ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«

Дело № А08-8577/2019

город Воронеж

28» января 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена «25» января 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено «28» января 2022 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

        председательствующего судьи

   ФИО1,

        судей

                       ФИО2,

                       ФИО3,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4,

при участии:

от Администрации города Белгорода: ФИО5, представителя по доверенности от 10.01.2022;

от общества с ограниченной ответственностью фирмы «Калинка»: ФИО6, генерального директора на основании выписки из ЕГРЮЛ;

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации города Белгорода на решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.10.2021 по делу № А08-8577/2019 (судья Кретова Л.А.),

по исковому заявлению Администрации города Белгорода (ИНН 

<

***>, ОГРН1033107000728) к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Калинка» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 368 957 руб. 43 коп. и расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью фирме «Калинка» (далее - ООО фирма «Калинка») о взыскании в бюджет городского округа «Город Белгород»  долга по договору аренды нежилого помещения № 426н от 16.10.2017 за период с 16.10.2017 по 31.07.2019 в сумме 297 155 руб. 83 коп. и пени за период с 01.12.2017 по 31.07.2019 в сумме 71 801 руб. 60 коп., с начислением неустойки по день фактического исполнения обязательства, расторжении договора аренды нежилого помещения № 426н от 16.10.2017 и обязании ответчика возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Протокольным определением от 14.12.2020 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом принято уточнение исковых требований о взыскании с ответчика пени за период с 01.12.2017 по 17.11.2020 в сумме 143 375 руб. 24 коп., расторжении договора аренды нежилого помещения № 426н от 16.10.2017, обязании ответчика возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу в связи с уплатой ответчика задолженности по арендной плате.

Определением суда от 15.10.2021 производство по делу в части взыскания долга за период с 16.10.2017 по 31.07.2019 в сумме 297 155 руб. 83 коп. и пени за период с 01.12.2017 по 17.11.2020 в сумме 143 375 руб. 24 коп. с начислением по день фактического исполнения обязательства прекращено в связи с отказом истца от иска в этой части.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 15.10.2021 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды нежилого помещения № 426н от 16.10.2017 и обязании возвратить арендованное имущество по акту приема-передачи в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Истец полагает, что имеются основания для расторжения договора аренды.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его, принять по делу новый судебный акт. 

Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заслушав мнения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола аукциона по продаже права на заключение договоров аренды 16.10.2017 между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения № 426н,  по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду нежилое помещение (часть помещения, здание) муниципального фонда г. Белгорода площадью 105,9 кв.м (часть помещения с кадастровым номером 31:16:0201002:294 общей площадью 189,7 кв.м), расположенное по адресу:                

<

...>, для торгово-офисного назначения (72,9 кв.м) и склада (33 кв.м).

Согласно пункту 7.1 договор заключен на срок с 16.10.2017 по 16.10.2022.  

В силу пункта 3.1 договора арендатор своевременно производит арендные платежи согласно прилагаемому расчету арендной платы (приложение № 2).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата ежемесячно перечисляется арендатором не позднее двадцатого числа отчетного месяца.

Арендная плата в пункте 3.3 договора установлена в размере 27 911 руб. 48 коп. в месяц, в том числе сумма арендной платы без учета налога на добавленную стоимость, подлежащая перечислению в федеральное казначейство, составляет 23 653 руб. 99 коп. в месяц, сумма налога на добавленную стоимость составляет 4 257 руб. 49 коп. в месяц.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 16.10.2017.

По утверждению истца в 2018 и 2019 годах ответчик допускал неуплату арендных платежей более 2-х раз подряд.

Согласно гарантийному письму Комитета строительства Администрации Белгородского района от 02.03.2020 ответчик допускал просрочки уплаты арендных платежей в связи с наличием значительной задолженности Администрации Белгородского района перед ответчиком за выполненные работы.

В нарушение принятых на себя обязательств арендатор арендную плату уплачивал несвоевременно, в связи с чем, истец направил ответчику претензию о погашении задолженности от 07.03.2019 и предложение подписать соглашение о расторжении договора, которая оставлена без удовлетворения.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца  в арбитражный суд с настоящим иском. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Пунктом 4.6 договора аренды предусмотрено право арендодателя на его досрочное расторжение, в том числе при невнесении арендных платежей в течение 2 месяцев подряд.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

В пункте 8  Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как установлено судом области сумму основного долга ответчик начал погашать до подачи иска платежными поручениями № 21 от 14.08.2019, № 33 от 22.08.2019 и окончательно погасил в ходе судебного разбирательства в ноябре 2020 года после получения платежей от Администрации Белгородского района.

Кроме того, ответчик добровольно погасил 243 353 руб. 23 коп. пени из расчета 0,1 % за каждый день просрочки платежа.

Ответчик ссылается на то, что расторжении договора аренды приведет к приостановлению деятельности ответчика по исполнению муниципальных контрактов, а наличие текущей задолженности по арендным платежам связано с наличием задолженности муниципального заказчика.

При таких обстоятельствах, учитывая уплату ответчиком основного долга за спорный период, уплату пени в добровольном порядке, судом области установлено, что арендодатель не понес ущерба, и не лишился тех платежей, на которые рассчитывал при заключении договора, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды не усматривается.

Напротив, расторжение договора повлечет приостановление деятельности ответчика, а также потерю истцом доходов от сдачи в аренду муниципального имущества за период подготовки и проведения новых торгов.

Следует учитывать, что расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Вместе с тем истцом не предоставлено доказательств того, что несвоевременное внесение ответчиком арендной платы повлекло для него существенный ущерб.

Истец не лишен права взыскать текущую задолженность, не являющуюся предметом настоящего спора, в судебном порядке при ее наличии и отказаться от договора аренды в одностороннем порядке без обращения в суд по условиям договора аренды. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. 

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2020 № 305-ЭС20-13271 по делу № А41-69681/2019. 

Содержащиеся в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения, согласно которым судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, не могут являться основанием для отмены судебного акта, поскольку судебная коллегия соглашается с оценкой судом первой инстанции доказательств по данному делу.

Доводов, которым не была дана оценка со стороны суда первой инстанции, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ являются безусловными основаниями к отмене судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Учитывая результат рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ее заявителя и возврату не подлежит.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 15.10.2021 по делу № А08-8577/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Белгорода – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья 

ФИО1

 

Судьи       

ФИО2

 

ФИО3