3200/2023-82080(2) 

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ 

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799  

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1765/2023

г. Архангельск

26 июля 2023 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2023 года  

Полный текст решения изготовлен 26 июля 2023 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Низовцевой А.М.,  при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  

общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания  Центральный округ" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес:  163045, 

<

...>)  

к ответчикам: 

1. Администрации городского округа "Город Архангельск"(ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163069, г.Архангельск,  Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)  

2. индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 313293217800022; ИНН 

<

***>; место  жительства: 164500, г.Северодвинск, Архангельская область)  

Третьи лица: 

1. общество с ограниченной ответственностью Фирма "Северная" (ОГРН  

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163072, 

<

...>)  

2. общество с ограниченной ответственностью "УК Садовый район"  (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163009, 

<

...>)  

3. общество с ограниченной ответственностью "Архземпроект" (ОГРН  

<

***>; адрес: 163069, 

<

...>)  

о признании недействительными торгов, о признании недействительным  договора купли-продажи муниципального имущества, о признании права  общей долевой собственности на нежилое помещение,  

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО3 (доверенность от 15.02.2023);  от 1-го ответчика – ФИО4 (доверенность от 31.01.2023);  

2-го ответчика – ФИО2 (индивидуальный предприниматель),  

от третьего лица ООО "УКК Садовый район" - ФИО5  (доверенность от 22.03.2023)  

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая  компания Центральный округ" (далее – истец, Общество) обратилось в  Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к  Администрации городского округа "Город Архангельск" (далее –  Администрация) и индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – Предприниматель) о признании  недействительными торгов от 19.12.2022 и договора купли-продажи  муниципального имущества № 20 от 22.12.2022 с применением последствий  недействительности сделки, а также о признании права общей долевой  собственности Общества на нежилое помещение, назначение – нежилое, 1,  этаж, общая площадь 15,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:040712:1605, адрес  объекта: 

<

...> определением доли в праве  пропорционально площади, принадлежащих на праве собственности  Обществу (предмет иска указан с учетом ходатайства от 29.05.2023 об  уточнении исковых требований).  

Представитель истца поддержал исковые требования с учётом их  уточнения.  

Представитель Администрации с исковыми требованиями не согласен  по мотивам, изложенным в отзыве на иск и дополнениях к нему.  

Предприниматель вопрос об удовлетворении иска оставил на  усмотрение суда, но полагает, что спорное помещение не относится к  общему имуществу дома.  

ООО "УК "Садовый район" представило письменное мнение по делу , в  котором считает, что спорное имущество на относится к общему имуществу  дома.  

Другие третьи лица, извещенные о рассмотрении дела надлежащим  образом, в суд своих представителей не направили, представив письменное  мнение по делу, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их  отсутствие.  

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд  установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды 

 № 24/10 ок от 23.03.2010 ООО Фирма "Северная" были переданы нежилые  помещения общей площадью 147,5 кв.м., расположенные на первом этаже  многоквартирного дома № 14 по ул. Гагарина в г. Архангельске. (том 1 л.д.  76-87).  

 Дополнительным соглашением от 16.02.2015 к договору аренды  установлена множественность, и на стороне арендатора совместно с ООО  Фирма "Северная" стало выступать Общество (предыдущее название - ООО  УК 8 "Наш дом"). Этим же соглашением была увеличена площадь  арендуемых нежилых помещений до 295,8 кв.м. и в её состав включено  

помещение 19 и часть помещения № 9 площадью 6,5 кв.м. для  использования под офис. Согласно пункту 4.7 дополнительного соглашения к  договору аренды от 16.02.2015 и приложения № 2 к нему Общество и ООО  "Фирма Северная" определили порядок пользования арендуемыми  помещениями, согласно которому помещения 9а, 19, 6 и 15 используются  ими совместно. (том 1 л.д. 88-94). Как видно из приложения № 2 к  дополнительному соглашению и экспликации, помещение 9, из которого  выделена часть 9а площадью 6,5 кв.м., и помещение 19 являются  коридорами, помещение 15 - туалет, а помещение 6 является подсобным.  (том 1 л.д. 91-92).  

18 января 2016 года между Администрацией, ООО Фирма "Северная" и  Обществом заключен договор № 2 купли-продажи арендуемого  муниципального имущества, по условиям которого в долевую собственность  ООО Фирма "Северная" и Общества переданы нежилые помещения на  первом этаже дома № 14 по ул. Гагарина, в том числе помещения 9а, 6, 19 и  15.  

На основании заявления ООО Фирма "Северная" № 97 от 14.04.2022 и  заявления Общества от 18.04.2022 (том 1 л.д. 116-177) между ними и  Администрацией был заключен договор аренды № 23/22ок от 01.06.2022, по  которому в аренду было передано помещение № 9 площадью 15,4 кв.м. на  первом этаже дома № 14 по ул. Гагарина (том 1 л.д. 118-121).  

В заявлении от 08.04.2022 № 95 ООО Фирма "Северная" просило  включить указанное помещение в прогнозный план приватизации  муниципального имущества на 2022 год и сообщило о готовности принять  участие в торгах. В соответствии с решением Архангельской городской  Думы от 26.10.2022 № 588 помещение включено в прогнозный план  приватизации, распоряжением Администрации от 18.11.2022 № 7380р  утвержден способ приватизации: аукцион в электронной форме, открытый  по форме подачи предложений о цене имущества и определена начальная  цена продажи объекта - 269 000 рублей. В письме от 29.11.2022  Администрация сообщила ООО Фирма "Северная" и Обществу о  приватизации помещения. (том 1 л.д. 122-126).  

В соответствии с протоколом от 16.12.2022 при проведении аукциона  по лоту № 1 поступила одна заявка предпринимателя, в связи с чем принято  решение заключить с ним договор купли-продажи муниципального  имущества как с единственным участником аукциона по начальной цене  продажи - 269 000 рублей, в том числе НДС. (том 1 л.д. 130).  

22 декабря 2022 года между Администрацией (продавцом) и  предпринимателем (покупателем) заключен договор № 20 купли-продажи  муниципального имущества на аукционе, в соответствии с пунктом 1.1  которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность по  нежилое помещение, назначение – нежилое, 1 этаж, общая площадь 15,4  кв.м. (кадастровый номер 29:22:040712:1605), расположенное по адресу:  

<

...>. (том 1 л.д. 127-129). Договор исполнен  сторонами.  

 Ссылаясь на то, что проведенный аукцион по продаже  муниципального имущества не соответствует требованиям закона, так как  Администрацией было продано имущество, относящееся к общей долевой  собственности всех собственников помещений в многоквартирном доме,  Общество обратилось в суд с рассматриваемым иском о признании аукциона  и заключенного по его итогам договора купли-продажи недействительными  и признании помещения № 9, расположенного на 1 этаже дома, площадью  15,4 кв.м. (кадастровый номер 29:22:040712:1605) общедомовым  имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников  помещений в доме.  

Проверив обоснованность доводов истца и возражений  Администрации, оценив в совокупности представленные в материалы дела  доказательства, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении  заявленного иска по следующим основаниям.  

К отношениям собственников помещений, расположенных в жилом  доме, возникающим по поводу общего имущества в таком доме, подлежат  применению нормы законодательства, регулирующие указанные отношения,  в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и статьи 36, 44 – 48 Жилищного  кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).  

В силу статей 246, 247, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой  собственности общее имущество в многоквартирном доме, состав которого  определён частью 1 статьи 36 ЖК РФ.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36  ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на  праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном  доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями  квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в  данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы,  лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,  подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное  обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование  (технические подвалы).  

Согласно разъяснениям, приведённым в пунктах 2, 3 постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009   № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах  собственников помещений на общее имущество здания" (далее –  Постановление № 64), при рассмотрении споров судам следует исходить из  того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения,  предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а  также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные  шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются  инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в  данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие  несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое,  

электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,  находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более  одного помещения. При этом право общей долевой собственности на общее  имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона  вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним.  

Из пункта 9 Постановления № 64 следует, что если общим имуществом  владеют собственники помещений в здании, однако право индивидуальной  собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним  лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать  признания за собой права общей долевой собственности на общее  имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию  собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с  лишением владения (статья 304 ГК РФ).  

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда  Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09 указано, что правовой  режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей  долевой собственности собственников помещений в доме должен  определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.  

Если по состоянию на указанный момент нежилые помещения жилого  дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного  использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не  использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами,  то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не  возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей  самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность  домовладельцев как общее имущество дома.  

Как установлено судом, с момента постройки дома по ул. Гагарина, 14  в 1965 году до настоящего времени все помещения 1-го этажа относятся к  категории нежилых помещений, в которых располагались различные  организации. Это следует , в том числе, из технического паспорта на дом по  состоянию на 1989 год. (приложен в электронном виде к дополнениям к  отзыву Администрации от 25.05.2023). В экспликации помещений нежилой  части дома в технических паспортах указано на места общего пользования, в  том числе коридоры.  

В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от  27.12.21991 № 3020-1, весь жилищный фонд, в том числе дом по ул.  Гагарина, 14 с нежилыми помещениями перешел в муниципальную  собственность.  

На момент приватизации первой квартиры в доме в 1991 году (как  указано в письме ГБУ "АрхОблКадастр" от 23.05.2013 № 06-03/2555,  приложенном в электронном виде к дополнениям к отзыву Администрации  от 25.05.2023) или же в 1994 году как указывает Общество в дополнениях к  исковому заявлению от 19.07.2023, все нежилые помещения на 1-м этаже  находились в муниципальной собственности и другие собственники  

помещений в доме (собственники квартир) данными помещениями не  пользовались. Следовательно, спорное помещение № 9 использовалось в  целях, не связанных с обслуживанием иных помещений, принадлежащих  собственникам многоквартирного дома. Доказательств обратного Общество  суду не представило.  

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской  Федерации при осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении  гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны  действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из  своего незаконного или недобросовестного поведения. (пункт 3 и 4). В силу  статьи 10 указанного кодекса не допускаются осуществление гражданских  прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в  обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо  недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление  правом). В случае несоблюдения этих требований арбитражный суд с учетом  характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в  защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также  применяет иные меры, предусмотренные законом.  

Как установлено судом, Общество на протяжении длительного времени  считало, что помещение 9 является обособленным помещением,  предназначенным для самостоятельного использования. В соответствии с  дополнительным соглашением от 16.02.2015 к договору аренды часть  коридора № 9 площадью 6,5 кв.м. была отделена, в том числе на поэтажном  плане, и ей был присвоен номер 9а. Возможно, что помещение 9 было  сформировано в результате перепланировки помещений 1-го этажа, которая  проводилась Обществом на основании его заявления от 05.11.2019 (том 1 л.д.  154-164), хотя на момент рассмотрения дела в суде перегородка между  помещениями 9 и 9а отсутствует. В письме от 17.05.2023 ООО  "АрхЗемПроект" указало, что при проведении кадастровых работ с целью  формирования помещения 9 по документам технического и кадастрового  учета оно было отделено от помещения 9а перегородкой (том 1 л.д. 5). Как  следует из рабочего проекта перепланировки помещений № 264-2018-АС, в  результате перепланировки была установлена перегородка между  помещениями коридора 9 и коридора 23, что позволило обособить спорное  помещение 9 от других нежилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности.  

Впоследствии помещение 9а было приватизировано Обществом и  перешло в его долевую собственность. Спорное помещение 9 было  поставлено на кадастровый учет 16 марта 2022 года и на него  зарегистрировано право муниципальной собственности. (том 1 л.д. 131). На  основании заявления от 18.04.2022 Общество арендовало помещение 9  площадью 15.4 кв.м и просило включить его в план приватизации, сообщив о  готовности принять участие в торгах.  

В соответствии с нормами действующего законодательства не  допускается противоречивое и недобросовестное поведение субъектов  хозяйственного оборота (правило эстоппель), к которому относятся, в том  

числе, действия, не соответствующие предшествующим заявлениям или  поведению стороны, при условии, что другая сторона в своих действиях  разумно полагалась на них. При вышеуказанных обстоятельствах суд  полагает применимым правило эстоппеля, согласно которому никто не может  противоречить собственному предыдущему поведению.  

Учитывая, что с момента первой приватизации помещений в доме  помещение 9 использовалось только собственником нежилых помещений 1- го этажа, которым являлось муниципальное образование, а в настоящий  момент этим помещением пользуются только Общество и ООО "Фирма  "Северная", являющиеся долевыми собственниками помещений, а  собственники иных помещений в доме спорным помещением не пользуются,  правовых оснований для признания данного помещения общедомовым,  находящимся в собственности всех собственников помещений в доме, у суда  не имеется.  

В обратном случае, на собственников жилых помещений в доме будет  возложена необоснованная обязанность по содержанию помещения 9,  которым пользуются только Общество и ООО "Фирма Северная",  являющиеся долевыми собственниками нежилых помещений и  аффилированными лицами, что повлечет увеличение тарифа на содержание и  ремонт общего имущества дома. По мнению третьего лица ООО УК  "Садовый район", являющегося управляющей компанией дома № 14 по ул.  Гагарина, спорное помещение не является общим имуществом домом, т.к.  собственники жилых помещений и собственники других нежилых  помещений в доме им не пользуются.  

При этом для определения правового режима названных помещений не  имеет значения наличие в помещении инженерных коммуникаций, так как  они расположены в каждом помещении дома и сами по себе не порождают  право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже  выделенные для самостоятельного использования, не связанные с  обслуживанием жилого дома. При этом судом учтено, что для обособления  нежилых помещений 1-го этажа ранее расположенный в них выход в  тепловой пункт был устранен, и выполнено устройство отдельного входа в  тепловой пункт с улицы.  

 В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса  Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил,  установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по  иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения  торгов. Торги могут быть признаны недействительными в том числе, если  были допущены иные нарушения правил, установленных законом.  

Признание торгов недействительными влечет недействительность  договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение  последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. (пункт 2).  

Поскольку суд пришёл к выводу, что Администрация на торгах  продала имущество, находящееся в муниципальной собственности, а иных  

нарушений правил проведения торгов судом не установлено, суд отказывает  в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.  

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате  государственной пошлины относятся на Общество.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области  

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных исковых требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый  арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы  через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий  одного месяца со дня его принятия.  

Судья А.М. Низовцева 

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 02.03.2023 9:45:00

Кому выдана Низовцева Анна Михайловна