ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

05 февраля 2024 года                                             Дело № А48-1642/2017(147)

г. Воронеж                                                                                                            

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 января 2024 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  05 февраля 2024 г.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 

председательствующего судьи                                              Потаповой Т.Б.,

судей                                                                                         Безбородова Е.А.,

                                                                                                   Ботвинникова В.В.,      

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии: 

от конкурсного управляющего ООО «Строй-Проект-Сервис» ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 06.10.2023, паспорт гражданина РФ;

от ИП ФИО4: ФИО5, представитель по доверенности от 06.09.2023 № 57 АА 1365807, паспорт гражданина РФ;

от иных лиц, участвующих в деле: представители не явились, извещены надлежащим образом,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО «Строй-Проект-Сервис» ФИО2 на определение Арбитражного суда Орловской области от 30.11.2023 по делу №А48-1642/2017(147)

по рассмотрению заявления ИП ФИО4 к ООО «Строй-Проект-Сервис» о включении в реестр требований кредиторов, 

 

 

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, в котором просит суд признать ООО «Строй-Проект-Сервис» (далее – должник) несостоятельным (банкротом). Определением суда от 17.03.2017 заявление принято, возбуждено производство по делу.

Определением от 14.08.2017 арбитражный суд применил по делу о признании банкротом ООО «Строй-Проект-Сервис» правила §7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 29.08.2017 требования заявителя признаны обоснованными, в отношении ООО «Строй-Проект-Сервис» введена процедура наблюдения; временным управляющим должника утвержден ФИО7, являющийся членом Союза арбитражных управляющих «Саморегулируемая организация «Дело».

Решением Арбитражного суда Орловской области от 17.07.2023 ООО «Строй-Проект-Сервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на один год, при банкротстве ООО «Строй-Проект-Сервис» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО2, являющийся членом САУ «СРО «ДЕЛО».

ИП ФИО4 (далее – заявитель, кредитор) 07.09.2023 обратился в суд с заявлением, в котором просил признать его требования в размере 18 619 938,00 руб. обоснованными и включить их в реестр требований кредиторов ООО «Строй-Проект-Сервис» в составе четвертой очереди, как требование обеспеченное залогом имущества должника, в том числе 18 613 000,00 руб. – основной долг в составе основной задолженности, 6 938,00 руб. – расходы по уплате госпошлины в составе основной задолженности.

В дальнейшем заявитель уточнил заявление, ходатайствовал об исключении из просительной части заявления требования о включении в реестре требований кредиторов должника расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 938,00 руб., так как они относятся к текущим платежам. Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 49 АПК РФ, принял заявленные уточнения.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 30.11.2023 требование ИП ФИО4 включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Строй-Проект-Сервис» в  размере 18 613 000 руб. в составе основной задолженности, как требование, обеспеченное залогом имущества должника.

Не согласившись с вынесенным определением и ссылаясь на его незаконность и необоснованность, конкурсный управляющий ООО «Строй-Проект-Сервис» ФИО2 обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО «Строй-Проект-Сервис» ФИО2 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ИП ФИО4 с доводами апелляционной жалобы не согласился, полагая апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители иных лиц, участвующих в деле, не явились.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения всех лиц, участвующих в обособленном споре, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав позиции участников процесса, суд апелляционной инстанции считает, что определение Арбитражного суда Орловской области от 30.11.2023 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно статье 16 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов и исключаются из него арбитражным управляющим или реестродержателем  исключительно  на  основании  вступивших  в  силу судебных актов, устанавливающих их состав и размер, если иное не определено настоящим пунктом.

Предъявленные кредиторами требования к должнику рассматриваются арбитражным судом для проверки их обоснованности и наличия оснований для включения в реестр требований кредиторов (статьи 100, 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и заявленных после принятия арбитражным судом такого заявления, определяются на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9, статья 65  АПК РФ). 

Как следует из материалов дела, 22.04.2015 между ООО «Строй-Проект-Сервис» (участник-1) и ФИО4 (участник-2) был заключен договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области 08.05.2015.

Согласно условиям вышеуказанного договора участник-1 обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц в установленные договором сроки построить на земельном участке по строительному адресу: 

<

...> многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику-2 объект долевого строительства, определенный договором, а участник-2 обязался уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства (пункт 1.1 договора).

Объектом долевого строительства являются нежилые (офисные) помещения:

-          обозначенное в Плане создаваемого объекта недвижимости под номером 5 общей площадью 140,48 кв.м, расположенное на первом этаже жилого дома по строительному адресу: 

<

...>;

-          обозначенное в Плане создаваемого объекта недвижимости под номером 10 общей площадью 154,34 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома по строительному адресу: 

<

...>;

-          обозначенное в Плане создаваемого объекта недвижимости под номером 7 общей площадью 77,4 кв. м, расположенное на цокольном этаже жилого дома по строительному адресу: 

<

...> (пункт 1.2. договора).

В силу пункта 2.1 договора цена договора на дату его подписания составила 18 613 000 руб.

Заявителем во исполнение обязательств по договору в кассу должника внесено 18 613 000 руб.

Планируемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома – 3 квартал 2015 года. Срок передачи объекта долевого строительства участнику-2 – в течение четырех месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию (пункты 5.1, 5.2 договора).

Должник, в свою очередь, не выполнил перед заявителем свои обязательства по передаче объекта строительства в установленный договором участия в долевом строительстве срок.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2017 по делу №А48-707/2017, вступившим в законную силу, с ООО «Строй-Проект-Сервис» в пользу ИП ФИО4 взыскано 197 918 руб. 23 коп.,  составляющих неустойку за период с 01.02.2016 по 01.03.2016, а также 6 938 руб. государственной пошлины.

В связи с изложенными обстоятельствами и введением в отношении должника процедуры наблюдения, ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Строй-Проект-Сервис» задолженности в размере 18 819 956,23 руб., как обеспеченной залогом имущества должника, основанной на договоре участия в долевом строительстве от 22.04.2015 и решении Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2017 по делу №А48-707/2017.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 10.09.2018 по делу №А48-1642/2017(87), вступившим в законную силу, в удовлетворения заявления в части включения в реестр требований кредиторов денежных требований в размере 18 613 000 руб. было отказано как заявленных преждевременно в процедуре наблюдения (с учетом того, что неденежные требования подлежат трансформации в денежные только в процедуре конкурсного производства); задолженность по неустойке в размере 197 918,23 руб. была включена в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «Строй-Проект-Сервис».

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по состоянию на дату рассмотрения спора, строительство объекта по адресу: 

<

...> завершено, 29.12.2020 в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ООО «Строй-Проект-Сервис» было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №57-302000-11-2020.

По результатам кадастровых работ, проведенных в отношении жилого многоквартирного дома, были уточнены характеристики объекта долевого строительства.

В соответствии техническим планом по состоянию на 09.11.2020:

- номер нежилого помещения 5 изменился на номер 109, площадь нежилого помещения №109 составила 138 кв. м.;

- номер нежилого помещения 10 изменился на номер 119, площадь нежилого помещения №119 составила 149,1 кв. м.;

- номер нежилого помещения 7 изменился на номер 118, площадь нежилого помещения №118 составила 77,5 кв. м.;

По актам приема-передачи нежилого помещения от 19.01.2021 ООО «Строй-Проект-Сервис» передало ФИО4 нежилые помещения №№109, 118, 199, расположенные по адресу: 

<

...>.

ФИО4 18.02.2021 обратился в Управление Росреестра по Орловской области с предусмотренными законом и указанными выше документами за государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения с кадастровыми номерами 57:26:0010220:2518, 57:26:0010220:2509 и 57:26:0010220:2520.

Управлением Росреестра по Орловской области 03.03.2021 государственная регистрация была приостановлена до 03.06.2021 со ссылкой на статью 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Для возобновления регистрационных действий предложено представить судебный акт, подтверждающий факт возникновения права собственности на заявленные к регистрации объекты недвижимого имущества.

В связи с изложенным ИП ФИО4 обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил суд признать за ним право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества.

При рассмотрении указанного требования судом было установлено, что денежные средства за спорные нежилые помещения в соответствии с условиями договора оплачены ИП ФИО4 в полном объеме до даты принятия заявления о признании должника  банкротом и  обязательства  ООО   «Строй-Проект-Сервис» по передаче нежилого помещения также возникли перед ИП ФИО4 до возбуждения производства по делу о    банкротстве,  в связи с чем,  указанное требование ИП ФИО4 носит реестровый характер.

Однако, определением Арбитражного суда Орловской области от 27.10.2022 по делу №А48-1642/2017(87/1), вступившим в законную силу, в удовлетворении заявления ИП ФИО4 о признании права собственности на нежилые помещения отказано по причине нарушения принципа очередности и пропорциональности удовлетворения требований других кредиторов четвертой очереди, ввиду того, что спорное нежилое помещение подлежит включению в конкурсную массу в целях расчетов с кредиторами должника.

При этом суд указал на возможность заявителя обратиться с заявлением о включении своих денежных требований, как обеспеченных залогом, в реестр требований кредиторов должника в процедуре конкурсного производства (определение ВС РФ от 31.08.2022 №310-ЭС22-11316).

В связи с приведенными выше обстоятельствами, поскольку нежилые помещения не были переданы ИП ФИО4, последний обратился в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов должника суммы основного долга в размере 18 613 000 руб., как обеспеченного залогом нежилых помещений №119, с кадастровым номером 57:26:0010220:2520, общей площадью 149,1 кв.м, №109, с кадастровым номером 57:26:0010220:2509, общей площадью 138 кв.м., №118, с кадастровым номером 57:26:0010220:2518, общей площадью 77,5 кв.м, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>.

При рассмотрении требования кредитора в деле о несостоятельности (банкротстве) арбитражный суд проверяет его обоснованность и наличие оснований для включения в реестр требований кредиторов должника. По результатам рассмотрения арбитражный суд выносит определение о включении или об отказе во включении требований кредиторов в реестр требований кредиторов (статьи 100, 142 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как предусмотрено пунктом  26 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», предъявляя требование к должнику, кредитор должен представить во исполнение положений статьи 65 АПК РФ достаточные доказательства наличия и размера задолженности.

Согласно статье 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для исполнения органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными органами, организациями, должностными лицами, гражданами и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. 

Вступившему в законную силу решению присущи свойства неопровержимости, исключительности, преюдициальности.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела.

Таким образом, судом уже решался вопрос об обстоятельствах, имеющих отношение к настоящему делу, в связи с чем, вышеуказанный судебный акт имеет преюдициальное значение и является обязательным для арбитражного суда при рассмотрении настоящего обособленного спора в рамках дела о банкротстве.

С учетом положений пункта 10 статьи 16, статьи 100 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и части 2 статьи 69 АПК РФ, установленные арбитражным судом обстоятельства являются преюдициальными для настоящего требования, при этом арбитражный суд определяет лишь возможность его предъявления в процессе несостоятельности и  очередность заявленных требований, без рассмотрения разногласий, за исключением разногласий, связанных с исполнением судебных актов или их пересмотром.

В данном случае Арбитражным судом Орловской области в судебных актах по делу №А48-707/2017 от 28.06.2017, по делу №А48-1642/2017(87) от 10.09.2018, по делу №А48-1642/2017(87/1) от 27.10.2022 решен вопрос об обстоятельствах, имеющих отношение к настоящему спору (подтверждены наличие и размер задолженности, которую заявитель просит включить в реестр требований кредиторов), в связи с чем, данные судебные акты имеет преюдициальное значение и являются обязательным для арбитражного суда в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с данным выводом суда и, по сути, сводящиеся к тому, что обстоятельства внесения ФИО4 наличных денежных средств в размере 18 613 000 руб. не исследовались в рамках вышеуказанных споров, а также  не исследовалось наличие у ФИО4 в спорный период финансовой возможности по оплате  нежилых помещений, об обстоятельствах аккумулирования ФИО4 наличных денежных средств в такой значительной сумме, подлежат отклонению по основаниям, изложенным выше, как несостоятельные и основанные на неверном толковании положений действующего законодательства применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора.

Так, суд первой инстанции, отклоняя возражения конкурсного управляющего относительно требований кредитора, мотивированные отсутствием у него единой систематизированной информации по бухгалтерии должника, верно отметил (с учетом положений абзаца 2 пункта 10 статьи 16 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пункта 24 постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»), что судебные  акты  по делу №А48-707/2017 от 28.06.2017, по делу №А48-1642/2017(87) от 10.09.2018, по делу №А48-1642/2017(87/1) от  27.10.2022  не были обжалованы. В частности, не было обжаловано решение Арбитражного суда Орловской области от 28.06.2017 по делу №А48-707/2017, которым установлено, что истцом оплачена стоимость спорных объектов долевого строительства, которые ответчиком не переданы истцу.

При таких обстоятельствах, поскольку право взыскания неустойки возникает у дольщика только  после  полной   оплаты  цены  договора,   а  решение  Арбитражного  суда  Орловской области от 28.06.2017 по делу №А48-707/2017 о взыскании с ООО «Строй-Проект-Сервис» в пользу ИП ФИО4 неустойки за нарушения срока передачи объектов строительства вступило в законную силу, судом не приняты применительно к статье 69 АПК РФ возражения конкурсного управляющего относительно повторной проверки судом факта оплаты за нежилые помещения по причине непередачи ему кассовой документации должника 

Довод апелляционной жалобы о том, что судом оставлены без внимания и не учтены возражения конкурсного управляющего ФИО2, опровергается содержанием обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционной коллегий признается несостоятельной  позиция заявителя апелляционной жалобы о том, что при отсутствии доказательств оплаты по договору долевого участия требования ФИО4 не подлежат включению в реестр требований кредиторов Должника, 

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении его конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 Постановления №35). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016).

В связи с изложенным, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что кредитором правомерно трансформировано требование о передаче  нежилого помещения в денежное требование, обязательство должником не исполнено, а, соответственно, денежное требование подлежит включению в реестр требований кредиторов должника.

Пунктом 3 части 1 статьи 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что устанавливающему очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников строительства, в четвертую очередь производятся расчеты с иными кредиторами.

В силу пункта 4 части 1 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» под денежным требованием участника строительства понимается требование о:

-          возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;

- возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;

- возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Кроме того, частью 2 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» определено, что при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Исходя из того, что требования кредиторов не могут быть отнесены к убыткам согласно пункту 2 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а равно и не относятся к требованиям о возврате денежных средств, уплаченных по договору (расторгнутому), либо по договору признанному судом недействительным или незаключенным, суд первой инстанции посчитал, что указанные  требования относятся к иным требованиям кредиторов и подлежат включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника.

Рассматривая требование кредитора о признании его требования как требования, обеспеченного залогом нежилого помещения, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 2, статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участниками долевого строительства (далее – участники строительства, дольщики) являются лица, перед которыми у застройщика возникла обязанность передать в будущем как жилые, так и нежилые помещения.

Соответственно, положения статей 12.1 и 13 названного Закона об участии в долевом строительстве обеспечении исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Так, статьей 13 указанного Закона предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения прав дольщиков:

1. Согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом.

2. В силу части 2 в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ).

3. Поскольку участники строительства изначально имели право залога на земельный участок (пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ и пункт 1 статьи 65 ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и в силу прямого указания закона (часть 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве), в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства. Однако такой залог не распространяется на помещения в здании,  не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения,  уже переданные  иным  участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Следовательно, по смыслу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также и сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. 

Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях участники строительства являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома (статья 335.1 Гражданского кодекса РФ). При этом в статье 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков в зависимости от вида приобретаемого помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. – статьи 201.10-201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)») (пункт 15 Обзора судебной практики  ВС РФ №2 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 17.07.2019).

Согласно позиции, изложенной в определении ВС РФ от 02.07.2018 №305-ЭС16-10864(5), применительно к жилым помещениям, положения Закона об участии в долевом строительстве о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся   от   исполнения   договоров   участников   строительства  (залогодержателей)  к застройщикам о возврате внесенных денежных средств. Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование).

А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус. Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Закон об участии в долевом строительстве, ни Закон о банкротстве не предусматривают такое основание для прекращения права залога, возникшего в силу предписания закона, как возбуждение в отношении залогодателя дела о банкротстве. Более того, это бы входило в противоречие с существом залога как обеспечительной конструкции, устанавливаемой, в первую очередь, на случай неоплатности должника и главной целью которой является наделение залогодержателя приоритетом при удовлетворении своих требований из стоимости предмета залога по отношению к другим кредиторам залогодателя.

Из этого следует, что такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

В данном случае дом, в отношении помещений в котором между ИП ФИО4 и должником был заключен договор долевого участия, введен в эксплуатацию, квартиры (жилые помещения) переданы участникам строительства и большая часть из них зарегистрировали за собой право собственности в установленном законом порядке.

В отношении спорных помещений, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: 

<

...>, произведен кадастровый учет: помещению 109 площадью 138 кв.м, присвоен кадастровый номер 57:26:0010220:2509, помещению 118 площадью 77,5 кв.м, присвоен кадастровый номер 57:26:0010220:2518, помещению 119 площадью 149,1 кв.м, присвоен кадастровый номер 57:26:0010220:2520, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 30.09.2023, согласно которым сведения о зарегистрированных правах, отсутствуют.

Доказательств регистрации права собственности на спорные нежилые помещения в Едином государственном реестре недвижимости как за должником, так и за иными лицами, в материалы дела не представлено.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу, и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено статьей 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц).

При этом, в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений §7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте.

Применительно к рассматриваемой ситуации, учитывая волеизъявление ИП ФИО8, суд первой инстанции обоснованно признал обеспеченным залогом имущества должника – нежилого помещения №109 площадью 138 кв.м, с кадастровым номером 57:26:0010220:2509, нежилого помещения №118 площадью 77,5 кв.м, с кадастровым номером 57:26:0010220:2518, нежилого помещения №119 площадью 149,1 кв.м, с кадастровым номером 57:26:0010220:2520, расположенных по адресу: 

<

...>.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию с установленными в определении суда обстоятельствами и их оценкой, однако иная оценка заявителем этих обстоятельств не может служить основанием для отмены принятого судебного акта.

Как следует из обжалуемого определения, все обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены судом первой инстанции полностью и подтверждены представленными в деле доказательствами, выводы, изложенные в определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно статье 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционным судом не установлено.

В связи с изложенным, оснований для отмены определения Арбитражного суда Орловской области от 30.11.2023 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. 

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина не уплачивается.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Орловской области от 30.11.2023 по делу №А48-1642/2017(147) оставить без изменения, апелляционную жалобу –без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

      Председательствующий судья                                Т.Б. Потапова

 

      Судьи                                                                         Е.А. Безбородов

 

                                                                                          В.В. Ботвинников