АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15836/19

30 октября 2020 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   27 октября 2020 г.

Полный текст решения изготовлен            30 октября 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.,

            при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

            рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика"  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> 

            к открытому акционерному обществу "Птицефабрика Ореховская" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Администрации Алексеевского сельского поселения

            о признании права собственности, о признании договора аренды от 09.02.2017 № 4 недействительным,

            и встречному исковому заявлению открытого акционерного общества "Птицефабрика Ореховская" об обязании освободить земельный участок путем демонтажа расположенных на нем строений

            третьи лица: Администрация Октябрьского района Ростовской области, КУИ Администрации Октябрьского района Ростовской области.

при участии:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 25.03.2020,

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности от 05.12.2019. 

установил:

закрытое акционерное общество работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика" обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Птицефабрика Ореховская", Администрации Алексеевского сельского поселения о признании права собственности, о признании договора аренды от 09.02.2017 № 4 недействительным и истребовании имущества (измененные требования в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Протокольным определением от 08.07.2019 судом принято к рассмотрению встречное исковое заявление открытого акционерного общества "Птицефабрика Ореховская" об обязании освободить земельный участок путем демонтажа расположенных на нем строений.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Октябрьского района Ростовской области и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Октябрьского района Ростовской области.

Решением суда от 28.11.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 20.03.2020, признано право собственности за обществом на недвижимое имущество, находящееся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка, а именно:

- административное здание (литера А) площадью 145,3 кв. м;

- здание весовой (литеры В: В1, В2) площадью 76,1 кв. м;

- здание (литера Г; ЗАВ-40) площадью 348,5 кв. м;

- здание (литера Д; ЗАВ-20) площадью 171,2 кв. м;

- здание мастерской (литера И) площадью 66,4 кв. м;

- здание (литера К; сарай) площадью 49,3 кв. м;

- здание мастерской (литера М) площадью 593,6 кв. м;

- здание склада запчастей (литера Р) площадью 139,3 кв. м;

- здание крытого тока (литера Т) площадью 3951,2 кв. м.

Договор аренды от 09.02.2017 N 4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600001:678 признан недействительным. Административное здание (литера А) площадью 145,3 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка, истребовано из незаконного владения организации в пользу общества. В удовлетворении встречного иска отказано. С организации в пользу общества взыскано 15 тыс. рублей судебных расходов. С администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов.

 Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.07.2020 N Ф08-4578/2020 решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2020 по делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Судом кассационной инстанции даны следующие указания. 

Общество ссылается на приобретение права на спорное имущество в процессе реорганизации колхоза им. ХХ-Партсъезда, а в дальнейшем ТОО "Несветай" в установленном законе порядке и на то, что оно является правопреемником указанных лиц. Суды пришли к выводу о доказанности данных обстоятельств. Указав также на то, что правопритязания в отношении спорных объектов отсутствуют. Однако в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие присоединение ТОО "Несветай" к АОЗТ "Ильичевская племптицефабрика". Согласно постановлению главы администрации Октябрьского района Ростовской области от 17.02.1997 N 167 ТОО "Несветай" ликвидировано. Иных сведений относительно реорганизации товарищества в связи с его присоединением к обществу документ не содержит. При этом согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 57 Гражданского кодекса при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (в редакции Федерального закона от 30.11.1994 N 51-ФЗ). Таким образом, ссылка судов на то, что в 1996 году товарищество присоединено к обществу, противоречит постановлению главы администрации Октябрьского района Ростовской области от 17.02.1997 N 167 и положениям статьи 57 Гражданского кодекса. Разрешая спор, суды надлежащим образом не исследовали условия и порядок прекращения деятельности ТОО "Несветай", правопреемником которого считает себя истец.

Кроме того, суд признал право собственности на здание закрытого тока (литера Т). Суды исходили из того, что здание является составной частью объекта - электросетевого комплекса подстанции ПС-4. С учетом того, что в рамках другого дела N А53-5757/2014 общество не заявляло, что спорные объекты составляют единый недвижимый комплекс, истец должен доказать отнесение спорных объектов, в частности, здания тока к единому недвижимому комплексу.  Отнесение  спорных объектов к единому имущественному комплексу имеет существенное значение для дела.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, представил доказательства правопреемстсва за реорганизованным совхозом, основания исковых требований дополнены ссылкой на статью 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец ссылается на давность владения спорным имуществом.

Ответчик против иска возражает, настаивая на обязанности истца удалить со земельного  участка весь спорный имущественный комплекс.

Изучив материалы дела,  суд установил следующее.

Согласно архивной справке от 14.12.2018 № Т-430 в феврале 1951 года в результате укрупнения колхозов, произошло объединение колхозов (колхоз «Красный Октябрь» - х. ФИО4: колхоз Красный урожай» - с. Алексеевка; колхоз «13 лет Октября» - х. Ильичевка) в колхоз им. Молотова. В марте 1957 года колхоз им. Молотова был переименован в колхоз им. XX Партсъезда».

На основании решения от 31.05.1973 № 438 Ростовского областного Совета депутатов трудящихся и приказа по Ростовскому тресту «Птицепром» птицефабрика колхоза им. ХХ Партсъезда была продана Шахтинской инкубаторно-птицеводческой станции Ростовского треста «Птицепром».

Решением исполкома Октябрьского районного Совета депутатов трудящихся от 13.07.1973 № 193 вновь организованной птицефабрике Шахтинской инкубаторно-птицеводческой станции Ростовского треста «Птицепром» было присвоено наименование «Ильичевская птицефабрика».

В 1992-1993 гг. на основании Постановления Правительства РФ от 04.09.1992 N 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" колхоз им. XX Партсъезда был преобразован в ТОО «Несветай».

На основании постановления главы Администрации Ростовской области от 24.12.1992 № 478 «О реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, подпадающих под особые условия реорганизации и приватизации" имущество Ильичевской птицефабрики было передано в собственность трудового коллектива.

На основании решения Малого совета Октябрьского районного Совета народных депутатов 25.12.1992 № 163 было выдано свидетельство о государственной регистрации АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» № 403, учредителем которого являлся трудовой коллектив птицефабрики «Ильичевская».

В 1996 году ТОО «Несветай» было присоединено к АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика».

В 1997 году АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» было преобразовано в ЗАО «Ильичевская племптицефабрика» (свидетельство о государственной регистрации № 80, выдано на основании постановления главы администрации района от 04.09.1997 № 311).

Постановлением главы Администрации Октябрьского района Ростовской области  от 09.10.1998 № 600 земельные угодья бывшего ТОО «Несветай» общей площадью 7773 га (в т.ч. пашни 6053 га, пастбищ 775 га) были переданы ЗАО «Ильичевская племптицефабрика»: сельхозугодия 6828 га, (865 га + 5963 га) в т.ч.: в собственность земельных долей 865 га, в т.ч. пашни 566 га, аренда земельных долей 5963 га, в т.ч.: пашни 5487 га, в пользование 945 га, в т.ч.: лесов - 9 га, древесно-кустарниковых - 241 га, болот - 52 га, под водой - 32 га, под дорогами - 61 га, застроенные территории 172 га, нарушенные - 6 га, прочие-372 га.

В дальнейшем ЗАО «Ильичевская племптицефабрика» было преобразовано в ЗАО работников «Народное предприятие «Ильичевская племптицефабрика».

Таким образом, ЗАОр «НП «Ильичевская племптицефабрика» является правопреемником как Ильичевской птицефабрики, созданной в 1973 году, так и колхоза им. XX Партсъезда.

Строительство спорного объекта недвижимости (имущественного комплекса тока) осуществлялось силами колхоза им. XX Партсъезда в 1982-1985 гг., что подтверждается частично сохранившейся проектной документацией на ЗАВ-20 (типовой проект цеха обработки зерна производительностью 25 т/час на базе КЗС-25Ш) и ЗАВ-40 (проект зерноочистительного цеха производительностью 40 т/час с применением агрегата ЗАВ-40 в колхозе им. XX Партсъезда Октябрьского района Ростовской области, разработанный проектным институтом Ростколхозпроект»).

Документы о вводе в эксплуатацию имущественного комплекса не сохранились.

При новом рассмотрении истцом представлены архивные документы, подтверждающие следующие обстоятельства  передачи спорного имущества при реорганизации колхоза.

На конференции учредителей ТОО от 22.02.1992 было принято решение о реорганизации колхоза им. XX Партсъезда в ТОО «Несветай», что подтверждается Архивной выпиской Архивного сектора Администрации Октябрьского района Ростовской области от 10.08.2020 № Т-211/1 и Протокола конференции учредителей ТОО № 1 от 22.02.1992.

Решением Малого Совета Октябрьского районного Совета народных депутатов от 25.02.1992 № 14 был зарегистрирован Устав ТОО «Несветай», п. 1.2. которого содержит указание о том, что товарищество является правопреемником колхоза им. XX Партсъезда.

На карте земель ТОО «Несветай» (проекте землеустройства) спорный имущественный комплекс, состоящий из Объектов, отмечен как «Полевой стан» (Том 1, л.д. 60)

На основании постановления главы Администрации Ростовской области от 24.12.1992 № 478       «О      реорганизации      колхозов,      совхозов      и      приватизации      государственных сельскохозяйственных   предприятий,   подпадающих   под   особые   условия   реорганизации   и приватизации»  (приложение №  4) имущество  Ильичевской птицефабрики было  передано в собственность трудового коллектива.

По решению Малого совета Октябрьского районного Совета народ шгх депутатов от 25.12.1992 № 163 (том 1, л.д. 53) было выдано свидетельство о государственной регистрации АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» № 403, учредителем которого являлся трудовой коллектив птицефабрики «Ильичевская».

На заседании правления ТОО «Несветай от 16.03.1996 (протокол № 1) было принято решение о проведении общего собрания уполномоченных членов ТОО «Несветай» по вопросу прекращения деятельности ТОО «Несветай» и присоединении его к АОЗТ «Ильичевская ППФ» (Исх. № Т-211/4 от 10.08.2020).

Из акта ликвидационной комиссии ТОО «Несветай» от 19.04.1996 г. (Ш x. № Т-211/5 и № Т-211/8 от 10.08.2020г.) о прекращении деятельности ТОО «Несветай» путеА присоединения к АОЗТ «Ильичевская  ППФ»  следует,  что  была проведена полная  инвентаризация основных средств в ТОО «Несветай» и назначена конференция уполномоченных представителей ТОО «Несветай» на 29.04.1996 года.

Согласно выписке из протокола № 2 конференции уполномоченных представителей ТОО «Несветай» Октябрьского района РО от 29.04.1996 ими было принято решение о ликвидации ТОО «Несветай» путем присоединения к АОЗТ «Ильи евская ППФ» (п. 3 Решения - исх. № Т-211/7).

Суд соглашается с доводом ответчика о некорректности формулировки, содержащей указание как на реорганизацию (присоединение), так и на ликвидацию юридического лица. Это с очевидностью порок юридической техники, допущенный  при составлении документа. Следовательно, необходимо выяснить действительную волю уполномоченных лиц. Она реализовалась в действиях, фактически направленных на передачу активов,  изначально принадлежавших колхозу, правопредшественнику истца.

Таким образом, в 1996 г. ТОО «Несветай» фактически прекратило свою деятельность и было присоединено к АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» с переходом в последнее работников и имущества указанного товарищества, что подтверждается также Справкой о закрытие ТОО «Несветай» от 30.05.1996 (т. 3, л.д. 25), заявлениями бывших работников ТОО «Несветай» (т. 3, л.д. 18-23), Приказами Истца о приеме на работу (т. 4, л.д. 78-85), а Постановлением Главы Администрации Октябрьского района РО от 17.02 1997 № 167 было оформлено прекращение его деятельности.

С момента присоединения ТОО «Несветай» (правопреемника колхоза им. XX Партсъезда) к АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» данный имущественный комплекс находился во владении ЗАОр «НП Ильичевская племптицефабрика». Доказательствами владения и пользования спорным объектом может служить бухгалтерские документы о движении товарно-материальных ценностей по складу тока цеха растениеводства (инвентарная карточка 2000 года, отчет 2011 года).

В силу ч. 1 ст. 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 14 названного Закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежащее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица (п.3 ч.2 ст.218 ГК РФ).

Согласно пункту 5 статьи  58 Гражданского кодекса Российской Федерации при реорганизации юридического лица путем преобразования к вновь возникшему лицу  переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

Пунктом 1 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам  и юридическим лицам.

Ограничения права частной собственности могут быть предусмотрены только законом и только в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 231 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таких ограничений в отношении спорного имущества судом не установлено.

            В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

            Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в случае полной выплаты пая членом потребительского кооператива, в порядке наследования и реорганизации юридического лица (абзацы второй, третий пункта 2, пункт 4 статьи 218 ГК РФ, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). 

           Так, если наследодателю или реорганизованному юридическому лицу (правопредшественнику) принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость (п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

            Таким образом, у правопредшественника истца (колхоза им. XX Партсъезда) возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которые в силу закона впоследствии перешло к обществу.

Согласно статье 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу названного закона, признаются юридически действительными при отсутствии государственной регистрации, введенной этим законом.

Следовательно,  независимо от государственной регистрации права собственности на имущество правопредшественников, это имущество было легализовано и введено в гражданский оборот самим фактом учреждения и регистрации в законном порядке названного субъекта.

Кроме того, как указано выше с момента присоединения ТОО «Несветай» (правопреемника колхоза им. XX Партсъезда) к АОЗТ «Ильичевская племптицефабрика» данный имущественный комплекс находился во владении ЗАОр «НП Ильичевская племптицефабрика». Доказательствами владения и пользования спорным объектом может служить бухгалтерские документы о движении товарно-материальных ценностей по складу тока цеха растениеводства (инвентарная карточка 2000 года, отчет 2011 года).

Со ссылкой на это обстоятельство  истец дополнил основание иска нормой статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретательной давности.

            Статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

В соответствии  с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации);

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

В соответствии  с диспозицией статьи  234 Гражданского кодекса Российской Федерации   в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на истце лежит обязанность представить доказательства наличия совокупности следующих фактических обстоятельств: открытого владения имуществом; непрерывного владения имуществом; владения имуществом в течение установленного законом срока; добросовестное владения имуществом; владения имуществом как своим.

Однако факт этого владения констатирован в рамках дела о банкротстве истца № А53-5757-/2014, где рассмотрен обособленный спор об оспаривании сделки по отчуждению истцом этого имущества, где установлено следующее.

С 1996 года спорные объекты и земельный участок находились в открытом и добросовестном владении истца, который осуществлял их использование в производственной деятельности, выполнял текущий и капитальный ремонт, в том числе приобретение и замену оборудования и механизмов, что подтверждается показаниями свидетелей ФИО5 и ФИО6, отраженными в протоколе судебного заседания 18-25.11.2019 (Том 4, л.д. 131-132), представленными в материалы дела бухгалтерскими документами о движении товарно-материальных ценностей по току цеха растениеводства, инвентарными карточками, журналами весовщика, приказ; IMH договорами о полной материальной ответственности, коллективным договором, товарными накладными, табелями учета рабочего времени, нарядами, штатными расписаниями, журналами начисления и выдачи заработной платы, ведомостями получения зерна и т.п. документами.

По договорам купли-продажи от 25.09.2013, 30.09.2013, 01.10.2013, 02.1 0.2013, 09.12.2013, 03.03.2014 прежнее руководство Истца продало ОАО «Птицефабрика Таганрогская» земельные участки, технику, оборудование и строения, в том числе из спорных - здание мастерской, склада запчастей, ЗАВ-20, ЗАВ-40, асфальтированный ток площадью, 11 100 кв. м, в том числе крытый ток - 3 670 кв. м.

В рамках  дела № А53-5757/2014 истец признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство. В порядке реализации своих обязанностей конкурсный управляющий 15.09.2015 обратился с заявлениями о признании указанных договоров купли- продажи с ОАО «Птицефабрика Таганрогская» недействительными.

Определениями Арбитражного суда Ростовской области от 15.06 2016, 19.08.2016, 11.01.2017, 18.01.2017 (по договору купли-продажи, включавшему часть спорных объектов) по делу № А53-5757/2014 договоры купли-продажи имущества истца были признаны недействительными, суд обязал общество возвратить истцу имущество, включая часть спорных объектов. Указанными судебными актами установлены обстоятельства заключения данных недействительных сделок в условиях неравноценного встречного предоставления по явно заниженным ценам.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 03.2017 по делу № А53-5757/2014; 15АП-2959/2017 определение Арбитражного суда Ростовской области от 18.01.2017 по делу № А53-5757/2014 о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 30.09.2013, включавшего часть спорных объектов, оставлено без изменения.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Пре идиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, понятие самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской церации, которая применяется с 01.01.1995 и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ). Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании

Порядок, установленный постановлением Совета Министров СССР от 2 .01.1981 N 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов", распространился на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам.

Поскольку   колхоз   им.   XX   Партсъезда   строил   объектыхозяйственным    способом   на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком для ввода объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах первоначальный иск, по существу, направлен на подтверждение права собственности истца на созданные в 1982 - 1985 годах объекты недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права.

Судебная защита прав собственников недвижимости, созданных в период существования исключительно государственной и колхозно-кооперативной собственности на производственные объекты, не может быть менее эффективной, чем для случаев признания судом за лицами, не являющимися собственниками, права собственности на чужое либо бесхозяйное имущество по давности владения или права собственности на возведенную ими самовольную постройку. Пункт 59 Постановления № 10/22 допускает возможность удовлетворения судом иска о признании права собственности, заявленного лицом, чье право возникло до вступления в силу Закона с государственной регистрации и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона,

Таким образом, суждение Ответчика о том, что, рассматривая настоящее дело, руководствоваться нормами о самовольной постройке, не основано на фактических обстоятельствах и нормах материального права.

Материалами дела подтверждается открытое и добросовестное владение и пользование истца в отношении спорных объектами с 1996 года, что предопределяет истечение предусмотренного законом в качестве необходимого условия  15-ти летнего срока в 2011  году, то естьдо заключения договора купли-продажи имущества от 30.09.2013. С учетом обстоятельств недействительности указанного договора, последующей реализации истцом в судебном порядке правомочий по истребованию объектов из чужого незаконного владения и разъяснений Постановления 10/22, данный договор не может являться основанием для перерыва течения соответствующего срока.

Обстоятельства принадлежности спорных объектов именно истцу подтверждаются также следующими вступившими в законную силу судебными актами:

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.09.2018 по делу № А53-21148/2018, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2018 года по тому же делу, которым здание мастерской и здание склада запчастей истребованы в пользу Истца из чужого незаконного владения ОАО "Птицефабрика Таганрогская".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.03.2019 по делу № А53-29866/2017, оставленным без изменения Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2019 и Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.10.2019 года по тому же делу, которыми установлены обстоятельства незаконного владения и пользования ОАО «Птицефабрика Таганрогская» входящими в состав объектов ЗАВ-20, ЗАВ-40, асфальтированным и крытым током, зданий мастерской и склада запчастей и с ОАО «Птицефабрика Таганрогская» в пользу Истца было взыскано неосновательное обогащение за пользование этим имуществом.

Относительно указания суда кассационной инстанции о необходимости обоснования отнесения объектов к единому недвижимому комплексу тока цеха растениеводства. 

Как указано выше, истцом заявлено требование о признании права собственности на единый недвижимый комплекс тока цеха растениеводства, расположенный на земельном участке общей площадью 48434 кв. м с кадастровым номером 61:28:0600001:678, находящемся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка, состоящий из:

здания конторы литер А застроенной площадью 170,8 кв. м;

здания весовой литер В (приямок В1, приямок В2) застроенной площадью 76,1 кв. м (в том числе само строение весовой площадью по внутреннему обмеру 7,6 кв. м);

здания литер Г (ЗАВ-40) застроенной площадью 348,5 кв. м;

здания литер Д (ЗАВ-20) застроенной площадью 171,2 кв. м;

здания мастерской литер И площадью 60,5 кв. м;

здания литер К (сарай) площадью 39,6 кв. м;

здания мастерской литер М площадью 547,4 кв. м;

здания склада запчастей литер Р площадью 137,4 кв. м;

здания крытого тока литер Т площадью 3916,5 кв. м.

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет в качестве способа защиты нарушенного права такой способ как признание права без указания о том, в отношении какого имущества он может быть реализован (движимое или недвижимое).

Согласно статье 133 Гражданского кодекса РФ, вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения её назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае если она имеет составные части.

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединённых единымназначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанный физически илитехнологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрированособственности право на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах Таким образом, в состав единого недвижимого комплекса могут входить как недвижимые, так и движимые вещи.

В пункте 1 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016, сформулирована правовая позиция, согласно которой составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу. Таким образом, составная часть единого недвижимого комплекса не может быть признана самовольной постройкой.

В материалы дела представлено Заключения о результатах исследования ООО «Судебная экспертиза ФСФО» № 971-3 от 13.09.2019 (том 3, л.д. 76-128). Эксперт  пришел к выводу о том, что крытый ток литер Т площадью 3916,5 кв. м является сборно-разборным сооружением каркасного типа на столбчатых фундаментах и при полной разборке его перемещение возможно, т.к. не имеет жесткой связи с землей и, следовательно, относится к движимому имуществу. Также эксперт пришел к выводу, что все указанное имущество (и движимое, и недвижимое) объединено в функциональную взаимосвязь единым производственным процессом производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции: очистка, складирование, хранение сельскохозяйственной продукции, ремонт и обслуживание сельскохозяйственной  техники.

На страницах 94-95 заключения содержатся следующие выводы. Натерритории земельного участка с КН 61:28:0600001:678 по адресу: Ростовская область,Октябрьский район,  Алексеевское сельское поселение вблизи х.   Ильичевка, расположены здания  и строения капитального характера: здание конторы литер А застроенной площадью 170,8 кв. м, здание весовой литер В(В1,В2) застроенной площадью 76,1 кв. м, здание литер Д (ЗАВ-20) застроенной площадью 171,2 кв. м, здание мастерской литер И площадью 60,5 кв. м, здание литер К (сарай) площадью 39,6 кв. м, здание мастерской литер М площадью 547,4 кв. м, здание склада запчастей литер Р площадью 137,4 кв. м, а также некапитального характера: здание литер Г (ЗАВ-40) застроенной площадью 348,5 кв. м и здание крытого тока литер «Т» площадью 3916,5 кв. м, объединённые в функциональную взаимосвязь единым производственным процессом - по производству зерна и связанных с ним производственных процессов, таких как: очистка зерна, складирование и хранение зерна, ремонт и обслуживание сельско-хозяйственной техники.

Здания   на   земельном   участке   КН   61:28:0600001:678   по    адресу: Ростовская    область, Октябрьский район,   Алексеевское   сельское   поселение   вблизи   х.    Ильичевка входят   в   единый производственный комплекс по производству зерна,   отделение одного  из объектов невозможно, т.к.   повлечет   изменение технологического  процесса производства.

Одновременно заключение содержит выводы, согласно которым все спорные объекты соответствуют строительным, градостроительным и иным нормам и правилам не создают угрозу жизни и здоровью граждан, находятся в пределах участка, не нарушают красных линий и правил землепользования и застройки.

Указанные обстоятельства и нормы материального права предопределяют выводы о том, что отнесение объектов к зданиям или сооружениям не влияет на их квалификацию как объектов недвижимого имущества, законом в качестве способа защиты права предусмотрено признание права собственности как на движимое имущество, так и на совокупность объединённых единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке (едигый недвижимый комплекс), а, следовательно, даже при выявлении отсутствия у части объектов всех признаков недвижимого имущества, закреплённых в ст. 130 ГК РФ, не исключается возможность и законность признания в судебном порядке права собственности на такие объекты

В Определении и договоре нигде прямо не указано о квалификации названных объектов как движимого имущества, статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  не относит вопросы правовой квалификации к числу преюдициально установленных обстоятельств. Кроме того, судебные акты, содержащие эту квалификацию в отношении спорного имущества состоялись по спору с другим субъектным составом. Отнесение названных объектов к недвижимому имуществу подтверждено техническими планами,техническими паспортами и заключением  специалиста. 

Материалами дела подтверждаются как обстоятельства наличия на участке объектов на момент заключения договора и осведомленности ответчиков об этом, так и принадлежности спорных строений истцу, факт добросовестного и открытого  пользования ими на протяжении более 20 лет.

Налицо основания для признания права за истцом..

Поскольку право собственности правопредшественника истца не было зарегистрировано, способом защиты права  в данном случае, может быть только иск о признании права, что соответствует норме статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а вступившее в законную силу решение суда в соответствии со статьей 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для регистрации права собственности за приобретателем.

Технические характеристики спорных объектов  недвижимости подтверждены техническим паспортами, копии которых представлены в материалы дела. 

Обращаясь с настоящим иском, общество указало в качестве основания возникновения права правопреемство за колхозом.

Факт владения спорным имуществом истцом как юридическим лицом подтверждается представленными в материалы дела документами.

            Таким образом, истцом доказано основание возникновения права собственности – правопреемство за колхозом, имевшим это право в силу закона вследствие создания объектов. Суд полагает, что право собственности истец получил в порядке правопреемства и считает необходимым признать право собственности закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика" на недвижимое имущество, входящее в единый недвижимый комплекс тока цеха растениеводства, находящееся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка:

            - административное здание, литер А, площадью 145,3 кв. м;

            - здание весовой, литер В (В1, В2), площадью 76,1 кв. м;

            - здание, литер Г (ЗАВ-40), площадью 348,5 кв. м;

            - здание, литер Д (ЗАВ-20), площадью 171,2 кв. м;

            - здание мастерской, литер И, площадью 66,4 кв. м;

            - здание, литер К (сарай), площадью 49,3 кв. м;

            - здание мастерской, литер М, площадью 593,6 кв. м;

            - здание склада запчастей, литер Р, площадью 139,3 кв. м;

            - здание крытого тока, литер Т, площадью 3 951,2 кв. м.

   Требование истца о признании договора аренды от 09.02.2017 № 4 недействительным также признано судом подлежащим удовлетворению в виду следующего.

            09.02.2017 между Администрацией Алексеевского сельского поселения (арендодатель) и ОАО «Птицефабрика Ореховская» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 4.

            Согласно п. 1 договора в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов, разрешенное использование - объекты коммунально-складского назначения, общей площадью 48 434 кв. м, с кадастровым номером 61:28:0600001:678, находящегося по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка. 

            Однако, как установлено судом, на данном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие закрытому акционерному обществу работников «Народное предприятие «Ильичевская племптицефабрика».

            Статьей 166 Гражданского кодекса предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

            В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. 

            В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 данной статьи). 

            Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закрепляет правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. 

            Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

           Согласно правовым позициям, сформулированным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 3771/11, 4275/11 и от 02.10.2012 № 5361/12, собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан другому лицу на ином праве.

            В рамках настоящего дела, судом установлено, что закрытое акционерное общество работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика" является собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600001:678. При передаче администрацией указанного земельного участка в аренду иному лицу (ОАО "Птицефабрика Ореховская") нарушены нормы статьи 39.20 Земельного кодекса, определяющей исключительное право собственника объектов недвижимости (истца) на оформление своего права (собственность или аренду) на земельный участок, на котором находятся данные объекты. 

            Таким образом, с учетом того, что спорный земельный участок передан в аренду ответчику без учета интересов собственника объектов недвижимости, находящихся на данном участке, а также констатировав отсутствие на спорном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, суд пришел к выводу о признании недействительным договора аренды № 4 от 09.02.2017.

             Истцом заявлено об истребовании из незаконного владения открытого акционерного общества "Птицефабрика Ореховская" административного здания литер А площадью 145,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка.

             Право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения предоставлено собственнику статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Виндикационный иск, то есть истребование имущества из чужого незаконного владения, является требованием не владеющего вещью собственника к владеющему несобственнику о возврате ему вещи.

            Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. 

            В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            Как указано в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума 10/22), в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. 

            Кроме того, истец в силу статьи 56 (часть 1) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должен доказать факт наличия имущества у незаконного владельца и владение ответчиком этим имуществом.

             Таким образом, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие права собственности истца на истребуемое имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения ответчиком спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

            Административное здание литер А площадью 145,3 кв. м входит в единый недвижимый комплекс тока цеха растениеводства, право собственности истца на указанное здание подтверждено настоящим решением. 

            Нахождение спорного имущества во владении ответчика доказано и самим ответчиком не оспаривается. 

С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств, суд полагает исковые требования об истребовании у ответчика административного здания литер А площадью 145,3 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка, подлежащими удовлетворению.

            Открытым акционерным обществом "Птицефабрика Ореховская" подано встречное исковое заявление об обязании освободить земельный участок путем демонтажа, расположенных на нем строений.

            Земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600001:678 передан Администрацией Алексеевского сельского поселения в аренду ОАО «Птицефабрика Ореховская» по договору аренды от 09.02.2017 № 4.

   В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

   Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации принадлежности объекта недвижимости истцу на праве собственности или ином законном праве, наличия реальных препятствий в осуществлении названных прав, неправомерности действий ответчика.

            Как установлено настоящим решением, на земельном участке с  кадастровым   номером   61:28:0600001:678 расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу, в связи с чем договор аренды земельного участка № 4 от 09.02.2017 признан недействительным.

            Таким образом, открытое акционерное общество "Птицефабрика Ореховская" лишается законного права пользования участком и как следствие, права требовать устранения нарушений такого пользования.

             Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

            Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

           Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

            Спорные объекты построены в 1982-1985 годах, что подтверждается частично сохранившейся проектной документацией на ЗАВ-20 (типовой проект цеха обработки зерна производительностью 25 т/час на базе КЗС-25Ш) и ЗАВ-40 (проект зерноочистительного цеха производительностью 40 т/час с применением агрегата ЗАВ-40 в колхозе им. XX Партсъезда Октябрьского района Ростовской области, разработанный проектным институтом Ростколхозпроект»).

            При таких обстоятельствах, снос спорных объектов со ссылкой на их самовольное возведение является необоснованным. Иного законного основания для демонтажа  объектов, общество не доказало. С учетом изложенного в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

 Расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

            Признать право собственности закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика" на недвижимое имущество, находящееся по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка:

            - административное здание, литер А, площадью 145,3 кв. м;

            - здание весовой, литер В (В1, В2), площадью 76,1 кв. м;

            - здание, литер Г (ЗАВ-40), площадью 348,5 кв. м;

            - здание, литер Д (ЗАВ-20), площадью 171,2 кв. м;

            - здание мастерской, литер И, площадью 66,4 кв. м;

            - здание, литер К (сарай), площадью 49,3 кв. м;

            - здание мастерской, литер М, площадью 593,6 кв. м;

            - здание склада запчастей, литер Р, площадью 139,3 кв. м;

            - здание крытого тока, литер Т, площадью 3 951,2 кв. м.

            Признать недействительным договор аренды № 4 от 09.02.2017 в отношении земельного участка с   кадастровым   номером   61:28:0600001:678.

            Истребовать из незаконного владения открытого акционерного общества "Птицефабрика Ореховская" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в пользу закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика"  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> административное здание литер А площадью 145,3 кв. м, расположенное по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, Алексеевское сельское поселение вблизи х. Ильичевка.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Птицефабрика Ореховская" ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> в пользу закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика"  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> судебных расходов 15 000 рублей.

Взыскать с Администрации Алексеевского сельского поселения в пользу закрытого акционерного общества работников "Народное предприятие "Ильичевская племптицефабрика"  ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> судебных расходов 3 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяПипник Т. Д.