﻿﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-76812/2018

20 января 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме 20 января 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей М.А. Ракчеевой, В.А. Семиглазова,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.И. Логиновым,рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представителя Назаровой М.Ф. (доверенность от 25.12.2019),

от Общества представителей Федаева А.В. (доверенность от 13.01.2019), Коноваловой Д.В. (доверенность от 14.08.2019),

апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2019 по делу № А56-76812/2018 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138; ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640)

к обществу с ограниченной ответственностью «КАИФ» (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, Всеволожск, ул. Василеозерская, д. 1, корп. 2, офис 76; ОГРН 1024702182933, ИНН 4720014798)

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, 

установил:

администрация муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее – истец, Администрация) в соответствии с соглашением от 29.08.2017 № 129/1.0-11 «О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения» обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «КАИФ» (далее – ответчик, Общество) о взыскании 3 486 736 руб. 69 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2015 по 16.01.2018, 17 338 716 руб. 31 коп. неустойки за просрочку платежа по состоянию на 04.05.2018, в случае неисполнения решения суда в установленный срок – 62 476 руб. 35 коп. судебной неустойки за каждый день просрочки с даты вступления судебного акта в законную силу до даты его фактического исполнения.

Впоследствии Администрация уточнила исковые требования, просила взыскать с ответчика 3 502 855 руб. 06 коп. задолженности за период с 01.01.2015 по 21.12.2017, 21 470 812 руб. 14 коп. пеней за просрочку платежа за период с 01.01.2015 по 30.04.2019, при неисполнении решения суда в установленный срок  взыскать с ответчика за каждый день просрочки 5 254 руб. 28 коп. судебной неустойки с даты вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения.

Решением от 01.09.2019 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что расчет арендной платы на дату заключения договора производился им по Методике, утвержденной постановлением главы администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 31.12.1998 № 2479, в дальнейшем - в соответствии с решением Совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 № 27, постановлением Администрации от 23.01.2015 № 55, решением Совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2016 № 7, постановлением Администрации от 18.02.2016 № 168, 20.01.2017 № 27.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество полагает доводы Администрации несостоятельными, направленными на пересмотр вступивших в законную силу решений суда.

В судебном заседании представитель Администрации поддержал апелляционную жалобу, представители Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование «Всеволожское городское поселение») на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 5539/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Московская ул., д. 9 (далее - здание).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, администрация муниципального образования «Всеволожское городское поселение» (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения № 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.

Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2).

Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации Петроченковым Николаем Федоровичем, а от имени Общества - генеральным директором Федаевым Сергеем Александровичем, стороны договорились о следующем:

- арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1);

- арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2);

- соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).

Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупателя) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют указанные помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7 956 503 руб. 66 коп. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.

В установленном порядке договор купли-продажи зарегистрирован не был.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга от 03.07.2017 по делу № А56-6384/2013, Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.

Начальник отдела УМИ Федаев А.В. и его заместитель Аршинова И.А. 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому: представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5 767 829 руб. 38 коп. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).

Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5 767 829 руб. 38 коп. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008 (дело № А56-4185/2014).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу № А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация с учетом уточнения 12.05.2014 своего требования в рамках дела № А56-6384/2013 обратилась в суд с иском к Обществу о взыскании 6 135 660 руб. арендной платы за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, 6 878 308 руб. 47 коп. пеней, 4 412 174 руб. 75 коп. пеней за период с 10.01.2010 по 20.12.2016, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 03.07.2017 по делу № А56-6384/2013 принят отказ администрации муниципального образования «Город Всеволожск» от иска в части взыскания 6 135 660 руб. задолженности и расторжения договора, в части требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2015 по 20.12.2016 иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано, поскольку при зачете суммы, указанной в акте о зачете, оснований для начисления неустойки не имеется, а уплаченная в спорный период неустойка в размере 23 622 руб. 59 коп. покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендной платы за период с 12.01.2010 по 25.02.2010, 11.02.2010 по 25.02.2010.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017 установлено, что Общество 22.12.2016 обратилось с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Названным решением суд признал незаконным бездействие Совета и Администрации, выразившееся в несовершении юридических действий по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, обязал Совет и Администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», с учетом того, что Общество передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, в деле № А56-138007/2018 рассматривается иск Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения.

В связи с наличием задолженности в размере 3 486 736 руб. 69 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 Администрация 10.02.2018 направила Обществу претензию, а впоследствии обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о неприменении к отношениям сторон Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной решением Совета депутатов МО «Всеволожское городское поселение» Ленинградской области от 18.12.2007 № 60, указал на преюдициальное значение обстоятельств, установленных в делах № А56-6384/2013, А56-31250/2017.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование помещением устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер составляет 157 717 руб. 60 коп. в год, 13 143 руб. 13 коп. в месяц; земельная составляющая - 2 516  руб. 69 коп. в квартал и соответственно 10 066  руб. 79 коп. в год; арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее десятого числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября (пункт 3.2 договора).

Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору аренды, расчет арендной платы на дату заключения договора произведен по формуле: Агод = Sх(Сб х Кизи х Кнж х Кс х Квд х Ктз х Кик х Кпл х Кп)/10, где Агод – годовая арендная плата, S – площадь арендуемого помещения (540 кв. м), Сб – базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект (14 476 руб.), Кизн – коэффициент износа (0,84), Киж – коэффициент качества нежилого помещения, характеризующий наличие или отсутствие  в арендуемом помещении электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации, доли единиц (1,39), Кс – коэффициент состояния, характеризующий его текущее состояние, доли единиц (0,9), Квд – коэффициент вида деятельности, учитывающий социальную деятельность и вид деятельности, доли единиц (0,3), Ктз – коэффициент территориальной зоны, учитывающий местоположение арендуемого объекта в городе, доли единицы (0,8), Кикц – коэффициент историко-культурной ценности здания, доля единицы (1), Кпл – коэффициент площади объекта, учитывающий размер арендуемой площади, доли единиц (0,8), Кп – коэффициент посещаемости (1). 

Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов Российской Федерации и (или) Ленинградской области, местных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы.  

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.

Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования (часть 3 статьи 7 Федерального закона № 131-ФЗ).

Статьей 2 Федерального закона № 131-ФЗ определено, что муниципальный правовой акт - решение, принятое непосредственно населением муниципального образования по вопросам местного значения, либо решение, принятое органом местного самоуправления и (или) должностным лицом местного самоуправления по вопросам местного значения, по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также по иным вопросам, отнесенным уставом муниципального образования в соответствии с федеральными законами к полномочиям органов местного самоуправления и (или) должностных лиц местного самоуправления, документально оформленные, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, устанавливающие либо изменяющие общеобязательные правила или имеющие индивидуальный характер.

В систему муниципальных правовых актов входят: 1) устав муниципального образования, правовые акты, принятые на местном референдуме (сходе граждан); 2) нормативные и иные правовые акты представительного органа муниципального образования; 3) правовые акты главы муниципального образования, местной администрации и иных органов местного самоуправления и должностных лиц местного самоуправления, предусмотренных уставом муниципального образования (часть 1 статьи 43 Федерального закона № 131-ФЗ).

Как следует из материалов дела, решением Совета депутатов МО «Всеволожское городское поселение» от 18.12.2007 № 60 была утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального район Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями (далее - Методика от 18.12.2007).

Пунктом 2.1 Методики от 18.12.2007 определена формула расчета годовой арендной платы: Агод = Sх(Сб х Кизи х Кнж х Кс х Квд х Ктз х Кик х Кпл)/10 , предполагающая использование показателя Сб - базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект.

Пунктом 3.1 Методики от 18.12.2007 было установлено, что базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов недвижимости во Всеволожском муниципальной районе Ленинградской области.

Распоряжением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 01.02.2010 № 13 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2010 год» была утверждена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект, на 2010 год согласно экспертному заключению о средней полной восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории Всеволожского района Ленинградской области.

Распоряжением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 19.01.2011 № 05 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2011 год» была утверждена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект, на 2011 год согласно экспертному заключению о средней полной восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории Всеволожского района Ленинградской области, предоставленному независимым оценщиком ООО «Пригород».

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 19.01.2012 № 27 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2012 год» была утверждена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект, на 2012 год согласно экспертному заключению о средней полной восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории Всеволожского района Ленинградской области, предоставленному независимым оценщиком ООО «Пригород».

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 01.02.2013 № 81 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2013 год» была утверждена базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект, на 2013 год согласно экспертному заключению о средней полной восстановительной стоимости 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, предоставленному независимым оценщиком ООО «Пригород».

Решением Совета депутатов МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 № 27 утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями в новой редакции (далее - Методика от 28.05.2013).

Пунктом 2.1 Методики от 28.05.2013 была определена формула расчета годовой арендной платы, предполагающая использование показателя Сб - базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения.

Пунктом 3.1 Методики от 28.05.2013 было установлено, что базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади наиболее распространенных типов зданий (кирпичные, панельные, деревянные, ангары, павильоны (торговые) на территории МО «Город Всеволожск», устанавливается ежегодно и утверждается актами Администрации МО «Город Всеволожск».

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 27.01.2014 № 49 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2014 год» было утверждено значение базовой величины стоимости строительства 1 кв. м объектов недвижимости на 2014 год.

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 23.01.2015 № 55 «Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2015 год» было утверждено значение базовой величины стоимости строительства 1 кв. м объектов недвижимости на 2015 год.

Решением Совета депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского района Ленинградской области от 16.02.2016 № 7 утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями».

Пунктом 2.1 Методики от 16.02.2016 была определена формула расчета годовой арендной платы, предполагающая использование показателя Сб - базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения.

Пунктом 3.1 Методики было установлено, что базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади наиболее распространенных типов зданий (кирпичные, панельные, деревянные, ангары, павильоны (торговые) на территории МО «Город Всеволожск», устанавливается ежегодно и утверждается актами Администрации МО «Город Всеволожск».

В силу пункта 2 названного решения оно вступает в законную силу с момента опубликования и распространяется  на правоотношения с 01.01.2016.

Указанное решение опубликовано в газете «Всеволожск Городская жизнь» № 06 (98) от 19.02.2016.

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 18.02.2016 № 168 значение базовой величины стоимости строительства на 2016 год установлено в размере 36 931 руб.

Постановлением Администрации МО «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 20.01.2017 № 27 значение базовой величины стоимости строительства на 2017 год установлено в размере 37 905 руб.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, исходя из буквального значения условия, указанного в пункте 3.3 договора, следует сделать вывод, что стороны при заключении договора согласовали возможность арендодателем в одностороннем порядке корректировать размер арендной платы на основании актов публично-правового образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы. 

Оснований считать, что размер арендной платы был определен арендодателем произвольно без учета актов, регулирующих отношения, связанные с определением арендной платы за находящееся в собственности муниципального образования имущество, в том числе и с учетом содержания пункта 3.3 договоров, не имеется.

Между тем при расчете арендной платы истцом не учтено, что по условиям пункта 3.3 договора новый размер арендной платы устанавливается с момента вступления в силу принятого и опубликованного соответствующего нормативно-правового акта.

В 2015 году годовой размер арендной платы определен арендодателем в 3 608 585 руб. 16 коп., исходя из следующего расчета: 540 (общая площадь арендуемого помещения) х (33 901 (базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект) х 0,77 (коэффициент износа) х 2 (коэффициент качества нежилого помещения) х 1 (коэффициент состояния объекта) х 2 (коэффициент вида деятельности) х 0,8 (коэффициент территориальной зоны) х 1 (историко-культурные ценности здания) х 0,8 (коэффициент площади объекта)) / 10 (т. 2, л. д. 62-63).

В 2016 году годовой размер арендной платы определен арендодателем в 3 931 112 руб. 91 коп., без учета НДС, исходя из следующего расчета: 540 (общая площадь арендуемого помещения) х (33 931 (базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект) х 0,77 (коэффициент износа) х 2 (коэффициент качества нежилого помещения) х 1 (коэффициент состояния объекта) х 2 (коэффициент вида деятельности) х 0,8 (коэффициент территориальной зоны) х 1 (историко-культурные ценности здания) х 0,8 (коэффициент площади объекта)) / 10 (т. 2, л. д. 11-12).

15.12.2016 сторонами подписано соглашение, согласно которому задолженность Общества на дату подписания указанного договора составляет 2 324 473 руб. 19 коп.

Платежным поручением от 20.12.2016 № 174 указанная задолженность ответчиком оплачена, что истцом не оспаривается.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) регулируются особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации.

Поскольку заявление Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений было подано 22.12.2016, к спорным правоотношениям применима редакция закона, действующая по состоянию на указанную дату.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом, такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу № А56-31250/2017  указано на отсутствие обстоятельств, препятствующих Обществу в выкупе арендуемых помещений, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на статью 69 АПК РФ указал на отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате и неустойке по состоянию на день подачи Обществом заявления о выкупе.

Указанная в иске задолженность за период с 01.01.2017 по 21.12.2017 не являлась предметом рассмотрения в делах № А56-31250/2017, А56-6384/2013.

Как следует из представленного истцом расчета (т. 2, л. д. 13-14), Администрация произвела расчет арендной платы на 2017 год в размере 3 631 311 руб. 12 коп. по формуле: Агод = Sх(Сб х Кизи х Кнж х Кс х Квд х Ктз х Кик х Кпл)/10, исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания 37 905 руб., применяя коэффициент износа, равный 0,8, коэффициент качества нежилого помещения, равный 1,8, коэффициент состояния объекта, равный 1, коэффициент вида деятельности, равный 2, коэффициент территориальной зоны, равный 0,8, коэффициент историко-культурные ценности здания, равный 1, коэффициент площади объекта, равный 0,8.

При этом в связи с тем, что Общество в нарушение пункта 1.1 договора аренды использовало помещения не для организации общественного питания и досуга, а для размещения бара, Администрация расчет задолженности по арендной плате произвела с применением Квд равного 2,0 (деятельность ресторанов, баров, ночных клубов).

Однако истцом не учтено, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики коэффициент вида деятельности устанавливается в соответствии с видом деятельности, указанным в договоре аренды.

Доказательства внесения изменений в договор в части указания целевого использования помещения не представлены, в связи с чем у Администрации не имелось оснований для применения в данном случае Квд равного 2,0 вместо 1,5. Применение иных коэффициентов в противоречие с названной Методикой ответчик не обосновал.

При таких обстоятельствах за период с 01.01.2017 по 21.12.2017 арендатор обязан уплатить арендную плату в размере 2 753 528 руб. 48 коп., платежными поручениями от 10.01.2017 № 1, от 07.02.2017 № 8, от 21.03.2017 № 27, от 05.04.2017 № 32, от 12.05.2017 № 48, от 05.06.2017 № 58, от 05.07.2017 № 77, от 03.09.2017 № 97, от 03.09.2017 № 98, от 10.10.2017 № 117, от 05.12.2017 № 152, от 10.01.2018 № 3 оплатил 157 717 руб. 56 коп.

Довод ответчика о том, что Администрация не произвела зачет 5 767 829 руб. 38 коп. в счет оплаты арендной платы опровергается не только расчетом истца, но и ходатайством об отказе части требований и уточнении размера суммы взыскания, с которым правопредшественник Администрации обратился в деле № А56-6384/2013.

Возложение на Совет депутатов муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Администрацию муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области решением суда по делу № А56-31250/2017 обязанности совершить действия, предусмотренные Законом № 159-ФЗ, само по себе не свидетельствует о возникновении у Общества иных оснований для владения помещением, нежели как на основании договора аренды, в связи с чем несостоятельна ссылка Общества на определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-Эс18-16000, 307-ЭС18-15061, поскольку в данных делах судами установлены иные фактические обстоятельства, в том числе факт прекращения арендных отношений в результате заключения договора купли-продажи.  

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку платежа за период с 01.01.2015 по 21.12.2017, начисленной на сумму задолженности за период с 01.01.2015 по 30.04.2019, исходя из положений пункта 4.4 договора, согласно которому в случае нарушения арендатором пунктов 2.2.2, 3.2 договора ему начисляются пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом установленных решением суда по делу № А56-31250/2017 обстоятельств взысканию подлежит неустойка только за период с 11.01.2017 по 30.04.2019, размер указанной неустойки в соответствии с пунктом 4.4 договора составляет 5 283 574 руб. 14 коп.

Ссылаясь на явную несоразмерность заявленной ко взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик в суде первой инстанции ходатайствовал о снижении ее размера.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), которая определенная законом или договором.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последней дело рассматривалось по правилам производства в суде первой инстанции.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений 65 АПК РФ обязан предоставить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

В силу пункта 74 постановления № 7, возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 75 постановления № 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 77 постановления № 7 предусмотрено, что снижение договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В обоснование явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик указывает что заявленная к взысканию неустойка более чем в полтора раза превышает размер самого обязательства.

Учитывая явную несоразмерность установленной договором неустойки последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер неустойки до 1 761 191 руб. 38 коп., рассчитав ее по ставке 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора - взыскателя (судебная неустойка).

Между тем указанная норма не подлежит применению к денежным обязательствам.

Истец не лишен возможности защитить свое право посредством предъявления требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства до даты его фактического исполнения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 25 798 руб. государственной пошлины по иску и 523 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2019 по делу № А56-76812/2018 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» в пользу администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области 2 595 870 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2017 по 21.12.2017, 1 761 191 руб. 38 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КАИФ» в доход федерального бюджета 26 321 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

 В.А. Семиглазов