АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-7148/2021

г. Уфа

15 декабря 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.12.2022

Полный текст решения изготовлен 15.12.2022

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Вафиной Е. Т., при ведении протокола судебного заседания   секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304027725100018)

к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН: 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «Аудит-безопасность» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>, РБ 

<

...>), ФИО3 (450077  РБ 

<

...>).

об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576,

при участии в судебном заседании:

представители сторон не явились, извещены по правилам ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем публичного размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об обязании заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ. Площадью 123,6 кв.м.  с кадастровым номером 02:55:010618:576.

Истцом внесены на депозит суда денежные средства в размере 30 000 руб., что подтверждается чек-ордером от 28.06.2021.

Ответчиком представлены отзыв и возражение на ходатайство истца о проведении судебной экспертизы экспертными организациями ООО Консалтинговая компания «Альте», ООО «Консалтинговая компания «Платинум». Ответчик полагает возможным поручить проведение судебной экспертизы в СРО Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», членом которой является ООО «Аудит-Безопасность», предложены к постановке перед экспертом свои вопросы.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, производство поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (450005, 

<

...> лет Октября, 11/2, офис 418) ФИО4.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 производство по делу А07-7148/2021 приостановлено до получения результатов судебной экспертизы.

19.11.2021 поступило ходатайство экспертной организации общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» о привлечении ФИО5 в качестве строительно-технического эксперта для дачи ответа на поставленный судом вопрос № 2: Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 ходатайство экспертной организации общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» о привлечении ФИО5 в качестве строительно-технического эксперта удовлетворено, суд определил привлечь к проведению экспертизы в качестве эксперта общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО5.

05.05.2022 поступило заключение эксперта №28 от 27.04.2022 г.

От ответчика поступило возражение на заключение эксперта, приобщено.

От истца поступило ходатайство о привлечении третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, данное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2022 возобновлено производство по делу № А07-7148/2021.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.06.2022 суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, ООО «Аудит-безопасность» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>, РБ 

<

...>), ФИО3 (450077  РБ 

<

...>).

От истца поступило уточнение исковых требований с учетом экспертного заключения, приобщено к материалам дела.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается по уточненным исковым требованиям.

Эксперт в судебном заседании от 08.08.2022 представил письменные пояснения на поставленные вопросы, приобщено.

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных, о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Дело подлежит рассмотрению в отсутствие представителя истца и ответчика по правилам ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

25.04.2016 году между ФИО2 (далее - Арендатор) и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее -Арендодатель) был заключен договор № 29050 об аренде объекта муниципального нежилого фонда, согласно которому Арендодатель на основании решения Управления земельных и имущественных отношений «О заключении договоров аренды объектов муниципального нежилого фонда с единственными участниками аукциона» №898р от 21.04.2016 г., протокола «Рассмотрения заявок на участие в аукционе 08.04.2016, №2 от 06.04.2016 передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование следующее помещение муниципального нежилого фонда подвал 123,6 кв.м.: №29-41, расположенное по адресу: Советский район городского округа 

<

...>, литер А, для использования в целях административную деятельность, прочие виды использования.

Срок действия договора с 25.04.2016 года по 24.04.2021 года.

23.11.2020 Администрацией ГО г.Уфа Республики Башкортостан издано постановление №1517 «Об условиях приватизации объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв.м. (кадастровый номер 02:55:010618:576).

Истцу направлен проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства, с рассрочкой платежа от 30.11.2020 г. и постановление Администрации ГО г.Уфа Республики Башкортостан от 23.11.2020 г. №1523.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли продажи стоимость объекта муниципального нежилого фонда составляет 6 416 761,92 руб., без учета НДС 20%   и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1198 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Отчетом №20-344/4/10-Н от 15.10.2020, составленным ООО «Аудит-Безопасность».

Не согласившись со стоимостью выкупаемого арендуемого имущества истец обратился за проведением независимой оценки рыночной стоимости выкупаемого арендуемого имущества.

Согласно Отчету об оценке №57 от 04.12.2020 г., составленного независимым оценщиком ООО «Пробизнес», рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв.м. составляет 415 833,33 руб., без учета НДС 20%.

В связи с чем, 28.12.2020 истец направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий от 24.12.2020 г. к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательствам, с рассрочкой платежа от 30.11.2020, а именно : 

-принять пункт 3.1. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,арендуемого субъектоммалого или среднего предпринимательства,с рассрочкойплатежа от30.11.2020г. в следующей редакции:

«Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет 415 833,33 руб., без учета НДС 20 % за вычетом затрат на неотделимые улучшения, и равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценке деятельности в Российской Федерации», что подтверждается отчетом об оценке №57 от 04.12.2020г., составленный ООО «Пробизнес» 

принять пункт 3.3. договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда,арендуемого субъектоммалого илисреднего предпринимательства,с рассрочкойплатежа от30.11.2020г. в следующей редакции: «Покупатель оплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 41 583,33 руб., перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

Письмом от 20.01.2021г. № 42256 Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило об отклонении протокола разногласий от 24.12.2020г. к проекту договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, ссылаясь на невозможность внесения изменений в Условия приватизации и проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия по условиям договора, касающиеся определения цены выкупаемого имущества урегулированы не были, это послужило для Индивидуального предпринимателя ФИО2 причиной обращения в суд с рассматриваемыми требованиями. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласен, просит отказать в их удовлетворении.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости имущества.

Перед экспертом истец просит поставить следующие вопросы:

1)Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576, без учета НДС 20 % по состоянию на 24.01.2020;

2)Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576;

3)Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, Отчет об оценке № 20-344/4/10-Н от 15.10.2020 нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, общ.площадью 123,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, выполненный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, то указать в чем заключается несоответствие.

Определением  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2021 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости имущества, производство поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (450005, 

<

...> лет Октября, 11/2, офис 418) ФИО4.

05.05.2022 поступило заключение эксперта №28 от 27.04.2022 г.

Истец уточнил исковые требования с учетом определенной экспертным заключением № 28 от 27.04.2022 рыночной стоимостью объекта и просит указать в договоре стоимость выкупаемого недвижимого имущества по цене 1 427 546 руб. без учета НДС 20 % и равна его рыночной стоимости, определенной ООО Центр независимых экспертиз «Суд- информ» в заключении эксперта № 28 от 27 апреля 2022 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЭ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом. 

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Исходя из положений ст. 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и его цене. 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. 

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности. 

То обстоятельство, что истец относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует критериям, предусмотренным вышеуказанной нормой для преимущественного права на приобретение муниципального имущества Администрацией не оспаривается. 

В силу ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации. 

Согласно абз. 2 ст. 3 названного Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Согласно статье 13 Закон № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом. 

Согласно пункту 2 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Поскольку само по себе определение рыночной стоимости нежилого помещения иным независимым оценщиком (в том числе по результатам проведения судебной экспертизы), не исключает доказательственное значение отчета независимого оценщика ООО «Аудит-безопасность» в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для Управления при формировании им цены продажи названного помещения, при рассмотрении спора об определении условий договора купли-продажи, выяснение вопроса о соответствии выполненного по заданию Управления отчета о рыночной стоимости нежилого помещения требованиям федеральных стандартов оценки, наряду с иными обстоятельствами, значимо для разрешения настоящего спора.

В соответствии с частью 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу. 

В этой связи определением от 30.08.2021 г. в рамках настоящего дела судом назначена экспертиза. Её проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ», эксперту ФИО4

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1)Определить рыночную стоимость объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576, без учета НДС 20 % по состоянию на 24.01.2020;

2)Определить рыночную стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда – нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ.площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576;

3)Определить соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, Отчет об оценке № 20-344/4/10-Н от 15.10.2020 нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, общ.площадью 123,6 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, выполненный ООО «Аудит-Безопасность»? Если не соответствует, то указать в чем заключается несоответствие.

05.05.2022 поступило заключение эксперта №28 от 27.04.2022 г.

По результатам проведения судебной экспертизы эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, Советский район, проспект Октября, д. 12, общей площадью 123,6 кв.м. кадастровый номер 02:55:010618:576 по состоянию на 24.01.2020 г. с учетом округления составляет 3 139 000 руб. 

Рыночная стоимость неотделимых улучшений объекта муниципального нежилого фонда –нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общая площадь 123,6 кв.м.с кадастровым номером 02:55:010618:576 составила: помещение 910 661 руб. в том числе НДС 20%, входная группа 800 793 руб. в том числе НДС 20%.

Также Отчет №20-344/4/10-Н от 15.10.2020 г. нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, выполненный ООО «Аудит-безопасность» не соответствует федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством.

Несоответствия отчёта №20-344/4/10-Н Федеральным стандартам оценки, повлиявшие на величину рыночной стоимости:

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка торгово-офисной недвижимости проведен по публикациям исследований на дату после даты оценки и не даёт реального представления о сложившихся ценах (предложениях) на дату оценки 24.01.2020 год.

Основные выводы относительно рынка недвижимости сделаны с использованием не сопоставимых объектов.

Выбор аналогов сравнения не корректный, не обоснованный.

Информация, приведённая в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки в части применения корректировок при расчёте рыночной стоимости не подтверждена. Корректировка на интенсивность пешеходного трафика проведена с использованием данных справочника для г. Омск и Омской области. Корректировки по таким параметрам как наличие отдельного входа и технического состояния здания не проведены.

Ответчиком представлены возражения на заключение эксперта, заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании эксперт дал устные пояснения по вопросам, поставленным ответчиком,  представил письменные пояснения.

В соответствии с положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение эксперта №28 от 27.04.2022 г., составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» ФИО4 и ФИО5, соответствует требованиям Закона № 135-ФЗ; соответствует ФСО; соответствует заданию на оценку. 

Изложенные в экспертном заключении данные объективно и достоверно отражают рыночную стоимость нежилого помещения; не принимать указанное заключение у суда нет оснований, поскольку несоответствия заключения Закону № 135-ФЗ и нарушений указанного Закона при проведении экспертизы суд не усматривает. Экспертное заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и не противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В качестве эксперта привлечено лицо, обладающее специальными познаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам, экспертом являлось лицо, имеющее право осуществления оценочной деятельности, экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; экспертное заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заключение экспертизы № 28 выполнено полно, поэтому является надлежащим, относимым и допустимым доказательством по настоящему делу применительно к положениям главы 7 АПК РФ. 

Таким образом, сделанные экспертом выводы о том, что рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 24.01.2020г.  составляет         3 139 000 руб. без учета НДС, следует признать обоснованными. 

Поэтому разногласия, возникшие между ФИО2  и Управлением при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, подлежат разрешению исходя из рыночной стоимости выкупаемого объекта равной     3 139 000 руб.  без учета НДС.

С учетом результатов проведенной судебной экспертизы истцом исковые требования уточнены за вычетом стоимости неотделимых улучшений, определенной на основании судебной экспертизы. 

Первоначально представленный в материалы дела при подаче иска и в ходе рассмотрения дела отчет N57 от 24.01.2020 г., выполненный ООО «Пробизнес», не принимается судом в качестве доказательства рыночной стоимости выкупаемого объекта, поскольку в указанном отчете стоимость объекта определена на дату оценки, а не на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имуществам (24.01.2020 г.), как того требуют положения Закона N 159-ФЗ. 

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. 

В силу ч. 6 ст. 5 указанного Федерального закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. 

На основании п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). 

Согласно п. 1 и п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ). 

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. 

В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. 

При этом, в случае отчуждения недвижимого имущества в порядке названного закона, стоимость неотделимых улучшений не должна включаться в стоимость отчуждаемого имущества независимо от условий договора аренды, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. 

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором. 

С учетом изложенного, решение вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в оплату приобретаемого арендуемого имущества находится в зависимости от наличия согласия собственника на проведение реконструкции арендуемого помещения, доказанности осуществления неотделимых улучшений, выполнения неотделимых улучшений за счет собственных средств и действительной стоимости неотделимых улучшений. 

Как было указано выше, во время владения и пользования арендуемым помещением ИП ФИО2 были проведены неотделимые улучшения, арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 123,6 кв. м, которые были согласованы с арендодателем и собственником имущества. 

Факт согласования данных улучшений ответчиком не оспорен и подтвержден материалами дела. 

Таким образом, капитальный ремонт арендуемых помещений, в результате которого возникли неотделимые улучшения, проводился истцом с согласия арендодателя. 

В подтверждение факта выполнения работ истцом представлены договор подряда, справка о стоимости выполненных работ, акт о приемке выполненных работ. 

Исходя из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния, принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы. 

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание обстоятельства именно настоящего дела,  суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований, поскольку это соответствует фактическим обстоятельствам дела и отвечает принципу правовой определенности в правоотношениях истца и ответчика.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

На основании ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Указанные нормы права свидетельствуют о том, что суд, назначая судебную экспертизу, гарантирует ее оплату.

Истцом на депозит Арбитражного суда Республики Башкортостан перечислены денежные средства в размере 30 000 руб., что подтверждается чек-ордером от 28.06.2021.

Экспертом определена стоимость экспертного заключения №28 от 27.04.2022 в размере 50 000 руб.

Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" указывает на невозможность уменьшения размера вознаграждения эксперту, если эксперт выполнил исследование в полном объеме. 

Поскольку процессуальным законодательством в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их истцу за счет ответчика в случае удовлетворения исковых требований, расходы по государственной пошлине и проведения судебной экспертизы, в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса РФ.

Поскольку на депозитном счета арбитражного суда имеются денежные средства в размере 30 000 руб., то указанная сумма подлежит перечислению на расчетный счет экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью Центр независимых экспертиз «Суд-информ» (ИНН 

<

***>), оставшаяся часть денежных средств в размере 20 000 руб. (50 000 – 30 000) подлежит взысканию с ответчика в пользу экспертной организации.

Кроме того,  судебные расходы в размере 30 000 руб., понесенные истцом на оплату судебной экспертизы, также относятся на ответчика, и подлежат взысканию с последнего в пользу истца.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304027725100018) – удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан при заключении договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа в отношении нежилых помещений подвала пятиэтажного жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, общ. площадью 123,6 кв.м. с кадастровым номером 02:55:010618:576, с изложением пунктов 3.1. и 3.3. указанного договора в следующей редакции:

«3.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору, с учетом стоимости неотделимых улучшений, составляет 1 427 546 (один миллион четыреста двадцать семь тысяч пятьсот сорок шесть) рублей, без учета НДС 20 %, и равна его рыночной стоимости, определенной ООО Центр независимых экспертиз «Суд-информ» в заключении экспертов № 28 от 27 апреля 2022 года в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

«3.3. Покупатель уплачивает Продавцу первоначальный платеж в размере десяти процентов, что составляет 142 754 (сто сорок две тысячи семьсот пятьдесят четыре) рубля 60 копеек, перечисляемый на счет, указанный Продавцом в настоящем Договоре, в течение десяти рабочих дней со дня заключения настоящего Договора. Днем исполнения обязательства Покупателя по оплате Объекта считается день поступления денежных средств на счет Продавца».

 Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>,ОГРНИП 304027725100018) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Взыскать с Управления земельных и имущественныхотношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью центр независимых экспертиз "Суд-Информ" судебные расходы по оплате экспертизы в размере 20 000 рублей.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

 

Судья Е.Т. Вафина