Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

 http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-10742/2017

г. Благовещенск

11 апреля 2018 года

В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 11.04.2018. Резолютивная часть решения объявлена 04.04.2018.

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи М.В. Сутыриной,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП  309280118400091, ИНН  

<

***>) 

о взыскании 225 193,89 руб.,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью  «СК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО3, по доверенности от 10.07.2017 №77АВ3847287, паспорт;

ответчик: не явился, извещен; 

третье лицо: не явилось, извещено;

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Вектор» (далее – ООО «Вектор», истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП Кукевич, ответчик) о взыскании  основного долга по  договору № 21-П от 06.12.2017 за период с 14.04.2017 по 25.09.2017 в размере 134 205,91  руб., пени за период с 14.04.2017 по 10.07.2017 в размере 90 987,98 руб., а также неустойки, начисляемой согласно п.1 ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России, от суммы задолженности с даты вынесения решения до фактической уплаты задолженности. 

Определением от 07.12.2017 на основании п.1 ч.1 ст.227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

Определением суда от 11.01.2018 судом принято к рассмотрению уточнение исковых   требований,   согласно   которому   истец   просит   взыскать  с  ответчика сумму

основного долга по договору № 21-П от 06.12.2017  за  период с  14.04.2017 по  09.07.2017 в  размере 134 205,91  руб., в  том  числе задолженность по уплате постоянной части арендной платы  в размере  125 879,03 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере  8326,88 руб., пени по ставке 1% за период с 14.04.2017 по 10.07.2017 в размере  90 987,98 руб.,  а также неустойку, начисляемую согласно п.1 ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России от суммы задолженности, начиная с 10.07.2017 до фактической уплаты основного долга.

Определением от 01.02.2018 суд перешел  к рассмотрению дела по общим правилам искового производства и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора общество с ограниченной ответственностью  «СК».

В судебное заседание 04.04.2018 ответчик, третье лицо не явились, о времени  и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Судебное заседание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие не явившихся лиц.

Представитель истца на требованиях настаивал в полном объеме в соответствии доводами, указанными в исковом заявлении. Представил для приобщения к материалам дела дополнительные документы. Ходатайствовал об исключении из числа доказательств акт передачи (возврата) помещения, ввиду ошибочного представления в суд. 

В представленном ранее отзыве ответчик с требованиями не согласился,  указав, что никаких договоров между ним и ООО «Вектор» заключено не было, сведений об уступке права требования денежных средств не имеется. Фактическое использование арендованного имущества осуществлялось до 16.06.2017, о чем арендодатель был уведомлен.  Кроме того, ответчиком было подано в суд ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав позицию истца, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как установлено судом, 06.12.2016 между ООО «СК» (арендодатель) и  ИП  Кукевич (арендатор) заключен предварительный договор № 21-П, согласно  пункту 2.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора аренды недвижимого имущества - помещения, общей ориентировочной площадью 39,1 м², состоящего из помещений № 24, границы и место расположения которого обозначены в плане помещения (приложение № 2), в сроки, в порядке и на условиях, установленных в предварительном договоре.

Срок аренды – 11 месяцев с даты заключения основного договора (п. 2.3.2).

Пункт 2.3 договора устанавливает, что арендная плата состоит из постоянной арендной платы состоящей из платы за использование помещения и переменной арендной платы за коммунальные услуги. Плата за пользование помещением рассчитывается по формуле П= Sпом. х 2500,00 руб.

Основной договор будет заключен в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором (п. 3.3.).

Согласно пункту 2.3.4 предварительного договора прочие условия определяются в приложении № 3 к предварительному договору (проекте основного договора аренды нежилого помещения). 

Вместе с тем, истец пояснил суду о том, что данное приложение № 3 сторонами предварительного договора не составлялось.

Также сторонами подписано дополнительное соглашение от 06.12.2016, согласно которому в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств  арендатора по предварительному договору арендатор до 30.01.2017 перечисляет на расчётный счёт арендодателя обеспечительный платеж в размере  97 750,00 руб.  

Из пояснений представителя истца обеспечительный платеж также не был перечислен.

В пункте 1.3 предварительного договора стороны установили, что предварительный договор является смешанным, к отношениям сторон, связанным с заключением основного договора, применяются положения гражданского законодательства РФ о предварительном договоре. К отношениям сторон в период с момента подписания  акта доступа в помещение и до момента заключения основного договора применяются общие положения действующего законодательства об аренде.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Судом признается, что договор № 21-П от 06.12.2017 имеет признаки смешанного договора, в том числе элементы предварительного договора и договора аренды.

Однако  акт доступа в помещение в период действия предварительного договора  сторонами договора не подписывался, что не отрицалось истцом. 

Следовательно, отношения применительно к законодательству об аренде у ответчика с ООО «СК» не возникли.

Исходя из положений п. 2.4 предварительного договора основной договор аренды подлежал заключению в течение 30 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр или помещение, но в любом случае не позднее 20 февраля 2017 года.

Одним из вариантов установления срока заключения основного договора с учетом норм статей 190 и 191 ГК РФ является привязка к событию, которое должно неизбежно наступить.

Неизбежность события, предусмотренная статьей 190 ГК РФ, продиктована независимостью от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, могущих влиять на наступление определенного события.

Стороны предварительного договора указали в качестве окончания срока его действия событие - государственную регистрацию права собственности на центр или помещение.

В то же время, регистрация права собственности носит заявительный характер, то есть для наступления события от будущего собственника требуется волевое выполнении действия - подать заявление и другие необходимые для регистрации документы.

Следовательно, указанное событие может и не наступить, так как зависит от воли стороны, поэтому такое условие в предварительном договоре о сроке, с привязкой к факту осуществления государственной регистрации права, не может считаться согласованным.

Вместе с тем, судом отклоняется довод истца о действии предварительного договора в течение одного года в силу (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Поскольку срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, в части указания на событие, не может считаться согласованным, но стороны также использовали для определения окончания срока календарную дату - 20 февраля 2017 года, то условие признается судом согласованным, определенным календарной датой.

Исходя из системного толкования норм статьи 429 ГК РФ, следует, что для сторон предварительного договора заключение основного договора не является обязательным до того момента, когда любая из его сторон до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, не направит другой стороне предложение заключить соответствующий договор; предъявление требований о понуждении к заключению основного договора является правом, а не обязанностью сторон предварительного договора.

Между тем, до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, ни истец, ни ООО «СК» предложений заключить соответствующий договор не направляли.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу о том, что обязательство, предусмотренное предварительным договором от 06.12.2016, о заключении в будущем основного договора, прекратилось в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ по истечении установленного сторонами срока.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу ст. 614 ГК РФ,  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Письмом от 30.03.2017 № 28/03, направленным посредством электронной почты,  истец уведомил ответчика о переходе права собственности на торговый центр «Флагман» к ООО «Вектор».

Право собственности истца на спорное помещение подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 28.03.2017.

Открытие торгового центра «Флагман» в г. Благовещенске состоялось 14.04.2017, что является общеизвестным, не нуждается в доказывании (ст. 69 АПК РФ).

В соответствии с положением статьи 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В то же время сторона по договору, исполнявшая (полностью или в части) обязательства по нему, не вправе ссылаться на незаключенность договора.

Судом установлено, что в отсутствие подписанного ООО «Вектор» и ИП Кукевичем договора аренды и акта передачи истцом помещения после государственной регистрации его права собственности, между сторонами сложились фактические арендные отношения.

Ответчик не отрицал факт пользования помещением, размещения в нем своего оборудования (мебели). Судом установлено также обстоятельство внесения ответчиком арендных платежей за часть апреля 2017 года, май 2017 года (платежное поручение № 52 от 22.05.2017).

Вопреки доводам ответчика, отсутствие договора аренды не влияет на характер фактически эквивалентно-возмездных имущественных отношений сторон и не освобождает ИП Кукевича от обязанности уплатить стоимость фактического пользования имуществом. Арендная плата является формой платы за пользование имуществом.

Истец знал об использовании помещения ответчиком и не возражал по этому поводу.

Пояснения истца и размер произведенной оплаты позволяет суду прийти к выводу о согласовании сторонами размера арендной платы -97 750 руб. в месяц за помещение.

Спора между сторонами о размере ежемесячной арендной платы не имеется.

Устанавливая период фактического арендного пользования нежилым помещением, суд принял во внимание следующие обстоятельства.

Ответчик, возражая против периода начисления задолженности, указал, что освободил помещение 16.06.2017, в подтверждение своих доводов представил акт о приемке выполненных работ № УТ-9 от 16.06.2017 (перевозка мебели из ТЦ Флагман в п. Верхблаговещенск и Амурская ярмарка). 

Кроме того,  из представленных самим же истцом документов - переписки в чате следует, что  ФИО2  06.06.2017 сообщил о том, что он освобождает помещение, из переписки представленной ответчиком, следует о возврате им ключей от помещения к 16.06.2017.

Также ответчиком представлено платежное поручение № 52 от 22.05.2017 в доказательство оплаты аренды недвижимости за апрель, май на основании счетов 103,104 в размере 153 391,67 руб.

10.07.2017 ООО «Вектор» в одностороннем порядке составлен акт приёма (возврата) помещения № 184, общей площадью 48 м² на первом этаже торгового центра «Флагман», расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 АПК РФ.

Из содержания данного акта и предварительного договора усматривается, что данные помещения  имеют разную площадь. 

Таким образом, изучив представленный при подаче иска истцом акт, суд признает, что данный документ не относится к предмету рассматриваемого спора, что не отрицалось истцом.

Доказательств иной даты освобождения ответчиком помещения истцом в материалы дела не представлено.

Определяя размер задолженности, истец рассчитывает ежемесячную арендную плату по формуле 39,1 м² х 2500 руб. = 97 750 руб. 

По расчёту истца за период с 14.04.2017 по  09.07.2017  задолженность по уплате постоянной части арендной платы составляет 125 879,03 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг составляет  8326,88 руб.  

Претензия № 73/08 от 01.08.2017 оставлена ответчиком без исполнения.

С учётом произведенных арендатором платежей за апрель, май 2017 года, суд признает обоснованным начисление задолженности по арендной плате только за период с 01.06.2017 по 16.06.2017 в размере 52 133,33 руб. (97 750 руб./ 30 х 16 = 52 133,33 руб.).

Во взыскании остальной части долга следует отказать.

Рассматривая требование о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в размере 8326,88 руб. суд пришёл к выводу, что требование удовлетворению не подлежит, поскольку истец не доказал согласование ООО «Вектор» и ИП Кукевичем условия пользования помещением с дополнительной оплатой  коммунальных услуг, помимо внесения арендной платы.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств  может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (ст. ст. 330, 331 ГК РФ).

Пунктом 6.2 предварительного договора установлено, что в случае просрочки оплаты любых платежей, причитающихся с арендатора в пользу арендодателя по настоящему предварительному договору, на все неуплаченные в срок суммы и платежи, причитающиеся арендодателю, арендодатель вправе начислить, а арендатор обязан уплатить пени в размере 1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом на основании приведенного пункта начислена пеня за период с 14.04.2017 по 10.07.2017 в сумме 90 987,98 руб.,  а также неустойка, начисляемой согласно п.1 ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России от суммы задолженности, начиная с 10.07.2017 до фактической уплаты основного долга.

Вместе с тем, судом признано необоснованным применение истцом мер ответственности, согласованной ООО «СК»  и ИП Кукевичем по предварительному договору, поскольку обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены до приобретения истцом права собственности на спорное помещение и вступление в обязательственные отношения с ответчиком.

Поскольку в рассматриваемом случае взыскивается задолженность и начисленные на неё пени за период, следующий после установленного сторонами предварительного договора предельного срока для заключения основного договора - 20.02.2017, истец не вправе претендовать на начисление пеней.

На основании изложенного, требование о взыскании неустойки, определенной на основании условия предварительного договора об ответственности арендатора удовлетворению не подлежит. 

Сторонами не представлено доказательств согласования условий о начислении неустойки (пени) при просрочке внесения арендных платежей, как и сроков внесения платежей.

Следовательно, в данном случае правомерно применить общую норму об ответственности, установленную ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ в  случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку освобождение помещения 16.06.2017 не отрицается ответчиком, то на заявляемую истцом дату начала начисления процентов за пользование чужими денежными средствами - 10.07.2017, ответчику было известно обстоятельство неправомерности удержание им арендной платы за период пользования помещением.

По расчету суда сумма процентов составила 3160,50 руб. согласно приведенному расчёту.

 Задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Проценты

с

по

дней

52 133,33 р.

10.07.2017

17.09.2017

70

9,00

52 133,33 × 70 × 9% / 365

899,84 р.

52 133,33 р.

18.09.2017

29.10.2017

42

8,50

52 133,33 × 42 × 8.5% / 365

509,91 р.

52 133,33 р.

30.10.2017

17.12.2017

49

8,25

52 133,33 × 49 × 8.25% / 365

577,39 р.

52 133,33 р.

18.12.2017

11.02.2018

56

7,75

52 133,33 × 56 × 7.75% / 365

619,89 р.

52 133,33 р.

12.02.2018

24.03.2018

42

7,50

52 133,33 × 42 × 7.5% / 365

449,92 р.

52 133,33 р.

26.03.2018

04.04.2018

10

7,25

52 133,33 × 10 × 7.25% / 365

103,55 р.

Сумма основного долга: 52 133,33 р.

Сумма процентов: 3 160,50 р.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию  проценты за пользование чужими денежными средствами на основании положений п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с 10.07.2017 по 04.04.2018 в размере 3 160,50 руб.

Пунктом 65 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" предусмотрено, что, по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

В связи с этим суд считает, что требования истца в части взыскания процентов с 05.04.2018 по день фактического исполнения обязательства являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ судом отклоняется, поскольку в пункте 48 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу  составляет 7 504  руб. 

При подаче иска истцом была оплачена госпошлина в размере 8202 руб. по платежному поручению от 17.10.2017 № 54.

Поскольку требования удовлетворены частично, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 1 842,52  руб., на истца - пропорционально требованиям, в удовлетворении которых отказано – в сумме 5 661,48 руб.

Излишне уплаченная госпошлина в размере 698 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 309280118400091, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате за период с 01.06.2017 по 16.06.2017 в размере 52 133,33 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за период с 10.07.2017 по 04.04.2018 в размере 3 160,50 руб.  (всего 55 293,83 руб.), расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 842,52 руб.

Взыскивать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП  309280118400091, ИНН  

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) проценты за пользование чужими денежными средствами  согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму долга 52 133,33 руб., с 05.04.2018 по день фактической оплаты задолженности.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Вектор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) государственную пошлину в размере 698 руб., уплаченную по платежному поручению № 54 от 17.10.2017. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.

Судья                                                                                                    М.В. Сутырина