Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-2809/2022

г. Владивосток

22 декабря 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей С.Б. Култышева, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ»,

апелляционное производство № 05АП-7540/2022 

на решение от 10.10.2022 судьи О.А. Жестилевской

по делу № А51-2809/2022 Арбитражного суда Приморского края 

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (ИНН2537077650; ОГРН1062537053248) 

к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (ИНН2540193110, ОГРН1132540006675) об изменении договора купли-продажи,

при участии:

от ООО «Союз-ДВ»: представитель ФИО2 по доверенности от 08.04.2022 сроком действия до 31.12.2022, диплом о высшем юридическом образовании № 06-2779, паспорт; 

в отсутствие представителя ответчика;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Союз-ДВ» (далее – ООО «Союз – ДВ») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к акционерному обществу «Корпорация развития жилищного строительства» (далее – АО «КРЖС») об изменении договора купли-продажи от 25.12.2019 путем заключения дополнительного соглашения по вопросу цены договора в следующей редакции: 

« 2.1 Общая стоимость квартир, указанных в пункте 1.1 настоящего договора и в Приложении № 1 к настоящему договору, составляет 312 515 460 (триста двенадцать тысяч пятьсот пятнадцать четыреста шестьдесят) рублей 00 копеек. НДС не облагается. В случае обложения сделки налогом на добавленную стоимость, налог покупателем дополнительно не оплачивается. 

2.4.6. Шестой этап - оплата в размере 111 532 814 (сто одиннадцать миллионов пятьсот тридцать две тысячи восемьсот четырнадцать) рублей 00 копеек. Оплата аванса осуществляется в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня передачи Продавцом в залог (регистрации договора) Покупателю оформленного (зарегистрированного) объекта незаверенного строительства, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, степенью готовности не менее 80%, предоставления документов, подтверждающих выполнение работ, финансирование которых проводилось согласно авансового платеже, предусмотренного в п. 2.4.5. настоящего Договора, согласованного с Покупателем плана использования авансового платежа на проведение работ в соответствии с подпунктом 6 пункта 20 Приложения № 1 и счета на оплату.»

Решением суда от 10.10.2022 в удовлетворении требований отказано, с чем истец не согласился, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указал на фактическое неисполнение заключенного между сторонами спора в счет исполнения обязательств ООО «Союз-ДВ» соглашения об отступном от 17.05.2022 и сохранение у общества в настоящее время статуса собственника недвижимого имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи от 25.12.2019. В этой связи истец полагал, что обязательства продавца и покупателя не прекратились, и считал исковые требования законными и обоснованными.

Изложенная позиция была поддержана представителем заявителя жалобы в судебном заседании. Неявка в заседание суда извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства ответчика не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, между ООО «Союз-ДВ»(продавец) и АО «КРЖС»(покупатель) был заключен договор купли-продажи жилых помещений от 25.12.2019, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество - жилые помещения (62 квартиры в многоквартирном жилом доме в городе Большой Камень, Приморский край) (далее – Объект). 

Согласно пункту 1.2 договора требования к Объекту установлены в Техническом задании (Приложение 1) к настоящему договору. Технические характеристики Объекта, указанные в Техническом задании, являются ориентировочными и уточняются Сторонами в процессе исполнения договора. Стороны допускают внесение изменений в Техническое задание, а также в условия настоящего договора после утверждения проектной документации. Указанные изменения не являются нарушением согласованных Сторонами условий, а являются их уточнением, и согласуются обеими Сторонами в письменном виде путем подписания дополнительного соглашения к договору. 

Пунктом 1.3. договора стороны согласовали, что при заключении настоящего договора Стороны руководствуются положениями пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и исходят из того, что Объект будет создан Продавцом в будущем, на указанном в пункте 1.4. договора земельном участке на основании проектной документации, и передан покупателю в сроки, установленные Договором. 

Согласно пункту 1.4. договора объект строительства находится на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684, категории земель: земли населенных пунктов, площадь 3 270 м3, разрешенное использование: для многоквартирной застройки, расположенном по адресу: 

<

...>. Земельный участок используется продавцом на праве аренды (запись о регистрации №25:36:010201:14684-25/008/2019-1). 

В соответствии с пунктом 2.1 первоначальной редакции договора общая стоимость квартир составляла 227 337 500 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м жилой площади в размере 65 000 рублей, и включала стоимость ряда строительных работ согласно приведенному в указанном пункте перечню.

Цена Договора, указанная в пункте 2.1 договора, является ориентировочной и может быть изменена исходя из обшей площади Квартир после получения положительного заключения негосударственной экспертизы и получения разрешения на строительство. 

Изменение цены фиксируется дополнительным соглашением к настоящему договору. (пункт 2.2. договора). 

Как предусмотрено сторонами в пункте 2.3. договора, в случае, если согласно Сводному сметному расчету, входящему в состав Проектной документации, получившей положительное заключение Экспертизы, общая стоимость расходов продавца будет равна или превысит цену договора, указанную в пункте 2.1., последняя подлежит изменению пропорционально фактической площади Объекта. При этом продавец обязуется выполнить все работы в соответствии с Проектной документацией, получившей положительное заключение Экспертизы.

Стороны неоднократно подписывали дополнительные соглашения в части увеличения цены по договору, порядка условий оплаты. 

26.01.2022 истец направил в адрес ответчика предложение о заключении на основании пунктов 2.2, 2.3 договора дополнительного соглашения к основному договору об увеличении стоимости договора в связи с повышением цен на работы и услуги более чем на 200%. 

Указанное предложение оставлено АО «КРЖС» без удовлетворения, в связи с чем ООО «Союз-ДВ» обратилось в арбитражный суд с иском об изменении договора купли-продажи путем обязания ответчика заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 25.12.2019 по вопросу увеличения цены в вышеприведенной редакции.

При рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции правомерно учтены положения статей 454, 549, 554, 555 ГК РФ, устанавливающие существенность таких условий договора купли-продажи как его предмет и цена, обоснованно указано на предусмотренную статьей 421 ГК РФ свободу договора, наделяющую сторон определять условия соглашения по своему усмотрению, а также отмечено, что в соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение условий соглашения по решению суда возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Не усмотрев доказанности допущения ответчиком существенного нарушения условий договора купли-продажи, суд первой инстанции также установил, что 17.05.2022 между сторонами по спорному договору заключено соглашение об отступном, по условиям которого продавец в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора купли - продажи от 25.12.2019, предоставил покупателю отступное - Объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 25:36:010201:17005, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 9 м от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, городской округ ЗАТО Большой Камень, 

<

...>. Площадь 4547,3 км. м., степень готовности 81%, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684, на котором расположен указанный объект.

В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у истца подлежащего защите правового интереса, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Поддерживая позицию суда первой инстанции, коллегия исходит из того, что в силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом, иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В настоящем случае нарушенное, по мнению заявителя, право возникло из договора купли-продажи от 25.12.2019, условия которого предусматривали возможность изменения цены договора.

Вместе с тем, из пункта 4.7 заключенного между АО «КРЖС» и ООО «Союз-ДВ» соглашения об отступном от 17.05.2022 следует, что с передачей отступного (объекта незавершенного строительства) прекращается обязательство продавца по передаче в собственность покупателя недвижимого имущества (квартир), входившее в предмет договора купли-продажи от 25.12.2019.

Данное условие согласуется с нормой статьи 409 ГК РФ, в соответствии с которой по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного, в частности - передачей имущества.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества от 17.05.2022, ООО «Союз-ДВ» передало, а АО «КРЖС» приняло объект незавершенного строительства, а также право аренды земельного участка с кадастровым номером 25:36:010201:14684, на котором расположен данный объект (в настоящее время право аренды зарегистрировано за АО «КРЖС» согласно представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от 08.06.2022 № КУВИ-001/2022-89160045).  

Изложенное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод об  утрате ООО «Союз-ДВ» возможности исполнения данного договора. Добровольно (статья 421 ГК РФ) заключая соглашение об отступном от 17.05.2022 о предоставлении объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка в счет исполнения обязательства, вытекающего из договора купли-продажи от 25.12.2019, истец фактически выразил намерение прекратить его действие на условиях и в порядке, определенных в соглашении от 17.05.2022. Стороны, действуя своей волей и в своем интересе, заключив соглашение об отступном связали себя обязательством, а представленные доказательства передачи имущества и регистрации права аренды свидетельствуют об исполнении обязанности в этой части. 

Сложившиеся условия исключают для заявителя допустимость требовать внесения изменений в спорный договор ввиду отсутствия предусмотренных статьей 8 ГК РФ оснований для возникновения права, которое истец полагал подлежащим защите.

Доводы апелляционной жалобы о неисполненности соглашения об отступном от 17.05.2022 ввиду отсутствия государственной регистрации права собственности АО «КРЖС» на объект незавершенного строительства не опровергают данного вывода суда.

Действительно, по смыслу статьи 409 ГК РФ и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ» для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимо наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения (предоставление отступного взамен исполнения).

В случае, если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то обязательство такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в Едином государственном реестре недвижимости. 

Как указано в абзаце 2 пункта 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6, если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

Согласно пояснениям апеллянта, государственная регистрация права собственности АО «КРЖС» на объект незавершенного строительства приостановлена по причине наличия ограничения. 

При этом согласованные действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности в виде обращения в регистрирующий орган с соответствующими заявлениями, стороны совершили.

Кроме того, из материалов дела следует фактическая передача объекта незавершенного строительства АО «КРЖС», в частности, последним представлен заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Угля Групп» договор № СМР/024/2022 от 17.06.2022 на завершение строительства многоквартирного дома, согласно которому указанное общество приняло обязательство по завершению строительства объекта - многоквартирного дома, строящегося на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010201:14684), а также сведения о внесении изменений в разрешение на строительство в части наименования застройщика (ООО «Союз-ДВ» заменено на АО «КРЖС») от 16.06.2022. 

При этом обстоятельство затрудненности на данный момент осуществления государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект, не влияют на общую квалификацию сложившихся правоотношений.

Помимо этого, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), учитывая государственную регистрацию права аренды АО «КРЖС» на земельный участок с кадастровым номером 25:36:010201:14684, на котором расположен объект незавершенного строительства, следует признать, что сохраняющаяся запись о регистрации права собственности на недостроенное здание за истцом не свидетельствует о сохранении у него права требовать внесения изменений в договор купли-продажи от 25.12.2019, от исполнения которого фактически отказались обе стороны.

Оценивая доводы апеллянта о необходимости оценки исковых требований, заявленных со ссылкой на статьи 451-453 ГК РФ, коллегия отмечает следующее.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны – 1) по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; 2) в судебном порядке по требованию одной из сторон при соблюдении досудебного порядка разрешения спора; 3) в одностороннем порядке путем отказа от договора. 

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенного нарушения договора со стороны АО «КРЖС» материалами дела не подтверждается, что исключает возможность изменения договора по данному основанию.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Критерии такого изменения обстоятельств определены пунктом 2 статьи 451 ГК РФ,  согласно которой договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;  3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Кроме того, истец ссылается на возможность изменения цены, предусмотренную пунктами 2.1 и 2.3 договора.

В соответствии с п. 2.1 первоначальной редакции договора от 25.12.2019 общая стоимость квартир составляла 227 337 500 рублей, исходя из стоимости 1 кв.м жилой площади в размере 65 000 рублей (п. 2.1 Договора). Цена Договора, указанная в п. 2,1., в том числе в стоимость одного квадратного метра жилого помещения, включает в себя стоимость всех видов работ по разработке и согласованию/ утверждению проектной, исходно-разрешительной документации, строительно-монтажных работ, выполняемых Продавцом по настоящему Договору (в том числе работ по подготовке строительной площадки, строительных, строительномонтажных и отделочных работ, оснащения Объекта инженерными системами и Оборудованием, строительства внутриплощадочных инженерных сетей (до точки подключения к системам инженерных коммуникаций строящегося Объекта) и их подключения к системам инженерных коммуникаций строящегося Объекта, благоустройства территории, выполнения пусконаладочных работ и предварительных испытаний, устранения возможных дефектов в период строительства Объекта, а также иные работы и действия, направленные на строительство и обеспечение ввода Объекта в эксплуатацию), стоимость выполнения гарантийных обязательств Продавцом, стоимость выполнения иных работ и услуг, необходимых для надлежащего и своевременного проектирования, строительства и ввода Объекта в эксплуатацию, а также иные платежи, налоги и сборы, предусмотренные действующим законодательством РФ. Цена Договора, указанная в п. 2.1, является ориентировочной и может быть изменена исходя из обшей площади Квартир после получения положительного заключения негосударственной экспертизы и получения разрешения на строительство. Изменение цены фиксируется дополнительным соглашением к настоящему Договору (п. 2.2. Договора). Как оговорено сторонами в п. 2.3. Договора, в случае, если согласно Сводному сметному расчету, входящему в состав Проектной документации, получившей положительное заключение Экспертизы, общая стоимость расходов Продавца будет равна или превысит Цену Договора, указанную в п. 2.1. Договора, цена Договора, согласованная Сторонами в п. 2.1. Договора, подлежит изменению пропорционально фактической площади Объекта. При этом Продавец обязуется выполнить все работы в соответствии с Проектной документацией, получившей положительное заключение Экспертизы.

В силу статьи 65 АПК РФ каждая сторон должна представить доказательства в обоснование своих доводов.

Представленный истцом в обоснование требований сводный сметный расчет строительства, составленный в ценах по состоянию на 2 кв. 2020 таким доказательством являться не может, поскольку вопросы увеличения цены сторонами уже согласовывались и в более поздний период, в частности дополнительным соглашением № 5 от 19.07.2021 года цена увеличена до 279703500рублей, исходя из стоимости одного кв.метра 75000рублей. 

Таким образом, истцом не представлена необходимая совокупность достоверных и допустимых доказательств наличия всех четырех элементов, предусмотренных статьей 451 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.  Доказательств в обоснование данного условия изменения договора в судебном порядке истцом также не представлено.

Оценивая содержание пунктов 2.1, 2.3 договора для целей возможности понуждения контрагента к изменению цены договора, коллегия отмечает, что согласно пункту 1.6 договора весь комплекс работ по проектированию и строительству объекта для целей исполнения обязанности по передаче квартир продавец (истец) выполняет на свой риск, цена согласно пункту 2.1. также включает все затраты продавца на создание объекта. Возможность изменения допускается «пропорционально фактической площади Объекта».  Данная возможность обусловлена следующим -  если согласно Сводному сметному расчету, входящему в состав Проектной документации, получившей положительное заключение Экспертизы, общая стоимость расходов Продавца будет равна или превысит Цену Договора, указанную в п. 2.1. Договора. Таким образом, даже в случае превышения  стороны предусмотрели возможность изменения цены исключительно пропорционально фактической площади Объекта.

При этом стороны по взаимному соглашению неоднократно изменяли положения договора о цене и оплате, в том числе увеличивали цену. Доказательств наличия обстоятельств, дающих основания требовать изменения цены договора в рамках настоящего иска и с учетом уже измененных сторонами условий о цене, истцом не представлено.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

В соответствии со статьей 110 АПК РФ понесенные при подаче апелляционной жалобы судебные расходы относятся на ее заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 10.10.2022  по делу №А51-2809/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

С.Б. Култышев

Е.Н. Шалаганова