ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-8876/2022

Дело № А41-73188/21

24 августа 2022 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  18 августа 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 августа 2022 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Марченковой Н.В.,

судей Семушкиной В.Н., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Чистый город» (истец) – ФИО2 по доверенности от 10.11.2021 года, паспорт, диплом; 

от ОАО «494 УНР» (ответчик) – ФИО3 по доверенности от 02.06.2022 года, паспорт, диплом; 

третьи лица: 

от ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерство Обороны РФ – ФИО4 по доверенности от 15.02.2022 года, паспорт, диплом; 

от ООО «МосОблЕИРЦ» – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ОАО «494 УНР» на решение Арбитражного суда Московской области от 23.03.2022 по делу№ А41-73188/21 по иску ООО «Чистый город» к ОАО «494 УНР» о взыскании, третьи лица – ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерство Обороны РФ, ООО «МосОблЕИРЦ»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Чистый город» (далее –ООО «Чистый город», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к открытому акционерному обществу «494 Управление Начальника Работ» (далее – ОАО «494 УНР», ответчик) с иском о взыскании задолженности по содержанию и текущему ремонту общего имущества и коммунальных услуг за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 в размере 4 937 382 (четыре миллиона девятьсот тридцать семь тысяч триста восемьдесят два) рубля 93 копейки, неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств (по правилам ст. 155 ЖК РФ) в размере 71 153 (семьдесят одна тысяча сто пятьдесят три) рубля 96 копеек по состоянию на 30.09.2021 года, неустойки в соответствии со ст.155 ЖК РФ за период с 01.10.2021 г. до момента фактической оплаты задолженности по решению суда, 48 048 (сорок восемь тысяч сорок восемь) рублей, судебных издержек на услуги представителя в размере 60 000 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФГКУ «Центральное ТУИО» Министерство Обороны РФ (далее – ЦТУИО, третье лицо) и ООО «МосОблЕИРЦ».

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.03.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО «494 УНР» обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе «Картотека арбитражных дел» в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта  Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе производства по делу в суде апелляционной инстанции истец, с учетом истребованных документов, отказался от первоначального иска в части взыскания суммы основного долга ответчика в отношении спорных многоквартирных домов за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 в размере 2 069 055, 09 руб. и неустойки по состоянию на 30.09.2021 в размере 29  141, 70 руб.

Просил взыскать с ответчика сумму основного долга в отношении спорных многоквартирных домов за период с 01.05.2021 по 31.07.2021 в размере 2 868 327, 84 руб., неустойку по состоянию на 30.09.2021 в размере 42 012, 26 руб., неустойку по дату фактической оплаты, начиная 01.10.2021, исключая период моратория, установленный Постановлением Правительства №497: с 01.04.2022 по 30.09.2022, госпошлину в размере 37 552 руб., в остальной части решение оставить без изменения.

Поскольку отказ истца от иска в данной части не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, отказ от части заявленных требований подлежит принятию апелляционным судом в связи с чем, производство по делу в данной части подлежит прекращению в силу статьи 150 АПК РФ.

Через канцелярию суда от ООО «МосОблЕИРЦ» поступили истребованные доказательства: оборотные ведомости о начислении и оплате за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.05.2021 по 31.05.2021 в отношении МКД расположенных по адресу: 

<

...>, 100, 102, 104, 106 и по ул. Связистов, д.1, 2, 3к1, 3к2, 4, 5, 6, 7, 9, 11, находящихся в управлении ООО «Чистый город». 

Суд, совещаясь на месте, приобщил истребованные от ООО «МосОблЕИРЦ» доказательства к материалам дела в порядке ст. 75, 66 АПК РФ.

Через канцелярию суда от ОАО «494 УНР» поступили дополнения к апелляционной жалобе. 

Суд, совещаясь на месте, приобщил дополнения к апелляционной жалобе к материалам дела в порядке ст. 81 АПК РФ. 

Представитель ОАО «494 УНР» поддержал доводы своей жалобы, просил обжалуемый судебный акт изменить, удовлетворить исковые требования ООО «Чистый город» частично, взыскать с ОАО «494 УНР» в пользу «Чистый город» задолженность в размере 1 441 701, 99 руб., неустойку по состоянию на 30.09.2021 в размере 7 701, 99 руб., в удовлетворении остальной части требований отказать в полном объеме. 

Представитель ООО «Чистый город» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения с учетом частичного отказа от иска.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО «МосОблЕИРЦ», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ruи не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Согласно статье 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Московской области  подлежит отмене исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции,ООО «Чистый город» является управляющей компанией в отношении жилых многоквартирных домов, расположенных по адресу: 

<

...>, 100, 102, 104, 106 и по ул. Связистов, д.1, 2, 3к1, 3к2, 4, 5, 6, 7, 9, 11 на основании результатов конкурсов по отбору управляющей организации, отраженных в Протоколе №1/3/2018 от 10.04.2018 года и Протоколе №6/3/2018 от 16.08.2018 года. 

Указанные многоквартирные дома в установленном законом порядке включены в реестр лицензий по управлению многоквартирными домами Московской области. 

Согласно пояснений ответчика, он является застройщиком и правообладателем жилых помещений, расположенных в указанных МКД. 

Согласно пояснениям истца, ответчик ненадлежащим образом вносит плату на текущий ремонт и содержание общего имущества МКД, коммунальные услуги, в связи с чем, возникла задолженность за период с 01.05.2021 по 31.07.2021. 

В претензии к ответчику истец потребовал погасить задолженность.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в полном объеме.

При этом, апелляционный суд считает, что имеются основания для удовлетворения исковых требований в связи со следующим. 

Суд первой инстанции в нарушение требований ст. 9, 66 АПК РФ в отсутствие доказательств пришел к выводу о наличии у ОАО «494 УНР» задолженности по оплате за квартиры, которые были по актам приема-передачи переданы физическим лицам, оплата по которым осуществлялась физическими лицами платежному агентуООО «МосОблЕИРЦ».

Иск заявлен в соответствии с пунктом 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ, в котором установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию). 

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 244, ст. 249 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 37, ст. 39 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем (ч. 1 ст. 155 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ). Такими Правилами являются утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.06 «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее – Правила № 491).

Подпунктом «а» пункта 28 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.

В силу ч. 7.2 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации.

Частью 2.3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно ч. 2, ч. 7 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом (ч. 7 ст. 162 ЖК РФ).

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ).

В силу ч. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Из материалов дела следует, задолженность за предыдущие исковые периоды взыскана с ответчика в пользу истца решениями Арбитражного Суда Московской области по делу №№А41-78754/2019, №А41-76034/2019, №А41-27666/2019, №А41-94173/2018, №А41-107861/2018, №А41- 91459/2019, №А41-51361/2019, №А41-49729/2019, №А41-52571/2019, А41-87264/2018, №А41-27646/2021, №А41-36958/2021, А41-49237/2021. 

Строительство жилого комплекса в с. Немчиновка Одинцовского района Московской области осуществлялось на основании Инвестиционного контракта от 02.11.2005 г. №01- 8/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, с/о Мамоновский в районе с. Немчиновка» (далее по тексту – Контракт), заключенного между ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны Российской Федерации (Заказчик, до реорганизации – Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района Министерства Обороны РФ») и ОАО «494 УНР» (ИнвесторЗастройщик). 

Между сторонами указанного контракта подписаны Дополнительные соглашения о частичной реализации инвестиционного контракта и приема-передачи квартир в жилых домах по вышеуказанным адресам. 

В соответствии с п. 1.21 инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения № 3 от 15.11.2010), предусмотрено подписание протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой площади по очередям строительства согласно обмерам БТИ после ввода объекта в эксплуатацию. 

Условиями Инвестиционного контракта обязанность по направлению акта о реализации инвестиционного контракта возложена на Заказчика (ФГКУ ЦТУИО) (п. 6.2.5 Контракта). Согласно правовой позиции Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.09.2016 № 203-ПЭК16 по делу № A43-25745/2013, обстоятельства, с наступлением которых связывается начало течения срока исковой давности, устанавливаются судами первой и апелляционной инстанций, исходя из норм, регулирующих конкретные правоотношения между сторонами, а также из имеющихся в деле доказательств (ст. 64, ч. 1 ст. 168, ч. 1 ст. 266 АПК РФ). 

Суд первой инстанции, руководствуясь применимыми нормами права, обоснованно пришел к выводу, что обязательство по передаче результатов инвестиционной деятельности и подписания акта реализации инвестиционного контракта в соответствии с условиями инвестиционного контракта (п. 1.2. в редакции Дополнительного соглашения № 1 от 15.11.2010 и п. 6.2.5 Инвестиционного контракта) должно быть исполнено в течение 20 (двадцати) дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию. 

С учетом изложенного, стороны инвестиционного контракта не позднее 20 дней с даты введения домов в эксплуатацию были обязаны подписать протокол распределения площадей в построенных объектах и, соответственно, на основании указанных документов, оформить право собственности на помещения в установленном законом порядке (зарегистрировать права в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). 

Однако стороны указанные обязательства не исполнили, соответственно, право собственности инвестора (ответчика) в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не зарегистрировано.

Представленными в материалы дела соглашениями в рамках реализации инвестиционного контракта определяется перечень помещений, перешедших в собственность ответчика. 

Помещения, перешедшие в собственность ФГКУ ЦТУИО Минобороны РФ в расчете задолженности, представленном истцом, отсутствуют. 

Также Истцом исключены помещения, на которые зарегистрировано право собственности за третьими лицами (с соответствующих периодов). 

По итогам ознакомления с истребованными от «МосОблЕирц» документами: оборотные ведомости о начислении и оплате за жилищно-коммунальные услуги за период с 01.05.2021 по 31.05.2021 в отношении МКД расположенных по адресу: 

<

...>, 100, 102, 104, 106 и по ул. Связистов, д.1, 2, 3к1, 3к2, 4, 5, 6, 7, 9, 11, находящихся в управлении ООО «Чистый город», истец отказался от части требований.

В случае наличия сомнений в отношении перечня помещений, задолженность по которым предъявлена в рамках настоящего спора, ответчик в соответствии со ст.65 АПК РФ не лишен права представить доказательства того, что эти помещения (при их наличии) находятся в собственности третьих лиц.

В нарушение ст. 65 АПК РФ, доказательств регистрации права собственности на указанные квартиры за иными лицами либо документов, отвечающих признакам относимости и допустимости, свидетельствующих о передаче прав на указанные квартиры третьим лицам, в материалы дела не представлено.

Судом апелляционной инстанции отклонен довод о том, что истец не является управляющей организацией ввиду отсутствия заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В силу ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в рамках управления многоквартирным домом осуществляет работы и (или) оказывает услуги по управлению многоквартирным домом, оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в таком доме или обеспечивает готовность инженерных систем, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 определен перечень работ и услуг, выполняемых и оказываемых управляющей организацией при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом. Исходя из приведенной нормы права, такая деятельность по управлению многоквартирным домом носит комплексный характер и не ограничивается только лишь оказанием коммунальных услуг (подачей коммунального ресурса).

Конкретный перечень работ и услуг, выполняемых и оказываемых в целях управления многоквартирными домами с указанием их стоимости определен организатором конкурса, входит в конкурсную документацию и отражен в договоре управления многоквартирным домом.

В соответствии с п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, управляющая организация, выбранная по итогам открытого конкурса, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме (поставка холодной и горячей воды, электрической энергии и т.д.) с даты заключения договора управления многоквартирным домом, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией.

Приступить же к управлению многоквартирным домом управляющая организация в силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.

Фактически ответчик является застройщиком указанного жилого комплекса, осуществляющим права и обязанности собственника до момента передачи права собственности иным лицам.

Согласно п. 6 и 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Право собственности на помещения в рамках данного спора в настоящее время ни за кем не зарегистрировано, в связи с чем, обязанность по внесению платы за содержание и текущий ремонт, а также коммунальные услуги, подлежат взысканию с Ответчика, как лица, в распоряжении которого они находятся с момента ввода спорных домов в эксплуатацию.

При этом, ответчик полагает, что для возникновения обязанности по несению расходов по оплате коммунальных услуг во вновь построенном жилом помещении правовое значение имеет именно фактическая передача этих жилых помещений по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В период с 2013 г. по 2021 г. ответчиком после получения разрешений на ввод объекта в эксплуатацию были заключены Предварительные договоры купли-продажи, по актам приема-передачи квартиры переданы третьим лицам (копии актов приема-передачи представлены в материалы дела).

Следовательно, как полагает ответчик, задолженность за содержание общего имущества помещений МКД подлежит взысканию с ответчика за период - до подписания с третьими лицами договоров и актов приема-передачи квартир. 

Таким образом, лицо, принявшее от застройщика помещение, в силу прямого закона обязано нести расходы по содержанию общего имущества с даты передачи соответствующего имущества по акту приема-передачи, а не с момента государственной

Довод ответчика о том, что истцом неправомерно предъявлены требования о взыскании платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в связи с передачей части квартир третьим лицам в пользование по предварительным договорам купли продажи подлежит отклонению судебной коллегией.

На основании п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (ст. 695 ГК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ).

В силу статьи 210  ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, и в отсутствие прямого договора между фактическим пользователем здания, нежилого помещения, иного имущества, являющегося точкой поставки электроэнергии (арендатором) и ресурсоснабжающей организацией, только собственник отвечает по денежным обязательствам перед поставщиком коммунальных ресурсов, лицом, оказывающим соответствующие услуги.

Изложенная правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном 26.06.2015 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации (вопрос № 5).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 16646/10, в случае передачи помещения в аренду основанием для возникновения у арендатора обязанности по оплате стоимости оказываемых услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества будет являться договор, заключенный непосредственно между управляющей организацией и арендатором. В противном случае (при отсутствии гражданско-правового договора, заключенного между арендатором и управляющей организацией) в качестве лица, обязанного нести расходы по содержанию общего имущества в силу закона и заключенного договора управления, будет рассматриваться собственник нежилого помещения.

Данная правовая позиция применима и к отношениям безвозмездного пользования нежилыми помещениями.

Таким образом, правовое значение для взыскания расходов на содержание общего имущества не с собственника, а иного лица, в пользование которого находится имущество, имеет только наличие заключенного договора между управляющей компанией и соответствующим лицом.

Помещения, перешедшие в собственность ФГКУ ЦТУИО Минобороны РФ в расчете задолженности, представленном истцом, отсутствуют. 

Также истцом исключены помещения, на которые зарегистрировано право собственности за третьими лицами (с соответствующих периодов).

Доказательств, подтверждающих, что квартиры переданы в собственность третьим лицам в соответствии с нормами законодательства, регулирующими данные правоотношения, в материалы дела в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

На основании изложенного, принимая во внимание отсутствие заключенного договора между управляющей компанией и пользователями, расходы на содержание спорного имущества следует относить на ответчика.

В данном случае в связи с неисполнением ответчиком обязанности услуг, связанных с содержанием общего имущества многоквартирных домов, в которых расположены помещения, у последнего образовалась задолженность перед обществом.

Судом проверен и принят расчет задолженности, произведенный истцом, контррасчет ответчика отклонен.

Материалами дела подтверждается, что обязательства по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт ответчиком надлежащим образом не исполнены, доказательства оплаты задолженности не представлены.

Объем оказанных услуг по техническому обслуживанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома определен истцом исходя из площади помещений, занимаемых ответчиком, стоимость определена на основании установленного в законном порядке тарифа.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что требования истца в части взыскания задолженности подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено о взыскании неустойки по состоянию на 30.09.2021 в размере 42 012, 26 руб., неустойку по дату фактической оплаты, начиная 01.10.2021, исключая период моратория, установленный Постановлением Правительства №497: с 01.04.2022 по 30.09.2022

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Частью 14 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Расчет неустойки, выполненный истцом, апелляционной инстанцией проверен и признан верным.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

При изложенных обстоятельствах является верным вывод суда первой инстанции об удовлетворении требования в части взыскания неустойки по дату фактического погашения задолженности.

Таким образом, требования истца о начислении неустойки на сумму долга по день фактического исполнения обязательства после 02.10.2022 (предусмотренного в настоящее время периода окончания действия моратория), является обоснованным.

Довод ответчика о ненаправлении истцом счетов об оплате оказанных услуг, что исключает возможность начисления неустойки, несостоятелен и противоречит представленным в материалы дела доказательствам.

В материалы дела представлены сопроводительные письма, которые подтверждают факт направления ответчику актов и счетов на оплату оказанных коммунальных услуг.

Кроме того, неполучение заявителем от истца платежных документов на оплату не является основанием для освобождения заявителя как собственника нежилого помещения от установленной законом обязанности вносить плату за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества в этом доме. Обязанность по своевременному внесению платы за жилищно-коммунальные услуги не ставится в зависимость от получения должником актов и платежных документов. Основанием возникновения обязанности по оплате в силу норм жилищного законодательства является сам факт владения помещением в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик для исполнения своей обязанности, установленной законом, не был лишено возможности обратиться к истцу за получением необходимых ему платежных документов на оплату.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 Кодекса).

Из смысла указанной нормы права следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их правой стороне за счет неправой.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления  и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять частичный отказ от иска в сумме 2 069 055, 09 руб. долга, 29 141, 70 руб. неустойки, неустойки, начисленной на сумму долга за период с 01.04.2022 по 30.09.2022.

Решение Арбитражного суда Московской области от 23.03.2022 по делу№ А41-73188/21 отменить в части долга, неустойки, госпошлины.

Производство по делу в части отказа от иска прекратить.

Взыскать с ОАО «494 Управление начальника работ» в пользу ООО «Чистый город» долг в размере 2 868 327, 84 руб., неустойку 42 012, 26 руб., 33 243 руб. госпошлины.

Взыскать с ОАО «494 Управление начальника работ» в пользу ООО «Чистый город» неустойку, начисленную за период с 01.10.2021 по 31.03.2022 и с 01.10.2022 до момента фактической оплаты долга по ст. 155 ЖК РФ.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

Н.В. Марченкова

Судьи:

В.Н. Семушкина

С.А. Коновалов