Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс 

<

***>, 210-172

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-2408/2025

Дело № А19-19194/2024

04 сентября 2025 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Фирсова А.Д.,

судей Качукова С.Б., Тютриной Н.Н.,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО1 (доверенность № ББ/517-Д от 19.10.2023) до перерыва, ФИО2 (доверенность № ББ/517-Д от 19.10.2023) после перерыва, от ответчика – ФИО3 (доверенность № 52 от 07.11.2024),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 года по делу № А19-19194/202 Арбитражного суда Иркутской области,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – ПАО «Сбербанк России», банк) обратилось в арбитражный суд к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее – Управление Росреестра по Иркутской области, регистрирующий орган) с требованиями:

1) о признании незаконными действий по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об ипотеке на основании договора ипотеки № ДИ02_180C00ATCMF от 12.10.2022 (далее – Договор ипотеки) с указанием срока обременения с 24.10.2022 по 12.10.2023 и сведений о залогодержателе - ПАО «Сбербанк» в отношении:

1/8 доли в праве собственности на станцию замены масла (нежилое, 1 этажное здание, кадастровый номер: 38:36:000012:3466, площадью 99,5 кв. м, адрес: 

<

...>), принадлежащей ФИО4 (далее – ФИО4);

1/8 доли в праве собственности на станцию замены масла, (нежилое, 1 этажное здание, кадастровый номер: 38:36:000012:3466, площадью 99,5 кв. м, адрес: 

<

...>), принадлежащей ФИО5 (далее – ФИО5);

1/8 доли в праве собственности на нежилое здание, 1 этажное, кадастровый номер: 38:36:000015:2946, площадью 137,6 кв. м, адрес: 

<

...>, принадлежащей ФИО4;

1/8 доли в праве собственности на нежилое здание, 1 этажное, кадастровый номер: 38:36:000015:2946, площадью 137,6 кв. м, адрес: 

<

...>, принадлежащей ФИО5;

1/8 доли в праве аренды на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:28 общая площадь 5706+/-26,44 кв. м, адрес: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, в 

<

...>, принадлежащей ФИО4;

1/8 доли в праве аренды на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:28 общая площадь 5706+/-26,44 кв. м, адрес: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, в 

<

...>, принадлежащей ФИО5;

2) о возложении на регистрирующий орган обязанности устранить допущенное нарушение путем восстановления в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об ипотеке на основании Договора ипотеки с указанием срока обременения с 24.10.2022 по 12.10.2023 и сведений о залогодержателе - ПАО «Сбербанк» в отношении:

1/8 доли в праве собственности на станцию замены масла (нежилое, 1 этажное здание, кадастровый номер: 38:36:000012:3466, площадью 99,5 кв. м, адрес: 

<

...>), принадлежащей ФИО4,

1/8 доли в праве собственности на станцию замены масла (нежилое, 1 этажное здание, кадастровый номер: 38:36:000012:3466, площадью 99,5 кв. м, адрес: 

<

...>) принадлежащей ФИО5,

1/8 доли в праве собственности на нежилое здание, 1 этажное, кадастровый номер: 38:36:000015:2946, площадью 137,6 кв. м, адрес: 

<

...>, принадлежащей ФИО4;

1/8 доли в праве собственности на нежилое здание, 1 этажное, кадастровый номер: 38:36:000015:2946, площадью 137,6 кв. м, адрес: 

<

...>, принадлежащей ФИО5;

1/8 доли в праве аренды на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:28 общая площадь 5706+/-26,44 кв. м, адрес: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, в 

<

...>, принадлежащей ФИО4;

1/8 доли в праве аренды на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:28 общая площадь 5706+/-26,44 кв. м, адрес: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, в 

<

...>, принадлежащей ФИО5

Третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Глобэкс», ФИО6 (далее – ФИО5), действующая также в интересах несовершеннолетних ФИО4 и ФИО5, ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28.11.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2025 решение отменено, принят новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с указанным постановлением, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Кассатор указывает, что согласно Дополнительному соглашению № 1 к Договору ипотеки № ДИ02_180C00ATCMF от 12.10.2022 (далее – Дополнительное соглашение), залогодателями по Договору ипотеки являются только ФИО6 и ФИО4 (супруга и совершеннолетний сын ФИО7 (далее – ФИО7) соответственно), при том, исходя из буквального толкования Дополнительного соглашения,  ФИО6 выступает только от своего имени, а не от имени несовершеннолетних Анны и Михаила. Кроме того Дополнительным соглашением был изменен предмет залога, указанный в Приложении № 1 Договора ипотеки: предметом залога стали только доли в праве на вышеуказанные объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО6 и ФИО4, уменьшилась общая залоговая стоимость предмета залога, а также изменилось существенное условие договора ипотеки, содержащее описание обеспечиваемых ипотекой обязательств, то есть увеличилась сумма обеспечиваемых Договором ипотеки обязательств. Вследствие этого регистрирующий орган полагает, что постановление апелляционного суда является неисполнимым, поскольку действующим законодательством не предусмотрено одновременное существование по одному и тому же договору обязательств, не измененных Дополнительным соглашением для одних участников договора, и обязательств, уже измененных Дополнительным соглашением, для других участников договора. Кроме того кассатор указывает, что Дополнительным соглашением на имущество данных несовершеннолетних лиц возлагается дополнительная залоговая нагрузка по кредитным обязательствам, что в соответствии пунктом 2 статьи 37 ГК РФ недопустимо без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

В судебном заседании кассатор поддержал доводы жалобы.

В отзыве на кассационную жалобу, поддержанном представителем истца в судебном заседании суда кассационной инстанции, ПАО «Сбербанк России» истец не согласен с доводами кассатора, ссылается на законность и обоснованность обжалуемого постановления, правильное применение норм материального права, в связи с чем, просит оставить без изменения постановление апелляционного суда, в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.10.2022 между ПАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Глобэкс» (заемщик) заключен договор об открытии возобновляемой кредитной линии № 180C00ATCMF с максимальным лимитом 450 000 000 рублей, сроком до 12.10.2023.

В качестве обеспечения обязательств заемщика было предоставлено имущественное обеспечение в соответствии с Договором ипотеки, заключенным с ФИО7

Предметом залога являлось следующее имущество и имущественные права:

- станция замены масла, нежилое, 1 этажное здание, кадастровый номер: 38:36:000012:3466, площадью 99,5 кв. м, адрес: 

<

...>;

- нежилое здание, 1 этажное, кадастровый номер: 38:36:000015:2946, площадью 137,6 кв. м, адрес: 

<

...>;

- право аренды на земельный участок кадастровый номер 38:36:000015:28 общая площадь 5706+/-26,44 кв. м, адрес: относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Иркутская область, в 

<

...>.

24.10.2022 на основании договора ипотеки в единый государственный реестр недвижимости внесена запись об обременении в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России» в отношении указанных объектов.

Общая стоимость предмета залога составляла 4 236 600 рублей (пункт 1.3 договора ипотеки)

15.12.2022 залогодатель ФИО7 умер.

Наследниками ФИО7 являются: супруга ФИО6, совершеннолетний сын ФИО4, а также несовершеннолетние дети ФИО8.

На основании выданных нотариусом свидетельств о праве на наследство в едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности наследников на недвижимое имущество:

- ФИО6 – 5/8 доля в праве собственности на станцию замены масла, 5/8 доля в праве собственности на нежилое здание;

- ФИО4 – 1/8 доля в праве собственности на станцию замены масла, 1/8 доли в праве собственности на нежилое здание;

- ФИО4 – 1/8 доля в праве собственности на станцию замены масла, 1/8 доли в праве собственности на нежилое здание;

- ФИО5 – 1/8 доля в праве собственности на станцию замены масла, 1/8 доли в праве собственности на нежилое здание,

а также внесены изменения в запись об аренде земельного участка в части лиц, в пользу которых установлены ограничения: ФИО6, ФИО4, ФИО4, ФИО5 (доли в ЕГРН не выделены).

Одновременно в единый государственный реестр внесены изменения в запись об ограничении (обременении) в виде залога (ипотеки) на объекты недвижимости на основании договора ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк России», в качестве залогодателей указаны названные выше лица.

27.12.2023 между ПАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ФИО6, ФИО4 (залогодатели) было заключено Дополнительное соглашение.

Согласно пункту 2 соглашения, при неизменности предмета залога, общая залоговая стоимость предмета залога стала составлять  3 857 850 рублей.

Пунктом 3 дополнительного соглашения установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Глобэкс» всех обязательств:

-по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 180С00АТCMF дата формирования которого 12.10.2022, именуемому в дальнейшем «Основной договор 1»;

-по договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 180C00EXSMF от 21.02.2023, именуемому в дальнейшем «Основной договор 2»;

-по договору о предоставлении банковской гарантии № 180G00JSX, дата формирования которого 20.06.2023, именуемому в дальнейшем «Основной договор 3»;

-по генеральному соглашению об открытии лимита на проведение операций по непокрытым аккредитивам от 30.05.2023 (дата формирования 29.05.2023) № 232120018Е (с учетом всех дополнительных соглашений к нему), именуемому в дальнейшем «Основной договор 4»;

-по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 8586001-80011-0 от 12.03.2018, именуемому в дальнейшем «Основной договор 5»,

-по генеральному соглашению об открытии лимита на проведение операций по непокрытым аккредитивам от 21.02.2023 № 029VL2301803Е (с учетом всех дополнительных соглашений к нему), именуемому в дальнейшем «Основной договор 6».

Соответственно, дополнительным соглашением был увеличен объем обязательств обеспечиваемых предметом залога.

Аналогичное соглашение истец попытался заключить с несовершеннолетними ФИО8, но органом опеки и попечительства в даче согласия на совершение указанной сделки распоряжением от 30.01.2024 № 170/мр-ир, было отказано.

Дополнительное соглашение представлено сторонами в Управление Росреестра по Иркутской области в целях внесения изменений в записи об ограничениях (обременения) в отношении вышеназванных объектов недвижимости.

Оснований для приостановления государственной регистрации прав и обремененений регистрирующим органом выявлено не было.

Регистрирующий орган на основании правовой экспертизы представленных документов, в частности Дополнительного соглашения, сделал вывод, что из договора ипотеки исключаются несовершеннолетние залогодатели: ФИО8, а в качестве залогодателей выступают только ФИО6 и ФИО4, а также меняется предмет залога: доли в праве общей долевой собственности, принадлежащие залогодателям на вышеуказанные объекты (следует из ответа Управления Росреестра от 10.07.2024 исх. № 15-16784/24 на обращение банка).

В этой связи 16.01.2024 регистрирующим органом на основании Дополнительного соглашения в единый государственный реестр были внесены соответствующие изменения.

Так, из анализа представленных в материалы дела выписок из единого государственного реестра недвижимости на объекты недвижимого имущества: станцию замены масла и нежилое здание в отношении несовершеннолетних правообладателей следует, что по состоянию на 21.05.2024 отсутствуют записи об обременении в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки. В соответствующей графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» указаны реквизиты иных договоров ипотеки.

На обращение банка от 26.06.2024 о восстановлении обременения в виде ипотеки в силу закона на объекты, принадлежащие несовершеннолетним правообладателям - ФИО8, на основании договора ипотеки, регистрирующий орган ответил отказом.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения банка в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 4, 115, 117, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 28, 37, 1167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 60 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), статьей 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», учитывая позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении Пленума от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», пришел к выводу о пропуске истцом трехмесячного срока для обжалования действий регистрирующего органа и отказал в удовлетворении требований по этому основанию.

Апелляционный суд, рассмотрев дело и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, 8.1, 329, 334, 352, 353, 1110, 1175 ГК РФ, пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), статьями 1, 25, 38 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), отменил решение суда первой инстанции, принял новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований: признал незаконными действия регистрирующего органа по погашению в Едином государственном реестре недвижимости регистрационных записей об ипотеке на основании договора ипотеки в отношении нежилых зданий в части несовершеннолетних лиц, и сведений о залогодержателе – ПАО «Сбербанк России» на предмет залога, возложил обязанности по восстановлению указанных записей на ответчика.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, объяснениях представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, суд округа приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 198, частей 4, 5 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Суд округа полагает, что вывод апелляционного суда о наличии в рассматриваемой ситуации оснований для восстановлении истцу срока на обжалование действий ответчика является верным при конкретных обстоятельствах настоящего дела заявленные требования необходимо рассмотреть по существу.

Вместе с тем, апелляционным судом не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как установлено материалами дела и не оспаривается сторонами, после смерти первоначального залогодателя ФИО7 в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности наследников на оспариваемое недвижимое имущество: супруга ФИО6 унаследовала 5/8 доли в праве собственности на объекты недвижимости; совершеннолетний ФИО4 и несовершеннолетние ФИО4 и ФИО5 – по  1/8 доли в праве собственности на данные объекты.

Одновременно с проведением государственной регистрации права общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости в соответствии с пунктом 147 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514, в ЕГРН были сформированы новые записи об ограничении (обременении) – ипотеке, согласно которым залогодателями являлись все вышеназванные наследники ФИО7:

- в отношении здания с кадастровым номером: 38:36:000012:3466 – запись № 38:36:000012:3466-38/120/2023-79 от 29.06.2023,

- в отношении здания с кадастровым номером: 38:36:000015:2946 – запись с № 38:36:000015:2946- 38/120/2023-73 от 29.06.2023.

В отношении земельного участка с кадастровым номером: № 38:36:000015:28 были внесены соответствующие изменения в части указания залогодателей и документов-оснований в регистрационную запись об ипотеке № 38:36:000015:28-38/115/2022-25 от 24.10.2022.

Соответственно, принцип следования залога при переходе прав на заложенное имущество другому лицу в порядке правопреемства не был нарушен регистрирующим органом.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из содержания дополнительного соглашения следует, что оно заключено в отношении того же предмета залога, в отношении которого был заключен первоначальный договор ипотеки, предмет залога вопреки утверждению истца и мнению ответчика им изменен не был.

Указание на то, что дополнительное соглашение заключается исключительно в отношении долей, принадлежащих совершеннолетним залогодателям, в нем отсутствует.

Данный вывод также подтверждается содержанием пункта 2 дополнительного соглашения, которым стороны изменили залоговую стоимость всего предмета залога, а не установили какую – либо стоимость на иной предмет, коим бы являлись принадлежащие совершеннолетним лицам доли в праве собственности на объекты недвижимости.

В силу пунктов 1, 4 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Соответственно, согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 432  ГК РФ цена предмета залога (залоговая стоимость), размер обязательств обеспечиваемых предметом залога, являются существенными условиями договора ипотеки.

В рассматриваемой ситуации дополнительным соглашением истец и совершеннолетние залогодатели изменили существенные условия договора ипотеки стоимость предмета залога и объем обязательств, которые обеспечиваются предметом залога, согласие на такие действия органа опеки получено не было.

Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Вывод апелляционного суда о том, что согласие органа опеки и попечительства на заключение дополнительного соглашения от имени несовершеннолетних не требовалось поскольку оно было получено на заключение договора ипотеки противоречит смыслу указанной нормы, направленной на защиту прав и имущества лиц не располагающих достаточным знанием и опытом для совершения сделок с ним. Поскольку дополнительным соглашением условия договора ипотеки изменяются для собственников предмета залога в худшую сторону – увеличивается объем обеспечиваемых ипотекой обязательств и уменьшается залоговая стоимость предмета залога, такое согласие было необходимо.

Вместе с тем, правовая оценка дополнительному соглашению на предмет его соответствия требованиям закона и заключенности судами не дана.

Более того, рассмотрение настоящего дела по существу затрагивает права несовершеннолетних, фактически истец указывает на наличие у них как у собственников объектов недвижимости определенных залоговых обязательств, при этом они к делу также как и орган опеки, который призван защищать их права и имущество при совершении сделок с ним, к у участию в деле не привлечены.

Заслуживает также внимание то, что условия обязательств для солидарных залогодателей по одному договору ипотеки не может быть различным

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

Судебные акты, вынесенные судами первой и апелляционной инстанции по настоящему делу приняты с нарушением норм материального права, и ввиду несоответствия выводов судов обстоятельствам дела, подлежат отмене, дело направляется для нового рассмотрения в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Иркутской области необходимо учесть изложенные в настоящем постановлении правовые выводы, привлечь орган опеки и попечительства и прокурора в части защиты прав несовершеннолетних к рассмотрению настоящего спора, дать оценку заключенному дополнительному соглашению на предмет соответствия его закону и принять законный и обоснованный судебный акт.

Согласно части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 ноября 2024 года по делу № А19-19194/2024, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2025 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

А.Д. Фирсов

С.Б. Качуков

Н.Н. Тютрина