Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-21502/20

25 сентября 2020 года

г.Москва

Резолютивная часть объявлена 09 сентября 2020

Полный текст решения изготовлен 25 сентября 2020

Арбитражный суд Московской области в составе: судьи О.В. Анисимовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

МУП "ИСТРИНСКИЙ ПОЛИГОН ТБО" к ООО "ИСТРА-РЕСУРС" 

о расторжении договора и обязании

при участии в судебном заседании представителей - согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

МУП "ИСТРИНСКИЙ ПОЛИГОН ТБО" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ИСТРА-РЕСУРС" о расторжении договора №060616/14589146/01 аренды помещения мусоросортировочного комплекса от 08.07.2016, обязании в течение 15 дней с даты вступления в законную силу решения передать по акту приема-передачи помещение мусоросортировочного комплекса, расположенное по адресу: МО, Истринский р-н, с.п. Ивановское, примерно в 820 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома 

<

...>, общей площадью 1 310,40 кв.м.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика против их удовлетворения возражал.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.10.2019 в рамках производства по делу № А41-105784/2018 Муниципальное унитарное предприятие «Истринский полигон твердых бытовых отходов» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим Должника назначен ФИО2.

Между МУП "ИСТРИНСКИЙ ПОЛИГОН ТБО" (далее - Истец, арендодатель) и ООО "ИСТРА-РЕСУРС" заключен Договор (далее – Ответчик, арендатор)  №060616/14589146/01 аренды помещения мусоросортировочного комплекса                         от 08.07.2016.

В соответствии с п. 1.1 и 1.2. Договора аренды передаваемое помещение (площадью 1 310,4 кв.м.) является объектом муниципальной собственности (запись в ЕГРП о регистрации права собственности Российской Федерации от 22.08.2014 №50-50-08/081/2014-416) и закреплено за Арендодателем на праве хозяйственного ведения (запись в ЕГРП о регистрации права оперативного управления от 09.11.2006 №50-50-98/029/2006-232).

Договор аренды заключен Сторонами на срок с 08.07.2016 по 08.07.2021 (пункт 4.1. Договора аренды).

Актом приема-передачи от 08.07.2016 Истец передал Ответчику помещение мусоросортировочного комплекса, расположенное по адресу: МО, Истринский р-н, с.п. Ивановское, примерно в 820 м. по направлению на юго-запад от ориентира жилого дома 

<

...>, общей площадью 1 310,40 кв.м.

Претензий относительно технического состояния вышеуказанного помещения у Арендатора не имелось.

Согласно п. 2.2.3. Арендатор обязан своевременно и в полном объеме перечислять арендную плату Арендодателю в соответствии с условиями раздела 3 Договора аренды.

В соответствии с п. 3.1. Договора размер годовой арендной платы установлен в размере 1м 410,24 рублей за 1 кв.м. без учета НДС.

Оплата производится Арендатором ежегодно в срок до 15 января в размере 100 % предоплаты (пункт 3.4. Договора аренды).

Как указывает Истец, в нарушение обязательств по оплате арендуемого помещения у Ответчика образовалась задолженность перед Истцом в размере 3 994 868,70 руб. за период с 01.01.2018 по 31.12.2019.

Претензия Истца № 4413 от 19.12.2019, отправленная 20.12.2019, с просьбой в добровольном порядке погасить задолженность по Договору аренды оставлена Ответчиком без удовлетворения. 

В настоящее время МУП «Истринский полигон ТБО» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании долга в принудительном порядке.

Помимо этого, ООО "ИСТРА-РЕСУРС" ненадлежащим образом эксплуатирует арендуемое имущество.

Актом осмотра нежилого помещения от 25.01.2019 зафиксировано неудовлетворительное состояние арендуемого объекта-произведена перепланировка и переоборудование помещения без письменного разрешения арендодателя, демонтировано оборудование, вырезаны отверстия с торце помещения и в боковой стене.

Истец указывает, что указанными действиями ответчик нарушений установленный п. 2.2.9 договора аренды запрет на проведение перепланировки и переоборудования помещения без предварительного одобрения со стороны истца.

В связи с тем, что просрочка арендной платы ООО «Истра - Вэйст» перед МУП «Истринский полигон ТБО» в совокупности составляет 2 года (с 01.01.2018 по 31.12.2019, учитывая существенное ухудшение технического состояния  арендованного помещения, МУП «Истринский полигон ТБО» не находит оснований к возможности сохранения договорных отношений с ООО "ИСТРА-РЕСУРС". Истец в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении рассматриваемого Договора.

С целью досудебного урегулирования сложившего спора Истец 11.03.2020 направил в адрес Ответчика письмо №4566 от 10.03.2020 о расторжении, а также о возврате МУП «Истринский полигон ТБО» арендованного имущества. 

Поскольку в ответ на направленную претензию Ответчик свои обязательства не исполнил, Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Ответчик по иску возражал. Указал, что условия договора исполнялись им надлежащим образом в части внесения арендной платы, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 08.06.2020 по делу №А41-14311/2020. Также указал, что выявленные истцом нарушение условий договора, зафиксированные актом от 25.01.2019, перепланировкой и переоборудованием не являются.

Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:                         1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разделу 7 договора, он может быть расторгнут: 

- в одностороннем порядке в случае существенного нарушения условий договора (п. 1,2 ст. 450.1 ГК РФ)

- по соглашению сторон

- по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Доводам истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору №060616/14589146/01 аренды помещения мусоросортировочного комплекса от 08.07.2016 в части внесения арендной платы за 2018 -2019 годы дана оценка в рамках дела №41-14311/2020. Данным судебным актом установлено надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по внесению арендной платы, отклоняются судом.

Рассмотрев доводы истца о наличии оснований для расторжения договора аренды на основании того, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество в связи с проведением перепланировок и переоборудованием помещения без согласования истцом, суд исходит из следующего.

Согласно п. 1.3 договора, здание передается арендатору для целевого использования – организации мусоросортировочной деятельности. 

Во исполнение п. 2.2.16 договора, ответчик имеет лицензию №077196 от 31.03.2016. В рамках данной лицензии ответчик осуществляет сбор отходов  II класса опасности, сбор отходов III класса опасности, сбор отходов IV класса опасности, обработку отходов IV класса опасности.

Согласно п. 2.2.19 арендатор обязан осуществлять сортировку мусора механическим способом. Также арендатор обязан поставить мусоросортивочные линии.

Во исполнение данного условия договора ответчиком была приобретена мусоросортировочная линия (договор №1602/16-05 от 16.02.2016) и выполнено устройство дополнительных проемов в стеновом ограждении путем демонтажа металлических листов ограждения и оконных блоков.

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Демонтаж металлических листов ограждения и оконных блоков не является перепланировкой или переоборудованием нежилого помещения.

Кроме того, директор МУП "ИСТРИНСКИЙ ПОЛИГОН ТБО" в письме                   от 05.09.2016 не возражал против демонтажа металлических листов помещения с целью установки сортировочных линий в рамках эксплуатации мусоросортировочного комплекса.

Таким образом, демонтаж был согласован с истцом.

Также истец указывает, что ответчиком демонтированы два автоматических пресса SAPHIR 340 AT вместе с загрузочными пластичными конвейр-накопителями.

Между тем, в акте приема-передачи от 08.07.2016 автоматические прессы SAPHIR 340 AT не поименованы. Доказательств того, что на момент подписания акта приема-передачи от 08.07.2016 данное оборудование находилось в спорном помещении и в последующем было демонтировано ответчиком истцом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оснований, предусмотренных п. 4.4, 7.1.1 договора для расторжения договора досрочно судом не установлено.

С учетом изложенного, односторонний отказ истца от договора, выраженный в уведомлении исх. №4565 от 10.03.2020, неправомерен. 

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Оснований для расторжения договора арендодателем досрочно на основании ст. 450, ст. 619 ГК РФ также не установлено.

С учетом изложенного, требование истца о расторжении договора аренды нельзя признать обоснованными.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку оснований для досрочного расторжения договора аренды судом не установлено, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании ответчика освободить спорные нежилые помещения также не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме).

СудьяО.В. Анисимова