ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-40798/2019-ГК

Дело № А40-100832/18

г. Москва

27 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2019 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 августа 2019 года 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Ким Е.А.,

судей: Лялиной Т.А., Яниной Е.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП" на решение (определение) Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2019 года по делу № А40- 100832/18, принятое судьей Паньковой Н.М. по иску ПАО БАНК "ЮГРА" к ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП"  третье лицо: АО "Бизнес Центр "Михайловский", ООО "Белопан" об обращении взыскания на предмет залога.

при участии в судебном заседании:

от истца – Зима М.А. по доверенности от 08 февраля 2019;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 20 мая 2019;

от третьих лиц – не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

ПАО БАНК "ЮГРА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ООО "РЕНТ ЭСТЕЙТ ГРУПП" об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное ООО «Рент Эстейт Групп» по Договору ипотеки № 035/ИП-13 от 14.02.2013 г.:

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4356, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 43 760 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4353, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 280 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4356, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 229 360 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4324, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 78 960 000,00 рублей;

Нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:04:0001008:4357, путем реализации с торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 8 560 000,00 рублей.

За счет стоимости указанного недвижимого имущества удовлетворить требования Публичного акционерного общества Банк «ЮГРА» в лице конкурсного управляющего «Агентство по страхованию вкладов» по Кредитному договору № 

<

***> от 25.12.2012 г. по состоянию на 30.09.2018 г. в размере 344 895 408,01 рублей, из которых: 207 521 368,00 рублей - задолженность по основному долгу; 29 064 362,55 рублей - задолженность по процентам; 108 309 677,46 рублей - неустойка за неисполнение обязательства по Кредитному договору № 

<

***> от 25.12.2012 г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение Арбитражного суда города Москвы, принять новый судебный акт об отказе в иске, в апелляционной жалобе ответчик выражает несогласие с оценкой стоимости предмета залога произведенной судебной экспертизой, полагает, что суд необоснованно отказал в проведении повторной экспертизы, считает, что обязательства по кредитному договору новированы, что повлекло прекращение договора залога.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствии третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 31 мая 2019 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 25.12.2012 между Публичным акционерным обществом Банк «ЮГРА» (далее -ПАО Банк «ЮГРА», Банк, Истец) и Акционерным обществом «Бизнес Центр «Михайловский» (далее - АО «БЦ «Михайловский», Заемщик) заключен Кредитный договор № 

<

***> от 25.12.2012 (далее - Кредитный договор), в соответствии с условиями которого Банк принял на себя обязательство предоставлять Заемщику кредит частями в рамках установленного лимита кредитования в срок до 31.12.2022.

В соответствии с п.п. 1, 2.8 Кредитного договора Заемщик принял на себя обязательство предоставленные Банком денежные средства возвратить не позднее 31.12.2022, а также оплатить Банку проценты за пользование денежными средствами по процентной ставке 12,00 % годовых.

Согласно п. 2.10 Кредитного договора проценты за пользование кредитными средствами Заемщик перечисляет ежемесячно не позднее последнего рабочего дня текущего месяца, а за последний месяц пользования кредитными средствами, начисление процентов за пользование кредитными средствами производится на фактическую сумму задолженности по кредиту, начиная со следующего дня после выдачи кредита Заемщику и по дату его полного погашения включительно. При исчислении процентов за пользование кредитом и штрафных санкций количество дней в году принимается за 365 (366), в месяце - за количество календарных дней.

В соответствии с п. 5.1 Кредитного договора в случае просрочки возврата суммы кредита, оплаты процентов за пользование Банк имеет право взыскивать с Заемщика неустойку в размере 0,15 процента от невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

Банк надлежащим образом исполнил свое обязательство по Кредитному договору по предоставлению Заемщику денежных средств, однако Заемщик свое обязательство по Кредитному договору перед Банком исполнять прекратил. По состоянию на 19.12.2017 задолженность Заемщика перед Банком по Кредитному договору составляет 229 155 794,69 рублей, а именно:

- 207 521 368,00 рублей - просроченный основной долг;

- 9 619 894,65 рублей - начисленные проценты за пользование кредитом;

- 12 014 532,04 рублей - неустойка за неисполнение обязательства по Кредитному договору.

Согласно п. 3.2.4 Кредитного договора Банк имеет право потребовать досрочного возврата кредита с одновременной уплатой начисленных процентов и иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, в том числе, в случае несвоевременной оплаты Заемщиком процентов за пользование кредитом, невозврата кредита, неуплаты иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, когда нарушение Заемщиком срока исполнения обязательства составляет более 10 дней, либо если эти нарушения имели место более 2-х раз.

В связи с тем, что Заемщик прекратил исполнение обязательств по Кредитному договору, 16.10.2017 Банк направил в адрес Заемщика требование о досрочном погашении задолженности по Кредитному договору, которое оставлено без исполнения.

15.02.2018 Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО «БЦ «Михайловский» о взыскании задолженности, в том числе, по Кредитному договору в размере 270 539 031,44 рублей.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2018 по делу № А40-28804/2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2019, исковые требования удовлетворены.

С Акционерного общества «Бизнес Центр «Михайловский» в пользу публичного акционерного общества Банк «ЮГРА» взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 25.12.2012 по состоянию на 19.12.2017 в размере 217 715 488,49 руб., из которых: 207 521 368 руб. – просроченный основной долг; 9 619 894,65 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом; 574 225,84 руб. – неустойка за неисполнение обязательства по кредитному договору 

<

***> от 25.12.2012; задолженность по кредитному договору № 

<

***> от 21.06.2013 по состоянию на 19.12.2017 в размере 52 823 542,95 руб., из которых: 50 440 000 руб. – просроченный основной долг; 2 225 289,91 руб. – начисленные проценты за пользование кредитом; 128 253,03 руб. – неустойка за неисполнение обязательства по кредитному договору № 

<

***> от 21.06.2013, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 200 000 руб.

В обеспечение исполнения обязательств по Кредитному договору между ПАО Банк «ЮГРА» и Обществом с ограниченной ответственностью «Рент Эстейт Групп» (далее - ООО «Рент Эстейт Групп», Ответчик, Залогодатель) 14.02.2013 был заключен Договор ипотеки № 035/ИП-13 от 14.02.2013 в соответствии, с условиями которого Залогодатель предоставил Банку в залог принадлежащее Залогодателю на праве собственности нижеуказанное недвижимое имущество (далее - Предмет залога):

1) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4356, с залоговой стоимостью 63 149 472,75 рублей (п. 2.1.1. Договора ипотеки);

2) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4355, с залоговой стоимостью 2 350 831,50 рублей (п. 2.1.2. Договора ипотеки);

3) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4353, с залоговой стоимостью 357 855 834,75 рублей (п. 2.1.3. Договора ипотеки);

4) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4324, с залоговой стоимостью 172 219 576,50 рублей (п. 2.1.4. Договора ипотеки);

5) нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером: 77:04:0001008:4357, с залоговой стоимостью 18 674 284,50 рублей (п. 2.1.5. Договора ипотеки).

В соответствии с п. 6.1.2. Договора ипотеки Банк вправе досрочно обратить взыскание на предмет ипотеки в случаях несвоевременной уплаты Заемщиком процентов за пользование кредитом, невозврата части кредита, неуплаты иных платежей, предусмотренных Кредитным договором, в том числе неустоек, когда нарушение срока исполнения обязательства составляет более 10 дней, либо если эти нарушения имели место более 2-х раз.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному договору, у Истца возникли основания для обращения взыскания на недвижимое имущество, заложенное по Договору ипотеки.

Апелляционный суд повторно исследовав и оценив, представленные в дело доказательства, не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по примененным нормам материального права и переоценке фактических обстоятельств дела в виду следующего.

Согласно п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора и признание его ничтожным.

Вместе с тем Федеральный закон от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (п. 5 ст. 3) установил, что правила о государственной регистрации ипотеки, содержащиеся в том числе в Законе об ипотеке, не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после вступления в силу настоящего Федерального закона (то есть после 01.07.2014), и тем самым отменил требование об обязательности государственной регистрации договоров ипотеки.

Однако, принимая во внимание, что Договор ипотеки заключен 14.02.2013 г., государственная регистрация дополнительного соглашения к Договору ипотеки являлась обязательной. Поскольку государственная регистрация данного дополнительного соглашения не осуществлялась, данное Дополнительное соглашение является ничтожным. Данным обстоятельством объясняется непредставление Дополнительного № 4 в материалы дела.

Ответчик со ссылкой на ч. 1 ст. 50 Закона об ипотеке указывает, что при расхождении условий Договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Между тем, как установлено выше, Дополнительное соглашение № 4 от 28 марта 2017 года является ничтожным. Следовательно, в Договоре ипотеки отсутствует условие о процентной ставке за пользование кредитом в размере 9,25% годовых. В Кредитном договоре такое условие также отсутствует. Таким образом, истцом при расчете размера основного обязательства верно применена процентная ставка за пользование Кредитом в размере 12% годовых, какое-либо расхождение в содержании основного и обеспечительного обязательств отсутствует.

Ответчик указывает, что Договором ипотеки также не предусмотрена неустойка за просрочку обязательства Заемщика по возврату сумм кредита и просрочки уплаты процентов за пользование кредитом в размере в размере 0,15%, ввиду чего данная неустойка не подлежит применению.

Между тем, данная штрафная санкция предусмотрена пунктом 5.1. Кредитного договора. Согласно п. 3.12. Договора ипотеки, ипотека обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они будут находиться к моменту их удовлетворения за счет предмета ипотеки, включая, помимо прочего, суммы неустоек, предусмотренных Кредитным договором. Кредитный договор в его первоначальной редакции заключен 25.12.2012 года. Ответчик имел возможность ознакомиться со всеми условиями Кредитного договора и, подписывая Договор ипотеки в феврале 2013 года, выразил согласие отвечать за неисполнение основным должником обязательства по уплате, в том числе, неустойки.

Довод жалобы ответчика о том, что денежные средства в разной валюте являются различными объектами гражданских прав, в связи с чем имела место новация денежного обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 ГК РФ, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Таким образом, новация представляет собой соглашение, по которому стороны заменяют одно связывающее их обязательство каким-либо другим, новым обязательством.

В соответствии с п. 2 информационного письма от 21.12.2005 N103 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации", обязательство прекращается новацией тогда, когда воля сторон определенно направлена на замену существовавшего между ними первоначального обязательства другим обязательством.

Вместе с тем конвертация долга из одной валюты в другую не может быть признано новацией, так как происходит изменение порядка (способа) возврата кредита, а не   замена кредитного обязательства новым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации иностранная валюта и валютные ценности могут быть  предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением правил статьей 140, 141 и 317 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного суда от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу валютой долга и валютой платежа является рубль (пункт 1 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, согласование сторонами кредитного договора в дополнительном соглашении рублевой валюты долга по кредитному договору не изменяет существо кредитных отношений и не является новацией.

В силу пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения рыночной стоимости   заложенного имущества.

Определением от 23 января 2019 года по делу назначена судебно-оценочная экспертиза с целью определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества.

Проведение экспертизы поручено – экспертному учреждению: ООО «Профессиональный центр оценки и экспертиз» (115054, 

<

...>, тел. 

<

***>, 769-44-77, +7 (499) 746-90-55, 746- 91-55); эксперт: ФИО3

На разрешение экспертизы поставлены   следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость на дату оценки недвижимого имущества, переданного ПАО БАНК "ЮГРА" по Договору об ипотеке (залоге недвижимости) №035/ИП-13 от 14.02.2013:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4356;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4355;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4353;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4324;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4357.

Экспертное   заключение поступило в суд.

Согласно проведенному исследованию эксперт пришел к выводу, что по состоянию на   дату оценки (01.02.2019) составляет 452 400 000 руб., в том числе:

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4356 – 54 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4355 – 1 600 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4353 – 286 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4324 – 98 700 000 руб.;

- нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:04:0001008:4357 – 10 700 000 руб.

Апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы.

Суд первой инстанции также правомерно отклонил, представленный ответчиком Анализ Заключения эксперта № 3-190123/1 от 07.03.2019, подготовленного ООО "Профессиональный центр оценки и экспертиз, так как, содержащиеся в нем выводы являются частным мнением лица, выполнившего этот анализ.

Из заключения эксперта следует, что им был проведен анализ рынка с использованием общедоступных аналитических данных и справочных материалов. Соответствующие материалы, использованные при проведении оценки, и указание на источники их получения содержатся в Разделе 6 Приложения к Заключению эксперта.

Кроме того, данное замечание о необходимости использования результатов самостоятельного исследования без указания на источники рыночных данных прямо противоречит требованиям п. 11 и п.13 ФСО № 3, согласно которым: "В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете...", а также "В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации)".

В замечании указано на то, что Эксперт отказался учитывать при расчетах морозильное оборудование, что привело к существенному занижении стоимости производственно-складских помещений. Между тем, оценка морозильного оборудования не относится к предмету проводимой экспертизы - оценке недвижимости. По этому поводу на стр.38-39 Заключения эксперта указано: "Поскольку морозильное оборудование не является недвижимым имуществом, в рамках оценки наличие морозильных камер не учитывалось как фактор стоимости объекта оценки."

В замечании указано на несопоставимость аналогов с объектом оценки, использование которых привело к погрешности при расчете стоимости. Между тем, в соответствии с порядком применения метода корректировок (п.22д ФСО № 7) на стр.66-71 представлено подробное обоснование (с указанием источников информации и расчетами значений) всех корректирующих поправок. Согласно п.22д ФСО № 7, "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта."

Как следует из пояснений эксперта, в данном сегменте рынка (в отличие от жилой недвижимости) не представляется возможным подобрать идентичные (не требующие введения поправок) объекты сравнения, таким образом.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на торг. Так, в соответствии с п. 5, 11, 13 ФСО № 3 используемое значение поправки со ссылкой на соответствующие рыночные данные представлено на стр.66, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на местоположение. Так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 расчет используемых значений поправки со ссылками на соответствующие рыночные данные представлен на стр.66-67, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие обоснования корректировки на тип объекта, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведено обоснование поправки и ссылка на источник используемых значений (стр. 67). а также Таблица 57, где приводятся результаты опубликованных исследований.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на площадь, так как в соответствии с п.5, 11.13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 67-68), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на "красную линию", так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведено обоснование поправки и ссылка на источник используемых значений (стр. 68). анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Суд не может принять во внимание довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на материал стен, так как в соответствии с п.5, 11. 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 68-69), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Также Ответчиком без ссылок на источники информации приведена информация об отличии в стоимости возведения 1 кв. м кирпичных и металлических стен, без анализа влияния этого отличия в удельную цену объектов недвижимости на рынке (с учетом соотношения площади стен и общей площади, вклада прочих конструктивных элементов и коммуникаций, стоимости прав на земельный участок в стоимости недвижимости).

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на высоту потолков, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки "на земельный участок", так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69-70), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Также Ответчиком указано на использование кадастровой стоимости земельного участка при расчете поправки и наличие практики оспаривания кадастровой стоимости, которая в результате оспаривания снижается "в среднем на 35%". В этой связи следует отметить, что Ответчик не указывает на факт завышения или занижения конкретной кадастровой стоимости участка относительно рыночной. Практика оспаривания кадастровой стоимости земель в г. Москве путем установления ее на уровне рыночной стоимости -является действующим механизмом устранения искажений результатов кадастровой оценки и только подтверждает правильность применения действующих показателей кадастровой стоимости для целей расчета величин поправок, связанных с земельным участком.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на плотность застройки, так как в соответствии с п.5. 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 70-71). анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на то, что офисные и производственно-складские помещения в составе объекта оценки должны были оцениваться отдельно. Также указано на наличие "существенного занижения стоимости путем расчета стоимости исходя из подобранных складских помещений", что не соответствует содержанию Заключения эксперта.

Так, по результатам подробного описания характеристик объекта оценки и структуры оцениваемых помещений, в том числе по назначению, локальном расположении и окружении, Экспертом сформулирован вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки в качестве "производственно-складских и офисных помещений на территории промбазы". Согласно п. 15 ФСО № 7 "Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода".

Руководствуясь положениями п. 15 ФСО № 7, Эксперт при расчетах в качестве аналогов выбрал комплексы, включающие как производственно-складские, так и офисные (административные) и бытовые помещения (стр.64). При этом доля административных помещений у 3 из 4 объектов-аналогов превышает долю административных помещений в составе объекта оценки. Анализ структуры площадей по назначению и расчет соответствующих поправок представлен на стр.68.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на несопоставимость аналогов с объектом оценки при расчете стоимости доходным подходом, использование которых привело к погрешности при расчете стоимости. Данное суждение Рецензента не имеет оснований, поскольку в соответствии с порядком применения метода корректировок (п.22д ФСО № 7) на стр.74-76 представлено подробное обоснование (с указанием источников информации и расчетами значений) всех корректирующих поправок. Согласно п.22д ФСО № 7, "При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта." В данном сегменте рынка (в отличие от жилой недвижимости) не представляет возможным подобрать идентичные (не требующие введения поправок) объекты сравнения, таким образом, замечание является необоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на торг в рамках доходного подхода. В соответствии с п.5. 11,13 ФСО № 3 используемое значение поправки со ссылкой на соответствующие рыночные данные представлено на стр.74, анализ рынка - в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования поправки на местоположение в рамках доходного подхода. В соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 расчет используемых значений поправки со ссылками на соответствующие рыночные данные представлен на стр.74, анализ рынка -в разделе 6 Приложения к заключению эксперта. Что касается суждения о некорректности использования средних цен на жилую недвижимость, то оно в свою очередь ничем не подтверждается, а на стр.66 Заключения эксперта приведено соответствующее пояснение и обоснование наличия корреляции относительного изменения цен на жилую и производственно-складскую недвижимость в зависимости от ее местоположения со ссылкой на опубликованные независимые аналитические материалы.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на площадь в рамках доходного подхода, так как в соответствии с п.5, 11, 13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 67, 75), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования корректировки на высоту потолков в рамках доходного подхода, так как в соответствии с п.5, 11,13 ФСО № 3 в Заключении эксперта приведен расчет значений поправки и ссылка на источник используемых исходных данных (стр. 69, 76), анализ рынка представлен в разделе 6 Приложения к заключению эксперта.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на отсутствие анализа рынка и обоснования ставки капитализации. Также этот показатель ошибочно назван корректировкой и в нарушение п. 23в ФСО № 7 указано на необходимость ее расчета. В соответствии с п.23в стоимость объекта оценки определена методом прямой капитализации "путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту". Вывод о величинах ставок капитализации сформулирован на стр.57 в разделе 6 (анализ рынка, к которому относится объект оценки), в котором содержатся ссылки на соответствующие источники информации. На стр.77 также представлен диапазон рыночных значений ставок капитализации и обоснование выбора конкретного значения для расчета.

Суд апелляционной инстанции считает обоснованно отклоненным довод, со ссылкой на то, что в рамках доходного подхода офисные и производственно-складские помещения в составе объекта оценки должны были оцениваться отдельно. Также указано на наличие "существенного занижения стоимости путем расчета стоимости исходя из подобранных складских помещений", что не соответствует содержанию Заключения эксперта.

По результатам подробного описания характеристик объекта оценки и структуры оцениваемых помещений, в том числе по назначению (стр.37-42), локальном расположении и окружении (стр.36, 42), Экспертом сформулирован вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки в качестве "производственно-складских и офисных помещений на территории промбазы". (стр.59). Согласно п. 15 ФСО № 7 "Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода".

Руководствуясь положениями п. 15 ФСО № 7, Экспертом при расчетах была введена поправка на наличие административно-офисной части (стр.74), доля которой составляет только 10% обшей площади объекта оценки. Анализ структуры площадей по назначению и расчет соответствующих поправок представлен на стр.75-76.

Рассчитанная экспертом и использованная в расчетах стоимости рыночная ставка аренды для комплекса помещений объекта оценки составила 7 165 руб./кв. м и находится на уровне фактической арендной ставки оцениваемых помещений согласно Договору аренды нежилого помещения № РЭГ-БЦМ-2019 от 01.09.2018 - 7 200 руб./кв. м/год с НДС, без учета расходов на электроэнергию. Исходя из этого, суждения о некорректности расчетов также являются необоснованными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Иная оценка заявителем жалобы обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда. Каких-либо новых обстоятельств, опровергающих выводы суда, апеллянтом не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 31 мая 2019 года по делу № А40- 100832/18 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья:  Е.А. Ким

Судьи:  Т.А. Лялина

 Е.Н. Янина

Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.