ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А41-6687/19

12 августа 2019 года

г. Москва

Резолютивная часть постановления объявлена  05 августа 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 августа 2019 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Бархатова В.Ю.,

судей Семушкиной В.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии в заседании:

от ООО «Райский сад»: ФИО2, представитель по доверенности от 29.07.2019, 

от ООО «Диострой-Инвест»: представитель не явился, извещен надлежащим образом, 

от ООО «СК «ДИОСТРОЙ»: ФИО3, представитель по доверенности от 11.02.2019,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Райский сад» на решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2019, принятое судьей Борсовой Ж.П. по делу № А41-6687/19 по исковому заявлению ООО «Райский сад» к ООО «Диострой-Инвест», ООО «СК «ДИОСТРОЙ» о признании права собственности, по встречному исковому заявлению ООО «СК «ДИОСТРОЙ» к ООО «Райский сад» о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «РАЙСКИЙ САД» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» о признании права собственности на нежилые помещения XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>. 

Определением Арбитражного суда Московской области от 15.04.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «СК «ДИОСТРОЙ».

Определением суда от 16 мая 2019 года к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято встречное исковое заявление ООО «СК «ДИОСТРОЙ» к ООО "РАЙСКИЙ САД" о признании права собственности на нежилые помещения XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2019 в удовлетворении искового заявления ООО "РАЙСКИЙ САД" к ООО "ДИОСТРОЙИНВЕСТ" о признании права собственности на нежилые помещения отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Признано право собственности ООО «СК «ДИОСТРОЙ» на нежилые помещения XXXI (18,20), XXXI (23,24), XXXI (26),XXXII (1), расположенные по адресу: 

<

...>.

 Не согласившись с  решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Ответчики представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят отказать в удовлетворении апелляционной жалобы. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика - ООО «СК «ДИОСТРОЙ» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО «Диострой-Инвест», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей участвующих в  деле лиц, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 15.01.2018 г. между ООО «СК «ДИОСТРОЙ» (продавец) и ООО «РАЙСКИЙ САД» (покупатель) был заключен предварительный договор №Г/1-322 о заключении в будущем договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...>, а именно: - пом. XXXI (18, 20), общей площадью 34,43 кв. м, по цене: 115 000 руб.; - пом. XXXI (23,24), общей площадью 32,1 кв. м, по цене: 119 000 руб.; - пом. XXXI (26), общей площадью 20,8 кв. м, по цене: 88 000 руб.; - пом. XXXII (1), общей площадью 27,6 кв. м, по цене: 82 000 руб. 

Предварительным договором №Г/1-322 от 15.01.2018 установлено, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилых помещений в течение 3 дней после оплаты 100% стоимости помещений в размере 404 000 руб. 

15.01.2018 между сторонами предварительного договора был подписан предварительный акт приема-передачи нежилого помещения, в соответствии с которым ООО «РАЙСКИЙ САД» приняло ключи от помещений, указанных выше помещений для проведения отделочных работ. 

Срок заключения договора купли-продажи нежилого помещения предполагался не позднее 30 января 2018 года. 

Как указывает истец, до настоящего времени ООО «ДИОСТРОЙ-Инвест» не поданы документы в регистрирующий орган для открытия регистрации на многоквартирный жилой дом № 1 по ул.Главная в г. Железнодорожном Московской области. 

Также истец указал, что в соответствии с предварительным договором купли-продажи нежилых помещений истец полностью произвел оплату за нежилые помещения путем внесения в кассу ООО «СК «Диострой» суммы, оговоренной в п. 1.1.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в размере 404 000,00 руб. 

Исковые требования мотивированы тем, что все обязательства по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений выполнены в полном объеме. 

Однако, истец не может оформить права на спорное имущество, вследствие чего не может им распоряжаться. 

Требования истца основаны на ст.ст. 218, 219 ГК РФ. 

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции. 

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Как указывает истец – ООО «Райский сад» в дополнительных письменных пояснениях, положения постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» к правоотношениям с ООО «СК Диострой» не применимы, так как предварительный договор и акт приема-передачи спорного имущества были подписаны тогда, когда спорное имущество уже было создано, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU50328000- 55 от 18.12.2008. 

Вместе с тем, как установлено судом, 24.01.2008 между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» (инвестор-застройщик) и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» (соинвестор) был заключен договор №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности по строительству жилья (договор простого товарищества), в соответствии с которым соинвестор присоединился к участникам товарищества в целях создания общей долевой собственности путем строительства 17-этажного монолитно-кирпичного жилого дома общей площадью 27 280 кв.м., расположенного по строительному адресу: 

<

...> корпус 6. 

21.10.2008 было заключено дополнительное соглашение к договору №18/Г6/4- Н/ЮР от 24.01.2008, которым определена доля ООО «СК «ДИОСТРОЙ», которая составила 604,85 кв.м общей площади квартир и 877,30 кв. м. общей площади нежилых помещений. 

18.12.2008 между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» был подписан акт приема-передачи нежилых помещений, в соответствии с которым ООО «СК «ДИОСТРОЙ» получил право оформить в собственность нежилые помещения, право собственности на которые является предметом настоящего иска, а именно: XXXI (18, 20); пом. XXXI (23,24); пом. XXXI (26); пом. XXXII (1). 

18.12.2008 Администрацией г.о. Железнодорожный Московской области было выдано ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» разрешение на ввод в эксплуатацию №RU50328000- 55 многоэтажного жилого дома с внутриплощадочными инженерными сетями и трансформаторной подстанцией №5033, расположенного по адресу: 

<

...>. 

18.12.2008 между ООО «ДИОСТРОЙ ИНВЕСТ» и ООО «СК «ДИОСТРОЙ» был подписан акт об исполнении обязательств, подтверждающий исполнение обязательств по договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24.01.2008. 

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2018 ООО «СК «ДИОСТРОЙ» было признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утверждён ФИО4. 

Решением Арбитражного суда Московской области по делу №А41-26413/18, резолютивная часть которого объявлена в судебном заседании 03.07.2018, ООО «Диострой-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением в деле о банкротстве ООО «Диострой-Инвест» правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 

Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5.

Истец, в качестве обоснования своей позиции указывает на исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений в части оплаты указанных помещений путем внесения в кассу ООО «СК «Диострой» суммы, оговоренной в п. 1.1.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, а также подписи предварительного акта приема-передачи нежилых помещений от 15.01.2018 с ООО «СК «Диострой» (третье лицо). 

В своей позиции истец ссылается, что спорные нежилые помещения №№ XXXI(18.20); XXXI (23.24); XXXI(26); XXXII(1) принадлежат ООО «СК «Диострой» на основании дополнительного соглашения от 21 октября 2008г. к договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24 января 2008г. совместной деятельности о строительству жилья (договор простого товарищества), акта приема-передачи нежилых помещений от 18 декабря 2008г., акта об исполнении обязательств от 18 декабря 2008г. по договору №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности, заключенному между ООО «Диострой-Инвест» (ответчик) и ООО «СК «Диострой» (третье лицо). 

Срок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО «СК «Диострой» и ООО «Райский сад» предполагался к заключению не позднее 30 января 2018 года.

К данному сроку ООО «СК «Диострой» предполагало оформить на себя право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, после того как ответчик должен был подать необходимый пакет документов в органы Федеральной регистрационной службы для открытия регистрации на многоквартирный жилой дом №1 по ул. Главная.

На данный момент ответчиком не поданы документы в Федеральную службу государственной регистрации на указанный ранее многоквартирный жилой дом. 

В свою очередь, как следует из представленных истцом документов, между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, при этом, договорных обязательств между ООО «Райский сад» и ООО «ДИОСТРОЙИнвест» не существует. 

Из смысла правовых норм, указанных в п. 1 ст. 454 ГК РФ, следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В силу статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1). 

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2). 

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54) разъяснено, что в силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. 

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. 

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с п. 4 Постановления №54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д. 

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. 

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем. 

Как следует из заявленных исковых требований ответчик – ООО «Диострой-Инвест» не исполнил свои обязательства по государственной регистрации за собой права собственности на спорное имущество. 

В пункте 5 Постановления N 54 рекомендованы способы защиты прав покупателя имущества, которое будет приобретено продавцом в будущем. 

В частности, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. 

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). 

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. 

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего пункта Постановления №54. 

За ООО «Диострой-Инвест» не зарегистрировано право собственности на спорное имущество, из чего следует, что к данным спорным правоотношениям применяется абз. 6 п. 5 Постановления №54. 

В абз.6 п.5 Постановления №54 разъяснено, что если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

Согласно статье 11 ГК РФ лицо может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 ГК РФ. 

При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению, отвечать целям восстановления нарушенного права лица, и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения. 

Исходя из системного толкования положений действующего процессуального законодательства, суд не вправе выходить за пределы оснований заявленных истцом требований. 

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что исковые требования ООО «Райский сад» не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

У ООО «Райский сад» в рассматриваемой ситуации надлежащим способом защиты нарушенного права является требование о государственной регистрации перехода права либо возврата уплаченной продавцу (ООО «СК «Диострой») денежной суммы и уплаты процентов за нее, а также возмещения причиненных ему убытков. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, сводящиеся к несогласию с выводами суда первой инстанции, рассмотрены арбитражным апелляционным судом и отклонены, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела. 

Истец, в качестве обоснования своей позиции указывает на исполнение своих обязательств по предварительному договору купли-продажи нежилых помещений в части оплаты указанных помещений путем внесения в кассу ООО «СК «Диострой» суммы, оговоренной в п. 1.1.2 предварительного договора купли-продажи нежилого помещения, а также подписи предварительного акта приема-передачи нежилых помещений от 15.01.2018г. с ООО «СК «Диострой». 

В своей позиции истец ссылается, что спорные нежилые помещения №№ XXXI(18.20); XXXI(23.24); XXXI(26); XXXII(1) принадлежат ООО «СК «Диострой» на основании дополнительного соглашения от 21 октября 2008г. к договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24 января 2008г. совместной деятельности о строительству жилья (договор простого товарищества), акта приема-передачи нежилых помещений от 18 декабря 2008г., акта об исполнении обязательств от 18 декабря 2008г. по договору №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности, заключенному между ООО «Диострой-Инвест» (ответчик) и ООО «СК «Диострой» (третье лицо). 

Срок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО «СК «Диострой» и ООО «Райский сад» предполагался к заключению не позднее 30 января 2018. 

К данному сроку третье лицо (ООО «СК «Диострой») предполагало оформить на себя право собственности на вышеуказанное нежилое помещение, после того как ответчик должен был подать необходимый пакет документов в органы Федеральной регистрационной службы для открытия регистрации на многоквартирный жилой дом №1 по ул. Главная. 

На данный момент ответчиком не поданы документы в Федеральную службу государственной регистрации на указанный ранее многоквартирный жилой дом. 

В свою очередь, как следует из представленных истцом документов, между сторонами возникли отношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей вещи, при этом, договорных обязательств между истцом и ответчиком не существует.

 За ООО «Диострой-Инвест» не зарегистрировано право собственности на спорное имущество, из чего следует, что к данным спорным правоотношениям применяется абз. 6 п. 5 Постановления №54. 

В абз.6 п.5 разъяснено, что, если право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества). 

Таким образом, истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих гражданских прав, что влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований. 

У ООО «Райский сад» в рассматриваемой ситуации возникло право требовать возврата уплаченной продавцу (ООО «СК «Диострой») денежной суммы и уплаты процентов за нее, а также возмещения причиненных ему убытков. 

Относительно встречного искового заявления ООО СК «Диострой» арбитражный апелляционный суд считает, что спорные помещения принадлежат ООО «СК «Диострой», что подтверждается дополнительным соглашением от 21 октября 2008г. к договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24 января 2008г. совместной деятельности о строительству жилья (договор простого товарищества), акта приема-передачи нежилых помещений от 18 декабря 2008г., акта об исполнении обязательств от 18 декабря 2008г. по договору №18/Г6/4-Н/ЮР совместной деятельности, заключенному между ООО «Диострой-Инвест» и ООО «СК «Диострой». 

При таких обстоятельствах на момент заключения дополнительного соглашения от 21 октября 2008г. к договору №18/Г6/4-Н/ЮР от 24 января 2008г. совместной деятельности о строительству жилья (договор простого товарищества), акта приема-передачи нежилых помещений от 18 декабря 2008г., акта об исполнении обязательств от 18 декабря 2008г. по договору №18/Г6/4- Н/ЮР совместной деятельности у ООО «Диострой-Инвест» и у ООО «СК «Диострой» имелась обязанность по регистрации права собственности на спорное имущество. 

Неисполнение ООО «Диострой-Инвест» и ООО «СК «Диострой» обязанностей по регистрации права собственности не может являться основанием для отказа ООО «СК «Диострой» в признании права собственности на спорные помещения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 10.06.2019 по делу № А41-6687/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

В.Н. Семушкина

Л.В. Пивоварова