﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-62478/2020

21 июля 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     14 июля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  21 июля 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Галенкиной К.В., Нестерова С.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Рязановой М.В.

при участии:  

от истца: Кузьмина А.А. (доверенность от 22.06.2021)

от ответчика: Коршунова Н.В. (доверенность от 11.01.2021)

от 3-го лица: не явился, извещено.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-19310/2021)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу № А56-62478/2020 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску ООО "Капри" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, 3-и лица: СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"; СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга"

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Капри» (далее - истец, ООО «Капри») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 61/3, литера А, пом.5-Н, общей площадью 163,7 кв.м, кадастровый номер: 78:07:00030842462; об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д. 61/3, литера А, пом.2-Н, общей площадью 381, 4 кв.м, кадастровый номер: 78:07:0003084:2459. 

	На разрешение суда переданы разногласия, касающиеся выкупной цены объектов нежилого фонда и включения в условия договоров  п. 7.8, устанавливающего  ответственность Комитета в случае нарушения срока подачи в регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на объект в виде неустойки в размере 0.15 % от цены продажи объекта за каждый день просрочки. 

В редакции протокола разногласий Общество предложило установить выкупаемую стоимость объектов в размере 28 800 000 руб. за помещение 5-Н и 66 900 000 руб. за помещение 2-Н. 

Определением суда от 03.08.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП «ГУИОН») и Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение).

Общество в судебном заседании в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) ходатайствовало об уточнении искового заявления в части указания выкупной цены объектов недвижимости. Общество просило установить выкупаемую стоимость объектов в размере 28 100 000 руб. за помещение 5-Н и 79 800 000 руб. за помещение 2-Н.

Уточнение требований принято судом.

Решением от 22.04.2021 суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. 

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, вопрос о достоверности отчета ГУП ГУИОН и рыночной стоимости, им установленной, является обстоятельством, подлежащим доказыванию по заявленным в рамках настоящего дела требованиям, поскольку признание отчета независимого оценщика недостоверным и может являться правовым основанием для установления иной выкупной цены объекта. Полагает заключение, подготовленное по результатам судебной экспертизы, необоснованным и недостоверным, не соответствующим нормам действующего законодательства. Также, по мнению Комитета, у суда в соответствии с положениями части 2 статьи 87 АПК РФ отсутствовали основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Кроме того, Комитет возражает относительно дополнения договора пунктом 7.8, устанавливающим ответственность Комитета на случай нарушения сроков подачи документов на государственную регистрацию перехода права, ссылаясь на то, что типовой формой такого условия не предусмотрено.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство о назначении повторной экспертизы. Представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства, полагая, что оснований для его удовлетворения не имеется.

Апелляционный суд, заслушав доводы и возражения сторон, исследовал материалы дела, не установил наличия нарушений, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для назначения повторной экспертизы по настоящему делу, в связи с чем отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы. 

Судебные экспертизы проводятся арбитражным судом в случаях, порядке и по основаниям, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Представленное в дело заключение эксперта соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оно основано на материалах дела, является ясным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

Оспариваемое заключение эксперта содержит подробное описание выбора подходов и методов оценки рыночной стоимости, имеются достаточные обоснования и отсутствуют противоречия.

Представитель Комитета доводы жалобы поддержал, представитель истца не возражал против исключения пункта 7.8 из проектов договоров, возражая против удовлетворения жалобы в остальной части.

Третье лицо направило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил удовлетворить жалобу Комитета. Явку представителя в судебное заседание не обеспечило, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество в соответствии с договором аренды от 01.06.1995 №15-А-002910, изложенного в редакции дополнительного соглашения №4 от 13.05.2002, является арендатором нежилого помещений 2-Н, площадью 381,4 кв.м. и 5-Н площадью 163,7 кв.м., расположенного на цокольном, первом и втором этажах по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект П.С., д.61/3, кадастровые номера 78:3084:1:3:11 и 78:3084:1:3:12 соответственно. 

Ссылаясь на наличие преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, предусмотренное частью 2 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ), Общество обратилось в Комитет с заявлением о приобретении в собственность  помещений. 

В соответствии с распоряжением Комитета от 21.11.2017 № 212-р «Об утверждении Административного регламента Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по осуществлению приватизации государственного имущества (за исключением приватизации жилых помещений в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») в части реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на возмездное приобретение арендуемого имущества» (далее - Регламент), Федеральным законом № 159-ФЗ, Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Законом Санкт-Петербурга от 03.12.2008 №748-13 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», были изданы: распоряжение Комитета № 476-рз от 26.03.2019 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 2-Н» и распоряжение Комитета № 477-рз от 26.03.2019 «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. П.С., д. 61/3, литера А, пом. 5-Н. 

В данных распоряжениях установлена цена продажи Помещения 2-Н - в размере 100 200 000 руб., Помещения 5-Н - в размере 35 500 000 руб. 

Указанные цены определены на основании Отчета об оценке от 10.03.2020 № КО 149/00011/2020 (Помещение 2-Н) и Отчета об оценке от 06.03.2020 № КО 149/00010/2020 (Помещение 5-Н), выполненных Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее - ГУП «ГУИОН»). 

В адрес Общества направлены проекты договоров купли-продажи Помещений 2-Н и 5-Н.

Считая предложенную выкупную стоимость объектов завышенной, Общество обратилось в ООО «КСБ Оценка», которое определило выкупаемую стоимость объектов в размере 28 800 000 руб. за помещение 5-Н и 66 900 000 руб. за помещение 2-Н. 

В связи с получением иных результатов оценки Общество направило в Комитет подписанные договоры купли-продажи помещений с протоколом разногласий. 

В указанных протоколах содержалось два разногласия: истцом предложено изложить пункт 2.1 договоров в новой редакции в части изменения цены, а также дополнить проекты договоров пунктом 7.8, предусматривающим ответственность продавца за просрочку подачи в регистрирующий орган комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности. 

Письмом от 16.06.2020 № 04-15-27575/20-0-1 Учреждение известило истца о том, что заключение договоров на условиях представленных протоколов разногласий не представляется возможным. 

Поскольку стороны не пришли к соглашению относительно спорных пунктов договора, Общество обратилось в суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал решение подлежащим изменению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Из приведенной нормы права следует, что цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом положения Закона N 159-ФЗ не наделяют органы государственной власти и местного самоуправления правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Комитет предложил Обществу заключить договор купли-продажи по цене, указанной ГУП ГУИОН от 10.03.2020 № КО 149/00011/2020 (Помещение 2-Н) и Отчета об оценке от 06.03.2020 № КО 149/00010/2020 (Помещение 5-Н). Однако Общество не согласилось с указанной ценой, посчитав ее завышенной, и направило Комитету протокол разногласий в отношении условия договора о цене и ответственности сторон.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ввиду разногласий относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил экспертизу по определению рыночной стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с заключением эксперта от 12.02.2021 №1 рыночная стоимость выкупаемого помещения 5-Н составила 28 100 000 руб., помещения 2-Н – 79 800 000 руб.

В связи с наличием у Комитета и Учреждения вопросов к эксперту в судебное заседание был приглашен эксперт Бережной Б.Б., который на основании статьи 86 АПК РФ дал пояснения по представленному заключению.

Письменные ответы эксперта содержаться в материалах дела (т.5 л.д. 29).

Основания для критической оценки судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, поскольку заключение получено по результатам назначенной судом экспертизы, мотивированно, дано экспертом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу ложного заключения.

При этом экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Доказательства того, что заключение эксперта содержит недостоверные сведения и не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, в материалах дела отсутствуют. Несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о наличии оснований для определения иной рыночной стоимости спорного объекта.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд полагает, что заключение судебной экспертизы является достоверным доказательством рыночной стоимости помещения и может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для установления иной стоимости спорного помещения. 

Между тем апелляционный суд не усматривает необходимости внесения в договоры пункта 7.8 следующего содержания: «В случае нарушения Продавцом срока подачи в Регистрирующий орган необходимого комплекта документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект (п. 3.1.1 Договора), если данное нарушение срока не связано с виновными действиями Покупателя, Продавец выплачивает Покупателю неустойку (пеню) в размере 0.15 % от цены продажи Объекта (п. 2.1. Договора) за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки».

Обосновывая необходимость внесения в договор указанного пункта, Общество ссылалось на то, что его наличие позволит гарантировать исполнение Комитетом в установленный срок своих обязательств по передаче договора для совершения регистрационных действий, и сведет к минимуму необоснованное затягивание регистрации перехода права собственности на объекты.

Между тем апелляционный суд не усмотрел необходимости в обеспечение исполнения Комитетом обязанности по передаче документов на регистрацию неустойкой.

Апелляционный суд полагает, что права стороны, заключающей сделку, подлежащую регистрации, на совершение регистрационных действий, гарантируются ст. 165 ГК РФ, в пункте 2 которой указано, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Кроме того, условия об ответственности покупателя, корреспондирующее указанному пункту договора, редакция протокола разногласий истца не содержит.

При таких обстоятельствах и учитывая, что на указанном пункте представитель истца не настаивал, апелляционный суд признал включение данного условия в проекты договоров нецелесообразным. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.04.2021 по делу № А56-62478/2020 в части внесения в условия проектов договоров п. 7.8 в редакции истца отменить. В указанной части в иске отказать. 

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

                         К.В. Галенкина

 С.А. Нестеров