ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

 

30.08.2018

             Дело № А40-100705/16

Резолютивная часть постановления объявлена 27.08.2018

Полный текст постановления изготовлен 30.08.2018

 

Арбитражный суд Московского округа 

в составе: председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,

судей Петровой Е.А., Красновой С.В., 

при участии в заседании:

от АО "Первый Строительно-монтажный трест" – ФИО1- доверен. от 09.02.16г. №04-02/42а

от Департамента городского имущества города Москвы – ФИО2- ДОВЕРЕН. ОТ 27.12.2017Г. №33-Д-1271/17

от Правительства Москвы – ФИО2- доверен. от 27.07.18г. №4-47-1341/18

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы

на решение от 22 февраля 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Панфиловой Г.Е.,

на постановление от 04 мая 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Головкиной О.Г., Валиевым В.Р., Трубицыным А.И.,

по делу № А40-100705/16 по иску АО "Первый Строительно-монтажный трест"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

третье лицо: Правительство Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Первый Строительно-монтажный трест" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв. м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 66, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 8б, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 6б, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 3б, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 4, 5).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2018 разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Акционерным обществом "Первый Строительно-монтажный трест", возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений урегулированы путем принятия п. п. 3.1, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"3.1. Цена Объектов составляет 80 069 871 (восемьдесят миллионов шестьдесят девять тысяч восемьсот семьдесят один) рубль 00 копеек, без учета НДС (в том числе: нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв. м - 12 195 067 (двенадцать миллионов сто девяносто пять тысяч шестьдесят семь) рублей, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м - 34 187 361 (тридцать четыре миллиона сто восемьдесят семь тысяч триста шестьдесят один) рубль, нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м - 33 687 443 (тридцать три миллиона шестьсот восемьдесят семь тысяч четыреста сорок три) рубля.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 4 003 493 (четыре миллиона три тысячи четыреста девяносто три) рублей 55 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объектов".

А также удовлетворено требование о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2018 по делу N А40-100705/16 оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент и Правительство обратились с кассационной жалобой в Арбитражный суд Московского округа, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу N А40-100705/16 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение норм права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, суды неправомерно обязали заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.

В ходе судебного рассмотрения кассационной жалобы заявители поддержали доводы, изложенные в жалобе, просили решение Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу N А40-100705/16 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Истец доводы кассационной жалобы отклонил, просил судебные акты оставить в силе.

Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон и третьего лица, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит  к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:

Из материалов дела следует и установлено судами, АО "Первый Строительно-монтажный трест" является арендатором недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв. м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 26, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 7б, 7в, 8, 8а, 8б, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 26, 3, 3а, 36, 4, 4а, 46, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 6б, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 36, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 4, 5).

АО "Первый Строительно-монтажный трест" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о возмездном отчуждении в свою собственность арендуемого им нежилого помещения, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

01.03.2016 Департамент направил в адрес истца проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), указав цену объекта - 160 034 000 руб. (в т.ч. объекта 1-26 871 000 рублей, объекта 2-67 171 000 рублей, объекта 3-65 992 000 рублей).

Полагая цену объекта завышенной и не соответствующей реальной стоимости выкупаемого помещения, истец привлек оценочную организацию для определения рыночной цены арендуемого помещения.

Согласно отчету N 06429 от 26.03.2016 об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, подготовленному ООО "ЮК "Ваш адвокат" рыночная стоимость объекта оценки составляет 75 177 000 рублей.

06.04.2016 истец направил в адрес Департамента городского имущества подписанный договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) с протоколом разногласий в части цены приобретаемого помещений (объекта) и реквизитов сторон договора.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно реестру субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы истец является субъектом малого предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно статье 10 данного Федерального закона вступают в силу с 01.01.2009.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 1288,2 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (с кадастровым номером 77:01:0006012:3962, площадью 216,3 кв. м (этаж 2, пом. I - комн., с 1 по 7; пом. II - комн., с 1 по 9, А); с кадастровым номером 77:01:0006012:3961, площадью 540,7 кв. м (этаж 3, пом. III - комн. 1, 2, 2а, 2б, 2в, с 3 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, 6в, 7, 7а, 76, 7в, 8, 8а, 8б, 8в, 9, 10, 10а, 11, 12. Б; пом. IV - комн. 1, 2, 2а, 2б, 3, 3а, 36, 4, 4а, 4б, 4в, 5, 6, В; этаж 4, пом. III - комн., с 1 по 6, 6а, 6б, с 7 по 9, 9а, 10, 11, Б; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 3б, 4, 5, В); с кадастровым номером 77:01:0006012:3959, площадью 531,2 кв. м (этаж 5, пом. I - комн. 1, 2, 2а, 3, 3а, 3б, с 4 по 6; пом. II - комн., с 1 по 11, А, Б; пом. III - комн., с 1 по 12, В; пом. IV - комн., с 1 по 3, 3а, 4, 5).

Согласно выводам эксперта итоговая величина составляет (без учета НДС) 80 069 871 руб.

Оценив экспертное заключение ООО «Экспертно правовое бюро», суды первой и апелляционной инстанций обоснованно сочли отчет об оценке соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и пришли к правильному выводу об удовлетворении требований.

Учитывая изложенное, судами первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что истец как субъект малого предпринимательства более двух лет арендующий спорный объект, при отсутствии задолженности по арендной плате и пени за арендуемое имущество, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", при этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона, в связи, с чем правомерно удовлетворили требования истца.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта), и в соответствии с п. 3.2 договора истцу предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора правомерно принят судом в редакции истца.

Доводы заявителя жалобы о том, что суды необоснованно обязали ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной судебной экспертизой, кассационная коллегия считает несостоятельным.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Оценив представленное независимым экспертом заключение по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что заключение эксперта ООО «Экспертно правовое бюро» соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 80 069 871 руб.

Доводы заявителей, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией и в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Согласно ч. 3 ст. 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций согласно ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы заявителей кассационной жалобы, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22 февраля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 мая 2018 года по делу № А40-100705/16 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

 

Председательствующий-судья                                                              Н.Ю. Дунаева

 

Судьи:                                                                                                          Е.А. Петрова

 

                                                                                                                      С.В. Краснова