АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17192/18

29 ноября 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   26 ноября 2018 года 

Полный текст решения изготовлен            29 ноября 2018 года 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Золотарёвой О.В.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А53-17192/18                     

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Элта» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Темпстрой» ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора,-  ФИО2,     

о расторжении договора аренды,

при участии:

от истца – представитель  ФИО3 по доверенности от 29.05.2018;

от ответчика – представитель ФИО4 по доверенности от 01.08.2018,

от третьего лица – представитель не явился, уведомлен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элта» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Темпстрой» о расторжении договора аренды. 

Иск мотивирован существенным нарушением условий договора аренды о сроке начала строительства ответчиком, а также о внесении арендных платежей. 

Определением суда от 20.07.2018 к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечен ФИО2     

В отзыве на иск ответчик возражал против расторжения договора, указав, что претензионный порядок истцом не соблюден должным образом, отсутствует согласие второго собственника участка, задолженность по арендной плате отсутствует,  строительство многоквартирного дома может осуществляться ответчиком по ФЗ № 214, ответчиком выполнены инженерные изыскания, подготовлена проектная документация, получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, сданы документы для получения разрешения на строительство. 

В отзыве на иск третье лицо –ФИО2 – возражал против удовлетворения иска, указав, что не согласен в расторжением договора аренды. .

В судебном заседании 19.11.2018 представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика  возражал против удовлетворения иска, пояснив, арендатором существенных нарушений  условий договора не допущено. Об оставлении без рассмотрения не заявляет. 

Третье лицо, уведомленное о рассмотрении дела надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не явилось в заседание.

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  объявлялся перерыв до 26.11.2018. 

В судебном заседании 26.11.2018 представитель истца поддержал иск.

Представитель ответчика  возражал против удовлетворения иска.  

Третье лицо, уведомленное о рассмотрении дела надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не явилось в заседание.

Дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

05.04.2017 между ООО "Элта" (истцом), ФИО2 (третьим лицом)- арендодатели и ООО "Темпстрой" ( арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 2, в соответствии с которым арендодатели предоставляют, а арендаторы принимаю во временное владение и пользование земельный участок из категории земель населенных пунктов - многоквартирные жилые дома, в том числе со встроенными и (или) встроенно- пристроенными и пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, площадью 2 259 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0031527:56, расположенного по адресу: Г. Ростов-на-Дону, Ул. Набалдяна, 63. 

В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок передается в аренду с целью строительства на нем арендатором многоквартирного жилого дома ( облицовка- кирпич, этажность: более 8 этажей). 

Строительство на земельном участке будет осуществляться  арендатором в соответствии с Федеральным законом  от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Эскизная  (фасадная) часть проекта  подлежащего строительству объекта ( многоквартирного жилого дома) выносится арендатором на совместное рассмотрение с арендодателем и утверждается последним до момента получения  арендатором разрешения на строительство . В случае внесения в эскизную ( фасадную) часть проектной документации изменений, такие изменения также подлежат согласованию с арендодателем. 

Строительство будет начато в 2017 году. 

В пункте 3.1 договора стороны определили размер арендной платы за владение и пользование участком – 100 руб. 

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится в следующие сроки и порядке: ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет  арендодателя. 

Пунктом 4.1 договора определен срок его действия – до 03.04.2022 года. 

В соответствии с п. 5.1 договор может быть досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон либо в судебном порядке по требованию любой из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством.  

14.05.2018 истец направил в адрес ответчика и третьего лица предложение расторгнуть договор аренды в связи с тем, что истцом не утверждена эскизная ( фасадная) часть проекта подлежащего строительству жилого дома, не получено разрешение на строительство, строительство многоквартирного дома не начато, обязательства по внесению арендной платы не исполняются. Также направлено соглашение о расторжении  договора аренды. 

В ответе на письмо истца ответчик  отказался исполнить требование общества, указав, что земельный участок используется для подготовки строительства на нем многоквартирного жилого дома. Строительство многоквартирного дома не могло быть начато в 2017 году по объективным причинам. Арендатором принимаются меры для получения разрешения на строительство и началу строительства многоквартирного дома.  Указал, что истец был ознакомлен с эскизной частью проекта жилого дома, но имеет возможность еще раз с ним ознакомиться.  Оплата не могла быть произведена до государственной регистрации договора аренды. Вся сумма, подлежащая уплате по договору аренды, ответчиком перечислена  на счет истца.   

Неисполнение указанного требования послужило основанием обращения администрации в арбитражный суд.

Суд не нашел правовых оснований для  удовлетворения иска ввиду следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 

2) существенно ухудшает имущество; 

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном его нарушении. 

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса, регламентирующей порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, в частности при существенном нарушении условий договора о пользовании имуществом. 

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. 

Согласно статье 42 Земельного кодекса землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. 

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса, который среди прочих предусматривает в качестве основания прекращения неиспользование земли в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. 

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится разъяснение о том, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Изложенное означает, что обстоятельства, приведенные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

В соответствии со статьями 45 и 46 Земельного кодекса обстоятельством, исключающим прекращение договора аренды земельного участка, является время, необходимое для освоения земельного участка. 

Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации

В п. 4.1 договора аренды от 05.04.2017 стороны указали, что строительство объекта будет начато в 2017 году. При этом в  договоре отсутствует условие, предусматривающее право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды при неиспользовании земельного участка в случае нарушения данного условия.  

Кроме того, исходя из диспозиции нормы, содержащейся в подпункте 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе  арендодателя в случае неиспользования земельного участка в течение трех лет. Договором же может быть предусмотрен больший, но не меньший срок.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2014, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу №А32-35596/2013, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.05.2017, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2017 по делу № А32-24419/2016. 

Как установлено судом,   договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 17.01.2018. С иском о расторжении договора истец обратился 07.06.2018, т.е. до истечения закрепленного законом трехгодичного срока, который следует исчислять с даты регистрации договора аренды. Кроме того, судом отмечено, что объектом строительства является многоквартирный дом с этажностью не менее 8 этажей, срок строительства сторонами установлен до 2022 года. 

При этом из материалов дела следует, что ответчиком в целях освоения спорного земельного участка (строительства многоквартирного дома)  выполнены инженерные изыскания, подготовлена проектная документация, получено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, сданы документы для получения разрешения на строительство.

С учетом изложенного, суд полагает, что основания для расторжения договора  аренды в связи с тем, что арендатор не начал строительство дома в 2017 году, отсутствуют. 

Также основанием для расторжения договора истцом указано нарушение ответчиком условий договора аренды об оплате.   

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно выписке из лицевого счета ответчика 23.05.2018 ответчик перечислил на счет истца 2 500 руб. по договору аренды № 2 от 05.04.2017 за период с 05.05.2017 по 05.07.2017. 

Юридически значимыми и подлежащими установлению по данному делу являются обстоятельства, касающиеся того в счет исполнения каких обязательств ответчиком перечислялись истцу безналичными платежами денежные средства в указанной сумме. 

Несмотря на указание в назначении  платежа ответчиком периода с 05.05.2017 по 05.07.2017 , с учетом установленной условиями договора аренды ежемесячной платы в размере 100 руб., является очевидным, что арендатором внесена оплата за больший, чем им указано, период – за 25 месяцев использования земельного участка. То есть на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. Доказательства иного в материалы дела не представлены. 

Пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса закрепляет специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Судом учтено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, с учетом изложенных разъяснений, отсутствием доказательств причинения истцу ущерба, а также с учетом установленной сторонами суммы  ежемесячной арендной платы ( 100 руб.) суд полагает, что в данном случае нельзя признать существенным нарушением со стороны ответчика несвоевременное исполнение обязательства по внесению арендной платы, влекущим право ООО "Элта" требовать расторжения договора по данному основанию.    

Истцом также указано, что эскизная (фасадная) часть проекта ответчиком не представлялась истцу и последним не утверждалась, что является нарушением со стороны  ответчика. 

Из пояснений представителя истца следует, что с эскизной частью проекта ответчик был ознакомлен, представил письмо ООО "Архитектурная мастерская ФИО5.", адресованное ответчику, из которого следует, что 06.08.2018 на адрес электронной почты o-elta@yndex.ru направлены иллюстрации по фасадным решениям спорного объекта.    

Представитель ответчика посчитал письмо ненадлежащим доказательством, отрицал факт направления арендодателю эскизной части проекта. Пояснил, что сам ответчик не просил и не истребовал у арендатора эскизную (фасадную) часть проекта для обозрения. 

Исследуя данный довод истца, суд, установив факт отсутствия в деле относимых и допустимых доказательств по предоставлению для утверждения истцу эскиза фасада, что является нарушением условия договора аренды со стороны ответчика, тем не менее отмечает отсутствие должного  и ожидаемого в данном случае интереса к процессу строительства со стороны ООО "Элта".  Письма о необходимости предоставления эскиза, как в период до обращения с иском, так и в период рассмотрения дела судом, когда истец, очевидно обладая информацией о наличии проекта на строительство и предоставления пакета документов для получения разрешения на строительство ( соответственно о наличии такого эскиза), не направлялись в адрес ответчика, эскиз фасада для ознакомления не истребовался.  

 Кроме того, ни ст. 619 ГК РФ, ни условиями договора не установлено такое основание для расторжения договора аренды, как непредставление эскизной (фасадной) части проекта. 

В процессе рассмотрения дела истцом дополнительно приведен довод о необходимости расторжения договора аренды со ссылкой на  Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ, в соответствии с которым в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в части установления требований к застройщику многоквартирных домов. 

Так, в соответствии со ст. 2 ФЗ № 214 застройщиком является хозяйственное общество:

которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации".

Возражая против данного довода, представитель ответчика пояснил, что после получения разрешения на строительство,  обществом буду приняты меря для приведения его в соответствие с номами действующего законодательства, а также указал на возможность исполнения договора и строительства дома с привлечением денежных средств инвесторов. 

С учетом норм ст.ст. 15.4,15.5 ФЗ № 214, отсутствием надлежащих доказательств того, что строительство многоквартирного дома невозможно ответчиком до указанного в договоре срока- 2022 года,  данный довод удом отклоняется.

Кроме того, с учетом обязательного досудебного порядка урегулирования спора по расторжению договора, данное основание должно было быть указано  в уведомлении (требовании)  о расторжении  договора аренды.  Между тем, данное основание  указано истцом в дополнительных пояснениях к иску. 

Таким образом, в связи с отсутствием в материалах дела надлежащих доказательств, подтверждающих наличие существенных нарушений условий договора ответчиком, иск удовлетворению не подлежит. 

В возражениях на иск ответчик указал нас отсутствие согласия на расторжение договора второго собственника  земельного участка и арендодателя,  третьего лица по делу  ФИО2 

Пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Следовательно, собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды этого имущества, расторгать его или заявлять арендатору возражения относительного пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество. 

Как следует из сведений ЕГРН спорный земельный  участок находится в долевой собственности у ответчика ООО "Темпстрой" и третьего лица ФИО2 

Между тем,  ФИО2 является директором  ООО "Темпсрой", в связи с чем   очевидно усматривается правовая общность интересов указанных лиц в сохранении договорных отношений по аренде земельного участка, что не может лишать истца права на прекращение действия договора аренды  по данному основанию. 

Также отклоняется довод ответчика о том, что претензионный порядок истцом н соблюден.

Материалы дела, в том числе ответ ответчика на претензию, подтверждают направление ответчику  уведомления о расторжении и соглашения о расторжении договора аренды. 

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по делу относится на истца. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.            

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через суд, вынесший решение, в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

          Судья                О.В. Золотарёва