СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                                           Дело № А45-8683/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2023.

В полном объеме постановление изготовлено 01.02.2023.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующегоАюшева Д.Н.,

судей:Назарова А.В.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (№07АП-11804/2022) общества с ограниченной ответственностью «Орхидея-парк» на решение от 23.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-8683/2022 (судья Кладова Л.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Орхидея-парк» (354340, Краснодарский край, Сочи город, Ленина улица, 217, а, 314 а, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер №1» (630105, Новосибирская область, Новосибирск город, ФИО3 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третье лицо: товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея парк» (354340, Краснодарский край, Сочи город, Ленина улица, дом 217-а, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>),

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании:

от истца: без участия,

от ответчика: без участия,

от третьего лица: без участия,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Орхидея-парк» (далее – ООО «Орхидея-парк», истец, апеллянт) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Партнер № 1» (далее – ООО «Партнер № 1», ответчик) о взыскании задолженности в размере 76 429 руб. 28 коп. за период с 01.02.2021 по 28.02.2022 (с учетом выделения части требования в отдельное производство). 

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечено товарищество собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея парк» (далее – ТСН «Орхидея парк»), которое в уточненном заявлении просит суд взыскать с ответчика задолженность по оплате обязательных платежей на общую сумму 75 011 руб. 92 коп за период с 26.01.2021 по 28.02.2022 (л.д. 145 – 146 т. 1).

Решением от 23.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-парк» отказано; требования ТСН «Орхидея парк» удовлетворены в части взыскания задолженности в размере 51 169 руб. 5050 коп., в удовлетворении остальной части требования третьего лица также отказано.

ООО «Орхидея-парк» не согласилось с принятым судебным актом и подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по иску ООО «Орхидея-парк» отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования.

В обоснование своих требований истец указывает следующие доводы: ТСН «Орхидея парк» не является владельцем земельного участка и владельцем сетей инженерно-технического обеспечения, следовательно, не может вести какую-либо хозяйственную деятельность на не принадлежащем ему земельном участке и в отсутствие заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями; суд неправомерно включил земельный участок и объекты инфраструктуры под всеми зданиями комплекса в общее имущество собственников нежилых помещений в нежилых зданиях; суд не учел, что договор об оказании услуг с истцом ответчик в установленном порядке не расторгал; суд не учел, что односторонний отказ ответчика от части договора без письменного согласия истца недопустим; ответчик не оплатил за вывоз твердых отходов, при этом истец в полном объеме оплатил услуги АО «Крайжилкомресурс».

ТСН «Орхидея парк» и ООО «Партнер № 1» в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения, просит оставить решение без изменения.

Определением от 13.12.2022 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25.01.2023. 

Определением от 10.01.2023, на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) произведена замена председательствующего судьи по делу, судья Колупаева Л.А. заменена на судью Аюшева Д.Н.

Определяя пределы рассмотрения настоящего спора, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

На основании части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Принимая во внимание изложенное, следуя положениям части 5 статьи 268 АПК РФ, пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая отсутствие возражений со стороны лиц, участвующих в деле, законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции только в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-парк».

ТСН «Орхидея парк» к отзыву на апелляционную жалобу приложены дополнительные доказательства в виде договоров от 21.06.2021, 04.10.2022, 20.12.2022.

Согласно статье 268 АПК РФ арбитражный суд в порядке апелляционного производства повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам. Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела спорные обстоятельства, в подтверждение которых представлены дополнительные доказательства, включены в предмет доказывания суда первой инстанции, в судебных заседаниях обсуждались, а потому стороны, действующие добросовестно и разумно, обязаны были совершить все требующиеся от них процессуальные действия по доказыванию в суде первой инстанции.

Ознакомившись с представленными документами, апелляционный суд, руководствуясь статьями 41, 67, 266, 268 АПК РФ, не нашел правовых оснований для приобщения к материалам дела названных документов.

Стороны, третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

В порядке частей 1, 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между ООО «Орхидея-Парк» и ООО «Партнер № 1», как с собственником нежилых помещений 2 этажа № 5-9, общей площадью, с учетом террас, в соответствии техническим паспортом 68,5 кв. м, адрес (местоположение): 

<

...>, (далее - помещение), входящих в комплекс апартаментов (нежилых помещений) «Орхидея-Парк», 26 января 2021 года был заключен договор 30Г/УК на оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего использования и предоставление энергоресурсов (далее - договор). 

В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство оплачивать услуги истца по содержанию и ремонту общего имущества комплекса, предоставлению энергоресурсов в апартаменты, принадлежащие ответчику. 

В адрес ответчика была направлена претензия от 21.02.2022, однако задолженность ответчиком не погашена. 

Кроме того в материалы дела привлечено третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ТСН «Орхидея парк». 

В обоснование своих доводов третье лицо сообщило, что 15 октября 2020 года собственники недвижимого имущества на территории комплекса апартаментов «Орхидея Парк» выбрали способ управления через ТСН «Орхидея парк» (протокол общего собрания собственников от 15.10.2020 г.). 

15 июля 2021 года состоялось внеочередное общее собрание товарищества (протокол № 8), на котором члены ТСН утвердили проект договора оказания коммунальных услуг в комплексе апартаментов «Орхидея Парк» между ТСН «Орхидея парк» и собственниками помещений, и проекты приложений к данному договору. 

На очередном общем собрании членов ТСН от 30 января 2021 года размер оплаты на 2021 год был оставлен в размере 83 руб. за один квадратный метр площади помещения по данным ЕГРН. 

За период с 26 января 2021 года (дата перехода к ответчику права собственности на нежилое помещение) по 31 декабря 2021 года у ответчика сложилась задолженность по оплате обязательных платежей на общую сумму 75 011, 92 руб. (с учетом увеличения исковых требований). 

24 августа 2021 года товариществом в адрес ответчика были направлены протоколы общих собраний ТСН, договор на оказание коммунальных услуг и досудебная претензия о выплате задолженности, ответ на претензию не поступил, что явилось основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-парк», суд первой инстанции исходил из того, что услуги ответчику оказывало именно третье лицо, кроме того договор управления с истцом расторгнут. Частично удовлетворяя требования ТСН «Орхидея парк» суд исходил из того, что часть денежных средств за оказанные услуги была оплачена ответчиком истцу.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Аналогичные разъяснения приведены в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на недвижимое имущество здания».

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12.04.2016 № 10-П, несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме является не просто неотъемлемой частью бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанностью, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и другие вопросы, отнесенные Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Пунктом 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50 и пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Из приведенных норм права следует, что общее собрание собственников помещений, находящихся в нежилом здании, вправе определять порядок управления общим имуществом здания и несения расходов на содержание и ремонт общего имущества. Более того, законодательство связывает размер платы за содержание и ремонт общего имущества с усмотрением собственников, выраженным в решении органа управления, которое является обязательным для ответчика.

В рассматриваемой ситуации 15 октября 2020 года собственники недвижимого имущества на территории комплекса апартаментов «Орхидея Парк» выбрали способ управления через ТСН «Орхидея парк» (протокол общего собрания собственников от 15.10.2020 г.). 

15 июля 2021 года состоялось внеочередное общее собрание товарищества (протокол № 8), на котором члены ТСН утвердили проект договора оказания коммунальных услуг в комплексе апартаментов «Орхидея Парк» между ТСН «Орхидея парк» и собственниками помещений, и проекты приложений к данному договору.

При этом суждения истца о нелегитимности общего собрания собственников комплекса апартаментов, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку указанным суждениям уже была дана оценка при рассмотрении Адлерским районным судом г. Сочи дела №2-1149/2022 по иску о признании решения, оформленного протоколом о создании ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» недействительным.

Между тем на основании части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно пункту 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Она распространяется также на содержащуюся в судебном акте, приговоре, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу. Факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены судебным актом, приобретают качества достоверности и незыблемости, пока акт не отменен или не изменен путем надлежащей процедуры.

Преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать соответствующие обстоятельства, но и невозможность их опровержения. Такое положение существует до отмены судебного акта, установившего данные обстоятельства, в предусмотренном законом порядке.

Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П: признание преюдициального значения судебного решения, направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам. К числу оснований для такого пересмотра относится установление приговором суда преступлений против правосудия (включая фальсификацию доказательств), совершенных при рассмотрении ранее оконченного дела.

Исходя из правовой позиции, сформулированной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 № 2-П, преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.

Так решением суда общей юрисдикции по делу №2-1149/2022 отказано в признании недействительным решения о создании ТСН, суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что именно на третье лицо возложены функции по содержанию и ремонту общего имущества.

Кроме того, в деле №А32-21326/2021 судом сделан вывод о том, что ООО «Орхидея парк» утратило статус управляющей организации в отношении комплекса апартаментов по итогам общего собрания согласно протоколу от 15.10.2020, в связи с чем, с указанного момента не являлось лицом, обязанным по отношению к собственникам помещений комплекса осуществлять услуги, связанные с содержанием (обслуживанием) дома, и функции, связанные с подачей коммунальных ресурсов.

Частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 

3) управление управляющей организацией. 

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать, в том числе, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме (п. 2.2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

 Согласно статье 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Именно в полномочия общего собрания входит принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, как обоснованно указывает третье лицо, положениями жилищного законодательства установлено, что в многоквартирном доме может быть только один способ управления, выбранный общим собранием собственников (владельцев) помещений в многоквартирном доме. В связи с этим действия истца по выставлению квитанций за содержание и ремонт общего имущества противоречат законодательству Российской Федерации, решениям общих собраний собственников, препятствуют потребителям в реализации их законных прав в части выбора способа управления, истец пытается возложить на ответчика и иных собственников двойные финансовые затраты за услугу по содержанию и ремонту общего имущества.

В апелляционной жалобе истец указывает на то, что права на земельный участок под зданиями комплекса апартаментов и объекты инфраструктуры (парковки, площадки, посадки, сети и пр.) принадлежат истцу и не входят в состав общего имущества собственников помещений в нежилых зданиях, что противоречит условиям договора управления и нормам действующего законодательства. 

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии с частью 2 статьи 271 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. 

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

В частности, лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

Таким образом, ответчик как покупатель помещений на территории комплекса «Орхидея-Парк», расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402008:1043 приобрел право аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у застройщика – продавца помещений ООО «Недвижимость-2014».

Примечательно, что у истца нет и никогда не было недвижимости в границах указанного земельного участка, а право аренды перешло к нему на основании Договора № 01/25-09 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ООО «Недвижимость2014» к Ответчику с назначением: «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений в границах участка (пункт 1.4 договора).

Истец также указывает на то, что суд неправомерно включил земельный участок и объекты инфраструктуры в общее имущество. 

Однако следует учесть, что к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе относятся расположенные в границах территории такого малоэтажного жилого комплекса объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки), если использование указанного имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребностей собственников указанных индивидуальных жилых домов. К такому имуществу относятся, в частности, объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса индивидуальных жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанным в настоящей части, относятся к общему имуществу собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности (за исключением случаев, если в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется получение разрешения на ввод таких объектов в эксплуатацию) (ч. 4.3 ст. 4 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). 

Общее имущество в нежилом здании находится в долевой собственности всех собственников помещений в этом здании. Они могут владеть, пользоваться и в определенных пределах распоряжаться этим имуществом (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25). 

Право на общее имущество возникает, когда хотя бы одно помещение в здании, принадлежащем одному собственнику, поступает в собственность другого лица (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Неважно, зарегистрировано ли право общей собственности в ЕГРН и предусматривает ли договор о покупке помещения переход к покупателю доли в праве общей собственности (п. п. 3, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). 

Доля каждого собственника по общему правилу пропорциональна площади его помещений (п. п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64). Помимо прочего, сам истец в договорах, заключаемых с собственниками, установил, что в состав общего имущества комплекса включаются:  а) помещения в Комплексе, не являющиеся частями помещений Собственников и предназначенные для обслуживания более одного нежилого помещения в этом Комплексе (далее – «Помещения общего пользования»), в том числе лестничные марши наружного размещения, площадки для автомобильного транспорта, подвалы, технические помещения, инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного нежилого помещения в Комплексе оборудование; б) крыши; в) ограждение территории комплекса апартаментов, ограждающие ненесущие конструкции Комплекса, обслуживающие более одного нежилого помещения; г) механическое, электрическое и иное оборудование; д) земельный участок, на котором расположен Комплекс с элементами озеленения и благоустройства (пункт 3.1.1 договоров). На основании изложенного, места общего пользования комплекса коттеджей «Орхидея Парк» не могут принадлежать бывшей управляющей компании – истцу.

Истец в апелляционной жалобе указал, что несет бремя содержания территории (оплачивает арендную плату, осуществляет уход за зелеными насаждениями, покос и полив газонов и пр.). При этом истцом в материалы дела не представлено ни одного доказательства выполнения указанных работ. Более того, как указывалось ранее в силу изложенных фактов, именно ТСН «Орхидея Парк» вправе было требовать внесения соответствующей платы.

Доводы истца о том, что он нес затраты на электроэнергию, ХВС, отопление, которое перевыставлял собственникам помещений, в том числе ответчику, апелляционным судом рассмотрены и отклонены с учетом того, что ООО «Партнер №1» оплачивало в пользу истца денежные средства, что подтверждается платежными поручениями от 05.04.2021, от 17.05.2021, от 08.06.2021, от 20.07.2021, от 11.08.2021, от 27.10.2021, от 09.11.2021, от 16.11.2021, от 03.12.2021, от 07.02.2022, от 10.04.2022, в общей сумме 164 883 руб. 50 руб., которые при наличии к тому оснований могут учтены в счет понесенных затрат.

Более того, не являясь ресурсоснабжающей организацией, исполнителем коммунальных услуг, истец в силу действующего законодательства лишен права оказывать коммунальные услуги, выставлять квитанции.

На основании изложенных норм права, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательств в их совокупности и взаимосвязи, исходя из конкретных обстоятельств дела, учитывая факт того, что услуги ответчику оказывало именно третье лицо, принимая во внимание, что истцом надлежащими доказательствами указанное не опровергнуто, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Орхидея-Парк».

При этом доводы апелляционной жалобы относительно того, что ответчик не оплатил за вывоз твердых отходов, когда истец в полном объеме оплатил услуги АО «Крайжилкомресурс», судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку из представленного акта сверки взаимных расчетов от 15.02.2022 не следует, что оплата произведена в полном объеме, равно как и из представленных документов не следует, что частичная оплата производилась за вывоз ТКО со спорного объекта.

Доводы истца об ином смысле заключенного между ООО «Орхидея-Парк» и ответчиком договора опровергается его буквальным толкованием (статья 431 ГК РФ).

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. Основания для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, не установлены.

По правилам статьи 110 АПК РФ в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 23.11.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу №А45-8683/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Орхидея-парк» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

ПредседательствующийД.Н. Аюшев

СудьиА.В. Назаров

ФИО1