АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3727/2022

г. Владивосток

28 ноября 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2022 года. 

           Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2022 года.

           Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению  краевого государственного бюджетного учреждения "Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края" (ИНН2540255230, ОГРН1202500004585) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) об урегулировании разногласий,

третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края (690110, 

<

...>), Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю,

            при участии в заседании:

от истца  - МАндрыко Д,А., паспорт, доверенность от 28.02.2022, диплом;

от ответчика – ФИО3, паспорт, доверенность от 01.01.2022, диплом;

эксперт: ФИО4, паспорт;

от третьих лиц – не явились, извещены;

                                                    установил: 

краевое государственное бюджетное учреждение "Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края"  обратилось в суд с заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об урегулировании разногласий.

           Определение Арбитражного суда Приморского края от 15.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора  Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.  

           Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке ст.123 АПК РФ, в связи с чем, суд в порядке ст.156 АПК РФ рассматривает настоящее дело в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся материалам дела. 

  Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что ответчику было предложено подписать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы в течение 10 дней с момента получения письма №11/1222 от 21.09.2021, однако письмо ответчиком не получено, возвращено в адрес отправителя по причине неудачной попытки вручения. Из пояснений истца следует, что сторонами по настоящему спору не оспаривается возможность изменения условий договора, спор возник исключительно о размере арендной платы. Поскольку на момент подачи настоящего иска в суд спор о размере арендной платы не урегулирован в досудебном порядке, КГБУ «АИС ПК»  обратилось в суд с настоящим иском. 

 Ответчик возражает против заявленных требований в полном объеме. 

 Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края  представило письменный отзыв в материалы дела, из которого следует, что третье лицо поддерживает заявленные требования в полном объеме. 

           Изучив материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между КГУП «Госнедвижимость» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) заключен Договор аренды №20/12, согласно условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное пользование имущество: здание – школа-интернат №2 общей площадью 1026,00 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Цель использования: административное здание. 

В силу п.1.2 договора срок его действия установлен с 01.07.2012 по 30.06.2022.

Согласно п.3.1 договора за имущество цена договора (арендная плата за 10 лет), согласно документации об аукционе составляет 11 442 840,00 руб. Арендатор обязан ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца перечислять арендную плату на расчетный счет либо вносить в кассу Арендодателя на основании выставляемого Арендодателем счета на оплату в размере 1/120 цены договора, указанной в п.3.1 договора, которая составляет 95 357,00 руб. (включая НДС). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

Письмом №11/1048 от 11.08.2021  истец в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 29.03.2021 №179-ри «О внесении изменения в Реестр собственности Приморского края», а также п.3.7 договора аренды №20/12 на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, КГБУ «Недвижимость» направило в адрес ответчика дополнительное соглашение №8 от 11.08.2021 к договору и просило подписать, поставить печати и в соответствии с п.2.2.10 договора направить соглашение у Управление Росреестра по ПК и после регистрации вернуть экземпляр в адрес истца. 

Из представленного в материалы дела проекта Дополнительного соглашения №8 от 11.08.2021 к Договору аренды №20/12 следует, что  с 1.10.2021 внести следующие изменения в договор: «п.1.1. на основании распоряжения  министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 29.03.2021 №179-ри «О внесении изменения в Реестр собственности Приморского края», которое прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью, в п.1.1 Договора слова «общей площадь 1026,00 кв.м.» заменить словами «общей площадью 1125,9 кв.м. с кадастровым №25:28:030016:276». 1.2 Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «3.1. За имущество арендная плата в месяц, определенная на основании отчета об оценке №806 от 18.06.2021, выполненного ООО «Финансовая экспертиза», составляет 867 040,00 руб. (включая НДС). 

Письмом от 23.08.2021 ответчик сообщил истцу о том, что учитывая, что арендная плата в соответствии с представленными Дополнительным соглашением №8 от 11.08.202 увеличилась более чем в пять раз, то есть увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно превысила их, в связи с чем, ответчик не согласен  с ее превышением в указанном размере, в связи с чем, просил пересмотреть размер арендной платы. 

Письмом №11/1222 от 21.09.2021 истец уведомил ответчика о том, что согласно отчету №806 от 18.06.2021 при определении рыночного размера арендной платы учитывались факторы, существенно влияющие как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на его ценность. В процессе работы оценщик применил 2 подхода: сравнительный подход (и метод сравнения продаж) и затратный (метод компенсации издержек доходами). При выборе объектов сравнения учитывалась сопостовимость объектов (одинаковые физические и экономические характеристики), текущее использование и местоположение. Для сравнительного подхода оценщиком было использовано 3 объекта.01.07.2021 КГКУ «Управление землями и имуществом на территории Приморского края» проведена экспертиза отчета об оценке №806 от 18.06.2021. Отчет признан соответствующим законодательству Российской Федерации  об оценочной деятельности. Размер арендной платы в месяц  за объект экономически обоснован и достоверен. Принимая во внимание вышеуказанное, ответчику было предложено подписать дополнительное соглашение №8 от 11.08.2021 об увеличении арендной платы в месяц в размере 867 040,00 руб., в связи с чем, оснований для пересмотра размера арендной платы в Арендодателя не имеется. 

Поскольку соглашение по вопросу определения продажной цены по спорному договору сторонами не было достигнуто, истец обратился в суд с данным иском.  

          Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

          В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

Фактически по спорным договорам между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «Аренда».

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).      

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен Договор аренды №20/12. 

В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п.3.7 договора цена договора может быть увеличена по соглашению сторон на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. 

Суд установил, что,  подписав п.3.7 Договор аренды №20/12 в изложенной редакции без замечаний и протокола разногласий стороны согласовали именно  указанный порядок действий при изменении арендной платы. 

В рамках рассмотрения настоящего спора Определением суда от 09.06.2022 по делу А51-3727/2022 назначено проведение судебной оценочной экспертизы.   Проведение указанной экспертизы поручено эксперту ООО «ПримЭксперт» ФИО4. 

Из представленного в материалы дела Заключения эксперта №8502-22 от 29.07.2022, изготовлено ООО «ПримЭкспертиза» следует, что рыночная стоимость права пользования (ежемесячная арендная плата) нежилым здание – школы №2 общей площадью 1125,9 кв.м. с кадастровым №25:28:030016:276, расположенным по адресу: 

<

...> по состоянию на 18.06.2021 составляет 294 382,00 руб. в месяц. 

 В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса).

         Согласно ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

 На основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

 Исходя из разъяснений, данных в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

   По смыслу приведенных норм, понудить к заключению договора решением суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что вышеизложенные положения п.3.7 договора, предусматривают, что для изменения размера арендной платы, при наличии поименованных соответствующих оснований по договору, стороны должны достигнуть обоюдного соглашения относительно изменения данного условия. 

 Судом установлено, что Письмом №11/1048 от 11.08.2021  истец в соответствии с распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 29.03.2021 №179-ри «О внесении изменения в Реестр собственности Приморского края», а также п.3.7 договора аренды №20/12 на имущество, расположенное по адресу: 

<

...>, КГБУ «Недвижимость» направило в адрес ответчика дополнительное соглашение №8 от 11.08.2021 к договору и просило подписать, поставить печати и в соответствии с п.2.2.10 договора направить соглашение в Управление Росреестра по ПК и после регистрации вернуть экземпляр в адрес истца.  

          Однако, ответчик письмом от 23.08.2021 ответчик сообщил истцу о том, что учитывая, что арендная плата в соответствии с представленными Дополнительным соглашением №8 от 11.08.202 увеличилась более чем в пять раз, то есть увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно превысила их, в связи с чем, ответчик не согласен  с ее превышением в указанном размере, в связи с чем, просил пересмотреть размер арендной платы. 

Учитывая изложенное, суд считает заявленные требования об урегулировании разногласий, возникших между краевым государственным бюджетным учреждением «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2, возникшие при заключении дополнительного соглашения №8 к договору аренды № 20/12, изложив пункт  1.1 договора в следующей редакции: «1.1. На основании распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 29.03.2021 № 179-ри «О внесении изменения в Реестр собственности Приморского края», которое прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью, в пункте 1.1 Договора слова «общей площадью 1026,00 кв. м» заменить словами «общей площадью 1125,9 кв. м с кадастровым номером: 25:28:030016:276». Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции: «3.1. За Имущество арендная плата в месяц, определенная на основании заключения эксперта № 8502-22 от 29.07.2022, выполненного ООО «ПримЭксперт», составляет 294382,00 рубля 00копеек (включая НДС)»  обоснованными подлежащими удовлетворению. 

  Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на  истца и подлежат взысканию в пользу истца в размере 6000 руб. 

           Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие между краевым государственным бюджетным учреждением «Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края» и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 возникшие при заключении дополнительного оглашения №8 к договору аренды № 20/12, изложив пункт договора в следующей редакции: «1.1. На основании распоряжения министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 29.03.2021 № 179-ри «О внесении изменения в Реестр собственности Приморского края», которое прилагается к настоящему соглашению и является его неотъемлемой частью, в пункте 1.1 Договора слова «общей площадью 1026,00 кв. м» заменить словами «общей площадью 1125,9 кв. м с кадастровым номером: 25:28:030016:276».|

Пункт 3.1 Договора изложить в следующей редакции:

«3.1. За Имущество арендная плата в месяц, определенная на основании заключения эксперта № 8502-22 от 29.07.2022, выполненного ООО «ПримЭксперт», составляет 294382,00 рубля 00копеек (включая НДС)».

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу краевого государственного бюджетного учреждения "Агентство по использованию и сохранению имущества Приморского края" 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья    Левченко Е.А.