ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-74852/2023

05 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 05 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 21.01.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32874/2024) индивидуального предпринимателя Константиновой Екатерины Александровны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2024 по делу № А56- 74852/2023, принятое 

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

3-е лицо: 1) ФИО3; 

2) СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»; 

3) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры 

о взыскании 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, Предприниматель) о взыскании штрафа за нарушение п. 3.2.3 договора купли-продажи земельного участка от 05.09.2018 № 113/1109А-А3 в размере 700000 руб.

К рассмотрению принято встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о внесении изменений в п.3.2.3 договора в редакции индивидуального предпринимателя ФИО2

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга», Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и ФИО3

Решением от 13.08.2024 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что полный демонтаж здания и возведения нового строения был единственным возможным вариантов исполнения договора, что подтверждается заключением межведомственной комиссией администрации Курортного района Санкт-Петербурга № 35 от 10.04.2008 о признании дома аварийным, техническим заключением по результатам обследования технического состояния объекта от 27.11.2018 о невозможности сохранения элементов конструкции и эскизным проектом восстановления жилого дома СЗЦУ-13/01.23.

Ответчик также указал, что исчисление неустойки по п. 5.10 противоречит содержанию Договора, поскольку указанное условие договора предусматривает ответственность за нарушение иных обязанностей, не поименованных в разделе 5 «Ответственность сторон». Разделом 5 предусмотрена ответственность за нарушение пунктов срока оплаты, нарушение пунктов 3.2.6, 3.2.3, 3.2.5, 3.2.10, 3.2.11, 3.2.12, 3.2.13, а также за иные нарушения. Таким образом, по мнению ответчика, штраф по пункту 5.10 Договора не подлежит взысканию за нарушение вышеперечисленных норм договора, так как за нарушение пункта 3.2.3. уже предусмотрена ответственность пунктом 5.5. Договора.

Кроме того, Предприниматель указала, что восстановление внешнего облика здания не требовалось ввиду того, что старое здание никогда не формировало уличный фронт.

Истцом представлен отзыв, в котором Комитет доводы жалобы отклонил и просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца просил оставить без изменения решение суда первой инстанции; ФИО3 поддержал позицию истца.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Апелляционным судом отказано в приобщении приложенных к апелляционной жалобе дополнительных документов на основании части 2 статьи 268 АПК РФ, поскольку ответчик не указал уважительную причину невозможности представления дополнительных доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец обратился за взысканием неустойки на основании п. 5.10 Договора №113/11094-АЗ купли-продажи земельного участка от 05.09.2018 (далее – Договор).

На основании Договора Предприниматель приобрела право собственности на земельный участок с расположенным на нем зданием, снятым с кадастрового учета 01.07.2016, право собственности на здание было прекращено до заключения Договора.

Пунктом 5.10 Договора предусмотрено, что за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по Договору, Покупатель выплачивает Фонду имущества штраф в размере 10 (десяти) процентов от цены продажи Объекта, установленной в пункте 2.1. настоящего Договора.

Пункт 3.2.3. Договора предусматривает следующие обязанности ответчика (Покупателя): осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.

Настаивая на иске, истец утверждал, что ответчик условия договора не выполнила, не восстановила внешний облик здания, неправомерно снесла историческое здание.

 Предприниматель полагала, что обязанность по восстановлению внешнего облика здания отсутствовала, так как здание не формирует уличный фронт, запрет на демонтаж аварийных конструкций не установлен, а получение разрешительной документации на снос не требуется. Ответчик считает, что полностью выполнила условие Договора, предусмотренное пунктом 3.2.3, поскольку на момент заключения Договора здание было снято с кадастрового учета, право собственности на него прекращено до продажи и передачи участка ответчику. Данное обстоятельство прямо указано в Договоре. Пояснила, что планировала построитель новое здание для своей семьи.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, пришел к выводу, что встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку изменение пункта 3.2.3 договора в части исключения положений об осуществлении капитального ремонта и реконструкции Здания противоречит воле сторон при заключении договора, а также положениям статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также указал, что намерение Предпринимателя изменить Договор в части легализации сноса Здания фактически направлено на односторонний отказ от исполнения обязательства, предусмотренного Договором и добровольно возложенным на себя самим Предпринимателем. Такое поведение суд считает недобросовестным и нарушающим обычаи делового оборота (ст. 10 ГК РФ).

Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 5.10, 3.2.3 Договора, принимая во внимание, что Предпринимателем не исполнены предусмотренные договором обязательства, предусмотренные договор, пришел к выводу, что истец правомерно начислил штраф, в связи с чем удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как указано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65, частью 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В обоснование исковых требований истец ссылается на договор купли-продажи объекта, акт проверки выполнения условий договора от 01.07.2022 № 075/2022 которым установлено нарушение сроков предоставления документов, свидетельствующих об исполнении пункта 3.2.3 Договора. Указанным актом также установлено, что произведен демонтаж здания и возведен новый объект недвижимости на участке.

Между тем пунктом 3.2.3 Договора установлена обязанность покупателя осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора, либо в случаях, установленных Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7 осуществить разборку здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести объект недвижимости с восстановлением внешнего облика или без такового (в соответствии с требованиями Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 N 820-7) в течение 42 месяцев с момента заключения Договора.

В данном случае условиями договора купли-продажи установлен срок для проведения покупателем работ в отношении здания. Обязательство, предусмотренное пунктом 3.2.3 в установленный срок не исполнено, предложением о внесении изменений в указанный пункт договора не обращался, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно посчитал установленным факт нарушения ответчиком пункта 3.2.3 договора.

Пунктом 5.10 Договора предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения либо неисполнения иных обязанностей по договору покупатель выплачивает штраф в размере 10% от цены продажи объекта, установленной в пункте 2.1. Договора.

Заявлений о снижении штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации от ответчика не поступило, в связи с чем заявленная к взысканию сумма штрафа была обоснованно взыскана судом первой инстанции в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции отклонил ссылки апелляционной жалобы на аварийность дома на основании следующего.

Договор, заключен между Комитетом и Ответчиком по результатам проведенного открытого аукциона от 29.08.2018, на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 25.04.2012 № 854-рз.

Подавая заявку на участие аукциона, Ответчик подтвердил, что с состоянием Объекта и документацией к нему ознакомлен.

Подписав Договор без разногласий и без возражений, покупатель принял на себя все обязательства по договору. Существенное условие согласовано сторонами в соответствии с их волеизъявлением, в установленном порядке. Указанная в пункте 3.2. Договора обязанность покупателя является существенным условием договора, подлежащим исполнению в установленном договором порядке.

Кроме того, деятельность в отношении Здания и Участка регламентируется Законом Санкт-Петербурга от 24.12.2008 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» (далее – Закон № 820-7).

Как следует из материалов дела, участок расположен в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ (38) 04 объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга, в связи с чем в отношении участка действуют ограничения (обременения), установленные для указанной зоны охраны.

Запрет на снос (демонтаж) исторических зданий, установленный пунктом 1.1.3 раздела 1, части 3 Закона № 820-7, не распространяется на следующие случаи разборки, демонтажа отдельных строительных конструкций (частей объекта капитального строительства):

разборка, демонтаж отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов);

разборка, демонтаж отдельных строительных конструкций в случае отсутствия технической возможности их сохранения при осуществлении разборки, демонтажа строительных конструкций, аварийное состояние которых установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов);

разборка, демонтаж отдельных строительных конструкций в ходе капитального ремонта, реконструкции исторического здания, влекущих изменение его внешнего облика, допускаемое Режимами.

Правообладатель земельного участка, на котором располагалось историческое здание, обязан осуществить его восстановление в случае полной или частичной утраты исторического здания, произошедшей в том числе в результате разборки, демонтажа отдельных строительных конструкций, аварийное состояние которых было установлено в соответствии с требованиями действующих документов по стандартизации (в том числе межгосударственных стандартов), за исключением случаев разборки, демонтажа строительных конструкций в ходе капитального ремонта, реконструкции исторического здания, допускаемых Режимами.

Восстановление исторического здания осуществляется после получения положительного заключения государственного органа охраны объектов культурного наследия.

Снятие с кадастрового учета исторического здания не является основанием для неисполнения требований Закона № 820-7 в части восстановления внешнего облика исторического здания.

Согласно письму Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - КГИОП) от 11.08.2022 № 01-43-18495/22-0-1, Здание формирует уличный фронт. Проектная документация на демонтаж аварийных конструкций исторического здания и восстановление его в части внешнего облика в КГИОП не поступала.

Письмом КГИОП от 18.03.2024 № 01-43-3845/24-0-1 также подтверждено отсутствие поступления проектной документации на демонтаж аварийной конструкции Здания и восстановления его части внешнего облика. 

Апелляционный суд также отклонил ссылку ответчика на пункт 5.5. Договора, поскольку указанное условие договора предусматривает право продавца на отказ от исполнения договора в случае его нарушения покупателем.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2024 по делу № А56-74852/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская