﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-21403/2020

26 января 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     19 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Григорьевым Н.А.

при участии:  

от истца: Чуич А.В. (доверенность от 01.02.2020)

от ответчика: Коршунова Н.В. (доверенность от 11.01.2021)

от 3-го лица: 1. Фанова А.Ю. (доверенность от 25.12.2020), 2, 3  Не явились, извещены 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-35038/2020)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.10.2020 по делу № А56-21403/2020 (судья  Бугорская Н.А.), принятое 

по иску ООО "Информационные решения"

к  Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица:  1)СПб ГУП "ГУИОН"; 2)СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга"; 3)ООО "Петербургская Экспертная Компания", 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Информационные решения»                (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ,  к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, определении условия о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А, пом. 3-Н площадью 74,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001168:1450, изложении пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

  2.1. Цена продажи Объекта составляет 5 616 000 (пять миллионов шестьсот шестнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается».

	К  участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - Предприятие), общество с ограниченной ответственностью «Петербургская экспертная компания».

	Решением от  08.10.2020  суд урегулировал разногласия, возникшие между Обществом  и Комитетом  при заключении договора, определил условие о цене договора купли-продажи нежилого помещения при реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А, пом. 3-Н площадью 74,5 кв.м, кадастровый номер 78:32:0001168:1450, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции: «2.1. Цена продажи Объекта составляет 5 616 000 (пять миллионов шестьсот шестнадцать тысяч) рублей, НДС не облагается».

	В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательствам, необоснованно назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, поскольку отчет ГУП ГУИОН в установленном порядке не признан недостоверным. По мнению Комитета, заключение судебной экспертизы является ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения, судом первой инстанции неправомерно отказано в назначении повторной судебной экспертизы.

ГУП ГУИОН, Учреждение поддержали  доводы апелляционной жалобы, Общество возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на жалобу.

В судебном заседании представитель Общества также выразил несогласие с обжалуемым  решением в части распределения судебных расходов, полагая правомерным их отнесение на Общество, представитель Комитета заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

	 Законность и обоснованность  обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

	Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор  от 14.11.2017 № 11-А300132 аренды нежилого помещения 3-Н  площадью 74,5 кв.м,  с кад. № 78:32:0001168:1450, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А.

	Общество обратилось в Комитет с заявлением  от 25.11.2019 о выкупе помещения  в порядке реализации преимущественного права, предоставленного субъектам малого и среднего предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

	Распоряжением Комитета от 26.12.2019 № 3257-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 5/11, лит. А, пом. 3-Н,  площадью 74,5 кв.м» принято решение о приватизации помещения по цене 8 000 000 руб., определенной на основании заключения ГУП ГУИОН от 17.12.2019 № 31-8-0339(005)-2019.

	Письмом от 30.12.2019 акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» уведомило Общество о принятии решения о реализации Обществом преимущественного права на выкуп помещения и направило Обществу проект договора купли-продажи помещения (далее – договор), в пункте 2.1 которого цена продажи определена в размере 8 000 000 руб.

	Не согласившись с ценой продажи помещения, Общество  представило протокол разногласий к договору, которым предложило изменить пункт 2.1 договора и установить цену продажи помещения в размере 5 000 000 руб. исходя из заключения ООО «БК Консалтинг».

	Поскольку договор в редакции представленного Обществом протокола разногласий не   подписан, Общество, полагая, что цена продажи помещения не соответствует его рыночной стоимости, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив  доводы апелляционной жалобы и отзывов на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит  отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу положений статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В целях установления выкупной стоимости спорного помещения судом первой инстанции определением от 31.07.2020 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Альфа Консалт» Горячук Елене Леонидовне, с постановкой перед экспертом вопроса: Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу, г. Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д.5/11. лит. А, пом.3-П, площадью 74.5 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001168:1450 на 25.11.2019? 

Согласно заключению эксперта от 17.08.2020 рыночная стоимость объекта составляет 5 616 000 рублей.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив по правилам статей 71, 86 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение экспертизы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что   договор купли-продажи подлежит заключению по цене 5 616 000 рублей, определенной в названном заключении.

Вопреки доводам Комитета проверка достоверности отчета ГУП ГУИОН осуществляется путем назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта.

Доводы Комитета не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, Наличие  нарушений Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки,  Комитетом не доказано и  судом апелляционной инстанции не установлено, как и противоречий в выводах эксперта, в связи с чем ходатайство о назначении повторной экспертизы отклонено.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении в том числе иска неимущественного характера (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела").

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В соответствии с решением договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

В настоящем случае   суд  первой инстанции правомерно не нашел оснований для отнесения судебных расходов на Комитет, учитывая результат рассмотрения дела.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной  жалобы  следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.10.2020 по делу №  А56-21403/2020  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 К.В. Галенкина