АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3140/22 

Екатеринбург

14 июня 2022 г.

Дело № А76-7104/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2022 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н. Г., 

судей Тороповой М. В., Сулейменовой Т. В. 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Магнитогорска (далее – Администрация, истец) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 по делу № А76-7104/2021 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации – ФИО1 (доверенность от 01.11.2021 № АГ-02/7652);

общества с ограниченной ответственностью «Ветеран» (далее – общество «Ветеран», ответчик) – ФИО2 (доверенность от 10.01.2022).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Ветеран» о расторжении договора аренды земельного участка № 6004 от 02.06.2011; об обязании возвратить земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 24 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0213003:23, находящийся по адресу: по ул. ФИО4 в районе здания № 121, в Правобережном районе г. Магнитогорска, и земельный участок из категории: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 14 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0213003:22, расположенный по адресу: ул. ФИО4 в районе здания № 121, в Правобережном районе г. Магнитогорска, в течение 15 календарных дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2021 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 решение отменено. В удовлетворении исковых требований отказано. С Администрации в пользу общества «Ветеран» взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. По мнению заявителя жалобы, является необоснованным указание суда апелляционной инстанции на то, что несмотря на неполучение от общества «Ветеран» ответа на предложение о расторжении договора Администрация еще почти один год не обращалась с иском в суд, поскольку обращение в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями имело место в пределах установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности, при этом, вопреки выводам суда, само по себе промедление истца при подаче искового заявления не свидетельствует о расценивании выявленных нарушений договора аренды как несущественных. Администрация соглашается с выводом суда первой инстанции об оценке факта неоднократной розничной продажи алкогольной продукции несовершеннолетним как существенного нарушения со стороны общества «Ветеран» и указывает на то, что условие о запрете продажи алкогольной продукции является существенным условием договора, в связи с чем расторжение договора при его нарушении не поставлено в зависимость от уведомления или не уведомления о состоявшемся нарушении арендатора. При этом заявитель жалобы отмечает, что общество «Ветеран», являясь лицом, ответственным за действия своих арендаторов, не включило в договор от 01.01.2017 № 4, заключенный с предпринимателем ФИО3, соответствующее условие о запрете предпринимателю при пользовании НТО продавать алкогольную продукцию. Кроме того, Администрация, ссылаясь на соблюдение ей необходимых досудебных мер, направленных на расторжение договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором условий договора, полагает неправомерным вывод апелляционного суда об умышленном неизвещении арендатора о выявленных нарушениях с целью получения возможности в нужный момент предъявить претензии арендатору и расторгнуть договор аренды земельного участка. По утверждению Администрации, пункт 6.5 договора аренды не содержит временные рамки для направления письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения договора; в свою очередь статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит указания на сроки обращения в суд с соответствующим иском, в связи с чем указание суда апелляционной инстанции на недобросовестное осуществление Администрацией гражданских прав является необоснованным. По мнению заявителя жалобы, устранение допущенных нарушений условий договора само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку факт реализации алкогольных напитков в торгово-остановочном комплексе свидетельствует о пользовании арендованным имуществом с существенным нарушением договора, что является достаточным основанием для его расторжения в соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом Администрация полагает неправомерной ссылку суда апелляционной инстанции на пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и обществом «Ветеран» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004 (далее также – договор) и дополнительное соглашение к нему от 24.02.2015.

Согласно пунктам 1.1, 1.2, 1.3, 1.4 договора (здесь и далее условия договора приводятся в редакции указанного дополнительного соглашения от 24.02.2015) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов, территория общего пользования - зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-1), площадью 24 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0213003:23, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): по ул. ФИО4 в районе здания № 121, в Правобережном районе г. Магнитогорска. Участок предоставлен для: размещения торгово-остановочного комплекса - торгового киоска; земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 14 кв.м, с кадастровым номером 74:33:0213003:22, общей площадью 14 кв.м., находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): по ул. ФИО4 в районе здания № 121, в Правобережном районе г. Магнитогорска. Участок предоставлен для: размещения временного сооружения – торгово-остановочного комплекса – открытого павильона ожидания транспорта.

Срок действия договора установлен до 30.12.2024 (пункт 2.1 договора).

В силу пункта 3.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.

На основании пункта 3.3.2 договора арендатор имеет право на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив срока договора только с письменного разрешения арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем становится арендатор участка, за исключением передачи арендных прав в залог. В случае заключения договора на срок более 5 лет, передача прав и обязанностей арендатора по договору осуществляется без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

В силу пункта 3.3.3 договора арендатор имеет право на сдачу в субаренду части или всего участка по договору субаренды в пределах срока договора только с письменного разрешения арендодателя. В случае заключения договора на срок более 5 лет, сдача участка в субаренду осуществляема без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендатора, предусмотренные настоящим договором.

Исходя из пункта 3.4.1 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Пунктом 3.4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать использование участка в целях торговли пивом и напитками, изготавливаемыми на основе пива, с содержанием этилового спирта 5 и менее процентов объеме готовой продукции в нестационарных торговых объектах.

Согласно пункту 6.4 договора в случае недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях, в том числе: 

- при использовании участка не в соответствии целями использования, установленными пунктом 1.2 договора (пункт 6.4.1 договора); 

- при использовании участка с систематическим (2 и более раза) нарушением законодательства (пункт 6.4.4 договора); 

- при систематическом (2 и более раз) либо существенном нарушении арендатором условий настоящего договора (пункт 6.4.5 договора). Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; 

- при использовании участка с нарушением пунктов 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5 договора (пункт 6.4.7 договора).

В силу пункта 6.5 договора при расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.4 договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон. При этом претензией должен быть оговорен срок для устранения таковых препятствий. В случае, если после получении вышеуказанной письменной претензии, арендатор не устранил препятствия, послужившие основанием для прекращения отношений сторон, в течение срока, оговоренного претензией, арендодатель направляет арендатору предложение о расторжении договора (с проектом соглашения о расторжении договора). При отказе в подписании арендатором соглашения о расторжении договора в течение 10 дней с момента получения предложения о расторжении договора либо неполучения арендодателем ответа в тот же срок, арендодатель вправе передать вопрос о расторжении настоящего договора на разрешение суда в порядке, установленном действующим законодательством. Момент получения арендатором письменной претензии либо предложения о расторжении договора определяется согласно положениям раздела 7 договора.

24.01.2020 сотрудниками ОП «Правобережный» УМВД России по г. Магнитогорску Челябинской области в торговом киоске, расположенном по адресу: 

<

...>, был зафиксирован факт реализации алкогольной продукции - джин-тоник «Gigge», крепостью 6.9 %, несовершеннолетнему лицу.

Ссылаясь на нарушение условий пункта 3.4.5 договора, Администрация направила обществу «Ветеран» претензию от 07.04.2020 № КУИиЗО-02/2264-1, в которой указала, что протоколами об административном правонарушении 

<

...> от 25.10.2019 и 

<

...> от 24.01.2020, составленными в отношении общества «Ветеран», зафиксирована реализация алкогольной продукции в нестационарном торговом объекте, расположенном на земельном участке, являющемся предметом договора аренды. Администрация также указала, что в случае неустранения выявленных нарушений в трехдневный срок с момента получения данной претензии, руководствуясь пунктом 6.5 договора, статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, она вправе требовать расторжения договора, в том числе в судебном порядке.

Позднее Администрация направила в адрес общества «Ветеран» предложение от 12.05.2020 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004, ссылаясь на нарушение условий пункта 3.4.5 договора и наличие у арендодателя права расторгнуть договор в порядке пункта 6.4.5 договора.

Отказ от расторжения договора аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004 во внесудебном порядке послужил основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды в части запрета на реализацию, тем более несовершеннолетним, алкогольной продукции, и о том, что истцом были соблюдены требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимом в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке. 

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, приняв во внимание, что согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен сторонами до 30.12.2024, то есть договор заключен на срок более пяти лет, руководствовался положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что из поведения Администрации, своевременно не воспользовавшейся предусмотренным пунктом 6.5 договора правом направления недобросовестному арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, следует, что ранее выявленные факты нарушения пункта 3.4.5 договора не воспринимались ей в качестве существенного нарушения договора, необходимого для расторжения данного договора. 

При этом апелляционный суд, установив, что после получения претензии от 07.04.2020 № КУИиЗО-02/2264-1 ответчик в разумный срок предпринял меры по устранению выявленного нарушения, расторг договор аренды торгово-остановочного комплекса от 01.01.2017 с предпринимателем ФИО3, чьими работниками был допущен факт реализации алкогольной продукции, о чем письмом от 10.04.2020 № 15 незамедлительно проинформировал арендодателя, пришел к выводу о том, что данное обстоятельство по смыслу пункта 6.5 договора и разъяснений, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», исключает право арендодателя на постановку вопроса о расторжении договора аренды земельного участка в судебном порядке.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что поскольку, несмотря на направление Администрацией в адрес общества «Ветеран» предложения от 12.05.2020 о расторжении договора аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004 и неполучение на него ответа, Администрация еще почти на протяжении одного календарного года не обращалась в суд с иском о расторжении указанного договора, создавая тем самым правовую неопределенность в отношениях сторон относительно сохранения действия договора, ее поведение не может быть признано добросовестным осуществлением принадлежащих ей гражданских прав. 

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для его отмены исходя из следующего. 

В соответствии с частью 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли требование удовлетворению. 

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения, а также мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование  своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, законы и иные нормативные правовые акты, которым руководствовался суд при принятии решения (пункты 2, 3 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004 (в редакции дополнительного соглашения от 24.02.2015), правовое регулирование которого осуществляется общими положениями гражданского законодательства, специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации и главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. 

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно подпункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

В договоре аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальное требование, в соответствии с которым если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из материалов дела следует, что пунктом 3.4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан не допускать использование участка в целях торговли пивом и напитками, изготавливаемыми на основе пива, с содержанием этилового спирта 5 и менее процентов объема готовой продукции в нестационарных торговых объектах.

В пункте 6.4 договора сторонами согласовано условие, в соответствии с которым в случае недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях, в том числе: 

- при использовании участка не в соответствии целями использования, установленными пунктом 1.2 договора (пункт 6.4.1 договора); 

- при использовании участка с систематическим (2 и более раза) нарушением законодательства (пункт 6.4.4 договора); 

- при систематическом (2 и более раз) либо существенном нарушении арендатором условий настоящего договора (пункт 6.4.5 договора). Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; 

- при использовании участка с нарушением пунктов 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5 договора (пункт 6.4.7 договора).

Таким образом, сторонами в договоре установлены специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, что не противоречит требованиям действующего гражданского законодательства. 

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами первой и апелляционной инстанций установлен факт выявления в 2018, 2019, 2020 годах сотрудниками правоохранительных органов по одному случаю реализации алкогольной продукции в торговом киоске, расположенном по адресу: 

<

...>, на земельном участке, арендуемом ответчиком, что последним при рассмотрении спора не оспаривалось (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В частности, протоколами об административном правонарушении 

<

...> от 25.10.2019 и 

<

...> от 24.01.2020, составленными в отношении общества «Ветеран», зафиксирована реализация алкогольной продукции, в том числе несовершеннолетнему лицу, в нестационарном торговом объекте, расположенном на земельном участке, являющемся предметом договора аренды.

Указанные нарушения правомерно квалифицированы судом первой инстанции в качестве существенных нарушений спорного договора аренды.

Суд округа не может согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о том, что из поведения Администрации, своевременно не воспользовавшейся предусмотренным пунктом 6.5 договора правом направления недобросовестному арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон, следует, что ранее выявленные факты нарушения пункта 3.4.5 договора не воспринимались ей в качестве существенного нарушения договора, достаточного для расторжения договора.

Длительное не направление письменных претензий со стороны Администрации, как арендодателя, при наличии в договоре согласованного сторонами условия о прямом запрете реализации алкогольной продукции в нестационарных торговых объектах, расположенных на арендуемых земельных участках, с которым арендатор согласился при подписании договора, само по себе не исключает квалификации допущенного арендатором нарушения в качестве существенного.

Суд кассационной инстанции также исходит из того, что допущенные нарушения являются нарушениями требований подпунктов 9 и 11 пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции», содержащих запрет на осуществление розничной продажи алкогольной продукции в нестационарных торговых объектах и несовершеннолетним, за совершение которых Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность. 

При этом суд округа соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что при сдаче своего имущества в аренду ответчик не был лишен права самостоятельно осуществлять контроль за лицами, осуществляющими деятельность на спорных земельных участках, в связи с чем не извещение ответчика истцом о выявленных в отношении арендуемого объекта нарушениях также не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего право истца на односторонний отказ от договора по основаниям, предусмотренным пунктом 6.4 договора.

Более того, подписав договор аренды земельного участка от 02.06.2011 № 6004 и дополнительное соглашение к нему от 24.02.2015 и приняв на себя обязанность по соблюдению изложенных в них условий, ответчик, как арендатор земельных участков, в свою очередь был обязан гарантировать соблюдение договорных условий и со стороны третьих лиц, являющихся арендаторами его имущества, расположенного на соответствующих земельных участках, в то время как судом первой инстанции установлено, что в договоре от 01.01.2017 № 4, заключенным обществом «Ветеран» с предпринимателем ФИО3, в принципе отсутствует условие о запрете предпринимателю при пользовании НТО продавать алкогольную продукцию. 

С учетом изложенного суд кассационной инстанции признает обоснованными выводы суда первой инстанции о наличии у Администрации достаточных оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 6.4 договора. 

Выводы суда апелляционной инстанции об обратном со ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в соответствии с которыми нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения, не могут быть признаны законными применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора, свидетельствующим о пользовании земельным участком с систематическим длительным нарушением не только условий заключенного между сторонами договора, но и установленных действующим законодательством запретов в части реализации алкогольной продукции (в том числе несовершеннолетним), в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о своевременном принятии ответчиком надлежащих мер к выявлению и пресечению указанных нарушений, совершенных третьими лицами – арендаторами принадлежащего ему имущества, что являлось его обязанностью, как арендатора по договору аренды земельных участков. 

Указанные обстоятельства не позволяют сделать вывод о том, что соответствующие нарушения были выявлены арендатором и им устранены в разумный срок, как того требуют разъяснения, изложенные в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». 

Выводы суда апелляционной инстанции о наличии в действиях истца признаков недобросовестного поведения со ссылкой на то, что после направления в адрес общества «Ветеран» предложения от 12.05.2020 о расторжении договора аренды и неполучения на него ответа Администрация еще почти на протяжении одного календарного года не обращалась в суд с иском о расторжении указанного договора, также не могут быть признаны правомерными с учетом установленных фактических обстоятельств настоящего спора и факта обращения Администрации с исковым заявлением в пределах предусмотренного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срока исковой давности.

При этом суд кассационной инстанции соглашается с доводами Администрации о том, что законом (в том числе и нормой пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусмотрен специальный срок для обращения в суд с исковыми требованиями о расторжении договора.  

Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что достаточных оснований признавать действия Администрации по подаче настоящего искового заявления недобросовестным поведением (злоупотреблением правом) у суда апелляционной инстанции не имелось.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном толковании норм материального права применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора, что в соответствии с частями 1 и 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

В силу положений подпункта 5 пункта 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что судом первой инстанции фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им правильно применены нормы материального права, тогда как судом апелляционной инстанции, напротив, допущено неправильное применение данных норм применительно к установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене,  решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе. 

Поворот исполнения постановления суда апелляционной инстанции в части распределения расходов по уплате государственной пошлины произвести Арбитражному суду Челябинской области при представлении доказательств его исполнения и подлинных платежных документов.

Руководствуясь ст.ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2022 по делу № А76-7104/2021 Арбитражного суда Челябинской области отменить. 

Решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2021 по делу № А76-7104/2021 оставить в силе. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

ПредседательствующийН.Г. Беляева 

СудьиМ.В. Торопова 

                                              Т.В. Сулейменова