ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А05-12/2021

г. Вологда

29 июля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2021 года.

В полном объёме постановление изготовлено 29 июля 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Черединой Н.В. и                   Шадриной А.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседанияФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титан-Девелопмент» на решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 мая 2021 года по делу                      № А05-12/2021,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Титан-Девелопмент» (ОГРН 1052901129962, ИНН 2901137903; адрес: 163069, город Архангельск, улица Поморская, дом 7; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мочалову Павлу Игоревичу (адрес: 163000, город Архангельск; ОГРНИП 311290105900042, ИНН 290107062500; далее – Предприниматель) о взыскании 80 346 руб. 76 коп. долга по внесению арендной платы за период с апреля по июль 2020 года на основании договора    от 20.12.2019 № 7 (Пр).

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 14.05.2021 исковые требования удовлетворены частично. С Предпринимателя в пользу Общества взыскано 1306 руб. 45 коп. долга и 52 руб. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказано.

Общество с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы ссылается на то, что суд не обратил внимание на то обстоятельство, что ответчик принял решение расторгнуть договор аренды, поскольку его не устроило снижение размера арендной платы на 65 % от ставки. Суд также не дал оценку и тому факту, не опровергаемому и подтверждаемому сторонами в процессе, что истец не стал препятствовать расторжению договора. Кроме того, указывает, что судом не рассмотрено то обстоятельство, что в соответствии с  редакцией указа губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28-у, деятельность по реализации очков, линз и их частей была разрешена с 03.04.2020, что говорит о возможности осуществления Предпринимателем коммерческой деятельности в рамках установленного пунктом 1.5 договора аренды профиля торговой деятельности. Считает не соответствующим обстоятельствам дела и представленным доказательствам вывод суда о том, что неподписание актов было обусловлено тем, что соответствующие проекты не были доведены до ответчика.

Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 20.12.2019 заключили договор аренды нежилого помещения № 7(Пр), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 27,0 кв.м, в том числе торговую площадь 27,0 кв.м, расположенное на первом этаже ТЦ "Премьер" по адресу: 

<

...>. 

Согласно пункту 1.5 договора помещение передается арендатору для осуществления розничной торговли оптикой. 

Срок действия договора установлен в пункте 5.1 – в течение 11 месяцев с даты его подписания.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 20.12.2019.

Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке, в размере и в сроки, предусмотренные договором. 

В пункте 3.1 договора стороны установили, что ежемесячная арендная плата за пользование нежилым помещением устанавливается в размере                        1000 руб. за 1 кв. м арендуемого помещения, включая НДС. Размер арендной платы включает все расходы арендодателя по оказанию коммунально-эксплуатационных услуг, реализации маркетинговых мероприятий, и сумму НДС по ставке, действующей на момент начисления арендной платы. 

Арендатор выплачивает арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 3.4 договора). 

Стороны не оспаривают, что договорные отношения между ними прекращены и помещения возвращены Предпринимателем из аренды 04.07.2020. 

Ссылаясь на то, что в период с 01.04.2020 по 03.07.2020 Предприниматель пользовался арендуемыми помещениями, не внося за это арендной платы в установленном размере, Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции признал требования законными и обоснованными частично.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации(далее – ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 настоящего Кодекса).

Согласно статье 606 ГК РФ  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы согласован в договоре аренды в сумме 1000 руб. за 1 кв. м. 

Указом Губернатора Архангельской области от 17.03.2020 № 28-у на территории Архангельской области с 00 час 00 мин 18 марта 2020 года введен режим повышенной готовности для органов управления и сил Архангельской территориальной подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (далее – режим повышенной готовности). 

Указами Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206, от 02.04.2020 № 239 и от 28.04.2020 № 294 в целях обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации на период с 30 апреля по 08 мая 2020 года установлены нерабочие дни.

В соответствии с Указом Губернатора Архангельской области от 27.03.2020 № 38-у приостановлена с 28.03.2020 до 05.04.2020 работа объектов розничной торговли, за исключением аптек и аптечных пунктов, а также объектов розничной торговли в части реализации продовольственных и (или) непродовольственных товаров первой необходимости, указанных в приложении к настоящему указу, продажи дистанционным способом, в том числе с условием доставки.

Как усматривается в материалах дела, в соответствии с информацией, содержащейся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, основным видом экономической деятельности Предпринимателя является «Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах» (47.5).

Судом первой инстанции установлено, что в арендуемых помещениях Предприниматель осуществлял деятельность по торговле оптикой. 

Данный вид деятельности отнесен к перечню отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Предприниматель 15.06.2020 обратился к арендодателю с заявлением об уменьшении арендной платы по договору от 20.12.2019 № 7(Пр) сроком на                 один год. 

Общество выразило готовность произвести снижение арендной платы до 500 руб. за 1 кв. м сроком до 31.08.2020, однако предложенный размер и срок не приняты арендатором.

Между сторонами велась переписка по вопросу снижения размера арендной платы, но окончательного соглашения достигнуто не было.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что Общество неоднократно предлагало арендатору подписать акты о приостановлении и возобновлении деятельности, которые предусматривали бы предоставление арендатору арендных каникул на период с 28.03.2020 по 15.06.2020, когда торговая деятельность на территории Архангельской области была запрещена или существенно затруднена. 

Так, 25.06.2020 на электронную почту gemantus3@rambler.ru ответчику для подписания были направлены проекты акта о приостановлении деятельности от 28.03.2020 к договору аренды от 20.12.2019 № 7(Пр) и акта о возобновлении деятельности от 16.06.2020 к договору аренды от 20.12.2019              № 7(Пр), подписанные и скрепленные печатью Общества. 

По смыслу данных актов арендная плата не подлежала начислению в период с 28.03.2020 по 15.06.2020, когда деятельность арендатора была временно приостановлена. 

Также арендатору был направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды № 7(Пр), предусматривающий снижение арендной платы на период с 16.06.2020 по 31.08.2020 до 500 руб. за 1 кв. м. 

Акты о приостановлении и возобновлении деятельности со стороны ответчика подписаны не были. Равным образом арендатором не подписано дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы. 

Поскольку Предприниматель не согласился на предложение Общества по размеру снижения арендной платы, последнее начислило ее исходя из полной стоимости аренды за период с 01.04.2020 по 03.07.2020. 

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020         № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона          от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В силу части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

Как правомерно указал суд первой инстанции, из изложенного следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства, вправе требовать уменьшения арендной платы на срок до года, если одновременно соблюдаются следующие условия: объектом аренды выступает здание, сооружение, нежилое помещение или их части; сфера деятельности арендатора отнесена к Перечню отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавируса; арендатор использует арендованное имущество в целях осуществления этой деятельности; договор аренды заключен до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта РФ.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Предприниматель занимается деятельностью в отрасли в наибольшей степени пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, и имеет право на уменьшение размера арендной платы на срок до одного года. 

Учитывая изложенное, начисление Обществом арендной платы за период с 01.04.2020 по 03.07.2020, исходя из полной стоимости аренды, является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 (далее – Обзор по COVID-19               № 2), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона №98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Как следует из материалов дела, истец в ходе судебного разбирательства пояснил, что Общество, учитывая сложную эпидемиологическую обстановку в регионе и действие ограничительных мер, предоставляло своим арендаторам, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, так называемые арендные каникулы на период с 28.03.2020 по 15.06.2020, т.е. на тот период, когда в соответствии с указами Губернатора Архангельской области была приостановлена деятельность торговых центров. Также арендаторам предлагалось уменьшение арендной платы до 50 %. Аналогичные льготные условия были предложены и ответчику, однако он не согласился на подписание дополнительного соглашения и актов о приостановлении и возобновлении деятельности. 

Предприниматель пояснил, что он не имел намерения отказаться от использования данной льготы, неподписание актов было обусловлено тем, что соответствующие проекты актов не были доведены до сведения ответчика. Ящик электронной почты, на который поступили проекты актов о приостановлении и возобновлении деятельности, Предпринимателю не принадлежит, а является почтовым ящиком лица, который на возмездной основе оказывал Предпринимателю бухгалтерские услуги. 

Данное обстоятельство подтверждается, в частности, письмом от 08.10.2020, подписанным ФИО3, из которого следует, что почтовый ящик gemantus3@rambler.ru является ее личной почтой, корреспонденция для Предпринимателя, поступающая на данный адрес, последнему не передается. 

В то же время ответчик полагал, что задолженность по арендной плате у него отсутствовала, поскольку между арендодателем и арендатором был подписан акт сверки взаимных расчетов по итогам 1 полугодия 2020 года, из которого следовало, что за период с 28.03.2020 по 15.06.2020 арендная плата не начислялась ввиду предоставления арендных каникул, а за остаток июня                2020 года арендная плата начислена в размере 6750 руб., что соответствует расчету за период с 16.06.2020 по 30.06.2020 исходя из размера 500 руб. за                      1 кв.м (27 м х 500 руб. / 30 дней х 15 дней). 

По данным акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2020 задолженность Предпринимателя по арендной плате составляла 3 266 руб.                    13 коп. 

Акт сверки от имени Общества подписан главным бухгалтером и скреплен оттиском печати истца.

Платежным поручением от 02.10.2020 № 50 ответчик погасил имеющуюся задолженность в сумме 3 266 руб. 13 коп., в связи с чем полагал, что долг по арендной плате за период апрель-июнь 2020 года у Предпринимателя отсутствует. 

Суд признал доводы ответчика в указанной части обоснованными. Материалами дела, в том числе подписанным между сторонами актом сверки, подтверждается, что арендодатель имел намерение предоставить Предпринимателю арендные каникулы на период с 28.03.2020 по 16.06.2020. Аналогичные каникулы по утверждению истца предоставлялись и иным арендаторам Общества. 

Апелляционная коллегия согласна с позицией суда первой инстанции относительно того, что тот факт, что ответчик не выполнил формальные действия по подписанию актов о приостановлении и возобновлении деятельности, по мнению суда, не должен лишать Предпринимателя права на предоставленную арендодателем льготу.

Как пояснил ответчик, он полагал, что подписанием акта сверки стороны закрепили договоренности по размеру арендной платы, а выявленная в результате сверки задолженность в сумме 3266 руб. 13 коп. погашена в добровольном порядке. 

Истец со своей стороны также подтверждал, что в акте сверки не значится задолженность за период с 01.04.2020 по 15.06.2020 в связи с тем, что Общество полагалось на подписание ответчиком актов о приостановлении и возобновлении деятельности. 

С учетом изложенных обстоятельств дела, принимая во внимание, что Общество было готово и имело реальное намерение предоставить арендатору льготу по предоставлению арендных каникул на период с 01.04.2020 по 15.06.2020, а Предприниматель желал воспользоваться данной льготой, и при подписании акта сверки ответчик посчитал, что она ему фактически предоставлена, суд пришел к обоснованному выводу, что требование о взыскании арендной платы за этот период является необоснованным. 

Начисление арендной платы за период с 16.06.2020 по 03.07.2020 произведено арендодателем правомерно. 

Однако поскольку истец в период действия договора аренды предложил ответчику уменьшить размер арендной платы, ответчик от уменьшения арендной платы не отказывался, но стороны не смогли прийти к соглашению о величине арендных платежей, ответчик воспользовался своим правом на односторонний отказ от договора аренды, и в связи с реализацией такого права договор аренды прекратился 04.07.2020, учитывая изложенное суд пришел к правомерному выводу, что право арендатора на уменьшение арендной платы может быть реализовано арендатором и после прекращения договорных отношений.

Как верно указал суд, в данном случае Общество не уклонялось от уменьшения арендной платы, а, напротив, предлагало снижение ежемесячного платежа с 1000 руб. до 500 руб. за 1 кв. м, т.е. на 50 %. 

Ответчик полагал, что снижение размера арендной платы должно достигать 85 %, учитывая сложное материальное положение Предпринимателя, связанное с распространением новой коронавирусной инфекции, низкой покупательской способностью населения, сложностью поставки нового товара ввиду пандемии.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в обоснование доводов о сложившейся практике снижения размера арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации арендная плата подлежит уменьшению на 50%.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с выводом суда, считая, что определенный судом размер снижения арендной платы отвечает принципам разумности и справедливости, обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

Учитывая, что актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30.06.2020 и платежным поручением от 02.10.2020 № 50 подтверждается, что арендная плата за период с 16.06.2020 по 30.04.2020 внесена ответчиком полностью, суд обоснованно удовлетворил исковые требования Общества о взыскании долга по арендной плате частично в сумме 1306 руб. 45 коп. за период с 01.07.2020 по 03.07.2020.

С правовой аргументацией выводов суда первой инстанции суд апелляционной инстанции согласен, считает ее последовательной и верной, оснований для переоценки не усматривает.

Иное толкование заявителем положений действующего законодательства, а также иная оценка обстоятельств дела не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции правильно установлены обстоятельства дела, выводы суда им соответствуют. Нормы материального и процессуального права применены правильно. Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Архангельской области от 14 мая2021 года по делу № А05-12/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Титан-Девелопмент» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

Н.В. Чередина

А.Н. Шадрина