﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-7293/2018

г. Краснодар

26 августа 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – индивидуального предпринимателя Эртыль Лидии Геннадьевны (ИНН 233502278313, ОГРНИП 318237500057850) – Бодло С.А. (доверенность от 25.03.2019), от ответчика – администрации муниципального образования Кореновский район (ИНН 2335008580, ОГРН 1022304012169) – Грицаева Д.Н. (доверенность от 17.12.2018), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Эртыль Лидии Геннадьевны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019 (судьи Абраменко Р.А., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-7293/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Эртыль Л.Г. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования Кореновский район (далее – администрация) о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка площадью 4402 кв. м с кадастровым номером 23:12:0301008:392, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Дядьковская, ул. Комсомольская, 46.

Решением от 27.02.2019, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 21.05.2019, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что предприниматель не обосновал необходимость предоставления ему в аренду земельного участка площадью 4402 кв. м при площади принадлежащего ему и находящегося на указанном участке объекта недвижимости, равной 217,6 кв. м.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель указывает на то, что он приобрел здание сепараторной с целью восстановления пункта первичной переработки молока и получения натуральной молочной продукции. Условием получения разрешения на реконструкцию данного объекта явилось заключение договора аренды земельного участка. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбами оформить соглашение, однако последний всячески уклонялся от данных действий. Ссылаясь на недоказанность необходимости предоставления предпринимателю в аренду земельного участка испрашиваемой площади, и признавая заключение судебного эксперта ненадлежащим доказательством, суды не назначили проведение по делу повторной судебной экспертизы. Судебные инстанции не в полной мере исследовали представленные истцом доказательства и неверно распределили бремя доказывания.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании акта обследования отдела архитектуры и градостроительства администрации от 19.10.2006 № 993, постановлением главы муниципального образования Кореновский район от 01.11.2006 № 1541 «Об утверждении границ и размеров земельного участка ООО АПК "Кубань-Люкс", для размещения и эксплуатации сепараторной» утвержден проект границ необходимого для размещения и эксплуатации сепараторной земельного участка площадью 4798 кв. м, расположенного по адресу: ст. Дядьковская, ул. Комсомольская, 46.

Вновь образованный земельный участок площадью 4798 кв. м зарегистрирован в ЕГРП с присвоением кадастрового номера 23:12:0301008:0171.

17 ноября 2006 года ООО АПК «Кубань-Люкс» (далее – общество; арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор аренды от 17.11.2006 № 1200000127, по условиям которого арендатору передан в пользование на срок 49 лет для эксплуатации и обслуживания сепараторной земельный участок площадью 4798 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.01.2007. 

18 декабря 2015 года предприниматель (покупатель) и общество (продавец) заключили договор купли-продажи, по условиям которого продавец передает покупателю в собственность сепараторное отделение площадью 217,6 кв. м и земельный участок (кадастровый номер 23:12:0301008:0171) на праве аренды для эксплуатации и обслуживания сепараторной площадью 4798 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Дядьковская, ул. Комсомольская, 46.

По акту от 18.12.2015 общество передало, а предприниматель принял указанное имущество.

Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0301008:0171 площадью 4798 кв. м снят с государственного кадастрового учета 02.02.2012 (письмо филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю).

15 января 2016 года право собственности предпринимателя на нежилое здание (сепараторное отделение) зарегистрировано в ЕГРП с присвоением кадастрового номера 23:12:0301009:211, выдано свидетельство о государственной регистрации права.

31 марта 2016 года предприниматель обратился к главе администрации Дядьковского сельского поселения с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 4798 кв. м с кадастровым номером 23:12:0301008:0171, в связи с переходом прав пользования земельным участком от общества.

В ходе подготовки документов для заключения договора аренды установлено наличие неразрешенного межевого спора прежнего арендатора с землепользователем соседнего земельного участка Воробьевым А.Н., неснятого ареста и вынесенных мировым судьей судебного участка № 153 Кореновского района решений от 17.09.2010 о признании незаконным кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301008:0171 в связи с пересечением границ смежного земельного участка, и от 09.11.2011 об аннулировании сведений о границах данного земельного участка и снятии его с кадастрового учета.

23 мая 2016 года с целью урегулирования межевого спора предприниматель обратился в ГУП «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» для производства кадастровых работ по установлению границ земельного участка, их согласованию со смежными землепользователями и изготовлению предварительного плана вновь образуемого земельного участка.

По результатам межевания площадь арендуемого земельного участка сократилась примерно на 350 кв. м.

Постановлением администрации Дядьковского сельского поселения Кореновского района от 13.12.2016 № 247 утверждена схема земельного участка площадью 4376 кв. м.

18 апреля 2017 года указанный земельный участок с уточненной площадью 4402 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:12:0301008:392 и видом разрешенного использования – для размещения магазина.

28 августа 2017 года предприниматель обратился в администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Дядьковская, ул. Комсомольская, 46, с кадастровым номером 23:12:0301008:392 площадью 4402 кв. м с видом разрешенного использования «магазины», на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности сепараторное отделение площадью 217,6 кв. м.

Согласно заключению отдела архитектуры и градостроительства администрации от 25.09.2017 № 222 нормативный размер земельного участка, необходимый для эксплуатации здания сепараторного отделения площадью 217,6 кв. м, составляет 1000 кв. м. Разрешенный вид использования испрашиваемого земельного участка не соответствует назначению указанного объекта недвижимости.

С учетом изложенного администрация письмом от 26.09.2017 № 118-3328/17-16 отказала в предоставлении в аренду предпринимателю земельного участка.

В ноябре 2017 года предприниматель в ходе личного приема граждан, проводимого главой администрации, повторно обратился с вопросом о заключении договора аренды  земельного участка площадью 4402 кв. м.

В письме от 22.12.2017 № 118-710/17-16 администрация отказала в предоставлении в аренду спорного земельного участка в связи с тем, что проводятся работы по разделу земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301008:392, в результате которого будет образован земельный участок площадью 1000 кв. м. После постановки на государственный кадастровый учет будет проведена процедура публичных слушаний в отношении вновь образованного земельного участка, по результатам которых земельному участку будет присвоен вид разрешенного использования «пищевая промышленность». После внесения изменения в ЕГРН в части вида разрешенного использования предприниматель вправе обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или аренду без проведения торгов.

Предприниматель, полагая, что у администрации отсутствовали правовые основания для отказа ему в заключении договора аренды, обратился с иском в арбитражный суд.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Тождественное правило до 01.03.2015 содержалось в статье 36 Земельного кодекса.

При этом исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Удовлетворение требования собственника недвижимости о предоставлении земельного участка в отсутствие доказательств, подтверждающих площадь участка, необходимую для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, недопустимо. Сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка, такими доказательствами выступать не могут. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Указанный правовой подход изложен в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ГлавЮгЭксперт»,  эксперту Шаталову П.Л. 

Согласно заключению эксперта № 08-2018-Э-127 для обслуживания и эксплуатации принадлежащего предпринимателю здания сепараторного отделения площадью 217,6 кв. м с кадастровым номером 23:12:0301009:211, с учетом санитарных, гигиенических, строительных норм и правил, регулирующих деятельность предприятий по переработке молока, необходим земельный участок площадью 4402 кв. м.

Оценив представленное экспертное заключение, суды пришли к выводу о невозможности его принятия в качестве надлежащего доказательства, поскольку эксперт в заключении не отразил формулу (вычисление), по итогам которого пришел к выводу о том, что именно площадь земельного участка 4402 кв. м является необходимой для обслуживания и эксплуатации здания сепараторного отделения с кадастровым номером 23:12:0301009:211; указанный вывод сделан без учета производственного цикла.

При этом суды установили, что в состав сепараторного отделения находящегося в собственности общества входили сепараторное отделение с пристройками под литерами A, a, a1, a2, площадью 217,6 кв. м; навес под литерой Г площадью застройки 27 кв. м; артскважина для добычи питьевой воды. При санитарно-защитной зоне 30 м площадь земельного участка артскиажины должна составлять 3600 кв. м. Однако собственностью предпринимателя является только сепараторное отделение площадью 217,6 кв. м. 

Согласно акту обследования от 12.12.2018 сепараторная не используется по назначению (оконные проемы заложены кирпичной кладкой, здание не эксплуатируется). Фактически в границах земельного участка с кадастровым номером 23:12:0301008:392 с видом разрешенного использования «пищевая промышленность» установлен торговый ларь, в котором осуществляется торговля продуктами и хозяйственными товарами. 

Согласно выписке из ЕГРИП (по состоянию на 12.12.2018) основным видом деятельности предпринимателя является «торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках пищевыми продуктами, напитками и табачной продукцией». В видах деятельности пищевая промышленность (переработка молока) отсутствует. 

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая, что сепараторная не используется по назначению, руководствуясь заключением отдела архитектуры и градостроительства администрации от 28.05.2018 № 75, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предприниматель не доказал необходимость предоставления ему в аренду земельного участка площадью 4402 кв. м и правомерно отказали в удовлетворении его требований.

Довод заявителя о том, что суды не провели по делу повторную судебную экспертизу, подлежит отклонению. Заключение эксперта оценено в совокупности с иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности. Проведение дополнительной или повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. В данном случае необходимости в проведении по делу дополнительной или повторной экспертизы суды не установили. 

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2019 по делу № А32-7293/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.А. Анциферов

										         А.И. Мещерин