АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-28569/2020 

Дата объявления резолютивной части –  03 сентября 2021 года.

Дата принятия решения –  09 сентября 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Углянской А.С.,

с участием:

от ответчика – представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от 31.05.2021,

от истца – не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А65-28569/2020 по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 552 804 руб. 31 коп. по договору аренды земельного участка №16248 от 11.07.2012, в том числе 540 757 руб. 06 коп. – основной долг за период с 16.07.2020 по 30.09.2020, 12 047 руб. 25 коп. – пени, начисленные за период с 18.08.2020 по 16.09.2020,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (далее - ответчик) о взыскании 552 804 руб. 31 коп. по договору аренды земельного участка №16248 от 11.07.2012, в том числе 540 757 руб. 06 коп. – основной долг за период с 16.07.2020 по 30.09.2020, 12 047 руб. 25 коп. – пени, начисленные за период с 18.08.2020 по 16.09.2020.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Истец, надлежащим образом извещенный о дате, месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

Из материалов дела следует, что 11.07.2012 между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Тандем-Д» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 16 248, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 52 309 кв.м с кадастровым номером 16:50:160403:220, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, в микрорайоне № 16а жилого массива Горки-III. 

В соответствии с пунктом 1.5 договора разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для строительства общеобразовательной школы и двух детских садов. 

Между ООО «Тандем-Д» и ООО «Адара» 01.03.2014 заключен договор инвестирования в строительство детского сада 16-А-26 на 384 места в микрорайоне М16 Горки 3 Приволжского района г. Казани, согласно которому ООО «Адара» приняло на себя обязательство по инвестированию денежных средств в строительство детского сада на 384 места на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160403:220 в микрорайоне М16 Горки-3 Приволжского района г. Казани, в размере и сроки, предусмотренные данным договором, вместе с тем ООО «Тандем-Д» принял на себя обязательство по строительству и передаче ООО «Адара» здания детского сада.

Исполнительным комитетом муниципального образования г.Казани 22.12.2015 выдано разрешение №16-RU16301000-128-2015 на ввод 3-этажного детского сада на 384 места, расположенного по строительному адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Приволжский район, микрорайон №16а жилого массива Горки-3, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160403:220, в эксплуатацию.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на здание детского сада на 384 места, расположенного по адресу: 

<

...>, зарегистрировано за ответчиком 15.07.2020, о чем в реестре сделана запись № 16:50:160403:3018-16/001/2020-6.

Истцом при участии ответчика составлен акт обследования земельного участка органа муниципального контроля № 3032, согласно которому в ходе проведения осмотра установлено, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, в микрорайоне № 16а жилого массива Горки-III, с кадастровым номером 16:50:160403:220, площадью 52 309 кв.м, с разрешенным видом использования для строительства общеобразовательной школы и двух детских садов представлен ООО «Тандем» в аренду сроком на 5 лет. Срок аренды истек, право не погашено. Данный земельный участок занят дорогой с асфальтовым покрытием, зданием с кадастровым номером 16:50:160403:3018, которое от 15.07.2020 зарегистрировано на праве собственности за ООО «Новые Технологии», зданием трансформаторной подстанции с кадастровым номером 16:50:160403:3027 (зарегистрировано от 15.07.2020 на праве собственности за ООО «Новые Технологии»), оставшаяся часть земельного участка не используется, не огорожена, свободна от застроек. Фактическая площадь, используемая ООО «Новые Технологии» составляет 12 170 кв.м, из которых 11 819 кв.м – это часть земельного участка с кадастровым номером  16:50:160403:220, 351 кв.м относится к землям неразграниченной государственной собственности.  

Установив, что собственником помещения, расположенного на земельном участке, является ответчик, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений ИКМО г. Казани» предъявил требование о взыскании с ответчика арендной платы и пени.

Истец направил ответчику претензию.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев исковые требования, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

При таких обстоятельствах, поскольку право собственности на детский сад зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за ответчиком, суд приходит к выводу о том, что сторонами договора аренды от 11.06.2012 является истец и ответчик. 

Таким образом, права и обязанности по договору аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 16:50:160403:220, занятого объектом недвижимости ответчика, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации возникли у ответчика с момента приобретения объекта недвижимости.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В Республике Татарстан порядок определения размеров арендной платы за земельные участки определен Положением, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю».

Данным постановлением установлено, что при определении размера арендной платы используется, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка (как составляющая ставки земельного налога) и поправочный коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка.

На основании данного Положения размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к Положению.

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что площадь используемого земельного участка составляет 12 170 кв.м.

Между сторонами возник спор в части применения при расчете арендной платы ставки земельного налога и поправочного коэффициента.

Ответчик полагает, что при расчете арендной платы за пользование земельным участком необходимо применять ставку земельного налога, равную 0, 39 %, вместо 1,5 % на основании пункта 4.2.13 Решения Казанской Городской Думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге».

В соответствии с пунктом 4.2.13 Решения Казанской Городской Думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге» налоговые льготы в виде частичного освобождения от уплаты земельного налога предоставлены налогоплательщикам в отношении земельных участков, занятых отдельно стоящими объектами частных дошкольных образовательных организаций, действующих на основании лицензии на осуществление образовательной деятельности по основным образовательным программам дошкольного образования, в виде применения пониженной ставки налога в размере 0,39 процента от кадастровой стоимости земли. Налоговая льгота предоставляется в части земельного участка, размер которой определяется исходя из расчета 40 кв. м на одно место.

Вместе с тем ответчиком не доказано наличие обстоятельств, свидетельствующих о предоставлении вышеуказанной льготы. По расчету суда, площадь используемого земельного участка не превышает размер, который определяется исходя из расчета 40 кв. м на одно место.

Также ответчик полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению повышающий коэффициент 1 вместо используемого при расчете коэффициента 2, поскольку коэффициент 2 используется в период строительства объекта, тогда как объект уже построен.

Судом установлено, что земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общеобразовательной школы и двух детских садов.

На спорном земельном участке размещено нежилое здание – трехэтажный детский сад на 384 места.

В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка 16:50:160403:220 указан вид разрешенного использования «для строительства общеобразовательной школы и двух частных садов».

В выписке из ЕГРН в отношении земельного участка 16:00:000000:68439 указан вид разрешенного использования «объекты дошкольного образования».

Расчет арендной платы произведен истцом с применением коэффициента 2, который применяется как на стадии строительства, так и под прочие объекты (включая строительство).

Оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу, что у спорного земельного участка отсутствуют характеристики,  наличие которых является основанием для применения понижающего коэффициента 1, вместо коэффициента 2 – под прочие объекты.

Также суд отмечает, что ответчиком неверно применена при расчете арендной платы за период с 16.07.2020 по 30.09.2020 кадастровая стоимость земельного участка № 16:00:000000:68439, поставленного на кадастровый учет 17.06.2021.

При проверке расчета истца судом установлено, что расчет произведен правильно, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Ответчик в отзыве указал, что произвел оплату в размере 59 223 руб. 32 коп., в доказательство представил платежное поручение № 42 от 23.06.2021.

Учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в полном объеме, а также произведенную оплату, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит частичному удовлетворению в сумме 481 533 руб. 74 коп. за период с 15.07.2020 по 16.09.2020.

Поскольку судом не установлено злоупотребление правом со стороны истца, довод ответчика о наличии в действиях истца признаков злоупотребления своими правами подлежит отклонению.

Ответчик в отзыве указал, что ответчик произвел межевание земельного участка, поставил его на кадастровый учет. Вновь образованному земельному участку, площадью 11769 кв.м, 17.06.2021 присвоен кадастровый номер 16:00:000000:68439. Приказом от 25.06.2021 использование соседнего земельного участка, площадью 371 кв.м, разрешено бесплатно.

Однако суд отмечает, что данные обстоятельства не имеют отношения к существу рассматриваемого спора, поскольку истцом ко взысканию заявлена плата за пользование земельным участков в период, предшествующий межеванию земельного участка и постановке его на кадастровый учет (17.06.2021) и передачи в бесплатное пользование части земельного участка (25.06.2021). 

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 12 147 руб. 25 коп. пени, начисленных за период с 18.08.2020 по 16.09.2020.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 3.5 договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

Расчет пени проверен судом и признан правильным, в связи с чем требование о взыскании 12 047 руб. 25 коп. пени, начисленных за период с 18.08.2020 по 16.09.2020 подлежит удовлетворению.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации), расходы по государственной пошлине в сумме 14 056 руб. подлежат взысканию с ответчика непосредственно в доход федерального бюджета (подпункт 2 пункта 2 статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 493 580 (Четыреста девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят) руб. 99 коп. по договору аренды земельного участка №16248 от 11.07.2012, в том числе  481 533 руб. 74 коп. – основной долг за период с 15.07.2020 по 16.09.2020, 12 047 руб. 25 коп. – пени, начисленные за период с 18.08.2020 по 16.09.2020.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новые технологии» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 14 056 (Четырнадцать тысяч пятьдесят шесть) руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

Судья                      Е.А. Холмецкая