АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156961, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-11377/2019

г. Кострома

17 июля 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2020 года

Арбитражный суд Костромской области в составе судьи Голубевой Ольги Дмитриевны, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании исковое заявление Костромского фонда поддержки регионального сотрудничества  и развития, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)  

о признании права на возмещение стоимости выполненных работ в размере не более суммы задолженности по арендной плате и пени, по состоянию на дату вынесения решения; обязать ответчика произвести зачет суммы долга по аренде части нежилого помещения № 1 (комнаты № 1-4, 6, 8-10) на первом этаже общей площадью 64 кв.м. по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора аренды от 15.04.2013 № 2437/01) в пределах размера понесенных расходов при выполнении работ в указанных помещениях в счет погашения долга по договору аренды и пени, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, – Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

при участии:

стороны и третье лицо не явились, уведомлены надлежаще,

установил:

Костромской фонд поддержки регионального сотрудничества и развития, г. Кострома (далее – Фонд) обратился в Арбитражный суд Костромской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации  города Костромы, г. Кострома (далее – Управление) о признании права на возмещение стоимости выполненных работ в размере 457671 руб., но не более суммы задолженности по арендной плате и пени, по состоянию на 30.08.2018 – 254033 руб. 26 коп.; понуждении к зачету суммы долга по аренде части нежилого помещения № 1 (комнаты № 1-4, 6, 8-10) на первом этаже общей площадью 64 кв.м. по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора аренды от 15.04.2013 № 2437/01) в пределах размера понесенных расходов при выполнении работ в указанных помещениях, которые составляют 457671 руб. в счет погашения долга по договору аренды.

Определением суда от 04.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области, г. Кострома (далее – Инспекция). 

Впоследствии Фонд неоднократно уточнял исковые требования (последнее уточнение исковых требований заявлено в судебном заседании в устной форме), просит суд признать право на возмещение стоимости выполненных работ в размере не более суммы задолженности по арендной плате и пени, по состоянию на дату вынесения решения; обязать ответчика произвести зачет суммы долга по аренде части нежилого помещения № 1 (комнаты № 1-4, 6, 8-10) на первом этаже общей площадью 64 кв.м. по адресу: 

<

...> (п. 1.1 договора аренды от 15.04.2013 № 2437/01) в пределах размера понесенных расходов при выполнении работ в указанных помещениях в счет погашения долга по договору аренды и пени. 

Инспекция представила отзыв на исковое заявление: удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда; сообщила, что здание по адресу: по адресу: 

<

...>, является объектом культурного наследия регионального значения, данный объект культурного наследия находится в удовлетворительном состоянии, представила паспорт объекта культурного наследия. 

Управление указало на отсутствие оснований для удовлетворения требований. К судебному заседанию представило справку, из которой следует, что на настоящий момент задолженность Фонда по арендным платежам составила 179690 руб. 80 коп., по пеням – 118278 руб. 07 коп.

До начала судебного заседания от сторон поступили ходатайства о приобщении дополнительных доказательств.

Стороны и третье лицо явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела, оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, между Костромским региональным общественным фондом поддержки Всероссийской политической партии «Единая Россия» (арендатор, в настоящее время правопреемник – Фонд) и Управлением территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (арендодатель, в настоящее время правопреемник - Управление) заключен договор аренды от 15.04.2013 № 2437/01 (далее – Договор аренды), в соответствии с условиями которого арендатору передана часть нежилого помещения № 1 (комнаты 1-4, 6, 8-10) на первом этаже общей площадью 64 кв.м. по адресу: 

<

...> для использования по назначению, а именно для размещения офиса.

Срок действия договора аренды устанавливается на период с 15 апреля 2013 года по 14 апреля 2028 года (пункт 1.4 Договора аренды).

Арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии; самостоятельно заключить со специализированными организациями договоры на все виды коммунальных услуг, охрану арендуемого имущества, санитарное содержание помещений, прилегающей территории, страхования арендуемого имущества; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт с согласия арендодателя, а также устранять любые повреждения, возникшие по вине арендатора как в арендуемом имуществе, так и за его пределами (пункты 2.2.2, 2.2.3, 2.2.15 Договора аренды).

Проведение работ по капитальному ремонту, а также возмещение затрат на проведение капитального ремонта осуществляется в порядке, установленном Решением Думы города Костромы от 20.01.2011 № 3 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду и безвозмездное пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костромы» (пункт 2.2.16 Договора аренды).

Размер годовой арендной платы устанавливается путем умножения годового размера арендной платы, определенного на основании отчета Костромского филиала Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» № 4400/210113/Ц-0027/Ю-6-С/003.1 от 30 января 2013 года, на коэффициент муниципального регулирования, утверждаемый решением Думы города Кострома на каждый календарный год. При принятии Думой города Костромы коэффициента муниципального регулирования на очередной финансовый год размер арендной платы подлежит перерасчету с 1 января следующего календарного года. Об изменении размера арендной платы арендодатель уведомляет арендатора не менее чем за 30 дней до дня вступления в силу решения Думы города Костромы об установлении коэффициента муниципального регулирования на очередной календарный год письменно (пункт 3.1 Договора аренды).

Арендатор оплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно в размер 12750 руб., кроме того НДС 18% 2295 руб., итого с НДС 15045 руб. в размере 1/12 годовой арендной платы 153000 руб. (без учета НДС), кроме того НДС 18% 27540 руб., итого с НДС 180540 руб. с оплатой до 5-го числа месяца, предшествующего расчетному, на расчетный счет УФК по Костромской области (пункт 3.2 Договора).

Дополнительным соглашением от 27.06.2013 пункт 3.2 Договора аренды изложен в следующей редакции: «Арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за помещение в период с 15 апреля 2013 года по 31 декабря 2013 года: в месяц 7650 руб., кроме того НДС 18% 1377 руб., итого с НДС 9027 руб.».   

В случае нарушения арендатором срока платежей арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 4.3 Договора аренды).   

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.04.2013.  

Арендуемое помещение является объектом культурного наследия народов Российской Федерации. 

Согласно паспорту объекта культурного наследия от 04.06.2014 арендуемое помещение находится в удовлетворительном состоянии (по состоянию на дату составления паспорта объекта культурного наследия).

Письмом от 11.12.2018 № 02-37исх-2346/18 Управление уведомило арендатора о размере арендной платы на 2019 г.: 214293 руб. 14 коп. в год с НДС, 17857 руб. 76 коп. в месяц с НДС.  

Во исполнение условий договора аренды о надлежащем содержании арендуемого имущества, проведении ремонта истец в качестве заказчика заключил договор от 22.01.2015 № 2238-о на охрану объектов, подключенных к центральной станции мониторинга (пульту централизованного наблюдения) в отношении арендуемого помещения (стоимость охранных услуг – 3500 руб. в месяц); договор от 22.01.2015 № 93-ТО-А на оказание услуг по техническому обслуживанию средств охранной и пожарной сигнализации, установленных на объекте заказчика (в арендуемом помещении) (стоимость услуг – 1500 руб. ежемесячно)  

В подтверждение несения расходов на содержание, а также проведение капитального ремонта арендуемого имущества истцом представлены квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 на сумму 89337 руб. (основание – локальная смета по монтажу охранно-пожарной сигнализации), квитанция к приходному кассовому ордеру № 1 на сумму 95345 руб. (основание – локальная смета по электроснабжению и компьютерная система, акт о приемке выполненных работ № 602), сводка дополнительных затрат (устройство площадки главного входа в здание, дополнительная облицовка стен гипсокартонными листами в фойе, кованное ограждение лестницы с поручнем, лепной декор для крепления штор в приемной, усиление межэтажного перекрытия, фурнитура на окна, усиление оконных, дверных проемов, перенос кабеля связи с фасада здания, вентиляционные работы, облицовка потолка гипсокартонными листами в лестничкой клетке, замена оборудования в санузлах), утвержденная начальником УКС Администрации г. Костромы, директором и тех. директором ООО «РСУ-3», помощником члена Совета Федерации, на сумму 272989 руб., смета на выполнение ремонтных работ и акт выполненных работ на сумму 1364676 руб., справка ООО охранная фирма «Патруль безопасности», подтверждающая установку пожарной сигнализации (стоимость монтажа составила на 2008 г. 30000 руб., на 2020 г. 55000 руб.).

За период пользования арендуемым имуществом образовалась задолженность по уплате арендной платы и пеней в размере 297968 руб. 87 коп., их них: 179690 руб. 80 коп. основного долга и 118278 руб. 07 коп. пеней (по состоянию на 10.07.2020), что истцом не оспаривается.

Фонд обратился в Управление с заявлением о зачете суммы выполненных ремонтных работ в счет погашения задолженности по уплате арендой платы и пеней по договору аренды.

Управление письмом от 01.07.2019 № 02-37исх-1142/19 отказало Фонду в зачете требований со ссылкой на содержание требований статьи 10.1 Решения Думы города Костромы от 20.01.2011 № 3 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду и безвозмездное пользование имущества, находящегося в муниципальной собственности города Костромы».

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

 Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, возложена на арендатора.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, либо земельным участком, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат (пункт 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд установил, что положениями договора аренды установлено, что капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора с последующим возмещением их арендодателем в порядке, установленном договором. 

Факт осуществления ремонтных работ, а также факт осведомлённости Управления и Инспекции о проведении данных работ подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

Предъявлением искового заявления истец реализовал предоставленное ему законодательством право на зачет встречного однородного требования.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Фонда.  

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

иск удовлетворить.

Обязать Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) произвести зачет расходов на выполнение ремонтных работ арендованного по договору от 15.04.2013 № 2437/01 имущества, понесенных Костромским фондом поддержки регионального сотрудничества и развития, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), в счет задолженности по уплате арендной платы и пеней в общем размере 297968 руб.87 коп. (из них 179690 руб. 80 коп. основного долга и 118278 руб. 07 коп. пеней) по договору аренды от 15.04.2013 № 2437/01. 

Возвратить Костромскому фонду поддержки регионального сотрудничества и развития, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2081 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 19.08.2019 (операция 9184017).

Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу Костромского фонда поддержки регионального сотрудничества и развития, г. Кострома (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 6000 руб. государственной пошлины. 

Исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение также может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 СудьяО.Д. Голубева