Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15201/2016

г. Хабаровск

13 февраля 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 07.02.2017 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи  О.М. Левинталь,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, после перерыва помощником ФИО2

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>; 680510, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Сергеевское» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>; 680517, 

<

...>)

третьи лица  Муниципальное образование Сергеевское сельское поселение (680517, 

<

...>), Князе-Волконское сельское поселение (680550, 

<

...>), Дружбинское сельское поселение (680506, 

<

...>).

 о расторжении договора, понуждении вернуть участок, взыскании  6 590 275 руб. 95 коп.

При участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 26.12.2016 № 53; ФИО4 по доверенности от 09.01.2017 № 02;

от ответчика – ФИО5 по доверенности от 20.01.2017 № 7; ФИО6  по доверенности от 19.01.2017

от третьих лиц  – представители не явились, извещены в порядке ст. 123 АПК РФ.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района (далее- истец, Комитет) обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сергеевское»  (далее  - ответчик, общество) о расторжении: договора аренды земель № 311/10 от 27.08.2010 c соглашением от 11.04.2011, от 17.02.2012, от 19.09.2011, от 20.01.2015, от 17.02.2015, от 06.08.2015; понуждении передать по акту-приема передачи земельный участок площадью 137 894 458 кв.м. с кадастровым номером 27:17:0000000:13, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения; взыскании задолженности в размере 2 122 063 руб. 49 коп. за период с  января 2013г. по октябрь 2016г. , пени  3  541 861 руб. 55 коп. (  с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ )  за период с 05.02.2013г. по 15.12.2016г.

Ответчик предоставил документы по оплате задолженности. В части пени заявил ходатайство о применении срока исковой давности и  снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В связи с оплатой задолженности истец от требований в части долга по арендной плате отказался, на взыскании неустойки,  расторжении договора, возврате земельного участка   настаивает.

 Ответчик  с иском не согласен. Указал, что истцом нарушен претензионный порядок. Ссылается на то, что врученная работнику ответчика претензия от 06.06.2015г. руководителем не получена; в претензии отсутствовало требование об оплате задолженности, истец  может требовать расторжения договора только после направления требования об оплате задолженности. Ссылается на то, что в  период направления претензий полномочия по распоряжению земельным участок перешли от района  к  поселениям, в связи с чем истец не являлся  арендодателем и не мог требовать расторжения договора. Помимо доводов о несоблюдении претензионного порядка указал, что  задолженность по оплате возникла в связи с  последствиями чрезвычайной ситуации на  территории края в 2013г. и неблагоприятными  погодными условиям в последующие годы, повлиявшими на урожайность и доходность  общества, по не зависящем от общества  причинам,  что является основанием для отказа в иске.

Истец с доводами ответчика не согласен. Указывает, что арендная плата  весь спорный период поступает в бюджет района,  в связи   чем истец является полномочным лицом по заявленным требованиям.  Ссылается на то, что с 01.01.2017г. полномочия по распоряжению земельным участком перешли к району  и  истец является лицом,   имеющим полномочия  арендодателя, в  связи с чем настаивает на удовлетворении иска.  Претензионный порядок считает соблюденным, поскольку первая претензия вручена работнику ответчика, прибывшему за получением корреспонденции. Факт получения второй претензии ответчиком не отрицался. Ссылается на отсутствие норм, запрещающих  изложение в претензии требований об оплате задолженности и расторжении договора.  Указывает, что  просрочка оплаты носила длительный, систематический  характер и  с учетом изменившегося правового регулирования арендных отношений имеет право обратиться с требованием о расторжении договора аренды независимо от оплаты задолженности.  

Третьи лица извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Администрация муниципального образования Князе-Волконское сельское поселение поддерживает доводы истца.

Дружбинское сельское поселение предоставило пояснения, согласно которым спорный земельный участок на территории поселения не располагается.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района (далее - арендодатель) и ООО «Сергеевское» (далее - арендатор) был заключен договор аренды земель населенных пунктов от 27.08.2010г. № 311/10 (далее - договор аренды).

Согласно п.1.1 договора аренды   арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 137 894 458 кв. метров для сельскохозяйственного производства. Местоположение земельного участка - Хабаровский район, Хабаровский край. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Арендатор обязан ежемесячно вносить арендную плату с равномерной разбивкой по месяцам до 05 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя ( п.3.4. договора).

Арендодатель имеет прав требовать досрочного расторжения договора аренды  при невнесении арендной платы более, чем за  6  месяцев. ( п.4.1.1.).

Согласно п. 4.4.3. Договора аренды, арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных Договором аренды.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи.

Срок аренды земельного участка определен пунктом 2.1 договора аренды и действует с 27.08.2010 г. по 27.08.2059 г.

 Договор аренды прошел государственную регистрацию от 05.03.2011г., номер регистрации 27-27-01/02012011-705.

К договору аренды № 311/10 от 27.08.2010г. были заключены соглашения от 11.04.2011г.; от 17.02.2012г.; от 19.09.2013г.; от 20.01.2015г.; от 17.02.2015г.; от 06.08.2015г.

Согласно решению Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 19.06.2012 № 44-248 «Об Управлении архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района» в структуре администрации было учрежден новый орган - Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района.

Постановлением администрации Хабаровского муниципального района от 06.07.2012 № 1879 «О правопреемственности» было установлено, что правопреемником Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Хабаровского муниципального района по всем договорам аренды, заключённым ранее в отношении земельных участков, а также правовым актам администрации, устанавливающим права и обязанности Комитета, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками ранее реализуемых Комитетом, является Управление архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района.

Все права и обязанности по Договору аренды, заключенному 27.08.2010 г. перешли к Управлению архитектуры и землепользованию администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

На основании решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 08.12.2015 г № 43-188 Комитет по управлению муниципальным имуществом и развитию предпринимательства администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края переименован в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

На основании решения Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 19.01.2016 г № 46-211 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края является правопреемником Управления архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по всем договорам аренды, иным договорам, заключенным ранее в отношении земельных участков, правовым актам администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, устанавливающим права и обязанности Управления, вытекающих из деятельности, связанной с распоряжением земельными участками и иным вопросам по распоряжению земельными участками, ранее реализуемых Управлением.

06.06.2016г. в адрес ответчика было направлено письмо, в котором говорилось об образовавшейся задолженности по договору аренды. Ответчику предлагалось  произвести оплату и в добровольном порядке в срок до 20.06.2016г.  и расторгнуть договор аренды.

Претензия получена  инженером МТС ФИО7 о чем имеется подпись в тексте претензии.

21.10.2016г. в адрес ответчика было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды.

Претензия оставлена без удовлетворения. Задолженность добровольно не оплачена.

 В процессе рассмотрения дела ответчиком задолженность по арендной плате оплачена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  истца в суд с настоящим иском.

Истец заявил  ходатайство об отказе от исковых требований в порядке пункта 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с оплатой задолженности. 

Производство по делу подлежит прекращению, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом (статья 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик ссылается на нарушение истцом претензионного порядка.

В соответствии с требованиями п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в редакции  Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ предусмотрено, что спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением указанных категорий  дел.

Начало действия  АПК РФ  в редакции  Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ   с 01.06.2016.

В соответствии с частью 2 ст.450, ст.619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут при существенном нарушении договора арендатором, а также в иных случаях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном  нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Согласно пункту  2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Проанализировав представленную претензию от 06.06.2015г. и заслушав пояснения сторон,  суд приходит к следующему.

Как следует из представленной  в материалы дела копии претензии  от 06.06.2016г.  на ней  имеется отметка инженера МТС ФИО7  о получении претензии.

В представленном письменном  отзыве ответчика от 26.12.2016г. (стр.3 абз. 1) указано только на факт того, что  «истцом не представлено доказательств направления данного письма в адрес ответчика».

В судебном заседании 27.12.2016г. при исследовании судом вопроса о получении ответчиком претензии на вопрос суда о получении претензии представитель ответчика  ответила утвердительно,  что зафиксировано аудиопротоколом судебного заседания (21 мин. 04 сек судебного заседания).  В судебном заседании присутствовал ФИО6  – директор ООО «Сергеевское»,  который факт получения претензии не оспаривал и не отрицал.

В судебном заседании 25.01.2017г.  ответчик настаивал на том, что руководитель ответчика претензию от 06.06.2015г. не получал.

 ФИО6 указал, что  работник Комитета позвонил  бухгалтеру, обслуживающему ООО «Сергеевское» о необходимости получения документов, которая направила за корреспонденцией   инженера МТС ответчика,  который получив уведомление, руководителю его не передал, утратив. (аудиозапись судебного заседания с 24 мин 35 сек  по 25 мин. 30 сек)

 Суд считает необходимым отметить противоречивость пояснений  представителей ответчика.

Заслушав представителей сторон суд приходит к выводу,  что поскольку в распоряжении Комитета имелся для связи с ООО «Сергеевское» номер  телефона бухгалтера  организации,  который был использован для обеспечения получения корреспонденции курьером ответчика , в качестве которого был направлен  инженер МТС ответчика, вручая претензию работнику ответчика, прибывшему с целью получения корреспонденции, истец исходил из добросовестного исполнения поручения не только в части получения, но и в части вручения уведомления указанному адресату – руководителю ООО «Сергеевское».

Из текста претензии однозначно усматривается, что направляется письмо об арендной плате руководителю ООО «Сергеевское».

Каких-либо очевидных доказательств тому,  что письмо не было передано руководителю ответчика  суду, в нарушение ст. 65 АПК РФ,  не предоставлено. 

По смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).  (п.63  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В рассматриваемой ситуации,  поскольку инженер МТС прибыл за получением корреспонденции и ее получил, суд рассматривает его как представителя ответчика.

Согласно абз. 6  п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 ГК РФ).

При этом, даже при утрате бумажного документа, получивший письмо  ФИО7 имел возможность, проявляя добросовестность, обратиться в Комитет за получением дубликата направленного документа, либо поставить об этом в известность руководителя.

С учетом изложенного, судом отклоняется довод ответчика о том,  что претензия ответчиком  не получена.

Довод ответчика о том, что требование о расторжении договора может быть только после направления письменного требования о погашении задолженности  в разумный срок,  суд  отклоняет.

Ст. 619 ГК РФ  не содержит императивной нормы о направлении раздельных писем в части задолженности и расторжения договора.

 Указанной нормой предусмотрено предоставление разумного срока для исполнения требования по оплате до заявления требования о расторжении договора.

В рассматриваемом случае  договор  не содержит условия об одностороннем отказе от его исполнения.

Претензией предложено произвести оплату до 20.06.2016г.

 В адрес ответчика было направлено второе письмо от 21.10.2016г. об одностороннем отказе от договора.

 Факт получения второго письма от 21.10.2016г. об одностороннем отказе от договора представитель ФИО6   (до 2017г. - директор ООО «Сергеевское») не отрицал, что зафиксировано аудиопротоколом судебного заседания 25.01.2017г.

 Т.о. до  обращения в суд истец повторно выразил намерение на прекращение договорных отношений  после истечения разумного срока (четыре месяца) после направления требования об оплате имеющейся задолженности. 

Учитывая,  что оплату ответчик начал производить  с 21 октября 2016г., а с иском истец обратился только 31.10.2016г. ответчику был предоставлен разумный срок  с 06.06.2016г. до 31.10.2016г. для оплаты задолженности.

В части довода о том, что претензия не содержала требования об оплате задолженности суд приходит к следующему.

Претензионное письмо  обозначено  содержанием «Об арендной плате».

В абзаце 3 указано , что арендная плата  в 2016г. составляет  1 914 145 руб. 07 коп.

Абзацем 4 доведено до сведения руководителя,  что имеется задолженность по арендной плате в размере 2 235 945 руб. 69 коп.

 Предложено «в срок до 20.06.2016г. в добровольном порядке оплатить образовавшуюся пене по вышеуказанному договору».

Платежи за аренду  предложено направлять по указанным реквизитам.

Письмом предложено в срок до 20.06.2016г. расторгнуть договор.

В письме также указано,  что «в случае неисполнения данного требования оставляют право обратиться в суд с заявлением о принудительном взыскании задолженности,   пени,  расторжении договора». 

 Исходя из системного толкования текста письма с указанием номера договора, а также фактических обстоятельств наличия задолженности,  текст не вызывает сомнения, что требование касается не только пени,  но  и задолженности по арендной плате.

 При таких обстоятельствах направленная претензия содержит информацию о необходимости оплаты и задолженности по арендной плате.

 

 Ответчик приводит  в обоснование оставления требования без рассмотрения довод о  смене  полномочий района  по распоряжению земельным участком с 01.03.2015г.

В силу пункта 2 статьи 125 ГК РФ от имени  муниципальных образований своими действиями  приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как следует из материалов дела, договор аренды от имени арендодателя заключен с Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района.

 Спорный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок разграничения государственной собственности на землю регулируется Федеральным законом № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее по тексту Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступивших в законную силу с 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется:

органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом;

органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения (пункт 3 статьи 3.3. Закона № 137-ФЗ).

В отношении земельных участков, предоставленных ответчику по договору №311/10 от 27 августа 2010г., расположенных на территории Сергеевского поселения, права арендодателя по договору № 311/10 от 27 августа 2010г. перешли к органам местного самоуправления Сергеевского сельского поселения с 01 марта 2015г. (Решение  Совета  депутатов Сергеевского сельского поселения от 28.12.2012 № 52-241 об утверждении Правил землепользования), в отношении земельных участков, расположенных на территории Князе-Волконского сельского поселения - к органам местного самоуправления указанного поселения с 16 февраля 2016г. (Решение собрания депутатов Хабаровского муниципального района  от 16.02.2016 № 47-215 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Князе-Волконского сельского поселения»)  с учетом дат утверждения правил землепользования.

 Согласно ст.2 Федерального закона от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившего в действие 01.01.2017г. в статью 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4148; 2014, N 26, ст. 3377) внесены следующие изменения в части полномочий по распоряжению земельными участками  в п.2   абзац четвертый изложен в следующей редакции: 

«органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом».

Т.о. на момент рассмотрения дела c 01.01.2017г. полномочия по распоряжению спорным земельным участком  от поселений перешли к Хабаровскому муниципальному району.

Как указал Верховный Суд РФ в определении от 27 апреля 2016г. №306-ЭС15-18438, при переходе полномочий по распоряжению арендованными земельными участками от органов власти одного публично-правового образования к органам власти другого публично-правового образования происходит правопреемство в силу закона на стороне арендодателя по ранее заключённым в отношении таких земельных участков договорам аренды.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в обзоре судебной практики №4 (2015) по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

При этом претензионный порядок  урегулирования спора  предусматривает участие в процедуре урегулирования обе стороны  как требующую, так и обязанную к совершению определенного действия, в связи с чем в случае  несогласия с указанными в претензии требованиями в части полномочий направившего их лица,  ответчик имел возможность высказать их на стадии досудебного урегулирования спора.

 Доказательств несогласия в части прав Комитета как арендодателя от ответчика в адрес Комитета не поступало, доказательств обратному  не представлено.

Полномочия, предусмотренные ранее действовавшим пунктом 10 статьи 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, а в настоящее время - пунктом 2 статьи 3.3 указанного Закона, по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, не являются вопросами местного назначения по смыслу главы 3 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", поскольку являются государственной функцией, делегированной органам местного самоуправления в качестве специального полномочия в силу закона.

 Учитывая, что на момент рассмотрения дела полномочия арендодателя перешли к муниципальному району,   а также абзац 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 суд не усматривает оснований для оставления иска без рассмотрения.   

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

 Материалами дела  подтверждается  оплата задолженности в процессе рассмотрения дела. 

В силу статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Обязанность по уплате договорной неустойки в случае просрочки исполнения  предусмотрена ст. 330 ГК РФ и договором. 

Ответчик заявил ходатайство о применении срока исковой давности и  о снижении неустойки.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

 Истцом начислена неустойка в размере 3 541 861 руб. 55 коп. за период с 01.01.2013г. по 15.12.2016г.

 Истец обратился в суд 31.10.2016г.,  т.о. пропущен срок исковой давности  по начисленной неустойке в сумме 301 381 руб. 71 коп.  за период до 31.10.2013г., в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс РФ предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 11680/10).

Положения части 1 статьи 333 ГК РФ по существу направлены на установление баланса между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Однако неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

С учетом указанных выше норм права и разъяснений, при рассмотрении вопроса об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ суд установил, что размер истребуемой истцом неустойки чрезмерно высок (0,5% за каждый день просрочки) и считает возможным ходатайство ответчика удовлетворить, в порядке статьи 333 ГК РФ снизить размер пеней до 700 000 руб. 

 В части расторжения договора суд приходит к следующему.

 Согласно п.4.1.1.  договора Арендодатель имеет прав требовать досрочного расторжения договора аренды  при невнесении арендной платы более, чем за  6  месяцев. ( п.4.1.1.)

Указанное условие не противоречит ст. 619 ГК РФ, в силу которой договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно пункт 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Между тем, в абзаце 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции от 25.01.2013 указано: "Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением".

В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. Существенное значение имеет также то, воспользовался ли арендодатель своим правом на расторжение договора с недобросовестным арендатором в разумный срок. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Т.о. арендодателю предоставлено право требовать расторжения договора даже при оплате задолженности, если имело место нарушение условий договора.

Таким образом, в период в силу универсального правопреемства в рассматриваемых правоотношениях (статьи 49, 57, 58, 129 ГК РФ), наличие действующего договора аренды земельного участка при установленном факте невнесения ответчиком арендных платежей за длительный период  дают правовые основания для  требования о расторжении договора Хабаровским муниципальным районом.

Ответчик ссылается  в обоснование просрочки в исполнении обязательств по своевременному внесению арендной платы на неблагоприятные погодные условия 2013-2016г. 

Как следует из материалов дела ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате платежными поручениями от октября –декабря 2016г.,  с назначением платежа «за аренду земельного участка за 2013г.»,  «  за  аренду земельного участка за 2014г.», «за аренду земельного участка за 2015г.», что свидетельствует о наличии значительной задолженности, превышающей установленный договором срок 6 месяцев, дающий право  арендодателю  требовать расторжения договора.

 Довод ответчика о том,  что  в период 2013-2016г.   погодные условия повлекли  в результате затопления и переувлажнения почвы неблагоприятные последствия в т.ч. в виде гибели и порчи посевов,  что повлекло невозможность своевременной оплаты задолженности по арендной плате, суд не может признать убедительными.

 Так в период с августа  2013г. действительно в Хабаровском крае был установлен режим чрезвычайной ситуации ввиду крупономасштабного наводнения.

 Однако, как следует из представленных истцом данных о начислениях и поступлении оплат , ответчик не производил арендные платежи и в конце 2012г. и  первом полугодии 2013г., что не является следствием действия  чрезвычайной ситуации.

 Доказательств обратному в нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не представлено.

   Судом учитывается также то, что ответчику в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Хабаровского края от 20.03.2012   № 66-пр «О порядке и об условиях предоставления отдельных мер краевой государственной поддержки, направленных на развитие сельскохозяйственного производства в Хабаровском крае» в 2012-2015г. предоставлялись субсидии из краевого бюджета как сельскохозяйственному товаропроизводителю Хабаровского края на поддержку животноводства  и растениеводства: в 2012-2014г. предоставлена субсидия порядка 40 млн. руб., в 2015г. – порядка 20 млн. руб., в 2016г. – порядка 5 млн. руб.,  о чем даны пояснения представителя ответчика в судебном заседании.

Полученные денежные средства значительно превышают убытки, связанные с погодными условиями.

 Доказательств тому,  что полученные денежные средства не могли быть направлены на погашение задолженности по арендной плате ответчиком  суду не предоставлено.

Т.о. суд не может признать убедительным довод ответчик  о том, что оплата арендных платежей не могла быть произведена в виду действия непреодолимых факторов   и отсутствия государственной поддержки.  

 При этом  оплата за аренду  не производилась с июня по декабрь 2015г. – семь месяцев; в 2016г.- с января по октябрь (10 месяцев), что согласно условиям договора является достаточным условием для требования о его расторжении.

Поскольку материалами дела подтверждено наличие задолженности за значительный период истец обоснованно направил уведомление с требованием о погашении задолженности,  после чего обратился в суд.

Материалами дела подтверждается наличие обстоятельств, с которыми спорный договор связывает возможность его расторжения по требованию арендодателя.

С учетом изложенного  требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или износа.

Поскольку договор   расторгнут , c  учетом изложенного, требование о возврате помещения заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного, иск подлежит удовлетворению. 

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на ответчика.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земель  № 311/10 от 27.08.2010 с соглашениями от 11.04.2011 г.,  от 17.02.2012 г., от 19.09.2011 г., от 20.01.2015 г. , от 17.02.2015 г., от 06.08.2015 г. заключенными между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района и ООО «Сергеевское».

Обязать ООО «Сергеевское»  возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района земельный участок, площадью 137 894 458 кв.м., с кадастровым номером 27:17:0000000:13, расположенный по адресу: Хабаровский край, Хабаровский район,  категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Взыскать с ООО «Сергеевское» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района пени  700 000 руб.,   в доход федерального бюджета 17 000 руб. госпошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.     

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения. 

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края

Судья                                                                                     Левинталь О.М.