АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-2600/2024

г. Ставрополь

30 августа 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 августа 2024 года. 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем Кирсановой Т.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

к государственному лечебно-профилактическому учреждению «Санаторий имени Н.А. Семашко», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 17.04.2019 № 121-з за период с 01.01.2023 по 24.05.2023 в размере 1 403 010,05 рублей, пени в размере 61 381,69 рублей за период с 15.03.2023 по 24.05.2023

в отсутствие представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, г. Ессентуки (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к государственному лечебно-профилактическому учреждению «Санаторий имени Н.А. Семашко», г. Кисловодск (далее – ответчик, учреждение, санаторий)  о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 17.04.2019 № 121-з за период с 01.01.2023 по 24.05.2023 в размере 1 403 010,05 рублей, пени в размере 61 381,69 рублей за период с 15.03.2023 по 24.05.2023. 

Заявление мотивировано ненадлежащим исполнением учреждением обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды земельного участка по договору от 17.04.2017 № 121-з, в результате чего  образовалась задолженность, на которую в соответствии с условиями договора начислена пеня.

Ответчик отзыв не  предоставил, ходатайств не заявлено. 

Лица, участвующие в деле, должным образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, в связи, с чем на основании части 3 статьи 205 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, дав правовую оценку представленным доказательствам, арбитражный суд посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, санаторию на праве оперативного управления принадлежат следующие объекты недвижимости: литера «А» - спальный корпус (5 этажей), общей площадью 9 509 кв. м; литера «Б, Д, б» - лечебный корпус (2 этажа), общей площадью 4 060,1 кв. м; литера «В» - клуб-столовая (3 этажа) общей площадью 2 816,9 кв. м; литера «Г» - плавательный бассейн (1 этаж), общей площадью 2 033,3 кв. м; литера «З» - проходная №1 (1 этаж), общей площадью 16,6 кв. м; литера «И» - оранжерея (1 этаж), общей площадью 367,9 кв. м; литера «Р» - проходная № 2 (2 этажа), общей площадью 34,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Собственником перечисленных объектов является государство Украина.

          Названные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права и выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Здания, строения расположены на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:010227:1, площадью 54 634 кв. м с видом разрешенного использования под «санаторий «Украина» филиал государственного лечебно-профилактического учреждения «Санаторий им Н.А. Семашко», расположенном по адресу: 

<

...>.

Между комитетом (арендодатель) и учреждением  (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 121-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:30:010227:1, площадью 54 633,9 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, под «Санаторий «Украина» филиал государственного лечебно-профилактического учреждения «Санаторий им. Н.А. Семашко» (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора основанием заключения договора аренды земельного участка является решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2017 по делу № А63-3523/2017.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2019, номер регистрации 26:30:010227:1-26/019/2019-4, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 12.04.2023 № КУВИ-001/2023-86316374.

Срок аренды участка устанавливается на 49 лет с 09.12.2016 по 08.12.2065 (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы за участок в годовом исчислении 2018 года составляет 1 903 349,47 рублей (пункт 3.1 договора)

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата начисляется с момента фактического пользования земельным участком. Действие договора наступило с момента фактического пользования земельным участком. Стороны договорились акт приема-передачи не делать (пункт 3.3 договора)

Арендная палата вносится арендаторами путем перечисления в Управление федерального казначейства Ставропольского края (комитет) равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года (пункт 3.4 договора).

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются автоматически с первого дня невнесения арендной платы в срок, предусмотренный пунктом 3.4 договора (пункт 5.2 договора).

В нарушение условий договора учреждением в период 01.01.2023 по 24.05.2023 арендная плата своевременно и в полном объеме не оплачивалась, вследствие чего образовалась задолженность в размере 1 403 010,05 рублей.

На сумму долга, в соответствии с условиями договора комитетом начислена пеня за период с 15.03.2023 по 24.05.2023 в размере 61 381,69 рублей.

Соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, комитет направил в адрес санатория претензию от 27.11.2023 № 20-8808/з с предложением погасить задолженность.

Ответчик в добровольном порядке не погасил образовавшуюся задолженность, доказательств, свидетельствующих об обратном в материалы дела не представлено, в связи с чем истец обратился в Арбитражный суд Ставропольского края настоящим исковым заявлением.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Содержащееся в названном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным. 

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли) (далее – постановление № 73).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Нормами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ).

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном соответствующими нормативными актами, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ). 

На основании статьи 606 ГК РФ договор аренды является возмездной сделкой. Односторонний отказ арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы законом и договором не предусмотрен.

Исходя из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 к договору аренды, заключенному после введения в действие ЗК РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. 

Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации (пункт1 статьи 39.7 ЗК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, закрепленные в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Ставки, утвержденные непосредственно федеральным законом, являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из Основных принципов, направленных на эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, включающих принцип № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют. 

Данный принцип введен постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531, вступившим в силу с 12.08.2017.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 внесены изменения в подпункт «г» пункта 3 Правил № 582, согласно которым арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах: 1,5 процента в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582. 

В целях применения вышеуказанного принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается (пункт 30 раздела 8 названных Методических рекомендаций).

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации) 

Согласно подпункту 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.

Пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» установлен запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов.

Спорный участок находится на территории города-курорта Ессентуки и поступил в собственность муниципального образования в соответствии с частью 11 статьи 1 Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, в редакции действовавшей в период заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.08.2017 по делу № А63-3523/2017 и не отрицалось сторонами при рассмотрении настоящего дела, ответчику на праве оперативного управления принадлежат объекты недвижимости: литера «А» - спальный корпус (5 этажей), литера «Б, Д, б» - лечебный корпус (2 этажа), литера «В» - клуб-столовая (3 этажа), литера «Г» - плавательный бассейн (1 этаж), литера «З» - проходная №1 (1 этаж), литера «И» - оранжерея (1 этаж), литера «Р» - проходная № 2 (2 этажа), расположенные на земельно участка с кадастровым номером 26:30:010227:1 по адресу: 

<

...>. Каких-либо объектов, принадлежащих учреждению  на праве собственности на спорном земельном участке не имеется, доказательств, свидетельствующих об обратном суду не представлено.

Следовательно, при отсутствии на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, у учреждения не возникло право на выкуп земельного участка, и, следовательно, принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, введенный в постановление № 582 постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 и вступивший в силу 12.08.2017 принцип не подлежат применению в рассматриваемом случае.

Указанная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.09.2022 № 310-ЭС22-15910 по делу № А84-4272/2019. 

Истцом произведен расчет спорной задолженности на основании Решения Думы городского округа города-курорта Ессентуки Ставропольского края от 27.02.2019 № 18 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования городского округа город-курорт Ессентуки» (далее – Порядок № 18), приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.11.2019 № 1175 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края».

Исходя из представленного истцом расчета сумма задолженности общества по арендной плате за период с 01.01.2023 по 24.05.2023 составила 1 403 010,05 рублей. 

Указанный расчёт заявленной к взысканию задолженности по арендной плате проверен и признан арифметическим верным.

Суд приходит к выводу о правомерности данного требования

Исходя из положений пункта 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (статья 330 ГК РФ)

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

Пени начисляются автоматически с первого дня невнесения арендной платы в срок, предусмотренный пунктом 3.4 договора (пункт 5.2 договора). 

Расчет пени за период с 16.03.2022 по 31.12.2022 в размере 427 681,10 рублей судом проверен и признан арифметически верным.

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке освобожден истец, взыскивается в доход федерального бюджета с ответчика. 

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

Р Е Ш И Л:

исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с государственного лечебно-профилактического учреждения «Санаторий имени Н.А. Семашко», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки, г. Ессентуки, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> задолженность по арендной плате за земельный участок по договору аренды от 17.04.2019 № 121-з за период с 01.01.2023 по 24.05.2023 в размере 1 403 010,05 рублей, пени в размере 61 381,69 рублей за период с 15.03.2023 по 24.05.2023

Взыскать государственного лечебно-профилактического учреждения «Санаторий имени Н.А. Семашко», г. Кисловодск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета  27 644 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в двухмесячный срок в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 Судья                                                                                                В.Л. Карпель