АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-18419/2019

02 февраля 2021 г.

г. Челябинск

Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 02 февраля 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 и секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Офис», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – истец, ООО «Офис»)

к Министерству имущества Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, Минимущество, Министерство имущества),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – УАГП города),

-Администрации города Челябинска (ОГРН 

<

***>, далее – Администрация), 

-Государственное специализированное бюджетное учреждение «Челябинский областной фонд имущества», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – Фонд)

о расторжении договора, взыскании 19 722 156 руб. 63 коп., 

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 (доверенность от 01.01.2021 № 1), 

ответчика – ФИО4 (доверенность от 09.01.2020 № 1/7), 

третье лицо (Администрация) – ФИО5 (доверенность от 11.02.20120 № 11-01-44/50), ФИО6 (доверенность от 15.10.2020 № 11-01-44/118),

третьего лица (АУГП города) – ФИО5 (доверенность от 10.02.2020 № 2/пр), ФИО6 (доверенность от 12.02.2020 № 8/пр),

УСТАНОВИЛ:

ООО «Офис» обратилось 29.05.2019 в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Минимуществу с требованиями (с учетом уточнения на стадии принятия иска – т.1 л.д.160):

-расторгнуть Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 519-зем от 17.03.2017 (зарегистрированный за номером 74:36:0512004:2705-74/001/2017-1), 

-взыскать  неосновательное обогащение в размере 18 971 440 руб. 84 коп. и убытков в размере 750 715 руб. 79 коп.

В обоснование требований истец сослался на ст. 15, 309, 310, 450, 453, 606, 607, 611, 612, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указал на невозможность использования земельного участка по назначению, указанному в договоре, то есть для строительства многоквартирного жилого дома.

Истец указал на то, что им был разработан проект жилого дома, однако в получении разрешения на строительство был получен отказа исх.№ 297/гасн от 11.01.2018 по основаниям несоответствия представленной проектной документации параметрам, установленным документацией по планировке территории (далее также – ДПТ), представленной проектной документацией предусмотрено благоустройство жилого дома за границами отведенного земельного участка, на который правоустанавливающий документ и градостроительный план земельного участка не представлены. 

Ответчик требования истца отклонил, изложив свою позицию в отзыве (т.2 л.д.16-17). Указал на то, что аукционная документация в отношении земельного участка подготовлена с учетом градостроительного регламента и информации о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в отношении указанного земельного участка и о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства многоквартирного жилого дома, предоставленных Администрацией города, в рамках градостроительной деятельности органов местного самоуправления. Полагает себя не надлежащим ответчиком.

Ответчик представил дополнительные пояснения (т.2 л.д.23-26, т.3 л.д.1-4) с приложением, в том числе аукционной документации, градостроительного регламента и пр.

Определением от 10.09.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Администрация города, Фонд и Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска (ОГРН 

<

***>, далее – КГА). Комитет градостроительства и архитектуры города Челябинска сменил наименование на Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, что в порядке ст. 124 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ) учтено судом в процессе рассмотрения спора. 

Фонд представил письменные пояснения (т.2 л.д.110-111).

Администрация города представила мнение на иск (т.3 л.д.5-14)

УАГП города (ранее - КГА) представило мнение по делу (т.3 л.д.15-23).

Истец заявил о проведении судебной экспертизы с целью установления возможности проектирования и строительства многоквартирного дома (т.2 л.д.130-131).

 Определением от 25.03.2020 ходатайство  истца удовлетворено, по делу назначена строительно-техническая судебная экспертиза, проведение которой поручено Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

На заключение экспертов были поставлены следующие вопросы: 

1. возможно ли проектирование жилого дома, соответствующего всем разрешенным параметрам, содержащимся в документации по планировке и межеванию территории, утвержденной Постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 № 19-п?

2. возможно ли благоустройство территории с соблюдением нормативно-установленных требований в границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0512004:2704, 74:36:0512004:2705?

3. являлся ли пригодным в период с 05.12.2016 до окончания срока действия договора аренды № 519-зем от 17.03.2017 земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, параметры которого определены обязательной к исполнению аукционной документацией в соответствии с Постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 № 19-п?

В связи с назначением экспертизы производство по делу приостанавливалось.

От экспертной организации в материалы дела поступило соответствующее  заключение эксперта №026-05-00894 от 12.07.2020 (т.4 л.д.27-61).

Согласно данному заключению:

-проектирование жилого дома, соответствующего всем разрешенным параметрам, содержащимся в документации по планировке и межеванию территории, утвержденной постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 №19-п, невозможно,

-благоустройство территории с соблюдением нормативно установленных требований в границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0512004:2704, 74:36:0512004:2705 невозможно,

-земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 в период с 05.12.2016 до окончания срока действия договора аренды №519-зем от 17.03.2017 не являлся пригодным для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, параметры которого определены обязательной к исполнению аукционной документацией в соответствии с Постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 №19-п.

Определением суда от 08.09.2020 производство по делу было возобновлено.

С учетом результатов экспертизы истец дополнительно представил письменные мнения (т.4 л.д.80-81, 127,131-132).

Ответчик представил дополнительные пояснения (т.4 л.д.83-90, 134-136), а также заявил о назначении дополнительной экспертизы (т.4 л.д.140-141).

Определением от 05.11.2020, вынесенным в протокольной форме, суд отказал в удовлетворении ходатайства ответчика.

Третье лицо - УАГП города представило дополнительное мнение на исковое заявление (т.4 л.д.104-115), указал на то, что в ДПТ допущена ошибка в результате того, что параметр строительного объема жилого дома поз.24 не был откорректирован с учетом исключения подземных автостоянок по итогам проведенных публичных слушаний, а указан в первоначальном варианте. В этих же пояснениях третье лицом проанализировала ДПТ и в иной части, а также заключение судебной экспертизы. Полагает, что при исключении из строительного объема планируемой первоначально подземной автостоянки, планирование возможно в случае применения индивидуального проектирования в целях строительства комфортабельного и высококачественного многоквартирного жилого дома элитного класса и бизнес-уровня в соответствии с утвержденной ДПТ.

В судебное заседание, назначенное на 19.01.2021, Фонд явку представителя не обеспечил, о месте и времени заседания извещен в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе путем размещения соответствующей информации в виде публичного объявления на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие указанного третьего лица по правилам ч. 5 ст. 156 АПК РФ.

В заседании истец заявил об уточнении требований (т.5 л.д.6), дал пояснения.

Ответчик высказал возражения, просил отказать в удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным в ранее представленных пояснениях.

Третьи лица поддержали ранее высказанную позицию по делу.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 26.01.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления размещена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

После перерыва заседание продолжено также в отсутствие представителя Фонта.

Истец представил уточнение к ранее заявленному ходатайству об уточнении требований в части расторжения договора (т.5 л.д.22).

В порядке ст.49 АПК РФ заявленные истцом уточнения требований приняты судом.

Таким образом, рассматриваются требования следующие требования:

-признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 519-зем от 17.03.2017 (зарегистрированный за номером 74:36:0512004:2705-74/001/2017-1) расторгнутым с 19.03.2019, 

-взыскать  неосновательное обогащение в размере 18 971 432 руб. 32 коп. и убытки (реальный ущерб)  в размере 718 315 руб. 79 коп.

Иных дополнений и пояснений от лиц, участвующих в деле, не поступило.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

На основании неоднократных обращений ООО «Офис» (т.2 л.д.28, 36) с учетом формирования и постановки на кадастровый учет 16.06.2013 земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 (т.5 л.д.16-17), а также изменения разрешенного вида использования с «для эксплуатации существующих зданий и территории техникума» на «для строительства многоквартирного жилого дома» (т.3 л.д.27-35) Министерством имущества было оформлено распоряжение от 05.12.2016 № 3378-р (т.2 л.д.37) о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области. Приложением к распоряжению № 3378-р от 05.12.2016 являлся проект договора аренды (т.2 л.д.38-40).

Фонд, исходя из возложенных на него функций и полномочий (т.2 л.д. 60-66), совершил действия по проведению аукциона на заключение договора аренды в соответствии с указанным Распоряжением № 378-р от 05.12.2016 (т.1 л.д.30-37, т.2 л.д.44-50, 112-128). 

Как следует из аукционной документации (раздел II) особые условия освоения земельного участка – 

В соответствии с постановлением Главы города Челябинска от 01.02.2010 № 19-П «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории квартала в границах: ул. Энгельса, ул. Либкнехта, Свердловский пр., ул. Южная - в Центральном районе города Челябинска» на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0512004:2704 и 74:36:0512004:2705 предусмотрено размещение многоквартирного жилого дома со следующими параметрами: этажность - 7, площадь застройки - 846 кв. м., общая площадь - 3226 кв. м. Указанные земельные участки расположены в территориальной зоне Б.3 – смешанная зона. 

Постановлением Главы города Челябинска от 01.02.2010 № 19-П утверждена документация по планировке и межеванию территории квартала в границах: ул. Энгельса, ул. Либкнехта, Свердловский пр., ул. Южная - в Центральном районе города Челябинска (т.1 л.д.38), согласно которой строительный объем проектируемого жилого дома составляет 22 500 куб.м.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:2704 площадью 847 кв. м. поставлен на кадастровый учет 16.06.2013 с разрешенным видом использования – для эксплуатации многоквартирного дома (выписка из ЕГРН имеется в электронном виде и передавалась на СД-диске эксперту; диск приобщен в дело – т.5 л.д.23, выписка от 14.11.2018 для удобства распечатана в дело – т.5 л.д.24-25). Правообладатель земельного участка – ООО «Офис» как собственник жилого дома, расположенного на этом з/у.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 площадью 759 кв.м. поставлен на кадастровый учет 16.06.2013. Имеет  разрешенный видом использования – для строительства многоквартирного жилого дома (т.5 л.д.16-17). Земельный участок является государственной собственностью Челябинской области. На момент рассмотрения спора в ЕГРН имеется запись об обременении в виде аренды на основании договора № 519-зем от 17.03.0217 на весь участок в пользу ООО «Офис».

На основании протокола заседания комиссии по проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области, от 08.02.2017 между Министерством имущества (арендодатель) и ООО «Офис» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области  №519-зем от 17.03.2017 (т.1 л.д.39-41), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 759 кв.м., из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:36:0512004:2705, находящийся по адресу: 

<

...>, для строительства многоквартирного жилого дома (п.1.1 договора).

Договор заключен на срок 32 месяца (п.2.1 договора).

Ежегодный размер арендной платы равен цене продажи аренды и определяется по результатам аукциона в размере 10 116 241 руб. 18 коп. Перечисленный арендатором задаток для участия в аукционе на право заключения договора засчитывается в счет арендной платы. Сумма внесенного задатка составляет 118 272 руб. 50 коп. Перечисление оставшейся суммы платежа  в размере 9 997 968 руб. 68 коп. осуществляется арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 25 числа последнего месяца квартала (п.3.2, 3.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (т.1 л.д.42).

Договор аренды зарегистрирован 27.03.2017 в установленном порядке Управлением Росреестра, о чем в реестр внесена соответствующая запись (т.1 л.д.43).

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что сторонами согласованы все его существенные условия. По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ договор признается судом заключенным.

Таким образом, между сторонами в заявленный период имелись правоотношения, связанные с договором аренды земли.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, плату за предоставление права аренды, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей.

Из материалов дела следует, что в счет исполнения обязательств по договору истец платежными поручениями (т.5 л.д.7, т.1 л.д.46-68) внес арендную плату в сумме 18 971 432,32 руб., что никем не оспаривается (ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Из искового заявления следует и материалами дела подтверждается, что ООО «Офис» на основании утвержденного ДПТ и градостроительного плана земельного участка (т.1 л.д.92-98) разработало проект жилого дома и обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. 

На обращение Обществом получен отказ в выдаче разрешения на строительство, оформленный письмом исх. № 217/гасн от 11.01.2018 (т.1 л.д.69-70). В качестве основаниями для отказа указано:

-несоответствие параметров представленной проектной документации параметрам, установленным документацией по планировке территории (ДПТ). При разработке проекта были предусмотрены следующие параметры объекта (площадь застройки (разрешено 846 - в проекте 730 кв.м), строительный объем (разрешено 22500 - в проекте 14 436 куб.м), общая площадь (разрешено 3226 кв.м - в проекте 3915,71 кв.м).

-представленной проектной документацией предусмотрено благоустройство жилого дома за границами отведенного земельного участка, на который правоустанавливающий документ и градостроительный план земельного участка не представлены.

Общество «Офис» с учетом полученного отказа обратилось к ООО «Эксперт Принцип» с запросом № 1 от 18.01.2019 (т.1 л.д.91) о возможности проектирования жилого дома соответствующего разрешенным параметрам с возможностью благоустройства территории.

В ответ было получено отрицательное заключение строительно-технической экспертизы.

С учетом невозможности использовать земельный участок  по назначению, указанному в договоре аренды №519-зем от 17.03.2017, ООО «Офис» 25.02.2019  обратилось к Министерству имущества с просьбой расторгнуть договор аренды №519-зем от 17.03.2017, и вернуть денежные средства, уплаченные в виде арендной платы в размере 18 971 440 руб. 84 коп., а также возместить убытки в сумме 750 715 руб. 79 коп. (т.1 л.д.12-15, т.2 л.д.70-73).

В ответ на данное обращение Министерство имущества направило ООО «Офис» письмо от 19.03.2019 №1/4383 с приложением соглашения о расторжении договора аренды №519-зем от 17.03.2017 (т.1 л.д.16-17, т.2 л.д.74).

ООО «Офис подписало предложенное соглашение о расторжении договора с  протоколом разногласий к нему (т.1 л.д.18,19,22). При этом акт возврата земельного участка от истца ответчику подписан без замечаний и разногласий.

Замечания, указанные обществом «Офис» в протоколе разногласий к Соглашению о расторжении договора аренды, касались необходимостью указания на причины расторжения договора и в качестве таковых – невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием. 

Как Соглашение о расторжении, как и Акт возврата земельного участка подписаны каждой стороной.

В последнем заседании суду представлено Соглашение о расторжении и Акт возврата датированные 19.03.2019 (т.5 л.д.8, л.д.8-оборот).

Каких-либо возражений против представленных доказательств и фальсификации никем не заявлено.

Письмами №1/16080 от 18.04.2019 и №1/7854 от 24.05.2019  Министерство имущество высказало отказ от подписания соглашения о расторжении договора аренды в редакции предложенного обществом «Офис» протокола разногласий к соглашению (т.1 л.д.23-24, т.2 л.д.79,80).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Несмотря на наличие разногласий к содержанию Соглашения о расторжении договора, в части оснований для расторжения, Соглашение подписано сторонами, а земельный участок возвращен арендодателю. 

Таким образом, стороны пришли к соглашению о прекращении договорных отношений и расторгли договор 19.03.2019.

Поскольку в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 имеется обременение в виде аренды в пользу ООО «Офис», требование о признании договора расторгнутым в целях прекращения обременения признается обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В силу подп. 3 ст. 1103 ГК РФ правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, если иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений.

Истец просит взыскать с ответчика уплаченные в счет исполнения обязательств по договору аренды арендные платежи, ссылаясь на невозможность использования земельного участка с учетом уели, для которой он предоставлялся.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В определении экономической коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053 сформулирована правовая позиция о том, что по смыслу положений п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

По результатам проведенной судебной экспертизы  (заключение эксперта №026-05-00894 от 12.07.2020 – т.4 л.д.27-61), проведенной в рамках настоящего дела, проектирование жилого дома, соответствующего всем разрешенным параметрам, содержащимся в документации по планировке и межеванию территории, утвержденной постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 №19-п, невозможно. Благоустройство территории с соблюдением нормативно установленных требований в границах земельных участков с кадастровыми номерами 74:36:0512004:2704, 74:36:0512004:2705 также невозможно. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 в период с 05.12.2016 до окончания срока действия договора аренды №519-зем от 17.03.2017 не являлся пригодным для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома, параметры которого определены обязательной к исполнению аукционной документацией в соответствии с Постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 №19-п. Эксперт пришел к выводу о том, что по результатам приведенных расчетов минимальная площадь земельного участка, необходимая для размещения жилого дома в соответствии с параметрами ДПТ без озеленения должна быть не менее 2602,5 кв.м, что не соответствует площади земельного участка, отведенного под строительство объекта 1606, кв.м (847 + 759).

Оценивая указанное заключение эксперта по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии ставить под сомнение изложенные в нем выводы и  полагать его недостоверным. При этом эксперты обладают необходимыми профессиональными знаниями и компетенцией для проведения соответствующих экспертных исследований, эксперты предупреждались о наличии  уголовной ответственности за  заведомо ложное заключение эксперта, специалиста по ст.307 УК РФ, что подтверждено соответствующими расписками. 

Кроме этого, согласно представленным пояснениям УАГП города в ДПТ, утвержденных постановлением Администрации г. Челябинска от 01.02.2010 №19-п, была допущен ошибка, повлекшая ошибку  в параметре строительного объема жилого дома, что привело к неисполнимости требований к проекту, а соответственно не позволило истцу использовать земельный участок в соответствии с его назначением и достижением той цели, для которой он был предоставлен. Оснований для применения иного ДПТ, в том числе не утвержденного, у истца (арендатора) или эксперта не имелось.

При таких обстоятельствах, поскольку у арендатора не имелось, по независящим от него причинам, возможности использовать земельный участок согласно его назначению, требование истца о возврате уплаченных по договору платежей, признается обоснованными и подлежит удовлетворению.

Также истец заявляет о взыскании с ответчика убытков в размере 718 315,79 руб., составляющих сумму затрат на освоение земельного участка, подготовку проекта и иные приготовления понесенные в целях использования земельного участка исходя из условий договора. 

Согласно ст. 15  ГК РФ  лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Расчет убытков приведен на л.д.162 т.1, который следует рассматривать с учетом ходатайства от 24.12.2020 (т. 5 л.д.6). 

Поскольку заявленные в качестве убытков затраты, понесены истцом в целях освоения предоставленного в аренду земельного участка и подготовку действий по его использованию согласно назначению (проектные работы, затраты на публикации, получение справок, получение технических условий и т.д.), учитывая невозможность использования как земельного участка, так и полученного результата работ, в отношении которых произведены расходы, требование истца о взыскании с истца соответствующих затрат в качестве убытков признаются обоснованными.

Истец в качестве убытков просит взыскать затраты в размере 140 000 руб., понесенные на инженерно-геодезические и инженерно-геологические работы. В подтверждение  произведенных расходов истец представил договор подряда №27 от 14.08.2018, подписанный с ООО «ЮжУралСтройИзыскания» на выполнение инженерно-геодезических и инженерно-геологических работ на земельных участках с кадастровыми номерами 74:36:0512004:2704 и 74:36:0512004:2705, расположенных по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.99-102), акт выполненных работ (т.1 л.д.103) и платежные поручения № 17 от 20.08.2018 на 70 000 руб. и № 24 от 12.10.2018 на 70 000 руб. (т.1 л.д.104-105).

Также к убыткам истец относит расходы в размере 23 732 руб. 68 коп. понесенные в связи с запросом справочной информации по климатическим характеристикам и фоновой концентрации загрязняющих веществ в целях проектирования дома. В обоснование заявленной суммы истец представил сам Запрос б/н от 28.02.2018 (т.5 л.д.9), Акт об оказании услуг №7133 от 11.10.2018 и платежное поручение №22 от 28.09.2018 (т.1 л.д.106,107).

Также к убыткам истец относит затраты в размере 28 134 руб. 00 коп. на лабораторные испытания, исследования и измерения, связанные с подготовкой проекта. В обоснование затрат представлен договор №2018/938/ИЗ от 27.09.2018, подписанный с ООО «УралСтройЛаб» на выполнение работ по проведению лабораторных испытаний, исследований и измерений с целью инженерных изысканий для строительства  (т.1 л.д.108-112) и платежное поручение № 20 от 28.09.2018 (т.1 л.д.113).

Также к убыткам отнесены затраты 180 000 руб. на подготовку проекта многоквартирного дома, что подтверждается договором №10-2018 от 01.09.2018, подписанным с ООО «ЮГ-СТУДИЯ» на выполнение проектных работ и платежным поручением № 50 от 28.12.2018 (т.1 л.д.114, т.5 л.д.10-12).

Также к убыткам отнесены затраты в сумме 170 000 руб. на проведение экспертиза проектной документации, в подтверждение чего представлены договор №230-2018 от 29.06.2018, подписанный с ООО «МАГ Экспертиза» на проведение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий по объекту «г. Челябинск, Центральный район, жилой дом по ул. Энгельса, 79», Акт № 315 от 26.10.2018, платежные поручения № 23 от 04.10.2018 на 50 000 руб., № 44 от 01.11.2018 на 60 000 руб. и № 3 от 21.03.2019 на 60 000 руб.  (т.1 л.д.115-121, 122-124). Соответствующие материалы представлены для проведения экспертизы и являются приложением к делу.

Также к убыткам отнесены расходы в сумме 840 руб., связанные с размещением информации в газете «Южноуральская панорама» л проведении общественных слушаний связанных со строительством. Затраты подтверждаются счетом №1103 от 24.10.2018, платежным поручением №42 от 25.10.2018, актом об оказании услуг №1115 от 29.10.2018, копией страницы газеты с от 29.10.2018 №95 (т.1 л.д.125, т.5 л.д.13-15).

Также к убыткам отнесены расходы в сумме 168 057 руб. 11 коп. на подключение к системе теплоснабжения. В подтверждение этой суммы представлен  договор на подключение к системе теплоснабжения №41-ТП/2018 от 01.11.2018, подписанный с МУП «ЧКТС», и платежное поручение № 47 от 13.12.2018 на 168 057,11 руб. (т.1 л.д.126-135).

Также к убыткам отнесены расходы в сумме 3776 руб. 00 коп. связанные с подготовкой технических условий на присоединение к точке радиофикации вновь строящегося объекта. В подтверждение представлены договор №8923801 от 01.10.2018, подписанный с ПАО «Ростелеком» на оказание услуг по выдаче технических условий на присоединение к точке радиофикации вновь строящегося объекта (жилой дом) по адресу: 

<

...>, платежное поручение № 26 от 16.10.2018 на 3776,00 руб. и акт оказанных услуг (т.1 л.д.136-143).

Также к убыткам отнесены расходы в сумме 3776 руб. 00 коп. на подготовку технических условий на присоединение к волоконно-оптическим линиям связи вновь строящегося объекта. В подтверждение этих затрат представлен договор №8923780 от 01.10.2018, подписанный с ПАО «Ростелеком» на оказание услуг по выдаче технических условий на присоединение к волоконно-оптическим линиям связи вновь строящегося объекта (жилой дом) по адресу: 

<

...>. платежное поручение № 25 от 16.10.2018 на 3776,00 руб. и акт оказанных услуг (т.1 л.д.144-151).

Всего затраты составили 718 315,79 руб. (расчет: 140 000 руб. +23 732 руб. 68 коп. + 28 134 руб. 00 коп. + 180 000 руб. + 170 000 руб. + 840 руб. + 168 057 руб. 11 коп. + 3776 руб. 00 коп. + 3776 руб. 00 коп.), которые с учетом изложенного выше являются убытками полученным и истцом в результате невозможности использования земельного участка по его назначению.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истцом при общении в суд была уплачена государственная пошлина в с сумме  127 611 руб., в том числе 121 161 руб. платежным поручением №4 от 26.04.2019 и 6000 руб. платежным поручением №5 от 20.05.2019 (т.1 л.д.10,11). 

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации  при заявленной сумме иска – 19 689 748 руб. 11 коп. (с учетом уточнения, 18 971 432,32 руб. + 718 375,79 руб.) подлежит уплате госпошлина в сумме 121 448,74 руб. и за требования  о признании договора расторгнутым  6000 руб., всего 127 448 руб. 74 коп.

С учетом этого, затраты по госпошлине, понесенные истцом, в связи с удовлетворением иска относятся на ответчика, разница в сумме 284,74 руб. возвращается истцу из бюджета. 

В рамках рассматриваемого дела также были понесены расходы на проведение судебной экспертизы, назначенной определением суда от 25.03.2020 по ходатайству истца. Затраты на проведение экспертизы составили 60 000 руб. и были понесены истцом платежным поручением №10 от 12.12.2019 (т.2 л.д.152). Определением от 17.09.2020  суд произвел оплату проведенной экспертизы.

Истец представил заявление (т.3 л.д.37), в котором в порядке ч. 4 ст. 110 АПК РФ выразил согласие на отнесение на него издержек, связанных с проведением судебной экспертизы, независимо от результатов рассмотрен дела, в связи с чем расходы на проведение судебной экспертизы между сторонами не распределяются.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Считать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 519-зем от 17.03.2017 (регистрационная запись № 74:36:0512004:2705-74/001/2017-1) расторгнутым с 19 марта 2019 г.

Настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:2705 обременения в виде аренды в пользу ООО «Офис» (ОГРН 

<

***>) на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Челябинской области № 519-зем от 17.03.2017.

Взыскать с Министерства имущества Челябинской области, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Офис», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) за счет средств областного бюджета 19 689 748 руб. 11 коп., в том числе неосновательное обогащение в размере  18 971 432 руб. 32 коп. и убытки в размере 718 315 руб. 79 коп., а также 127 448 руб. 74 коп. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

Возвратить истцу – обществу с ограниченной ответственностью «Офис», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в размере 284 руб. 74 коп., уплаченную платежным поручением № 5 от 20.05.2019 на 6000 руб. (оригинал в деле – т. 1 л.д.11).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина