ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г.Москва

27.10.2017                                                                    Дело № А40-32856/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2017

Постановление в полном объеме изготовлено 27.10.2017

 Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего – судьи Петровой Е.А.

судей Денисовой Н.Д. и Нечаева С.В. 

при участии в заседании:

от истца – ФИО1 по дов. от 22.01.2016, ген.директор ФИО2, решение от 18.09.2017 № 03/2017;

от ответчика – ФИО3 по дов. от 09.01.2017 № 33-Д-4/17;

от третьего лица – не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании  17.10.2017 кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 31.01.2017 Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Павлюком Ю.Б.,

на постановление от 01.06.2017 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Е.Б. Расторгуевым, О.Г. Головкиной, А.И. Трубицыным,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «ОЛИМПИЯ» 

к Департаменту городского имущества города Москвы 

третье лицо: Департамент культурного наследия города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ОЛИМПИЯ» (далее – ООО «ОЛИМПИЯ» или истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – Департамент или ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 791 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка общей площадью 300 кв. м (кадастровый номер 77:01:0003042:29), разрешенное использование - эксплуатация ресторана, по адресу: 

<

...>, изложив пункты договора в следующей редакции:

- пункт 3.1: «Цена Объектов, определяемая как разница между рыночной стоимостью Объектов и рыночной стоимостью неотделимых улучшений Объекта 1, засчитываемой в счет оплаты приобретаемых Объектов, составляет 71 712 598 (семьдесят один миллион семьсот двенадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 80 коп. Рыночная стоимость Объектов составляет 183 983 000 (сто восемьдесят три миллиона девятьсот восемьдесят три тысячи) руб. в соответствии с заключением эксперта ФИО4 от 15 января 2016 года № 197, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов».

Стоимость неотделимых улучшений Объекта 1, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемых Объектов составляет 112 270 401 (сто двенадцать миллионов двести семьдесят тысяч четыреста один) руб. 20 коп., что подтверждается заключением 10 эксперта ФИО5 № 81 от 19 мая 2016 года, выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

- пункт 3.2: «Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения».

- пункт 3.5: «Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления Покупателем денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам:

За Объект 1 в размере 24 605 598 (Двадцать четыре миллиона шестьсот пять тысяч пятьсот девяносто восемь) руб. 80 коп. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 410 093 (четыреста десять тысяч девяносто три) руб. 31 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 

<

***> КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва. БИК 044583001 Расчетный счет 

<

***> КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу».

За Объект 2 в размере 47 107 000 (сорок семь миллионов сто семь тысяч) руб.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 785 116 (семьсот восемьдесят пять тысяч сто шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Получатель - Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН 

<

***> КПП 770501001 ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г. Москва. БИК 044583001 Расчетный счет 

<

***> КБК - 07111406011028000430 «Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга» В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре»;

- пункт 3.6: «Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества», а также о взыскании судебных расходов в размере 350 000 руб. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование исковых требований истец ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого помещения по цене, равной его рыночной стоимости, и на неправомерное завышение ответчиком выкупной цены спорного объекта.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017, суд удовлетворил исковые требования, урегулировав разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, по цене, определенной судебной экспертизой.

При принятии судебных актов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что истец соответствует всем требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им здания, а также к выводу о том, что спор между сторонами по поводу выкупной цены здания и земельного участка, на котором расположено здание, сформированного и поставленного на кадастровый учет, подлежит разрешению с учетом результатов назначенной определением Арбитражного суда города Москвы экспертизы, согласно которой рыночная стоимость спорных объектов составила 183 983 000 руб., в том числе 47 107 000 руб. - рыночная стоимость земельного участка, а также с учетом дополнительной экспертизы, согласно которой стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества в счет оплаты приобретаемых объектов составляет 112 270 401 руб. 20 коп.

Суды указали в судебных актах мотивы и ссылки на нормы гражданского законодательства, согласно которым сделали вывод о том, что здание подлежит одновременному выкупу с земельным участком, и о том, что стоимость неотделимых улучшений подлежит учету при определении цены выкупа.

При этом судом апелляционной инстанции был рассмотрен и отклонен довод Департамента о том, что суд в связи с учетом неотделимых улучшений вышел за пределы исковых требований, поскольку судом рассмотрены уточненные исковые требования в редакции от 26.09.2016.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт, урегулировав разногласия по цене, установленной Департаментом.

В кассационной жалобе Департамент настаивает на своих доводах о том, что именно собственник отчуждаемого имущества устанавливает выкупную цену этого объекта, которая согласно подготовленному по заказу Департамента отчету составляет 212 122 000 руб.; ответчик полагает, что, удовлетворяя ходатайство истца о назначении по делу дополнительной экспертизы с целью определения стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, суд вышел за рамки заявленных истцом исковых требований.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещена на общедоступных сайтах Арбитражного суда Московского округа http://www.fasmo.arbitr.ru и http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Надлежащим образом извещенное о месте и времени судебного разбирательства третье лицо явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие представителей этих лиц.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против отмены обжалуемых судебных актов по доводам заблаговременно направленного отзыва на кассационную жалобу.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалованных судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления по заявленным в жалобе доводам, поскольку считает, что судами при рассмотрении настоящего дела была дана правильная квалификация спорным правоотношениям сторон, применены подлежащие применению нормы материального права, установлены все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства, не допущено таких нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов.

При рассмотрении настоящего дела судами было установлено и это подтверждено материалами дела, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды № 00-00809/03 от 01.04.2002, в  соответствии с которым истцу в аренду было передано отдельно стоящее нежилое здание, за выкупом которого истец обратился 26.06.2014 в Департамент с заявлением о реализации права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ.

В ответ от Департамента был получен проект договора купли-продажи спорного объекта с указанием цены объектов 127 496 000 руб. за здание и 84 626 000 руб за земельный участок.

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 83 300 000 руб. и 84 626 000 руб., соответственно, однако ответчик отказал в заключении договора на предложенных истцом условиях.

Проанализировав возникшие между сторонами спора правоотношения, суды сделали правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке.

Суды, удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом, или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Федеральным законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в материалы дела стороны представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемых объектов отличалась существенным образом, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости спорных объектов, а также дополнительная экспертиза с целью определения стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимого имущества в счет оплаты приобретаемых объектов на дату обращения арендатора с заявлением о выкупе, результаты которых были исследованы и оценены судами по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суды пришли к выводам о том, что заключения эксперта, полученные в рамках проведения судебной экспертизы, в том числе дополнительной, соответствуют требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 71 712 598 руб. 80 коп. (цена объектов определяется как разница между рыночной стоимостью объектов 183 983 000 руб. и рыночной стоимостью неотделимых улучшений 112 270 401 руб. 20 коп. здания, засчитываемой в счет оплаты приобретаемых объектов).

В обжалуемых судебных актах судами приведены подробные мотивы, по которым суды отклонили доводы Департамента, полностью аналогичные доводам его кассационной жалобы, включая довод о выходе суда первой инстанции за пределы заявленных требований.

Заявляя те же доводы в кассационной жалобе, Департамент не учитывает полномочия суда кассационной инстанции, ограниченные нормами части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления обстоятельств, исследования доказательств и их оценки, и, по сути, заявляет доводы, направленные исключительно на иную оценку исследованных судами доказательств, что недопустимо при проверке законности судебных актов в порядке кассационного производства.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба Департамента удовлетворена судом кассационной инстанции по заявленным в ней доводам быть не может.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31.01.2017 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2017 по делу № А40-32856/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий – судья                                                                 Е.А. Петрова 

Судьи:                     Н.Д. Денисова

                      С.В. Нечаев