﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-60636/2019

16 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     04 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  16 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего  Баженовой Ю.С.,

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шахрзаевым М.И.,

при участии:  

от истца: конкурсный управляющий Рудаков Р.А. согласно определению от 28.01.2019 по делу №А56-35419/2017;

от ответчика 1: представитель Молчанова У.И. по доверенности от 09.01.2020;

от ответчика 2: представитель не явился, извещен;

от третьего лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера  13АП-5812/2020, 13АП-5814/2020) общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» и общества с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 по делу № А56-60636/2019, принятое по иску

общества с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» (188480, Россия, Ленинградская обл., Кингисеппский район, г.Кингисепп, пр-кт Карла Маркса, д.12, ОГРН: 1073528003680, ИНН: 3528122250)

к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» (191028, Россия, Санкт-Петербург, ул.Моховая, д.14, лит.Б, пом.14Н, ОГРН: 1027809177065, ИНН: 7825477728)

и обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (194356, Россия, Санкт-Петербург, пр-кт Энгельса, д.124, корп.1, лит.А, пом.27-Н 11, ОГРН: 1167847127106, ИНН: 7802567855)

третье лицо:  Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Россия, Санкт-Петербург, ул.Красного Текстильщика, д.10-12, ОГРН: 1047833068931, ИНН: 7801267400);

о регистрации перехода права собственности,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Астра-Темп» (далее – Истец, ООО «Астра-Темп») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Сфера» (далее – Ответчик 1, Компания) и обществу с ограниченной ответственностью «Монолит» (далее – Ответчик 2, ООО «Монолит) о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Монолит к ООО «Астра-Темп» (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом) на:

- жилой дом, назначение жилое, этажность 1, общая площадь 116,3 кв.м., кадастровый номер: 78:36:5437:121:120, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит.;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома общая площадь 7798 кв.м., адрес: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит. А, кадастровый номер 78:36:5437:139; путем внесения в регистрационные записи в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) сведений: 

1) о прекращении (погашении) регистрационной записи № 78:36:0005437:139- 78/039/2017-6 от 21.12.2017г. о наличии права собственности ООО «Монолит» на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А»; 

2) о наличии права собственности ООО «Астра--Темп» на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А»; 

3) о наличии залога (ипотеки) в силу закона ООО «Инвестиционно-Строительная компания «Сфера» на земельный участок с кадастровым номером № 78:36:005437:139, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А»; 

4) о прекращении (погашении) регистрационной записи №78:36:0005437:3039-78/039/2017-6 от 21.12.2017 о наличии права собственности ООО «Монолит» на жилой дом с кадастровым № 78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А»; 

5) о наличии права собственности ООО «Астра-Темп» на жилой дом с кадастровым №78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А»; 

6) о наличии залога (ипотеки) в силу закона ООО «Инвестиционно-Строительная компания «Сфера» на жилой дом с кадастровым № 78:36:0005437:3039, расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д.174, лит. «А». 

Определением от 12.11.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Третье лицо, Управление). 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2020 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Астра-Темп» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда от 31.01.2020, в которой Истец просит решение суда отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, в силу пункту 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности возникло у него с момента подписания сторонами Акта приема-передачи от 07.07.2014 объектов недвижимости.

Компанией также подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции не применены к рассматриваемому спору положения Гражданского кодекса Российской Федерации о продаже товара в кредит и Закона об ипотеке, а также не учтено, что требование Истца предполагает одновременную государственную регистрацию ипотеки в силу закона, что исключает возможность злоупотребления со стороны Истца в случае не выплаты выкупной цены объектов.

В судебном заседании представитель Истца поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель Компании поддержал доводы апелляционной жалобы  и ходатайствовал об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления вторым ответчиком правовой позиции по апелляционным жалобам. 

В удовлетворении ходатайства Компании об отложении судебного разбирательства апелляционным судом отказано в связи с отсутствием предусмотренных ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) оснований.

ООО «Монолит», надлежащем образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, отзыв на апелляционные жалобы не представило.

Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, своего представителя в суд не направило, представило отзыв на апелляционные жалобы, в котором вопрос об удовлетворении апелляционных жалоб оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть апелляционные жалобы в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Между Компанией (Продавцом) и ООО «Астра-Темп» (Покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости от 07.07.2014 (далее – Договор), в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество (далее – Объекты недвижимости): 

- жилой дом, назначение: жилое, этажность 1, общая площадь 116,3 кв.м., кадастровый номер: 78:36:5437:121:120, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит А; 

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) общая площадь 7798 кв.м., адрес объекта: г. Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит. "А", кадастровый номер земельного участка 78:36:5437:139. 

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 07.07.2014 Объекты недвижимости переданы ООО «Астра-Темп».

Согласно п.3.1 Договора продажная стоимость Объектов недвижимости составляет 65 000 000 руб. 

Пунктом 1.6 Договора предусмотрен порядок оплаты стоимости Объектов недвижимости: 

- в срок до 10.07.2014 покупатель перечисляет на расчетный счет продавца сумму в размере 30 000 000 руб.;

- оставшаяся сумма в размере 35 000 000 руб. оплачивается Покупателем в срок не позднее 10.09.2014, путем перечисления на расчетный счет Продавца. 

В пункте 3.4 Договора указано, что после осуществления Покупателем всех платежей сторонами подписывается Акт взаиморасчетов.

В соответствии с пунктом 5.3 Договора переход права собственности по Договору подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, после подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости и акта взаиморасчетов по Договору. 

Как указывает Истец, им 09.07.2014 произведен платеж по Договору на сумму 30 000 000 руб.

31.05.2016 между Истцом и Ответчиками заключено соглашение о замене стороны по Договору (далее – Соглашение от 31.05.2016), в соответствии с которым все права и обязанности Покупателя по договору купли-продажи от 07.07.2014 перешли к Ответчику 1 (ООО «Монолит). 

Пунктом 4 Соглашения стороны внесли изменения в пункт 3.2 Договора, определив, что оплата стоимости объектов недвижимости осуществляется Покупателем в следующем порядке: в срок не позднее 10.07.2014 Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца сумму в размере 30 000 000 руб., оставшуюся сумму в размере 35 000 000 руб. Покупатель обязуется внести на расчетный счет продавца в течение трех месяцев с даты государственной регистрации права Покупателя на приобретаемые объекты недвижимости, но не позднее 31.12.2017. До момента полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у Продавца. 

21.12.2017 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Монолит» на Объекты недвижимости. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.09.2017 по делу №А56-35419/2017 в отношении Истца открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника.

В рамках дела №А56-35419/2017 Банком «Таврический» (ПАО) подано заявление об оспаривании соглашения от 31.05.2016 о замене стороны по договору купли-продажи недвижимости от 07.07.2014, заключенного между Истцом и Ответчиками; о применении последствий его недействительности в виде возврата должнику жилого дома с кадастровым номером 78:36:5437:121:120 и земельного участка с кадастровым номером 78:36:5437:139, расположенных по адресу: город Санкт-Петербург, Выборгское шоссе, д. 174, лит. А.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу №А56-35419/2017, оставленным постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.11.2018, соглашение от 31.05.2016 о замене стороны по договору купли-продажи недвижимости признано недействительной сделкой. 

В связи с этим, уведомлением от 20.12.2018 Управление приостановило осуществление действий по государственной регистрации права собственности (перехода права) до 20.03.2019. 

Ссылаясь на уклонение Ответчиков от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности спорного имущества, Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Установив, что в данном случае между сторонами действует только договор купли-продажи, предусматривающий возможность регистрации перехода права только после полной оплаты недвижимости, с учетом отсутствия доказательств полной оплаты по договору купли-продажи, суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. 

В статье 491 ГК РФ указано, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. 

В соответствии с пунктом 5.3 Договора переход права собственности по Договору подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, после подписания сторонами акта приема-передачи объектов недвижимости и акта взаиморасчетов по Договору. 

При этом согласно пункту 3.5 Договора акт взаиморасчетов подписывается сторонами после осуществления Покупателем всех платежей. 

Условия, изменившие данное положение, были внесены сторонами Соглашение от 31.05.2016, которое вступившим в законную силу постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2018 по делу №А56-35419/2017 соглашение от 31.05.2016 признано недействительным. 

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в пункте 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Следовательно, в данном случае между сторонами действует только договор купли-продажи от 07.07.2014, предусматривающий возможность регистрации перехода права только после полной оплаты недвижимости. 

Из материалов дела и пояснений сторон, данных ими в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, следует, что Объект недвижимости оплачен Покупателем только на сумму 30 000 000 руб., оставшаяся сумма в размере                 35 000 000 руб. Истцом не выплачена.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых  оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к Истцу. 

Доводы Истца о возникновении у него права собственности на спорное недвижимое имущества с момента подписания сторонами Акта приема-передачи от 07.07.2014 противоречат положениям п.2 ст. 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», на который ссылается Компания, иное не установлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 31.01.2020 по делу №  А56-60636/2019  оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина