ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита        Дело № А19-14856/2018

«5» марта 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 5 марта 2019 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Басаева Д.В.,

судей: Желтоухова Е.В., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» на решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2018 года по делу № А19-14856/2018 (суд первой инстанции – ФИО2),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ответчик) о взыскании 2 302 862 руб. 17 коп., из них: задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.03.2018 г. в сумме 1 606 704 руб.; задолженность по оплате коммунальных услуг с по 31.03.2018 г. в сумме 382 460 руб. 52 коп., неустойка в сумме 313 697 руб. 65 коп., а также расторжении договора аренды от 01.04.2015 г., обязании ответчика возвратить нежилое помещение площадью 787,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000024:3149) по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2018 года по делу № А19-14856/2016 исковые требования удовлетворены частично.

Ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемый судебный акт в полном объеме по мотивам, изложенным в жалобе.

Апеллянт полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора. 

Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 09.02.2019. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) 01.04.2015 г. заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1. которого, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь составляет 1 539,7 кв.м., инв. № 53083, лит. Б, кадастровый (или условный номер: 38:36:000024:3149), передаваемая площадь составляет 787,6 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 1,6, помещения расположены по адресу: 

<

...>.

На основании пункта 1.5. договора, срок аренды составляет 15 лет с момента государственной регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

Согласно пункта 2.3.11. договора, арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату и иные платежи в порядке и на условиях предусмотренных разделом 3 договора.

В силу пункта 3.1. договора, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанных в пункте 1.1. договора составляет 300 руб. за 1 кв.м. в месяц, в т.ч. НДС. Коммунальные услуги в стоимость арендной платы не входят и оплачиваются арендатором дополнительно на основании выставленных счетов.

Пунктом 3.2. договора установлено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за пользование помещениями по настоящему договору, которая состоит из постоянной и временной частей арендной платы (коммунальные платежи), с даты начала арендатором коммерческой деятельности.

Расчеты по договору производятся ежемесячно до 5-го числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в соответствии с выставленным счетом. Счет-фактура и акт выполненных работ выписываются после оплаты счета. Оплата коммунальных услуг производится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за отчетным (пункт 3.3 договора).

В соответствии с пунктом 4.1. договора при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. При задержке арендатором оплаты арендной платы на срок свыше 10 рабочих дней, арендодатель вправе ограничить подачу водоснабжения, электроснабжения, отключить теплоснабжение до полного погашения задолженности арендатором перед арендодателем по арендной плате.

Пунктом 1.2. дополнительного соглашения №1 от 13.05.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 г. ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.1. договора аренды, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанный с пункте 1.1 договора, с 01.04.2015 г. определен равным 63 008 руб. в месяц.

Пунктом 1.3 указанного выше дополнительного соглашения сторонами договора внесены изменения в пункт 3.3. договора, который дополнен условием, что в случае несвоевременного выставления и/или передачи арендодателем счета, арендатор не несет ответственность за несвоевременное перечисление платежей по договору.

Также пунктом 1.4. приведенного дополнительного соглашения предусмотрена иная редакция пункта 3.5 договора, предусмотрено, что размер арендной платы не подлежит изменению в течение всего срока договора.

Пунктом 1.1. дополнительного соглашения № 2 от 14.05.2015 г. к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 г. ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.7. договора аренды, стороны договорились, что проценты на сумму долга за период пользования денежными средствами, предусмотренные п. 1. ст. 317.1 ГК РФ, по любому денежному обязательству, вытекающему из настоящего договора, не начисляются и не подлежат уплате сторонами договора.

Пунктом 1.2 приведенного выше дополнительного соглашения сторонами договора предусмотрена иная редакция пункта 4.1 договора, а именно - при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,001% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Дополнительным соглашением № 3 от 22.05.2015 г. (п.1.1.) также внесены изменения в пункт 1.4. договора, которыми стороны согласовали, исключить следующее «В случае обращения взыскания залогодержателем на недвижимое имущество, являющегося предметом ипотеки по договору № ДИ1/703710/2013/00063 от 19.09.2013. Арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора». Кроме того, пунктом 1.2 дополнительного соглашения пункт 7.3 договора исключен.

28.12.2016 г. между обществом с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» (новый арендатор) заключено соглашение о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 года, в соответствии с пунктом 1 которого, арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 г., заключенному между арендатором и арендодателем на следующее недвижимое имущество-нежилое помещение, площадь 787,6 кв.м., первый этаж: номера на поэтажном плане 1,6 кадастровый номер 38:36:00024:3149, расположенное по адресу: 

<

...>. Общая площадь объекта составляет 1 539,7 кв.м. включает в себя спортивный блок физкультурно-оздоровительного комплекса, назначение: нежилое, 2 этажный.

Согласно пункту 4 соглашения права и обязанности арендатора по договору аренды переходят к новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода прав и обязанностей.

В связи с тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по оплате арендной платы и коммунальных платежей по договору аренды от 01.04.2015 г., у истца образовалась задолженность.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия в порядке досудебного урегулирования спора (исх. 57/КУ от 15.01.2017) в которой указано об отказе от исполнения дополнительных соглашений к договору аренды недвижимости от 01.04.2015 г. в частности от: № 1 от 13.05.2015 г., в части отказа от исполнения следующих пунктов Дополнительного соглашения: п.п. 1.2, 1.3, 1.4; № 2 от 14.05.2015 г. в части отказа от исполнения следующих пунктов дополнительного соглашения: п.п. 1.1, 1.2.; № 3 от 22.05.2015 г. в части отказа от исполнения следующих пунктов Дополнительного соглашения: п.п.1.1, 1.2. Также указано на наличие задолженности по арендным и коммунальным платежам по состоянию на 15.01.2018 в размере 1 456 958 руб. 03 коп., которую ООО «КондорТрей» просило оплатить незамедлительно. Кроме того, указано на последствия своевременной неоплаты задолженности в виде обращения в суд.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что явилось основанием для постановки вопроса о расторжении договора аренды объекта недвижимости освобождению нежилого помещения, возврате объекта из аренды по передаточному акту, взыскании суммы задолженности.

Конкурсным управляющим ООО «КондорТрейд» 11.10.2017 в порядке абз. 4 п. 3 ст. 129 и ст. 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в адрес ООО «Стаф-Ресурс» направлено заявление об отказе от исполнения Дополнительных соглашений к Договору аренды недвижимости от 01.04.2015 г.

Приведенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением о взыскании 2 302 862 руб. 17 коп., из них: задолженность по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.03.2018 г. в сумме 1 606 704 руб.; задолженность по оплате коммунальных услуг с 01.08.2017 по 31.03.2018 г. в сумме 382 460 руб. 52 коп., неустойка в сумме 313 697 руб. 65 коп., а также расторжении договора аренды от 01.04.2015 г., обязании ответчика возвратить нежилое помещение площадью 787,6 кв.м., расположенное на 1 этаже по адресу 

<

...> (кадастровый номер 38:36:000024:3149) по акту приема-передачи.

Суд первой инстанции, оценив доводы и возражения сторон, а также доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, в соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в их совокупности, на основе правильного установления фактических обстоятельств по делу, верного применения норм материального и процессуального права сделал обоснованный вывод о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований.

Правоотношения между ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Стаф-Ресурс» (арендатор) возникли на основании договора аренды недвижимого имущества, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «КондорТрейд» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) 01.04.2015 (т.1 л.д.12-20), предмет которого определен в пункте 1.1. А также, на основании соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 года, заключенного 28.12.2016 между Обществом с ограниченной ответственностью «Кондор Трейд» (арендодатель), Обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «Стаф-Ресурс» (новый арендатор) (т.1 л.д.21-23). Предмет договора, которого определен в пункте 1 соглашения, следовательно, договоры являются заключенными.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, претензией исх. №57/КУ от 15.01.2018 истец уведомил ответчика о необходимости произвести оплату задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами (т.1 л.д.75-76).

Довод апеллянта о том, что указанная претензия от 15.01.2017 является неотносимым доказательством по делу отклоняется апелляционным судом, поскольку судом установлена опечатка в дате претензии. Так, указана дата 15.01.2017, тогда как фактически по тексту претензии указана задолженность по состоянию на 15.01.2018.

Довод о неполучении ответчиком претензии опровергается почтовой квитанцией от 15.01.2018 и отклоняется апелляционным судом, поскольку риск неполучения почтовой корреспонденции, направленной ответчику по адресу, совпадающему с указанным в ЕГРЮЛ (т.1 л.д.46, 76 на обороте) и в соглашении от 28.12.2016 (т.1 л.д.22), в рассматриваемом случае возлагается на такое лицо.

Кроме того, по общему правилу, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Однако такая обязанность не является безграничной. Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик доказательства нарушений со стороны ФГУП «Почта России» правил пересылки почтовой корреспонденции не представил.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны, на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 части 1 статьи 126 АПК РФ предусмотрено, что к исковому заявлению, среди иных документов, предусмотренных статьей 126 АПК РФ, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В подтверждение соблюдения претензионного порядка истец в материалы дела представил претензию исх. 57/КУ от 15.01.2017. Вместе с тем, текст претензии не содержит, как предложения о расторжении договора, так и указания на предоставление разумного срока для устранения допущенных нарушений, при таких обстоятельствах у истца не возникло право требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора, в связи с чем, требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ не исполнены.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

При таких обстоятельствах, исходя из изложенного выше в совокупности, принимая во внимание отсутствие доказательств соблюдения обязательного претензионного порядка в части требований о расторжении договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные требования подлежат оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование истца о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2015 оставлено без рассмотрения, в связи с чем требование ООО «КондорТрей» об обязании ООО «Стаф-Ресурс», при наличии действующего договора аренды, освободить помещение удовлетворению не подлежат. Следовательно, суд первой инстанции правомерно, в данной части отказал в удовлетворении требований истца.

Суд обоснованно установил, что заявленные требования о взыскании арендной платы, оплаты коммунальных расходов и неустойки подлежат удовлетворению.

Правоотношения сторон по договору от 01.04.2015, на основании которого сложились правоотношения между сторонами по арендным обязательствам, регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы, согласно расчету, составляет 300 руб. за 1 кв. м. в месяц, арендуемая площадь составляет 787,6 м2, вносятся арендатором ежемесячно до 5 числа текущего месяца.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Составленный истцом расчет суммы иска свидетельствует о том, что в нарушение требований пункта 3.3. договора от 01.04.2015 ответчиком арендная плата в период с 01.09.2017 по 31.03.2018 не вносилась, в связи с чем, задолженность за период составила 1 606 704 руб.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, признан верным.

Кроме того, у ответчика также имеется задолженность по оплате коммунальных расходов, обязательства по оплате которых регламентированы сторонами в договоре аренды от 01.04.2015.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды от 01.04.2015 ООО «Стаф-Ресурс» обязано возмещать коммунальные расходы до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, на основании выставленных счетов.

Истцом представлены счета на оплату коммунальных услуг № 23 от 01.11.2017, № 27 от 23.11.2017, № 29 от 22.12.2017, № 34 от 15.01.2018, № 39 от 12.02.2018, № 42 от 13.03.2018, № 18 от 30.09.2017, № 24 от 01.11.2017, № 28 от 23.11.2017, № 31 от 28.12.2017, № 38 о 12.02.2018, № 40 от 12.02.2018, № 41 от 13.03.2018. Данные счета ответчиком не оплачены.

Представленные счета свидетельствует о том, что в нарушение требований пункта 3.2. договора аренды от 01.04.2015 ответчиком за период с августа 2017 по март 2018 оплата коммунальных услуг не вносилась, задолженность по оплате коммунальных услуг составила 382 460 руб. 52 коп.

Расчет задолженности по оплате коммунальных услуг судом проверен, признан верным.

Согласно пункту 4.1 договора аренды от 01.04.2015 при несвоевременной оплате арендной платы арендатор уплачивает в адрес арендодателя пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В силу пункта 1.2 дополнительного соглашения № 1 от 13.05.2015 к договору аренды недвижимого имущества от 01.04.2015 ООО «КондорТрейд» (арендодатель) и ООО «Сфера» (арендатор) внесены изменения в пункт 3.1. договора аренды, размер арендной платы за аренду нежилых помещений, указанный с пункте 1.1 договора, с 01.04.2015 определен равным 63 008 руб. в месяц.

11.10.2017 в порядке абзаца четвертого пункта 3 статьи 129 и статьи 102 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий ООО «КондорТрейд» заявил об отказе от исполнения Дополнительных соглашений к Договору аренды недвижимости от 01.04.2015, в связи с чем, при расчете неустойки применил пункт 4.1. договора без учета указанного выше дополнительного соглашения.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с чем, сумма неустойки, подлежащая взысканию с ответчика правомерно рассчитана истцом на основании пункта 4.1. договора аренды от 01.04.2015 из расчета 0,1 % за каждый день просрочки от неуплаченной суммы по арендной плате (включая задолженность по коммунальным платежам), на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации составила 313 697 руб. 65 коп. 

Расчет неустойки судом проверен, в том числе периоды начисления неустойки, признан верным.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными, обоснованными и доказанными материалами дела исковые требования о взыскании основного долга в сумме 1 989 164 руб. 52 коп., неустойки в сумме 313 697 руб. 65 коп., которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьями 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы, свидетельствуют не о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судом доказательств.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 20 ноября 2018 года по делу № А19-14856/2018 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев с даты принятия.

ПредседательствующийД.В. Басаев

СудьиЕ.В. Желтоухов

В.А. Сидоренко