Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-45203/2021

11 мая 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 апреля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 мая 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО4 (ОГРНИП 320784700061250);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Ялта" (адрес:  Россия 195030, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 120, литер а, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании 6 112 971,15 руб.

при участии

- от истца: ФИО2 (доверенность от 25.11.2021),

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 27.11.2020),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ялта» (далее - Общество) о взыскании 10 500 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды № 1 от 20.03.2020 (далее - Договор) за период с 20.03.2020 по 21.05.2021, задолженности по коммунальным платежам за период действия договора до даты вынесения решения, 32 906,75 руб. в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных платежей, 300 000 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

В судебном заседании представитель истца, уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил взыскать с ответчика 4 800 000 руб. задолженности по арендной плате по Договору за период с 20.11.2020 по 01.04.2022, 32 896,15 руб. в возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных платежей, 1 280 075 руб. в возмещение убытков, связанных с приведением объекта в первоначальное состояние, 11 928 000 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 31.03.2022. Требование о возмещении расходов на оплату услуг представителя истец не поддержал.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. 

Согласно разъяснению, данному в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции», изменение предмета иска означает изменение материально правового требования истца к ответчику; изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает. 

Под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований, которые не были истцом заявлены в исковом заявлении. Такое требование может быть заявлено самостоятельно. 

Поскольку требование о взыскании 11 928 000 руб. неустойки по смыслу и содержанию положений статьи 49 АПК РФ представляет собой новое требование, которое может быть рассмотрено судом отдельно в рамках самостоятельного иска, суд не усмотрел оснований для принятия увеличения исковых требований в соответствующей части. В оставшейся части уточнение цены иска принято судом.

Представитель истца поддержал требования в уточненном размере, а представитель ответчика возражал против их удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20.03.2020 предприниматель ФИО4 (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили Договор, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование следующие объекты недвижимого имущества:

- земельный участок, кадастровый номер 78:34:0004228:33, общей площадью 1858 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>;

- здание по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:34:0004228:29, общей площадью 1460 кв.м.

В силу пункта 1.2 Договора объект предоставляется арендатору для использования под следующие цели – организация пансионата для пожилых людей и категорий лиц с ограниченными возможностями.

В соответствии с п. 1.6 Договора срок аренды объекта по Договору – 20 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи объекта в пользование.

Нежилое здание передано арендатору по акту приема-передачи от 20.03.2020.

Согласно условиям Договора арендатор обязался принять объект и своевременно в полном объеме выплачивать арендную плату, а по истечении срока Договора  вернуть объект в том же состоянии с учетом создания неотделимых улучшений в соответствии со сметой и с учетом нормального износа.

В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей.

В силу п. 3.2 Договора размер постоянной части арендной платы составляет:

- в период с момента подписания акта приема-передачи объекта согласно п. 1.5 Договора и в течение 7 месяцев арендная плата составляет 0 (ноль) рублей;

- в период с 8 по 49 месяц ежемесячная арендная плата составляет 300 000 рублей;

С 50 месяца ежемесячная арендная плата составляет 750 000 рублей в месяц.

Согласно п. 3.4 Договора ежемесячный размер переменной части арендной платы по Договору составляет суммарная плата за все предоставленные коммунальные услуги. Арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг по обеспечению помещений постоянным снабжением электричеством, водой (холодной, и горячей, при ее наличии), отоплением, канализацией, коммунальными услугами, необходимыми для нормальной деятельности арендатора.

В соответствии с п. 4.4 ущерб, причиненный объекту и третьим лицам в период пользования объектом в результате действий/бездействий арендатора, подлежит компенсации арендатором.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий Договора сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая условия Договора, обязана возместить другой Стороне убытки в полном объеме (пункт 4.7 Договора).

Как указал предприниматель в иске, арендатор уклонился от уплаты арендной платы и возмещения коммунальных платежей, кроме того, арендодателем установлена фактическая не согласованная с арендодателем перепланировка арендуемого арендатором объекта с изменением в некоторых помещениях их функционального назначения, что является существенным нарушением арендатором условий Договора, в связи с чем стоимость работ по приведению помещений в первоначальное состояние должна быть взыскана с Общества.

Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению частично в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор в соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт передачи здания и участка в аренду Обществу подтвержден материалами дела и ответчиком не оспорен.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по Договору за период с 20.11.2020 по 01.04.2021 года составила 4 800 000 руб.

Доказательств, подтверждающих внесение арендной платы за спорные периоды в указанном размере, либо наличие обстоятельств, свидетельствующих о прекращении обязанности Общества по уплате арендных платежей в спорные периоды, ответчиком суду не представлено.

Довод ответчика о возврате имущества из аренды по одностороннему акту от 23 апреля 2021 года судом отклонен.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенными договором аренды, в том числе за период фактического пользования объектом аренды после прекращения договора.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 13 Информационного письма № 66, досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Как видно из материалов дела, Договор не содержит права арендатора на односторонний отказ от его исполнения, в суд с требованием расторгнуть Договор по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, Общество также не обращалось.

Доказательств невозможности использования имущества в соответствии с условиями Договора ответчик суду не представил.

По условиям п. 1.7, 1.8 Договора объект передается арендатору в техническом состоянии, существующем на момент подписания Договора; арендатор за свой счет обеспечивает выполнение строительных работ, связанных с созданием неотделимых улучшений объекта согласно смете.

В смете (приложении № 3 к Договору) сторонами согласованы работы, подлежащие выполнению за счет арендатора.

По условиям п. 3.2 Договора арендатору предоставлены "арендные каникулы" на первые семь месяцев аренды.

Согласно акту приема-передачи от 20.03.2020 на момент приема-передачи здание находится в следующем техническом состоянии: фасады не устроены, стены, пол, потолок - с подготовкой под чистовую отделку; окна ПВХ в хорошем состоянии, с работающими конструкциями; двери наружные и внутренние отсутствуют; инженерные коммуникации подведены от точки врезки до арендуемого здания без присоединения к городским сетям; оценка общего состояния: помещение находится в удовлетворительном состоянии, требующем капитального ремонта.

Акт от 20.03.2020 подписан со стороны ответчика без возражений.

Таким образом, на момент принятия здания в аренду Обществу было доподлинно известно о его состоянии, претензии к состоянию объекта аренды у ответчика отсутствовали.

Тот факт, что объект был обеспечен электроэнергией, подтвержден представленными в материалы дела счетами ресурсоснабжающей организации (АО "Петроэлектросбыт"), в том числе за спорный период.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее –Постановление № 73), отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. При наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Деятельность указанных лиц может быть приостановлена по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Кодексом.

Кроме того, судам следует принять во внимание, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Ссылка Общества не невозможность взыскания арендной платы по причине неосуществления государственной регистрации Договора и права аренды на объект судом также отклонена с учетом разъяснений, данных в п. 14 Постановления № 73, согласно которым если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется; в силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления № 73).

С учетом изложенного соответствующий довод ответчика также отклонен.

Судом также отклонены ссылки ответчика на непредоставление арендодателем в соответствии с п. 1 ст. 328 ГК РФ встречного предоставления и несоответствие передаваемого в аренду здания санитарным и технологическим нормам и правилам, а также требованиям пожарной и электробезопасности, предъявляемым к помещениям для организации пансионатов для пожилых людей, с учетом согласованных сторонами при заключении Договора условий, а также положений пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При таком положении требование о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 800 000 руб. подлежит удовлетворению.

Также подлежит удовлетворению подтвержденное материалами дела требование истца о взыскании 32 896,15 руб. в возмещение стоимости потребленной электроэнергии с учетом положений п. 3.4 Договора.

Предприниматель также просил взыскать с ответчика 1 280 075 руб. в возмещение убытков, связанных с приведением объекта в первоначальное состояние.

Как указал истец в иске, арендодателем был установлены следующие факты несогласованных изменений функционального назначения помещений в арендуемом помещении:

Цокольный этаж:

В результате несогласованной перепланировки в комнате № 1 уменьшилась площадь ком. № 1 по причине монтажа дополнительного помещения исключительно для целей предпринимательской деятельности арендодателя. В ком. № 6 и № 14 были перемещены стенные перегородки и оконные блоки, изменена входная группа дверей, в ком. № 12 и 13 переоборудованы и перемещены санитарные и сантехнические приборы.

Первый этаж:

В результате несогласованной перепланировки в ком. № 1 и установки дополнительного помещения в ком. № 1 для целей ответчика существенно уменьшилась площадь ком. № 1, а так же ее функциональное назначение, между комнатами № 4 и № 2 был заложен дверной проем, в результате которого функциональное значение данных комнат существенно ухудшилось для дальнейших целей арендатора, в ком. № 18 было заложено окно, что не было согласовано сторонами и ухудшает функциональное назначение помещения.

Второй этаж:

В результате несогласованной перепланировки в ком. № 13, № 14, № 9 были переоборудованы и перемещены санитарные приборы и санузлы, а также изменена входная группа дверей, в ком. № 10 (коридор) установлена несогласованная перегородка, обусловленная исключительно хозяйственными потребностями арендатора.

Мансардный этаж:

В результате несогласованной перепланировки в ком. № 8 был произведен демонтаж стенных перегородок в санузле, переоборудованы и перемещены сантехнические приборы, в результате чего изменилось функциональное назначение данного помещения, в ком. № 13, 12 и 14 были перемещены дверные проемы, в ком. № 10 (коридор) установлена несогласованная перегородка, обусловленная исключительно хозяйственными потребностями арендатора.

Кроме того, как указал предприниматель в иске, за период действия Договора в результате виновных действий (бездействий) ответчика объекту аренды был причинен следующий ущерб: в связи с непринятием мер арендатором по согласованному сторонами благоустройству территории прилегающей к зданию, и являющейся так же объектом аренды, арендатором не был завершен монтаж канализационных сетей, что повлекло негативные последствия в виде затопления части цокольного этажа грунтовыми водами; данное ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по Договору привели к заражению плесневыми грибами части помещений цокольного, а так же первого и второго этажей, привели к деформации напольного покрытия, заражение этих поверхностей, а также стен и потолочных покрытий плесневыми грибами; дальнейшее использование здания возможно лишь после устройства горизонтальной и вертикальной гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала, устройства осушающих галерей, дренажной системы, применения электроосмотических и других методов; в результате установки лифтового подъемника между основанной несущей стеной и конструкцией лифтового подъемника по всей высоте конструкции лифтового подъемника образовалась сквозная щель шириной от 20 до 30 см, что привело и приведет в будущем к деформации потолочных, и иных конструкций, а так же, приведет к аварийному состоянию всего здания.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Возмещение убытков представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (статья 12 ГК РФ).

В качестве условий гражданско-правовой ответственности выступают противоправность нарушения субъективных гражданских прав, наличие убытков (вреда), причинная связь между нарушением субъективных гражданских прав и убытками (вредом), вина нарушителя. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 65, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о недоказанности истцом того факта, что с учетом цели использования здания и согласованной сторонами в приложении № 3 к Договору смете спорные работы не были согласованы с арендодателем, факта возникновения у арендодателя убытков, а также вины арендатора и причинной связи между его действиями (бездействием) и причиненными убытками.

При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично.

Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора судом отклонен как неподтвержденный материалами дела.

Кроме того, несоблюдение претензионного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ялта» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 4 800 000 руб. задолженности, 32 896,15 руб. в возмещение стоимости коммунальных услуг, 42 348 в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска.

В остальной части в иске отказать.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 из федерального бюджета 39 717 руб. государственной пошлины, уплаченных по чеку-ордеру от 11.06.2021.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Целищева Н.Е.