Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-1432/2022

г. Петрозаводск

29 июля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2022 года.  

Полный текст решения изготовлен   29 июля 2022 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой А.И. 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к администрации Пряжинского национального муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 186120, Республика Карелия, Пряжинский район, пгт. Пряжа, ул. Советская дом 61)

о взыскании 564 785 руб. 

при участии:

истца - ФИО1 (личность удостоверена) (до перерыва) и его представителя по доверенности от 13.10.2021 ФИО2;

установила: индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации Пряжинского национального муниципального района (далее - ответчик, Администрация) о взыскании 564 785 руб. убытков в виде стоимости работ по восстановлению работы системы отопления здания, приобретенного ответчиком по договору №2021.4268 купли-продажи муниципального имущества от 28 мая 2021 года.

В обоснование иска Предприниматель указывает, что договор купли-продажи был заключен по результатам аукциона, из документации к которому следовало, что здание обеспечено центральным отоплением и технических недостатков в этой части не имеет; вместе с тем, при осмотре здания 4 июня 2021 года с составлением акта приема-передачи выявлены неисправности и повреждения отопительной системы здания, о которых продавец покупателю до проведения аукциона и заключения договора купли-продажи не сообщил, возможность осмотреть здание до указанных событий не обеспечил; сметная стоимость восстановительного ремонта составляет 564 785 руб.

Исковые требования обоснованы ссылками на статьи 16, 475, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (л.д.45-47, 70, 79) и при рассмотрении дела Администрация заявила следующие возражения: продаваемое имущество было лично осмотрено истцом, который принял решение о подписании договора и согласился со всеми его положениями, в том числе, об отсутствии претензий (пункт 1.2); положения договора не содержат требований к внутреннему состоянию инженерных сетей здания, а указывают только об обеспеченности его системой центрального отопления (подключении к сетям); перед подписанием договора покупателю было предложено отказать от его заключения, однако, истцом договор подписан; на стадии приема заявок здание и земельный участок были лично осмотрены продавцом, претензий к состоянию имущества предъявлено не было; согласно сметному расчёту ответчика стоимость восстановительного ремонта системы отопления составляет 132 540 руб. 

При рассмотрении дела судом установлены следующие обстоятельства.

Нежилое здание, площадью 1006,6 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> и земельный участок под ним площадью 18480 кв.м (далее – имущество), были включены в Прогнозный план приватизации муниципального имущества Пряжинского национального муниципального района на 2021 год в соответствии с решением Совета Пряжинского национального муниципального района от 22 декабря 2020 №87.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2021 №860 «Об организации и проведении продажи государственного и муниципального имущества в электронной форме» специализированной организацией ООО «ПСО «Госзаказ» по заявке Администрации был проведен открытый аукцион в электронной форме с начальной ценой продажи согласно отчёту о рыночной стоимости объекта – 6 698 400 руб., из них нежилое здание – 4 772 400 руб., земельный участок – 1 926 000 руб. Ни одной заявки на участие в аукционе подано не было. Согласно протоколу от 16 февраля 2021 года (л.д.71) аукцион признан несостоявшимся.

В дальнейшем Администрацией принято решение о продаже муниципального имущества посредством публичного предложения в электронной форме, с установлением шага понижения 5% от начальной цены продажи, составляющей 3 349 200 руб. Ввиду отсутствия заявок процедура продажи признана несостоявшейся, что подтверждается протоколом от 6 апреля 2021 года (л.д.72).

В апреле 2021 года Администрацией принято решение о продаже имущества  без объявления цены в соответствии с Порядком подведения итогов продажи муниципального имущества Пряжинского национального муниципального района и заключении с покупателем договора купли-продажи имущества без объявления цены, утвержденным постановлением Администрации района от 6 апреля 2020 года №194 (л.д.10).

В документации продажи без объявления цены, утвержденной постановлением Администрации района от 19 апреля 2021 №216 (л.д.9-13), установлена закрытая форма подачи предложения о цене; указаны характеристики здания, в том числе, об обеспеченности его центральным электричеством, центральным отоплением; отражено удовлетворительное текущее состояние имущества; определен срок заключения договора купли-продажи с победителем – не позднее пяти дней с даты подведения итогов.

Согласно протоколу от 25 мая 2021 года (л.д.50-51) к участию в продаже допущено шесть претендентов, победителем продажи признан предприниматель ФИО1, предложивший наибольшую цену – 1 176 568 руб. 

28 мая 2021 года Администрацией Пряжинского национального муниципального района (продавец) и предпринимателем ФИО1 (покупатель) заключен договор №2021.4268 купли-продажи недвижимого имущества (л.д.14-15), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Карелия, 

<

...> и расположенный под ним земельный участок с кадастровым номером 10:21:0110102:35 (далее – имущество) (пункт 1.1). Продажная цена имущества – 1 176 568 руб. (пункт 2.1).

Согласно пункту 1.2 до подписания договора отчуждаемое имущество осмотрено покупателем лично, в связи с чем он не имеет претензий к продавцу по поводу технического состояния и качества имущества. Покупателю и продавцу неизвестно о скрытых недостатках имущества, в связи с чем продавец не дает гарантии на имущество.

Приложением к договору является акт приема-передачи имущества.

Истец и ответчик представили в суд идентичные копии договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества (л.д.14-15, 48-49). На обеих копиях имеются отметки о том, что договор купли-продажи подписан покупателем 28 мая 2021 года, а акт приема-передачи – 4 июня 2021 года, совместно с продавцом. 

В акте приема-передачи от 4 июня 2021 года отражено, что на дату передачи при осмотре технического состояния и качества имущества обнаружены не скрытые недостатки, а именно: в тепловой камере системы отопления на вводе в здание отсутствуют входной и обратный вентили, предположительно, демонтированные компанией, поставляющей тепловую энергию; частично радиаторы и трубы системы отопления на 1 и 2 этажах здания не пригодны к дальнейшей эксплуатации по причине имеющихся повреждений (трещины и разрывы). Как указано в акте, продавцом и покупателем при подписании акта достигнута договоренность о совместном осмотре здания, запланированном на 10 июня 2021 года, в ходе которого будет произведен расчёт затрат, необходимых для восстановления системы отопления здания и определены сроки и мероприятия по восстановлению (л.д.49 оборот).

В акте осмотра здания от 10 июня 2021 года (л.д.52), составленном с участием представителей продавца, директора МУП «Пряжинская КУМИ» и покупателя, зафиксированы повреждения радиаторов и труб, шаровых кранов системы отопления на 1 и 2 этажах здания. При рассмотрении дела обе стороны признали объективное отражение в акте имеющихся повреждений.

В последующем, по заказу Предпринимателя на основании акта от 10.06.2021  ООО «ТЭК-Про» составлена локальная смета №01, согласно которой общая сметная стоимость работ по восстановлению работоспособности системы отопления здания составляет 564 785 руб. (л.д.16-18).

В адрес Администрации направлена претензия о возмещении убытков на сумму 564 785 руб. (л.д.19-20). Претензия отклонена (л.д.21), после чего Предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд руководствуется следующим.

К правоотношениям по купле-продаже недвижимости, как к частному случаю купли-продажи, применимы общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи (пункт 5 статьи 454 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В документации продажи, являющейся приглашением делать оферты (пункт 1 статьи 437 ГК РФ), указаны характеристики здания, в том числе, об обеспеченности его центральным электричеством, центральным отоплением; отражено удовлетворительное текущее состояние имущества; наличие недостатков не отражено. Следовательно, отсутствие таких недостатков презюмировалось и при заключении договора купли-продажи от 28 мая 2021 года.

Указанные в пункте 1.2 сведения о личном осмотре здания покупателем до заключения договора опровергаются объяснениями самого истца, пояснившего, что попытки осмотреть внутри запертое здание до заключения договора были безуспешны ввиду неявки представителя продавца и отсутствия ключей, чтобы попасть в здание; впервые увидел внутреннюю часть здания уже при составлении акта приема-передачи. 

Свидетель ФИО3 пояснил в судебном заседании, что состоит в дружеских отношениях с ФИО1 и по его просьбе дважды ездил с ним в Пряжинский район в село Крошнозеро, чтобы посмотреть помещение, которое ФИО1 хотел приобрести. ФИО1 звонил в Администрацию с просьбой открыть здание для осмотра, но ключи так и не привезли, поэтому они осмотрели только внешний вид здания. Второй раз ФИО1 обратился к нему примерно через неделю, сказал, что надо подписывать акт приема-передачи и попросил съездить с ним в Крошнозеро. В этот раз здание открыли и при его осмотре они обратили внимание на повреждения радиаторов и труб системы отопления. После этого они заехали в пгт. Пряжа в Администрацию, где находилась, в том числе, Глава Администрации. На вопрос ФИО1 о причинах отсутствия в документации о продаже сведений о недостатках системы отопления, Глава сказала, что они либо своими силами отремонтируют систему, либо составят смету. Он не помнит, чтобы Николаю предложили расторгнуть договор.

Пояснения истца и свидетеля ФИО3 об отсутствии возможности осмотреть внутреннюю часть здания до подписания акта приема-передачи не опровергнуты. Ответчиком не указаны обстоятельства, при которых ФИО1 осмотрел помещение или имел такую возможность, не названы сотрудники, проводившие показ помещения, не заявлено ходатайство о вызове их в качестве свидетелей.

Суд принимает объяснения истца и показания свидетеля ФИО3 в качестве доказательств, подтверждающих, что возможность осмотреть внутреннюю часть здания до заключения договора купли-продажи покупателю не была предоставлена.

Факт неисправности системы отопления ответчиком не оспаривается, применительно к обстоятельствам дела, является явным недостатком проданного имущества, не упомянутым продавцом ни в документации о продаже, ни в договоре купли-продажи.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

 Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

Судом установлено, что повреждения радиаторов и труб системы отопления являлись явным недостатком товара, не упомянутым в договоре купли-продажи, до передачи товара покупатель не знал об указанном недостатке. В таком случае требование истца о возмещении убытков в виде будущих расходов на восстановление системы теплоснабжения является обоснованным. 

В процессе рассмотрения дела ввиду представления сторонами двух локальных смет, стоимость восстановительных работ по которым в значительной степени различалась, по ходатайству истца, судом назначена судебная оценочная экспертиза для определения стоимости восстановительного ремонта системы отопления здания в объёме, необходимом и достаточном для восстановления работоспособности системы.  

Согласно заключению эксперта №46-04-07/22 стоимость восстановительного ремонта системы отопления в нежилом здании, с учётом акта осмотра от 10.06.2021 в объёме, необходимом и достаточном для восстановления работоспособности системы, составляет 458 041 руб.

Выводы эксперта сторонами не оспорены. Пороков заключения судом не выявлено. Суд принимает заключение в качестве допустимого доказательства.

В судебном заседании истцом заявлено об уменьшении размера иска до  458 041 руб. Уменьшение размера иска судом принято.

Требование истца на сумму 458 041 руб. суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расходы по госпошлине, а также судебные издержки, связанные с оплатой услуг эксперта, относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

При изготовлении резолютивной части решения, объявленной в судебном заседании 27 июля 2022 года, судом допущена техническая описка в указании ответчика – вместо администрации Пряжинского национального муниципального района указана администрация Пряжинского городского поселения. Учитывая, что во всех судебных актах по делу ответчиком указывалась администрация Пряжинского национального муниципального района, судебные извещения направлялись в её адрес, и дело рассматривалась с её участием, суд, руководствуясь статьей 179 АПК РФ, исправляет описку путем указания в резолютивной части полного текста решения ответчиком (должником) администрации Пряжинского национального муниципального района.   

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать с администрации Пряжинского национального муниципального района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>; 

<

***>) 458 041 руб. убытков, связанных с недостатком товара, проданного по договору №2021-4628 от 28.05.2021; 12 161 руб. расходов по госпошлине; 40 000 руб. судебных издержек, связанных с оплатой услуг эксперта.

Возвратить ФИО1 2 135 руб. госпошлины, перечисленной по чеку-ордеру ПАО Сбербанк Карельское отделение 8628/1676 от 22.11.2021 (операция 4996).

Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.