АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-33328/21

27 апреля 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   20 апреля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            27 апреля 2022 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Ростовской области о взыскании

при участии:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности  от 03.08.2020;

от ответчика:  ФИО4 - представитель по доверенности от 29.12.2021,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом  в Ростовской области о взыскании 3 441 000 руб. неосновательного обогащения, 222 494 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения).

Исковые требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2020 по делу № А53-4100/20 договор аренды земельного участка от 09.01.2019 № 1779 признан недействительной сделкой, вследствие чего ответчик необоснованно получил арендную плату с истца за пользование земельным участком.

В отзыве на исковое заявление ответчик просил отказать в удовлетворении требований на том основании, что  произведенные сторонами взаимные обязательства по договору аренды – предоставление объекта аренды и арендные платежи считаются равные. В связи с чем, оснований для возврата арендных платежей, полагает, не имеется.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, приведенным в отзыве.

          В судебном заседании, назначенном на 19.04.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 20.04.2022 на 09 часов 45 минут, после которого судебное разбирательство продолжено без участия представителей сторон.

Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.

Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и Попеску Кристьяном Ильичсм (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09 января 2019 года № 1779. 

В соответствии с п. 1.1 договора аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09 января 2019 года № 1779, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0000000:170178 площадью 18504 кв.м, имеющий следующее местоположение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, в районе переулка Измаильский, разрешенное использование - подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды годовой размер аренды земельного участка  составляет на момент заключения договора 2 293 856 руб. 

С момента заключения договора аренды № 1779 от 09.01.2019 ИП  ФИО2 исполнял обязательства по договору, производил арендную плату за земельный участок, согласно разделу 3 договора аренды № 1779 от 09 января 2019 года.

 Общая сумма арендной платы, уплаченная ФИО2 по договору аренды, составила 3 441 000 рублей, что подтверждается платежными поручениями.

Решением Арбитражного суда Ростовской области  от 17.08.2020 года по делу №А53-4100/2020 удовлетворено исковое заявление первого заместителя прокурора Ростовской области в интересах Российской Федерации в лице уполномоченного органа - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, индивидуальному предпринимателю ФИО2, при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по делу о признании договора аренды ничтожным, применении последствий недействительности сделки. 

Суд признал недействительным договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09.01.2019 № 1779, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и индивидуальным предпринимателем ФИО2, применил последствия недействительности сделки, обязав индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0000000:170178 по акту приема-передачи Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, применил последствия недействительности (ничтожности) договора аренды № 1779 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 09.01.2019 путем признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости обременения земельного участка с кадастровым номером 61:44:0000000:170178 в виде аренды в пользу ФИО2 (дата государственной регистрации нрава: 16.01.2019; номер государственной регистрации 61:44:0000000:170178-61/001/2019-1), взыскал с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2020 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.02.2021 решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.08.2020 по делу № А53-4100/2020 оставлено без изменения.

Судами в раках дела № А53-4100/2020 установлено, что Генеральным планом г. Ростова-на-Дону земельный участок, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, в районе пер. Измаильский, с кадастровым номером 61:44:0000000:170178, отнесенный к зоне зеленых насаждений специального назначения, является территорией общего пользования. Переданный по договору земельный участок отнесен Генеральным планом города к территориям общего пользования, режим которых не может быть надлежаще соблюден в условиях существования арендных отношений. Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. 

В связи с чем, как указал истец, использовать земельный участок по назначению, с целью, которой он  заключал договор аренды, он не имел возможности. 

ИП ФИО2 обратился в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области с заявлением о возврате денежных средств, полученных по договору аренды от 09.01.2019. 

Неудовлетворение его требований ответчиком послужило основанием для обращения истца в суд.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.01.2015 по делу N 302-ЭС14-735).

Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. 

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В пунктах 74, 75, 80, 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный. 

Под публичными интересами следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, охраны окружающей природной среды. Взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. 

При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона. 

Иные последствия недействительности могут быть предусмотрены законом. В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуальноопределенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. Недействительность договора аренды влечет возникновение у арендатора, не имеющего возможности возвратить состоявшееся использование объекта аренды, обязанности по возмещению арендодателю стоимости такого пользования в деньгах по определенной договором цене, а у арендодателя – по возврату полученных от арендатора арендных платежей. 

В рамках двусторонней реституции проводится судебный зачет встречных присужденных сумм (аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 № 1744/11). 

В условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными. При наличии доказательств явного превышения стоимости полученного одной из сторон над стоимостью переданного другой стороне к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении (пункт 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»). 

В соответствии с пунктом 4.4 договора аренды от 09.01.2019 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а именно: под  подземные, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых и (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Между тем, судебными актами по делу № А53-4100/20 преюдициально установлено, что Генеральным планом города Ростова-на-Дону земельный участок отнесен к зоне зеленых насаждений специального назначения и является территорией общего пользования. Таким образом, при заключении договора аренды земельный участок не соответствовал целевому назначению, заявленному на аукционе и в договоре аренды Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области. Следовательно, ФИО2 изначально не мог использовать земельный участок для целей, указанных в договоре аренды. 

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595). 

Таким образом, суд приходит к выводу, что на лицо факт явного превышения стоимости полученного одной из сторон над стоимостью переданного другой стороне по договору аренды.

В данном случае не имеет правового значения, с какого момента арендатору стало известно о том, что земельный участок невозможно использовать для эксплуатации  автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, поскольку участок не мог использоваться по целевому назначению с момента его предоставления, следовательно, обязанность арендодателя предоставить земельный участок для целей его использования не была исполнена. 

При этом из материалов дела не усматривается и стороны, в том числе, ответчик, не доказали суду факт использования арендатором земельного участка вопреки полученным сведениям о невозможности его использования под подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения.

Возражая против взыскания арендных платежей как неосновательного обогащения, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области как арендодатель не привело суду разумного обоснования поведения государственных органов  по предоставлению спорного земельного участка, поскольку в Генеральном плане города Ростова-на-Дону имелась информация об отнесении земельного участка к зоне зеленых насаждений специального назначения,  территории общего пользования. Информация о Генеральном плане является общедоступной, сведения о несоответствии вида разрешённого использования земельного участка генеральному плану была очевидной  для органа государственной власти.

Само по себе внесение арендатором платежей по договору не является злоупотреблением правом. Напротив, данные действия направлены на надлежащее исполнение договорных условий.

Оснований для применения пункта 4 статьи 1109 ГК РФ не имеется, поскольку доказательства, свидетельствующие о намерении общества передать денежные средства безвозмездно и безвозвратно, ответчиком не представлены. 

Аналогичный правоприменительный подход применен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2019 N Ф08-7790/2019 по делу N А32-3950/2018.

Таким образом, полученные по договору аренды арендодателем платежи в виде арендной платы 3 441 000 руб. являются неосновательным обогащением последнего, в связи с чем подлежат взысканию с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу ИП ФИО2 в полном объеме.

Поскольку отношения сторон основаны на договоре аренды, к данным правоотношениям применимы разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.05.2019 N 13

"О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации".

Истцом также заявлено о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 222 494,30 руб. за период с 26.11.2020 по 13.01.2022.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Суд проверил произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами и признал его неверным.

Срок начала пользования денежными средствами истец полагает возможным применить 26.11.2020 - спустя 7 (дней) с момента отправки первого требования о возврате денежный средств от 19.11.2020 года  после вступления в силу Решения Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-4100/20 о признании договора аренды ничтожным.

При этом, согласно пункту 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты, установленные пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В материалы дела представлено письмо, согласно которому ответчик уведомлен истцом о необходимости возвратить полученное неосновательное обогащение. При этом срок исполнения обязательства истцом не указан.

Согласно части 2 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

Судом указано, поскольку претензионные письма с требованиями о возврате арендных платежей направлены представителем истца 19.11.2020 на электронную почту Терруправления, указанную на официальном сайте ответчика, позднее почтовыми отправлениями 08.09.2020, 04.12.2020, начальной датой исчисления процентов за пользование чужими денежными средствами является 26.11.2020 (спустя 7 (дней) с момента отправки первого требования).

Согласно произведенному судом перерасчету сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 222 494,30 руб.

 Арифметическая правильность расчета процентов ответчиком не оспорена (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности требований ситца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 26.11.2020 по 13.01.2022 в размере 222 494,30 руб.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации понесенные истцом судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

Излишне уплаченная государственная пошлина в связи с уменьшением исковых требований подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 3 441 000 руб. неосновательного обогащения, 222 494,30 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 41 317 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 1 587 руб. государственной пошлины, уплаченной согласно чек-ордеру от 23.09.2021.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяО.П. Захарченко