АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А14-13758/2021

город Калуга

4 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27.09.2022

Постановление изготовлено в полном объеме  04.10.2022

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Крыжской Л.А., Силаевой Н.Л., 

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1: ФИО2 - представителя по доверенности от 23.08.2021;

от Администрации Бобровского муниципального района Воронежской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по делу № А14-13758/2021, 

                                       У С Т А Н О В И Л :

        индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее - ИП Глава КФХ ФИО1) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Администрации Бобровского муниципального района Воронежской области (далее - администрация), уточненным при рассмотрении дела, о признании незаконным постановления от 25.06.2021 № 365 об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 168 га, расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район, с. Коршево, в собственность без торгов, о возложении на администрацию обязанности принять решение о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью    168 га по адресу: Воронежская область, Бобровский район, с. Коршево.

         Решением Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022, в удовлетворении заявленных требований отказано.

   В кассационной жалобе ИП Глава КФХ ФИО1 просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, как не соответствующие закону.

   При рассмотрении дела в суде округа представитель заявителя кассационной жалобы  доводы кассационной жалобы поддержал.

      Иные лица в суд округа не явились, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ).

     Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

      Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участника процесса, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене.

      При рассмотрении дела суды установили следующие обстоятельства.

   Между Администрацией Коршевского сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ИП Главой КФХ ФИО1 (арендатор) 01.02.2013 на 11 месяцев заключен договор аренды земельного участка, предусматривающий предоставление последнему в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (невостребованные доли) с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, общей площадью 218 га (пашни - 218 га), расположенного на территории Коршевского с/п. Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 01.02.2013.

Аналогичные договоры с оформлением к ним передаточных актов заключались Администрацией Коршевского сельского поселения и ИП Главой КФХ ФИО1 в отношении земельного участка общей площадью 218 га 01.02.2014, 01.02.2015, 01.02.2016, а 01.02.2017 такой договор заключен с        ИП Главой КФХ ФИО1 Администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области.

Также 01.02.2018 между Администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ИП Главой КФХ ФИО1 (арендатор) на 11 месяцев заключен договор аренды земельного участка, предусматривающий предоставление последнему в аренду земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (земли фонда перераспределения) с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования, общей площадью 168 га (пашни - 168 га), расположенного в с. Коршево. К договору аренды оформлен акт передачи арендодателем арендатору земельного участка площадью 168 га. 

 В последующем аналогичные договору от 01.02.2018 договоры аренды земельного участка с оформлением соответствующих передаточных актов заключались сроком на 11 месяцев в отношении земельного участка площадью 168 га между Администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ИП Главой КФХ ФИО1 (арендатор) 01.02.2019,  01.02.2020, 01.02.2021.

 ИП Глава КФХ ФИО1 обратился в Администрацию Бобровского муниципального района Воронежской области с заявлением от 28.05.2021 о предварительном согласовании предоставления в собственность за плату без проведения торгов данного земельного участка, ссылаясь, в частности на положения статьи 621 ГК РФ, статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая на длительное использование земельного участка площадью 168 га, в том числе в последние три года, предшествовавшие подаче данного заявления, на основании договоров аренды от 01.02.2018, 01.02.2019,  01.02.2020.

 К названному заявлению приложены следующие документы: копия выписки из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства; копия свидетельства о внесении в ЕГРИП записи о крестьянском (фермерском) хозяйстве ФИО1; копии договоров аренды земельного участка от 01.02.2018, 01.02.2019, 01.02.2020; схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; документы об использовании земельного участка для сельскохозяйственного производства.

  Постановлением Администрации Бобровского муниципального района Воронежской области от 25.06.2021 № 365 ИП Главе КФХ ФИО1 отказано в предварительном согласовании предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для целей сельскохозяйственного производства площадью 168 га, расположенного по адресу: Воронежская область, Бобровский район,                  с. Коршево. В постановлении, в качестве оснований для отказа со ссылкой на  статьи 39.15, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что с заявлением обратилось лицо, которое не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

   Оспаривая постановление администрации от 25.06.2021 № 365, ИП Глава КФХ ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

   Суд первой инстанции, разрешая спор, сославшись в решении на статьи 11, 27, 39.1, 39.3, 39.15, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации,  статьи 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 9,10 Федерального закона от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", посчитал, что договоры аренды между органом местного самоуправления и ИП Главой КФХ ФИО1 в отношении несформированного земельного участка, не состоявшего на кадастровом учете, в отсутствие государственной регистрации, являются незаключенными и с учетом этого основания для удовлетворения заявления отсутствуют.

   Суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 425, 432, 607 ГК РФ, учитывая содержание постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.02.2013 № 12444/12,  разъяснения, изложенные в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в пунктах 3 и 7  Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными",  посчитал, что вывод суда первой инстанции о том, что договоры аренды от 01.02.2018, 01.02.2019, 01.02.2020, 01.02.2021 не являются заключенными, неправильный.

  Вместе с тем апелляционный суд также посчитал, что судом первой инстанции  фактически верно был разрешен заявленный спор.

  Апелляционный суд при разрешении спора по существу, руководствуясь статьями 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 166, 168 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020 (далее - Обзор ВС РФ от 23.12.2020), в пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен заявителю без процедуры торгов на основании краткосрочного договора аренды в 2018 году; ИП Глава КФХ ФИО1 не владел на законных основаниях в течение трех лет подряд испрашиваемым земельным участком, что исключает преимущественное право арендатора на выкуп данного земельного участка без проведения торгов.

Апелляционным судом не были признаны состоятельными доводы            ИП Главы КФХ ФИО1 о том, что спорный земельный участок используется им с 2013 года, приведенные со ссылкой на договоры аренды от 2013, 2014, 2015, 2016, 2017  гг. 

Отклоняя указанные доводы, апелляционный суд указал, что из пояснений Администрации Бобровского муниципального района Воронежской области и  приобщенных к материалам дела доказательств (письмо администрации Коршевского сельского поселения Бобровского муниципального района от 28.03.2022 № 134, выкопировка из сведений о землях сельскохозяйственного назначения Бобровского муниципального района Воронежской области) следует, что данные договоры заключены администрацией Коршевского сельского поселения Бобровского муниципального района Воронежской области в отношении невостребованных земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в границах бывшей СХА "Коршевская".

Согласно сведениям о землях сельскохозяйственного назначения Бобровского муниципального района Воронежской области, предоставленным МКУ "Развитие сельскохозяйственного производства Бобровского муниципального района Воронежской области", невостребованные земельные доли в границах бывшей СХА "Коршевская" располагаются в юго-западной части поселения, земельные участки, используемые ИП Главой КФХ    ФИО1 в центральной и восточной частях кадастрового квартала 36:02:5400014 с кадастровыми номерами 36:02:5400014:61, 36:02:5400014:59. Указанные земельные участки переданы ИП Главе КФХ ФИО1 на основании договоров аренды сроком на 49 лет по результатам проведения аукционов по предоставлению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Договоры прошли государственную регистрацию.

Более того, в договорах аренды от 2018, 2019, 2020, 2021 указана иная площадь земельного участка - 168 га, чем та, что была предоставлена заявителю в аренду ранее - 218 га.

Доводы заявителя о том, что площадь спорного земельного участка в краткосрочных договорах аренды изменилась с 218 га на 168 га в связи с постановкой земельного участка на кадастровый учет, отклонены апелляционным судом. 

Признавая указанный довод несостоятельным, апелляционный суд указал, что после постановки на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 36:02:5400014:66 в 2017 году, образовался исходный земельный участок площадью 185 га, что никак не соответствует площади, указанной в договорах аренды от 2018, 2019, 2020 гг., приложенных  ИП Главой КФХ ФИО1 к заявлению от 28.05.2021 о предварительном согласовании предоставления в собственность земельного участка.

Апелляционный суд также указал, что агрохимические карты за 2013 и 2019 гг., представленные заявителем, могут лишь подтверждать факт фактического использования земельных участков, но не условия применения к заявителю подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Выписки из ГКН на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности граждан, приложенные заявителем к возражениям, свидетельствуют о том, что данные земельные участки были поставлены собственниками на кадастровый учет и востребованы ими после 2017 года. Таким образом, данные земли в нулевом квартале в границах Коршевского сельского поселения до 2017 года могли обрабатываться и ИП Главой КФХ ФИО1 на основании договоров, заключенных с администрацией сельского поселения на 11 месяцев.

Также апелляционный суд указал, что условие льготного предоставления земельного участка в собственность без торгов в вопросе подачи заявления о заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока договора аренды в рассматриваемом случае нельзя признать соблюденным, поскольку заявление ИП Главы КФХ   ФИО1 о предварительном согласовании предоставления земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 168 га было подано им 28.05.2021 с приложенными к нему договорами аренды от 01.02.2018, 01.02.2019, 01.02.2020, то есть после подписания акта возврата земельного участка площадью 168 га из земель сельскохозяйственного назначения (земли фонда перераспределения) от 31.12.2020.

Несмотря на указание заявителя на заключение договора спорного земельного участка 01.02.2021, как основание соблюдения вышеназванного условия - подачу заявления до дня истечения срока аренды, апелляционная коллегия посчитала, что договор от 01.02.2021 к заявлению предпринимателя от 28.05.2021 приложен не был, предметом оценки администрации не являлся, кроме того, в материалах дела имеется передаточный акт от 31.12.2021, подтверждающий фактический возврат земельного участка площадью 168 га из земель сельскохозяйственного назначения (земли фонда перераспределения).

При этом судом апелляционной инстанции принято во внимание, что согласно доводам администрации земельный участок с кадастровым номером 36:02:5400014:66, расположенный по адресу: Воронежская область, Бобровский район, северо-восточная часть кадастрового квартала 36:02:5600014, общей площадью 1 856 433 кв. м, планируется администрацией Бобровского муниципального района Воронежской области к выставлению на торги и заявитель вправе подать заявление в порядке статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

   Суд округа полагает состоявшиеся акты подлежащими отмене, как вынесенные без установления всех юридически значимых по делу обстоятельств, что не позволило правильно применить нормы материального права при разрешении спора.

    Пункт 9 подпункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации со ссылкой на который ИП Глава КФХ ФИО1 обратился с вышеуказанным заявлением от 28.05.2021 в администрацию предусматривает, что без проведения торгов осуществляется продажа  земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

 В пункте 4 Обзора ВС РФ от 23.12.2020 указано, что при решении вопроса о продаже без проведения торгов в случае, указанном в подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, лицам, арендующим эти участки более трех лет, для исчисления трехлетнего срока аренды, предусмотренного названной нормой, может быть учтен не только последний действующий договор аренды, но и предыдущие, последовательно заключенные договоры аренды земельного участка с одним арендатором.

   Кроме того, в пункте 3 данного Обзора ВС РФ от 23.12.2020 приведены разъяснения, согласно которым если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

  В данном случае суть доводов ИП Главы КФХ ФИО1 в обоснование заявления сводится к тому, что по его мнению, используя начиная с периода времени до 01.03.2015 длительный срок на условиях аренды спорный участок, он вправе приобрести данный участок в собственность в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлено, что как минимум с 2018 года           ИП Глава КФХ ФИО1 использовал испрашиваемый земельный участок.

Применительно к указанным доводам заявителя, нормативным положениям, регулирующим спорные правоотношения, спорный участок мог бы быть предоставлен заявителю в соответствии подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации при условии доказанности, что ранее до 01.03.2015 данный участок в установленном порядке был передан      ИП Главе КФХ ФИО1 и после 01.03.2015 до момента обращения 28.05.2021 он последовательно продолжал  использование земельного участка, все это время являясь единственным лицом, использовавшим спорный участок, несмотря на формальное составление актов приема-передачи земли при ежегодном перезаключении краткосрочных договоров аренды. 

  Земельный участок в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации, как объект прав на землю, представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (статья 6).

  Из дела усматривается, что  ИП Глава КФХ ФИО1 указывает, что им фактически длительное время используется земельный участок на вышеуказанной площади,  поставленный на кадастровый учет 20.11.2017 с кадастровым номером 36:02:5400014:66.

  Эти доводы должным образом не проверены и не опровергнуты при рассмотрении дела.

  В частности, не выяснялся применительно к доводам сторон вопрос, кем именно в период, указанный ИП Главой КФХ ФИО1, если не им, использовалась земля на  площади земельного участка с кадастровым номером 36:02:5400014:66. В данном случае не исключалось применительно к документам, представленным ИП Главой КФХ ФИО1: агрохимическим картам за время, начиная с 2013 гг., составленным на соответствующей картографической основе, выяснить с учетом содержащихся в них данных, в том числе с привлечением представителей организаций, составлявших данные агрохимические карты (либо иных организаций, которым переданы соответствующие функции), возможность соотнесения местоположения площадей земли, отраженных в данных документах в качестве  землепользования ИП Главы КФХ ФИО1, с местоположением земельного участка с кадастровым номером 36:02:5400014:66. Также для оценки доводов ИП Главы КФХ ФИО1 не исключалось исследование документации, отражающей сведения о землях, переданных в общую долевую собственность граждан при реорганизации сельскохозяйственного предприятия, и землях, оставшихся в ведении местных органов власти,  чтобы подтвердить или опровергнуть доводы ИП Главы КФХ ФИО1 относительно того, что заключаемые с ним до 01.03.2015 и после этой даты, в том числе и с 01.02.2018, договоры относятся к одному и тому же земельному участку, что могло быть выяснено при истребовании в необходимом объеме, в частности,  материалов инвентаризации земель, проекта землеустройства бывшей сельскохозяйственной организации, подлежащих архивному хранению. При разрешении спора не исключалось проведение по делу судебной экспертизы.

   С учетом изложенного, суд округа находит оспариваемые судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором следует учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с нормами материального права при соблюдении требований процессуального законодательства.

           Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,         

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 13.12.2021 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2022 по делу № А14-13758/2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Председательствующий судья                                      Е.В. Власов      

 

 Судьи                                                                               Л.А. Крыжская 

                                                                                                     Н.Л. Силаева