Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«10» июня 2020 года                                                                        Дело № А12-26974/2019

Резолютивная часть решения оглашена 10 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июня 2020 года. 

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Щетинина П.И.,

при ведении протокола помощником судьи Артюховой В.В.,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 по доверенности от 27.12.2019;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 30.07.2019;

от остальных участников – не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 404130 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 404130 

<

...>) 

о взыскании 1 264 096 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате в рамках договора аренды № 4830аз от 05.04.2007 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, 38 502 рублей 14 копеек пени за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, 

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Санаторийпрофилакторий «Ахтуба»» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 404130 

<

...>) 

к Территориальному отделу № 6 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 400050 

<

...>) 

Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 404130 

<

...>) 

о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, 

при участии в качестве третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки», ООО «Аналитки Центр», 

УСТАНОВИЛ

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» (далее – общество) о взыскании 1 264 096 рублей 30 копеек задолженности по арендной плате в рамках договора аренды № 4830аз от 05.04.2007 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, 38 502 рублей 14 копеек пени за период с 01.01.2019 по 31.05.2019.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств в части внесения арендной платы по договору аренды №4830аз от 05.04.2007 в период с 01.01.2019 по 31.05.2019 за пользования земельным участком с кадастровым номером 34:35:030108:0001, площадью 21387,0 кв.м., расположенного по адресу: ул.Набережная 2 «д»,г.Волжский. Волгоградская обл.

Определением от 31.07.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

В судебном заседании стороны ходатайствовали об объединении дела №А12- 26974/2019 и дела №А12-27128/2019.

Суд установил, что в производстве арбитражного суда Волгоградской области находится дело №А12-27128/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Санаторий-профилакторий «Ахтуба»» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 404130 

<

...>) к Территориальному отделу № 6 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 400050 

<

...>) и Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***> адрес регистрации: 404130 

<

...>) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:0001 площадью 21387,0 кв.м расположенного по адресу: ул.Набережная 2 «д»,г.Волжский. Волгоградская обл.

В обосновании ходатайства стороны указали на то, что исковые требования заявлены в рамках одного и того же договора аренды земельного участка, обязательства по которому стороны считают неисполненными и носят встречный характер на основании пункта .2.1. статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд определил дела объединить, присвоив объединенному делу №А12-26974/2019, предварительное судебное заседание завершить, назначить дело к судебному заседанию.

В ходе судебного разбирательства общество уточнило встречные требования, в соответствии с которыми просит суд:

- признать недействительной величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030108:1 площадью 21387,0 кв.м в размере 37 567 300 рублей, определеннуюоценщиком ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» и отраженную в Отчете № 76/В об оценке земельного участка от 29.11.2018;

- установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 21387.0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д» г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под территорию санатория - профилактория в размере 6 181 000 (Шесть миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей на основании заключения эксперта по административному делу № 12-26974/2019 № 192/2019 от 24.10.2019 по состоянию на дату оценки - 29 ноября 2018 года;

- установить с 01.01.2019 арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д». г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под территорию санатория - профилактория в размере 203 961 рубля 26 копеек по 16 966 рублей 77 копеек в месяц (требования изложены с учетом уточнений).

Также общество просило взыскать с комитета 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя, судебные расходы по оплате стоимости услуг эксперта и расходы по оплате государственной пошлины.

Общество настаивает на доводах о том, что комитет необоснованно производит расчет арендной платы от рыночной стоимости земельного участка установленную отчетом № 76/В, просило провести по делу судебную экспертизу по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка. Общество настаивает на доводах о том, что в рассматриваемом случае определения обоснованной рыночной стоимости защитит права общества на будущее время, когда приняты в установленном порядке все необходимые коэффициенты, для расчета арендной платы от рыночной стоимости. В отсутствие же действующей формулы расчета арендной платы от рыночной стоимости, общество полагает необходимым прямо указать стоимость арендной платы от подлежащей применению формулы расчета арендной платы от кадастровой стоимости.

Определением от 04.10.2019 суд приостановил производство по делу, назначив проведение судебной экспертизы эксперту ООО «Консалтинговый центр «Центр Аналитик».

Определением от 06.11.2019 суд возобновил производство по делу, обязав сторон ознакомиться с поступившим в суд экспертным заключением.

Определением от 23.12.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.

Определением от 27.01.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки», обязав стороны:

сторонам – представить свои пояснения с учетом выступления эксперта; 

третьим лицам – представить собственные пояснения по существу спора.

Определением от 12.03.2020 суд обязал стороны:

истцу – представить свои пояснения с учетом выступления эксперта; 

третьим лицам – представить собственные пояснения по существу спора; 

обществу с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» - предоставить итоговую редакцию заявленных требований, привести более подробное правовое обоснование требования в части изменения условий договора (привести судебную практику, в том числе относительно формулировки спорного условия).

Определением от 12.03.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица общество с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр».

Определениями от 23.03.2020 и 16.04.2020 суд откладывал судебные разбирательства ввиду действовавших ограничений.

В судебном заседании представитель комитета требования поддержал, против требований общества – возражал.

Представитель общества против требований комитета возражал, заявленные требования – поддержал.

Остальные участники судебного разбирательства в судебное заседание явки не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

С учетом изложенного, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, оценив позиции сторон, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении требований комитета и удовлетворении требований общества.

По иску комитета.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления №768 от 09.03.2007, между муниципальным имуществом администрации городского округа-город Волжский Волгоградской области и ООО «Санаторий профилакторий «Ахтуба» заключен договор аренды № 4830аз от 05.04.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:0001, площадью 21 387,0 кв.м., расположенного по адресу: ул. Набережная 2 «д», г. Волжский, Волгоградская область, предоставленного с видом разрешенного использования - под территорию санатория-профилактория.

Срок действия договора определен сторонами с 15.12.2006 по 15.12.2046.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, согласно уведомлением о государственной регистрации договора аренды №23/333 от 05.02.2008.

В соответствии с уведомлением от 07.03.2019 № 13/3704 к договору аренды от 05.04.2007 № 4830аз, годовой размер арендной платы за земельный участок площадью 212187,0 кв.м и кадастровым номером 34:35:030108:1 составляет: с 01.01.2019 - 37 567 300,0 х 0,0859 х 1,0 = 3 227 031,07 руб.

Месячная арендная плата с 01.01.2019 составляет: 268 919 рублей 26 копеек.

Годовая арендная плата за земельный участок определена по формуле:

А= С х Кмд х Кказ, где:

С - рыночная стоимость земельного участка, определенная в отчете об оценке №76/В от 28.11.2018;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка, установленный приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 №4н; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель насленных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости;

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В период пользования земельным участком с 01.01.2019 по 31.05.2019 ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности в размере 1 264 096 рублей 30 копеек (согласно расчету задолженности).

Согласно пункту 7.1 договора аренды в случае несвоевременной оплаты арендатор перечисляет арендодателю пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

Ответчику начислено пени за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 в размере 38 502 рублей 14 копеек (согласно расчету задолженности).

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия с требованием об оплате, оставленная последним без финансового удовлетворения.

На основании изложенного истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

В свою очередь, общество, настаивая на доводах о том, что комитетом неверно определен размер рыночной стоимости земельного участка, положенный в основу расчета арендной платы, обратилось в суд с требованиями об оспаривании рыночной стоимости, установленной комитетом, в последующим настаивая также на доводах о том, что комитетом не только неверно определен размер рыночной стоимости, но и использована неприменимая к спорному периоду формула расчета платы.

При принятии настоящего судебного акта суд полагает правомерным и обоснованным исходить из следующего.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 N 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Спорные правоотношения по своей правовой природе возникают из договора аренды земельного участка, в силу чего подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же специальному отраслевому законодательству.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В рассматриваемом случае сторонами заключен договор аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с положениями статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

С учетом положений статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема - передачи.

В соответствии с положениями статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с положениями статьи  309  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации,  обязательства  должны  исполняться  надлежащим  образом,  в  соответствии  с  условиями обязательства  и  требованиями  закона,  иных  правовых  актов,  а  при  отсутствии  таких условий и требований  -  в соответствии с обычаями делового обороты или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310  Гражданского  кодекса  Российской  Федерации, недопустим односторонний отказ от исполнения обязательства.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

На основании абзаца 2 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса). 

В абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено следующее. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с положениями статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

По смыслу пункта 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Из положений указанных норм следует, что формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, является исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированно, со ссылкой на конкретные документы, указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

В рассматриваемом случае существо спора сводится к методологии определения порядка расчета арендной платы.

Проверив расчет истца, суд установил, что он составлен методологически неверно.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение требований статьи 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

Таким образом, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 № 9069/11 публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков, выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора вообще не предусматривают его одностороннего изменения.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок находится в публичной собственности, установленная арендная плата является регулируемой.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п  утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 № 469-п).

Истец производит расчет исходя из формулы, установленной пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (ред. от 25.02.2019) "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов":

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Однако, решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п.

В соответствии с положениями части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В связи с этим, суд руководствуется данными в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов» разъяснениями о том, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

Ранее действовавшая формула А = С х Р  также отменена решением Волгоградского областного суда от 19.02.2018 по делу № За-15/2018, вступившим в законную силу 26.03.2018.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Как указано в определении Верховного суда Российской Федерации от 14.04.2016 N 309-ЭС15-16627, согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10 сформулирована позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Согласно позиции, сформулированной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 29-П, праву лица, участвующего в деле и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу части 2 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Поскольку из материалов дела не следует, что в спорный период названный коэффициент был установлен в законном порядке, расчет платы подлежал исчислению в соответствии с методикой, определенной постановлением от 22.08.2011 N 469-п, в редакции, действующей до внесения изменений постановлением от 20.03.2017 N 135-п, т.е. от кадастровой стоимости.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа по делу №А12-25442/2017, А12-46802/2017.

Определением суда от 21.11.2019 суд обязал стороны: 

истцу в обязательном порядке представить информационный расчет задолженности, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка; 

ответчику – предлагается представить информационный расчет задолженности, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка; 

сторонам пояснить относительно применяемой методологии расчета, указания конкретной используемой формулы, указав, установлен ли названный коэффициент (Кказ) в установленном законом порядке.

Определением суда от 05.12.2019 суд обязал стороны: 

истцу в обязательном порядке представить информационный расчет задолженности, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с указания конкретной используемой формулы, коэффициентов и их значений (с учетом устных пояснений представителя о возможности представления информации по состоянию на 2017 год – расчета по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан); 

ответчику – представить информационный расчет задолженности, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка; 

истцу указать сумму задолженности при расчете арендной платы от кадастровой стоимости.

Суд указывает, что в соответствии с положениями статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Комитетом информационный расчет задолженности за весь спорный период, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с указания конкретной используемой формулы, коэффициентов и их значений так и не был представлен.

В материалы дела (том 4 л.д. 95) представлен информационный расчет задолженности, из содержания которого следует, что размер арендной платы рассчитанный по формуле А = КСЗУ X Кви X Кдп X Ккан, составляет 203 961 рубль 26 копеек за 2019 год, что составляет 16 966 рублей 77 копеек в месяц.

В судебном заседании стороны пояснили, что по расчетам стоимости платы за один месяц 2019 года от кадастровой стоимости расхождений не имеется, плата в расчете от кадастровой стоимости составляет 16 966 рублей 77 копеек.

Таким образом, за спорный период с 01.01.2019 по 31.05.2019 размер платы ответчика составил 84 833 рубля 90 копеек.

Обществом оплачено:

16 500 рублей на основании п/п от 15.01.2019;

16 500 рублей на основании п/п от 11.02.2019;

17 500 рублей на основании п/п от 11.03.2019;

30 000 рублей на основании п/п от 06.05.2019;

30 000 рублей на основании п/п от 10.06.2019;

30 000 рублей на основании п/п от 09.07.2019;

30 000 рублей на основании п/п от 07.08.2019;

15 000 рублей на основании п/п от 12.09.2019;

20 000 рублей на основании п/п от 11.11.2019;

25 000 рублей на основании п/п от 09.12.2019.

Итого внесено 230 500 рублей за 2019 год.

Платежные поручения представлены в материалы дела, судом исследованы.

С учетом изложенного судом установлено, что задолженность по сумме основного долга за спорный период отсутствует.

Далее истец просил взыскать с ответчика неустойку в размере 38 502 рублей 14 копеек пени за период с 01.01.2019 по 31.05.2019.

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условиями договора установлено, что арендная плата вносится до 10 числа текущего месяца, в случае несвоевременной оплаты подлежит начислению пеня в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п. 4.3 и 7.1 договора).

Суд констатирует, что ввиду разногласий сторон по вопросам оплаты и размером подлежащей внесению арендной платы, общий размер неустойки за период с 01.01.2019 по 31.05.2019 по расчету суда составил 89 рублей.

С учетом изложенного с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 89 рублей неустойки за период с 01.01.2019 по 31.05.2019, в удовлетворении остальной части первоначальных требований надлежит отказать.

В свою очередь общество просит суд:

- признать недействительной величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030108:1 площадью 21387,0 кв.м в размере 37 567 300 рублей, определеннуюоценщиком ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» и отраженную в Отчете № 76/В об оценке земельного участка от 29.11.2018;

- установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 21387.0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д» г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под территорию санатория - профилактория в размере 6 181 000 (Шесть миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей на основании заключения эксперта по административному делу № 12-26974/2019 № 192/2019 от 24.10.2019 по состоянию на дату оценки - 29 ноября 2018 года;

- установить с 01.01.2019 арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д». г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под территорию санатория - профилактория в размере 203 961 рубля 26 копеек по 16 966 рублей 77 копеек в месяц (требования изложены с учетом уточнений);

- взыскать с комитета судебные расходы.

Как было указано ранее, положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим.

Обосновывая встречные требования, общество настаивает на доводах о том, что расчет арендной платы является нормативным, следовательно, с момента принятия ранее указанного коэффициента арендатора земельного участка, будет подлежать применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (ред. от 25.02.2019): А = С x Кмд x Кказ.

С учетом изложенного, неверно определенный комитетом размер рыночной оценки спорного участка прямо повлияет на размер подлежащей взысканию арендной платы на будущий период.

Суд отдельно отмечает, что будучи плательщиком арендной платы, стороной по договору, арендатор как заинтересованная сторона правомерен оспаривать проводимые арендодателем отчеты, которые являются основаниями для расчета подлежащей внесению арендной платы.

Суд соглашается с позицией санатория, в соответствии с которой с момента принятия ранее указанного коэффициента арендатора земельного участка, будет подлежать применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (ред. от 25.02.2019): А = С x Кмд x Кказ.

Расчет арендной платы подлежащей внесению за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, в силу закона является императивным.

Постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п  утвержден Порядок расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области (далее - постановление от 22.08.2011 № 469-п).

Пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п (ред. от 25.02.2019) "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" установлена следующая формула:

А = С x Кмд x Кказ, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

Кмд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу N 3а-1/2019 признан недействующим с момента вступления решения суда в законную силу пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы.

В названной части решение суда апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 16-АПА19-4 отменено не было.

Таким образом, только с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации).

С учетом изложенного, санаторий правомерен оспаривать отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку с момента установления в законном порядке названного коэффициента, подлежит применению формула, установленная пунктом 2.5 Постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п, т.е. с 13.06.2019 (с момента публикации), т.е. расчет платы будет происходить от рыночной стоимости земельного участка.

Более того, суд учитывает следующее.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснения, изложенного в пункте 2 информационного письма N 2, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

По смыслу названных норм Закона N 135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма N 92 рекомендаций оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 04.10.2019 производство по делу было приостановлено, назначено проведение по делу судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Консалтинговый центр «Центр Аналитик» ФИО3, обладающему необходимыми знаниями и опытом работы, на разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

Какова действительная рыночная стоимость земельного участка площадью 21 387 кв.м., кадастровый номер 34:35:030108:1, расположенного по адресу: 

<

...>. по состоянию на 29 ноября 2018 года?

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта от 24.10.2019 рыночная стоимость земельного участка площадью 21 387 кв.м., кадастровый номер 34:35:030108:1, расположенного по адресу: 

<

...>. по состоянию на 29 ноября 2018 года составляет 6 181 000 рублей.

Суд учитывает, что комитет представил возражения по представленному в материалы дела экспертному заключению, после чего в судебном заседании был опрошен эксперт ФИО3, предоставившая пояснения по сути заявленных возражений.

После опроса эксперта, комитет в установленном законом порядке заключение не оспорил, о проведение повторной судебной экспертизы мотивированного ходатайства не заявил.

Заключение экспертов является одним из доказательств, оцениваемых судом в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

Суд, исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение, с учетом пояснений самого эксперта, находит выводы заключения полными и обоснованными, ввиду чего принимает заключение эксперта как надлежащее доказательство по делу.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что определенная комитетом рыночная стоимость земельного участка недостоверна и завышена, что нарушает права санатория как плательщика арендной платы с момента начала расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка, о чем было указано ранее.

С учетом изложенного суд полагает возможным:

- признать недействительной величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030108:1 площадью 21387,0 кв.м в размере 37 567 300 рублей, определеннуюоценщиком ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» и отраженную в Отчете № 76/В об оценке земельного участка от 29.11.2018;

- установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 21387.0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д» г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под территорию санатория - профилактория в размере 6 181 000 (Шесть миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей на основании заключения эксперта по административному делу № 12-26974/2019 № 192/2019 от 24.10.2019 по состоянию на дату оценки - 29 ноября 2018 года.

Далее санаторий просил суд:

- установить с 01.01.2019 арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д». г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под территорию санатория - профилактория в размере 203 961 рубля 26 копеек по 16 966 рублей 77 копеек в месяц (требования изложены с учетом уточнений).

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Как было указано ранее, расчет арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, является императивным, строго урегулирован положениями действующего законодательства, в том числе в части применяемых в расчетах формул и величин. Расчет платы подлежал исчислению в соответствии с методикой, определенной постановлением от 22.08.2011 N 469-п, в редакции, действующей до внесения изменений постановлением от 20.03.2017 N 135-п, т.е. от кадастровой стоимости.

Суд учитывает, что в ходе судебного разбирательства стороны пришли к единому согласию, что производя расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка, годовой размер арендной платы за 2019 год составил 203 961 рубль 26 копеек, что составляет 16 966 рублей 77 копеек в месяц.

В рассматриваемом случае именно комитет, как орган публичной власти, обязан нормативно рассчитывать размер арендной платы, направлять в адрес арендаторов извещения об изменении арендной платы, тем самым изменяя условия договора аренды в части размера арендной платы.

Поскольку за спорный период изменения в договор не вносились, плата комитетом рассчитывалась по неверной методологии, суд полагает возможным удовлетворить требования общества в полном объеме.

В свою очередь, в случае изменения размера арендной платы комитет обязан в установленном законом порядке направлять в адрес общества соответствующее извещение, что также не освобождает и само общество от обязанности вносить арендную плату в соответствии с нормативным регулированием.

Суд отдельно отмечает, что избранный обществом способ защиты нарушенного права направлен на устранение правовой неопределенности в отношениях по использованию земли под принадлежащими ему объектами недвижимости.

В силу вышеизложенных обстоятельств, с целью исключения правовой неопределенности в части внесения платы за пользование земельным участком в спорный период, суд полагает возможным удовлетворить требования общества.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.03.2019 по делу N А32-55023/2017, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2019 N Ф08-8253/2019 по делу N А53-15768/2018.

В части распределения судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Комитет просил взыскать с ответчика 1 302 598 рублей 44 копейки, иск удовлетворен на сумму 89 рублей, ввиду чего с санатория надлежит взыскать 1 рубль 78 копеек государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

В части требований о взыскании судебных расходов по иску санатория суд исходит из следующего.

Санаторий просит взыскать с комитета 30 000 рублей расходов на оплату услуг представителя, 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, 17 072 рубля расходов по оплате стоимости экспертного заключения и компенсации расходов эксперта на явку в судебное заседание.

Комитет возражал, настаивал на доводах о чрезмерности заявленных к взысканию расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии с положениями статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. 

В соответствии с положениями статьи 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Право на возмещение судебных расходов в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возникает при условии фактически понесенных стороной затрат, получателем которых является лицо, оказывающее юридические услуги.

Согласно пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование требований о взыскании судебных расходов санаторием в материалы дела представлены:

- соглашение об оказании юридической помощи от 01.03.2019;

- платежное поручение № 704 от 09.10.2019 на сумму 30 000 рублей.

В соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд полагает, что представленные документы в обосновании заявленных требований отвечают критериям относимости, допустимости и достаточности, а так же явно свидетельствуют о фактических затратах, связанными с рассмотрением настоящего спора.

Суд отмечет, что в рассматриваемом случае судом не исследуется вопрос соблюдения сторонами кассовой дисциплины, либо иных нарушений ведения кассовых операций, поскольку исследуется узкий вопрос, связанный с фактом несения расходов.

Факт несения расходов подтвержден договором, платежным поручением, ввиду чего у суда отсутствуют основания для сомнений в факте несения расходов.

Относительно вопроса определения критериев разумности суммы компенсации судебных расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из следующего.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2004 № 454-О, одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым – на реализацию требования статьи 17 (части 3) Конституции Российской Федерации, является обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. 

Суд вправе по собственной инициативе возместить расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, в разумных, по его мнению, пределах, поскольку такая обязанность является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. Именно поэтому в пункта 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

Как указано в пункте 20 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела. 

Арбитражный суд должен руководствоваться несколькими критериями, которые только в совокупности позволяют создать общее представление разумности размера расходов на оплату услуг представителя и прийти к выводу о допустимости их возмещения в том или ином размере. Комплексный подход к анализу имеющих значение обстоятельств позволит арбитражному суду правильно и справедливо решать вопрос возмещения расходов на оплату услуг представителей. 

Одним из критериев, подлежащим оценке при определении разумности размера расходов на оплату услуг представителя, является сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов. Законодательством Российской Федерации установлен принцип свободы в заключении договоров, в том числе и на юридические услуги, и гонорар представителя зависит от многих факторов, а его сумма не может быть ограничена ни коллегией адвокатов, ни какими-либо другими органами. 

Существуют средние тарифы на различного рода юридические услуги, которые должны быть взяты за основу при анализе разумности размера расходов на оплату услуг представителя по конкретному делу. Вместе с тем если общая стоимость оказанных юридических услуг превышает среднестатистическую в несколько раз, то в этом случае суд не может признать ее разумной и справедливой. 

На официальном сайте Адвокатской палаты Волгоградской области http://www.apvo-volgograd.ru/ размещено решение от 15.03.2019 «Рекомендации по оплате юридической  помощи при заключении адвокатами соглашений (договоров) по различным категориям  дел», в соответствии с которым стоимость ведения дела в арбитражном суде каждой инстанции установлена в 50 000 рублей,  устная консультация – 1 500 рублей, письменная справка – 2 000 рублей, с изучением письменных документов – от 3 500 рублей, составление письменных документов: заявлений, исков, жалоб и иных документов правового характера – 7 000 рублей.

Всего заявитель просит взыскать 30 000 рублей за представление интересов доверителя в суде первой инстанции.

В рассматриваемом случае размер заявленных расходов не превышает рекомендованного.

Следует учитывать, что указанные сведения носят рекомендательный характер для лиц, обладающих статусом адвокатов, и подлежат определению по соглашению в каждом конкретном случае с учетом квалификации и опыта представителя, сложности работы, срочности и времени ее выполнения, других обстоятельств, определяемых при заключении соглашения.

Так, в силу пункта 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Следует так же отметить, что в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны по договору возмездного оказания юридических услуг имели право по своему усмотрению определять его условия. Однако условие о цене услуг не создавало для третьих лиц, не участвующих в договоре в качестве сторон, обязанностей руководствоваться этим условием в иных отношениях (часть 3 статьи 308 Кодекса) и не устраняло необходимости применения части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ввиду чего, вопрос о судебных издержках разрешается судом в соответствии с нормами процессуального законодательства.

При решении вопроса о разумности расходов на оплату услуг представителя, суд руководствуется критериями сложности рассматриваемого спора, оценивает объем и характер фактически проделанной работы представителя,  практическую значимость его действий, а также качество подготовки документов, с учетом существующих средних тарифов на различного рода юридические услуги.

Учитывая, что институт возмещения судебных расходов не должен являться необоснованным препятствием для обращения в суд с целью защиты прав, но в то же время выполняет роль одного из средств предотвращения сутяжничества, а также то, что правоотношения, существующие между истцом и ответчиком, находятся в ситуации неопределенности до момента вынесения окончательного судебного акта по делу, на суде лежит обязанность установления баланса в рисках сторон относительно понесенных ими судебных расходов. 

Суд отмечает профессиональную работу представителя, связанную со своевременным представлением всех необходимых документов для полного и правильного рассмотрения настоящего спора. Суд также отмечает и личное участие представителя в судебных заседаниях.

При названных обстоятельствах, суд полагает, что разумным размером компенсации расходов за представление интересов в суде первой инстанции в размере 30 000 рублей.

Суд полагает, что названная сумма компенсации является соразмерной объему и характеру проделанной представителем работы, с учетом сложившейся в регионе гонорарной практики.

Кроме того, по иску санатория были понесены расходы в размере 6 000 рублей уплаты государственной пошлины, 17 072 рубля расходов по оплате стоимости экспертного заключения и компенсации расходов эксперта на явку в судебное заседание, которые надлежит отнести на комитет.

На основании изложенного, руководствуясь положениями статей  65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 89 рублей неустойки за период с 01.01.2019 по 31.05.2019.

В удовлетворении остальной части требований Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 1 рубль 78 копеек государственной пошлины по иску в доход федерального бюджета.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» удовлетворить.

Признать недействительной величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:030108:1 площадью 21387,0 кв.м в размере 37 567 300 рублей, определеннуюоценщиком ООО «Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки» и отраженную в Отчете № 76/В об оценке земельного участка от 29.11.2018.

Установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 21387.0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д» г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под территорию санатория - профилактория в размере 6 181 000 (Шесть миллионов сто восемьдесят одна тысяча) рублей на основании заключения эксперта по административному делу № 12-26974/2019 № 192/2019 от 24.10.2019 по состоянию на дату оценки - 29 ноября 2018 года.

Установить с 01.01.2019 арендную плату по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030108:1, находящийся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2 «д». г. Волжский, Волгоградская область, в 25-й территориально - экономической зоне, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под территорию санатория - профилактория в размере 203 961 рубля 26 копеек по 16 966 рублей 77 копеек в месяц.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Санаторий – профилакторий «Ахтуба» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) 6 000 рублей расходов по оплате государственной пошлины, 17 072 рубля расходов на оплату услуг эксперта, 30 000 рублей расходов по оплате услуг представителя.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через Арбитражный суд Волгоградской области.

Судья      П.И. Щетинин