АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

МОСКОВСКОГО ОКРУГА  

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994, официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

03.03.2023 Дело № А40-242663/2021  Резолютивная часть постановления объявлена 22.02.2023  

Полный текст постановления изготовлен 03.03.2023 

Арбитражный суд Московского округа  

в составе: председательствующего-судьи Ярцева Д.Г., судей Борсовой Ж.П., Цыбиной А.В., при участии в заседании: 

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - ФИО1, по  доверенности от 28.12.2022;  

от ответчика: общества с ограниченной ответственностью «Остори» -  ФИО2, по доверенности от 01.12.2022;  

рассмотрев 22.02.2023 в судебном заседании кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Остори»  

на решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2022 и постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по делу № А40242663/2021  

по иску Департамента городского имущества города Москвы  к обществу с ограниченной ответственностью «Остори»  

о взыскании задолженности по договору аренды 

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - истец, Департамент)  обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с  ограниченной ответственностью «Остори» (далее - ответчик, ООО «Остори») о  взыскании 2 201 156,84 руб. задолженности по арендной плате по договору  аренды земельного участка № М-01-018825 от 05.07.2001 за период с 01.07.2019  по 31.12.2020 и 1 358 113,76 руб. пени за несвоевременное внесение арендных  платежей, начисленной за период с 06.07.2019 по 31.12.2020.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2022, оставленным  без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от  03.11.2022, иск был удовлетворен частично, с ООО «Остори» в пользу  Департамента городского имущества города Москвы было взыскано 2 171 663,  79 руб. задолженности и 452 704 руб. пени. В удовлетворении остальной части  иска было отказано.  

Законность принятых по делу судебных актов проверяется по кассационной  жалобе ООО «Остори», которое полагает, что выводы судов первой и  апелляционной инстанций не соответствуют имеющимся в деле  доказательствам, судами при рассмотрении дела и принятии обжалуемых  судебных актов нарушены нормы материального и процессуального права, в  связи с чем просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в  Арбитражный суд города Москвы в ином составе суда.  

Кассационная жалоба рассмотрена с использованием информационной  системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).  

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель  ответчика поддержал доводы и требования, изложенные в кассационной  жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения жалобы и  доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.  

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований,  предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, правильность применения судами при рассмотрении  дела и принятии обжалуемых судебных актов норм материального и  

процессуального права, соответствие выводов судов установленным по делу  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной  инстанции находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим  основаниям.  

Как следует из материалов дела и установлено судами, 05.07.2001 между  Московским земельным комитетом (правопредшественник Департамента  городского имущества города Москвы, арендодатель) и Благотворительным  фондом «ВУНДЕРКИНД» (арендатор) был заключен договор № М-01-018825  долгосрочной аренды земельного участка площадью 720 кв.м, имеющего  адресные ориентиры ул. Остоженка, вл. 24, 12, стр. 1, предоставляемый в  пользование на условиях аренды для эксплуатации здания под  административные цели и благоустройство территории, сроком до 31.12.2013.  

26.05.2004 к договору аренды № М-01-018825 от 05.07.2001 было  подписано дополнительное соглашение, по условиям которого права и  обязанности арендатора перешли от Благотворительного фонда  «ВУНДЕРКИНД» к ООО «ЭниЛексГрупп».  

01.02.2006 к договору было подписано новое дополнительное соглашение,  согласно которому в связи с изменением наименования арендатором земельного  участка является ООО «ПРИОР».  

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 09.07.2019 о переходе прав на  объект недвижимого имущества, право собственности на здание, расположенное  по адресу: 

<

...>, с 11.06.2014 перешло к ООО  «Остори».  

Таким образом, соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса  Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации с  11.06.2014 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного  участка № М-01-018825 от 05.07.2001 в полном объеме перешли к ООО  «Остори».  

В пункте 14 Постановления № 11 Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением  земельного законодательства» от 24.03.2005 разъяснено, что при рассмотрении  

споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского  кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса  Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости,  находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве  собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения,  сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на  праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую  недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым  зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на  праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке  договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного  участка.  

Договор заключен сроком до 31.12.2013 и поскольку до окончания срока  его действия ни одна из сторон не заявила об отказе от его исполнения, срок  действия договора на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской  Федерации был возобновлен на неопределенный срок.  

В соответствии с пунктами. 5.7 и 5.8 договора № М-01-018825 от  05.07.2001, арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия  настоящего договора и ежеквартально и в полном объеме уплачивать  причитающуюся арендатору арендную плату.  

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором  ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера  ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного  квартала.  

Как указал истец, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своих  обязательств по внесению арендной платы по договору у него за период с  01.07.2019 по 31.12.2020 образовалась задолженность в размере 2 201 156,84 руб.  

В порядке досудебного урегулирования спора, истец направил в адрес  ответчика претензию № 33-6-45361/21-(0)-1 от 26.01.2021 с требованием  уплатить сумму долга.  

Поскольку в добровольном порядке сумму имеющейся задолженности  ответчик не уплатил, Департамент городского имущества города Москвы  обратился с настоящим иском в арбитражный суд.  

При этом, в связи с нарушением ответчиком принятых на себя обязательств  по внесению арендных платежей, Департамент, в соответствии со статьей 330  Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 7.2 договора № М-01- 018825 от 05.07.2001, за период с 06.07.2019 по 31.12.2020 начислил ответчику  неустойку в размере 0,2% от размера платежа, подлежащего оплате за  соответствующий расчетный период, начиная с 6-го числа первого месяца  текущего квартала по день уплаты включительно, всего в сумме 1 358 113,76 руб.  

Придя к выводу о том, что в соответствии с Постановлением  Правительства Москвы от 25.04.2006, № 273-ПП, ставка арендной платы в  рассматриваемом случае составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного  участка, принимая во внимание частичную оплату ответчиком задолженности,  суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования в  части, включая требование о взыскании неустойки, с учетом применения  положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В то же время судами первой и апелляционной инстанции не принято во  внимание следующее.  

Исполнение требований части 4 статьи 15 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации о том, что принимаемые арбитражным судом  судебные приказы, решения, постановления, определения должны быть  законными, обоснованными и мотивированными, достигается соблюдением  рассматривающим дело судом норм частей 1 и 2 статьи 71 и части 1 статьи 168  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации непосредственному полному объективному и  всестороннему исследованию и оценке, в том числе по критериям относимости,  допустимости и достоверности, подлежит каждое представленное в материалы  дела доказательство как в отдельности, так и во взаимной связи и совокупности  с иными доказательствами.  

Согласно пункту 14 Приложения № 1 к Постановлению Правительства  Москвы «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за  землю в городе Москве» от 25.04.2006, № 273-ПП, ставка арендной платы за  землю с разрешенным использованием земельного участка «Земельные участки,  занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами,  скверами, парками, городскими садами» составляет 0,01% от кадастровой  стоимости земельного участка.  

Отклоняя доводы ответчика о применении указанной ставки при расчете  арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций, указали, что согласно  выписке из ЕГРП на здание и на земельный участок, не следует, что здание,  расположенное на участке являются объектами культурного наследия.  

В кассационной жалобе ответчик указал, что арендуемый земельный  участок расположен в зоне объекта культурного наследия регионального  значения «Особняк ФИО3, 1830-е г.г. 1902г.».  

На основании Распоряжения Правительства Москвы «О принятии под  государственную охрану выявленных объектов культурного наследия» от  15.07.2009, № 1556-РП, «Приняты под государственную охрану выявленные  объекты культурного наследия, указанные в Приложениях 1 и 2 к настоящему  распоряжению, в качестве объектов культурного наследия (памятников истории  и культуры) народов Российской Федерации регионального значения,  Приложение 1, п. 29 Особняк ФИО3, 1830-е гг., 1902 г. по адресу: Остоженка  ул., д. 24»;  

Постановлением Правительства Москвы «Об утверждении границ  территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры),  расположенных в пределах Центрального административного округа города  Москвы» от 05.10.2010, № 903-ПП (ред. от 16.11.2021), утверждены границы  территорий объектов культурного наследия (памятников истории и культуры),  расположенных в пределах Центрального административного округа города  Москвы, согласно Приложению 1, п. 182 Граница территории объекта  культурного наследия (памятника истории и культуры) регионального значения  «Особняк ФИО3, 1830-е гг., 1902 г.», Остоженка ул., д. 24 и Приложения 2,  

«Граница территории объекта культурного наследия (памятника истории и  культуры) проходит на северо-восток по линии застройки улицы Остоженка до  северо-восточного угла дома 24 по улице Остоженка (литеры А-Б), далее на  северо-запад параллельно Барыковскому переулку до литеры В (литеры Б-В),  далее на юго-запад параллельно улице Остоженка до литеры Г (литеры В-Г),  далее на юго-восток до линии застройки улицы Остоженка (литеры Г-А)»;  

Распоряжением Департамента культурного наследия Правительства  Москвы от 11.11.2015, № 518, утвержден объект охраны культурного наследия  регионального значения «Особняк ФИО3, 1830-е гг., 1902 г. по адресу:  Остоженка, д. 24;  

Приказом Департамента культурного наследия Правительства Москвы от  14.02.2017, № 96, утверждено охранное обязательство собственника объекта  культурного наследия. Приложением к указанному приказу утверждено и выдано  охранное обязательство, установлен регистрационный номер объекта  культурного наследия в едином государственном реестре объектов культурного  наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации №  771410332860005, при этом, пунктом 11 Приложения установлен особый режим  земельного участка в границах территории объекта культурного наследия  памятника архитектуры.  

Как указывает ответчик, данные акты в настоящее время не изменены и не  отменены, вместе с тем, истец начислял арендную плату исходя из ставки  арендной платы 1,5%, что не соответствует положениям вышеназванного  Постановления Правительства Москвы «О совершенствовании порядка  установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» от 25.04.2006,   № 273-ПП.  

С учетом изложенного, выводы судов о правильности представленного  истцом расчета задолженности являются преждевременными.  

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к  выводу о том, что все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для  правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и  обоснованного судебного акта судами не установлены, нарушены нормы  

материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение  суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в силу  пункта 3 части 1 статьи 287, части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое  рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.  

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть  изложенное, полно и всесторонне исследовать и оценить имеющиеся в деле  доказательства, при необходимости принять меры к получению дополнительных  доказательств и выяснению обстоятельств, приведенных в постановлении,  проверить все заявленные лицами, участвующими в деле, доводы, принять  судебный акт при правильном применении норм материального и соблюдении  норм процессуального права, в котором указать мотивы, по которым суд  согласился с доводами и возражениями участвующих в деле лиц или отклонил  их, со ссылкой на нормы права.  

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15.07.2022 и постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2022 по делу № А40242663/2021 отменить.  

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.  

Председательствующий-судья Д.Г. Ярцев  

Судьи: Ж.П. Борсова 

 А.В. Цыбина