиционной деятельности», уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку своего полномочного представителя не обеспечило. Ранее, 09.04.2024 поступил отзыв на исковое заявление, в котором поддержало позицию истца (т. 1, л.д. 132-134, 146-152).

 

АО «Челябинский Дом печати», уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку своего полномочного представителя не обеспечило. Ранее, 15.04.2024 поступил отзыв на исковое заявление, в котором поддержало позицию истца (т. 1, л.д. 137-138).

Инспекция, уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку своего полномочного представителя не обеспечило. Ранее, 23.04.2024 поступил отзыв на исковое заявление, в котором поддержало позицию истца (т. 1, л.д. 139).

 

Дело рассматривается в отсутствие представителей неявившихся сторон в порядке статьи 123, 156 АПК РФ.

 

При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

В собственности РФ находится федеральное недвижимое имущество - нежилое помещение №23 (фойе), площадью 125,5 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0507006:149, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается государственной регистрацией права собственности – запись от 17.01.2012 (т. 1, л.д. 108-117).

14.12.2023 Управление объявлено о проведении аукциона путем опубликования в единой информационной системе www.torgi.gov.ru извещения №2100001755000000080, в том числе по лоту №5 в отношении указанного ранее имущества. 

Начальная (максимальная) цена арендной платы – 13 300 руб. 00 коп. в месяц.

Размер задатка (100 % от начальной цены арендной платы) – 13 300 руб. 00 коп. 

Шаг аукциона (5 % от начальной цены арендной платы) – 665,00 руб. 00 коп. 

Срок действия договора аренды – 5 лет. 

Дата и время приема и окончания срока подачи заявок на участие в торгах – 15.12.2022 с 09:00 по 16.01.2023 до 16:00 по московскому времени. Подача Заявок осуществляется круглосуточно.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе от 18.01.2023, комиссии представлена заявка ООО «ИнвестПрофСтрой» с приложением всех необходимых документов, в том числе оплаты задатка (л.д 95-98).

Поскольку на участие в аукционе подана только одна заявка, комиссией принято решение о признании аукциона несостоявшимся и заключении договора аренды с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

В связи с чем, между Управлением и ООО «Инвест Проф Строй» подписан договор аренды №544 от 06.02.2023 объекта федерального недвижимого имущества (л.д. 99-106), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду (временное пользование) федеральное имущество – нежилое помещение №23 (фойе), площадью 125,5 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0507006:149, расположенное по адресу: 

<

...> (пункт 1.1).

Впоследующем Управление передало имущество ООО «Инвест Проф Строй» по акту приема-передачи от 06.02.2023 (т. 1, л.д. 107).

Не согласившись с порядком проведения торгов, АО «Экран» обратилось с настоящим заявлением в суд.  

 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Правоотношения, возникающие при организации и проведении торгов, а также при заключении договоров по результатам торгов, относятся к сфере гражданско-правового регулирования, и защита прав, нарушенных при организации и проведении торгов, должна осуществляться соответствующими, предусмотренными законом способами, а именно, способом, прямо установленным статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. 

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Согласно пункту 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 данного Кодекса. 

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Основанием для признания торгов недействительными являются только такие нарушения правил их проведения, которые, являясь существенными, повлияли на результат торгов (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными торгов, проводимых в рамках исполнительного производства»). 

В пункте 1 указанного Информационного письма разъяснено, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. 

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора являются соблюдение норм закона при проведении торгов, наличие защищаемого права лица, предъявившего иск. Для признания торгов недействительными суду необходимо установить, имело ли место нарушение установленного законом порядка их проведения и повлияло ли это нарушение на определение победителя торгов. При этом основанием для признания торгов недействительными может служить только нарушение, имеющее существенное влияние на результат торгов и находящееся в причинной связи с ущемлением прав и законных интересов истца. Обращение с иском должно преследовать цель восстановления прав.

 

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 № 909).

Из материалов дела следует, что Управлением в установленные законом сроки опубликовано извещение о проведение торгов, в том числе по заключению договора аренды спорного нежилого помещения, в котором определены существенные условия по реализуемому праву аренды.

Суд полагает, что Управление  предприняло надлежащие меры для распространения информации о торгах и обеспечения доступа к участию в торгах со стороны потенциальных покупателей.

 

Вместе с тем, исходя из требований истца, изложенных в тексте искового заявления и озвученных в ходе судебного разбирательства, следует, что позиция АО «Экран»  сводится к несогласию с действиями Управления по выставлению на торги право заключения договора аренды помещения, относящегося к помещениям общего пользования, при этом Управление произвольно изменило его функциональное назначение без согласия других собственников здания, обладающих в силу закона правом общей долевой собственности на общее имущество здания.

В судебном заседании Управление заявило возражения относительно заявленного довода, исходя из того, что с даты регистрации права собственности РФ на спорное имущество - 2012 год по настоящее время в судебном порядке не рассматривался спор о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе относительно спорного нежилого помещения №23.

Аналогичную позицию поддержало ООО «Инвест Проф Строй», указав на отсутствие сведений о том, что данное помещение является помещением общего пользования, при этом указав на отсутствие доказательств, подтверждающих причинение вреда либо ущемление прав и законных интересов иных собственников здания со стороны ООО «Инвест Проф Строй».

 

Оценив представленные по исковому заявлению доказательства в совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, заслушав доводы представителей сторон, суд исходит из следующего.

По смыслу положений статьи 287.5 ГК РФ собственникам помещений в здании принадлежит на праве общей долевой собственности предназначенное для обслуживания более одного помещения имущество в этом здании (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, …

Из материалов дела следует, что в собственности РФ находится федеральное недвижимое имущество - нежилое помещение №23 (фойе), площадью 125,5 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0507006:149, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается государственной регистрацией права собственности – запись от 17.01.2012 (т. 1, л.д. 108-117).

Данное обстоятельство в ходе рассмотрения спора не оспорено.

Вместе с тем, из представленных истцом документов не следует, что спорное помещение является помещением именно общего пользования (т. 1, л.д. 9-82).

Суд критически относится к доводам истца, изложенным в правовой позиции (л.д. 12-18), поскольку в рамках настоящего дела не рассматривается требование об оспаривании права собственности РФ либо о признании спорного помещения помещением общего пользования сособственников здания либо установление право пользования и иные возможные споры. Предметом настоящего спора является только признание недействительными проведенных торгов по реализации права аренды спорного помещения, принадлежащего РФ.

Суд критически относится к ссылкам сторон на судебную практику, поскольку при рассмотрении настоящего спора суд исходил из фактических обстоятельств дела.

Более того, по мнению суда, истец не лишен права на подачу самостоятельного искового заявления о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество, в том числе на основании Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64.

 

Кроме того, по мнению суда в данном конкретном случае не представлены доказательства, подтверждающие наличие нарушений со стороны Управления и ООО «Инвест Проф Строй»  в части осуществления препятствий лиц к специализированному помещению (укрытию).

Более того, суд полагает обоснованным довод Управления о том, что из представленных истцом схем и планов помещений здания следует о наличии иных выходов из подземной части здания и подвала.

При этом в материалы дела участниками настоящего спора не представлены доказательства, подтверждающие привлечение к административной ответственности сособственников здания за нарушение законодательства либо в области безопасности зданий и сооружений, либо пожарной безопасности зданий и сооружений, либо иных по доводам истца о нарушении со стороны ООО «Инвест Проф Строй» требований по возведенным конструкциям в помещении №23.

 

В части проведения Управлением действий по определению участников торгов, признания их несостоявшимися и, как следствие, заключение договора аренды на спорное помещение с единственным лицом, подавшим заявку на участие в оспариваемых торгах, судом также не установлены какие-либо нарушения норм действующего законодательства.

 

Кроме того, истцом не доказано нарушение его прав и законных интересов Управлением и ООО «Инвест Проф Строй» при проведении торгов и заключении договора аренды, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих факт того, что Управлением и ООО «Инвест Проф Строй» созданы препятствия сособственникам здания для пользования и владения своими помещениями.

 

В связи с чем, суд приходит к выводу, что Управление не допущено нарушений действующего законодательства в области проведения торгов и в удовлетворении требований АО «Экран» следует отказать в полном объеме.

Соответственно, правовых оснований для признания договора аренды между Управлением и ООО «Инвест Проф Строй» недействительным не имеется.

 

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением №1620 от 12.12.2023 (т. 1, л.д. 5).

 

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

 

Судья        подпись

                                  И.А. Горлатых

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.