ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-25084/2022

Дело № А41-50768/2022

24 января 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Виткаловой Е.Н., Погонцева М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха на решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2022 по делу № А41-50768/2022.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик» – ФИО2 по доверенности от 09.01.2023.

Администрации городского округа Балашиха – ФИО3 по доверенности от 09.01.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино»- специализированный застройщик» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с требованиями к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее - ответчик, комитет) о признании недействительным уведомления № 11250/2 от 06.12.2021 в части увеличения арендной платы по договору № 4100 от 09.12.2010, об обязании производить расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:52 в размере ставки земельного налога, установленного на территории г.о. Балашиха, начиная с 19.10.2021. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Министерство жилищной политики Московской области.   

Решением суда первой инстанции заявление удовлетворено.

С вынесенным решением не согласился комитет и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе комитет (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Так, настаивает на представлении доказательств досрочного окончания рекультивации. Считает, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 не является договором о развитии застроенной территории. Ссылается на то, что договор аренды считается расторгнутым с 26.05.2022 ввиду перераспределения земельных участков.

От общества поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность обжалуемого судебного акта.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 09.01.2010 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный (арендодатель), правопреемником которого является ответчик, и ООО «Аврора» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4100 (далее - договор аренды), по условиям которого в аренду обществу с 01.12.2010 по 26.04.2050 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:52, общей площадью 118 840 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора сумма арендной платы за период с 01.12.2010 по 31.12.2010 составляет 122 333,15 руб. Сумма ежеквартальной арендной платы на период рекультивации земельного участка с 01.01.2011 устанавливается в размере 75 166,30 руб. Перерасчет арендой платы будет произведен после утверждения акта приемки земельного участка после проведенной рекультивации. 

Арендная плата вносится ежеквартально безналичным платежом до 15 числа последнего месяца текущего квартала (п. 3.2 договора аренды). 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2 договора аренды). 

Договор аренды зарегистрирован надлежащим образом, о чем 21.02.2011 года в ЕГРН были внесены соответствующие регистрационные записи. 

В дальнейшем права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к истцу на основании соглашения от 25.04.2019 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4100 от 09.12.2010. 

Соглашение об уступке зарегистрировано надлежащим образом, о чем 19.06.2019 года в ЕГРН были внесены соответствующие регистрационные записи. 

Уведомлением ответчика № 11250/2 от 06.12.2021 размер ежегодной арендной платы по договору был увеличен до 45 987 657,41 руб. 

Не согласившись с указанным уведомлением, полагая, что, начиная с 19.10.2021, арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:52 не должна превышать размер ставки земельного налога, установленного на территории г.о. Балашиха, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Удовлетворяя требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, её компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 названного постановления также отмечено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Плата за пользование земельным участком в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее - Закон МО № 23/96-ОЗ). 

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка. 

ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик» является арендатором земельного участка по договору аренды № 4100 от 09.12.2010, заключенного между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный и ООО «Аврора», на основании соглашения об уступке прав и обязанностей от 25.04.2019 по вышеуказанному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:52, заключенного между ООО «Аврора» и ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик». 

Пунктом 8.1 соглашения предусмотрено, что соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации - 19.06.2019. 

Договор аренды заключен в соответствии с п. 5 статьи 30.2 ЗК РФ (письмо Комитета по управлению имуществом от 23.12.2019 за № 12180 и постановление Администрации городского округа Железнодорожный Московской области № 3916 от 0912.2010). 

Земельный участок с кадастровым номером 50:540:020601:52 предоставлен в аренду для использования под комплексную многоэтажную жилую застройку. 

Пунктом 3.1 договора аренды земельного участка предусмотрено, что расчет арендной платы для арендатора земельного участка производится исходя из базовой ставки арендной платы, установленной для загрязненных земель. Пересчет арендной платы будет произведен после утверждения приемки земельного участка после проведенной рекультивации. 

ООО «ЦентрСтройПроект» по заказу ООО «Аврора» был разработан рабочий проект рекультивации загрязненных земель по адресу: Московская область,                            г. Железнодорожный, мкр. Железнодорожный, ул. Автозаводская. 

Постановлением главы городского округа Железнодорожный Московской области № 3833 от 21.12.2008 «Об утверждении проекта рекультивации загрязненных земель по Адресу: 

<

...>» утвержден проект рекультивации загрязненных земель в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:0024. 

Из оспариваемых уведомлений следует, что комитет в одностороннем порядке изменил порядок расчета арендной платы, что непосредственно отразилось на правах и законных интересах истца, учитывая, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка является существенным условием договора аренды. 

Обращаясь в арбитражный суд с требованием о признании недействительным уведомления № 11250/2 от 06.12.2021, общество фактически оспаривает изменение порядка расчета размера арендной платы, просит суд проверить законность содержащегося в уведомлении расчета арендной платы за спорный период, его соответствие условиям договора и действующему законодательству, регулирующему спорные правоотношения, т.е. установить правовую определенность в относительных правоотношениях сторон, основанных на вышеупомянутом договоре аренды, путем констатации судом законности или ничтожности (недействительности) одностороннего изменения арендодателем существенного условия договора, так как по состоянию на дату подачи искового заявления рекультивация спорного земельного участка не проведена, акты о проведении рекультивации отсутствуют. 

Суд первой инстанции правомерно признал, что избранный истцом способ защиты права соответствует положениям статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Указанные выводы согласуются с позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2022 по делу № А41-59081/21. 

В соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...> микрорайон «Центр-2». 

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что между частным лицом и публично-правовым образованием может быть заключен договор о развитии застроенной территории, по которому частное лицо обязуется подготовить проекты документации по планировке территории, уплатить выкупную цену за изымаемое аварийное жилье и земельные участки, передать в муниципальную собственность жилые помещения, необходимые для расселения граждан из аварийного жилья и после утверждения органами местного самоуправления документации по планировке территории осуществить строительство в соответствии с такой документацией, а публично-правовое образование обязуется утвердить документацию по планировке территории, принять решение об изъятии помещений в аварийных зданиях и земельные участки под ними, а затем предоставить эти участки контрагенту для нового строительства. 

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что Инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории. 

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:52, не может быть выше размера земельного налога. 

В соответствии с п. 10 Закона Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год» (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 № 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населенных пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр. 

Для целей настоящего Закона под нарушенными землями понимаются земли, утратившие свою хозяйственную ценность или являющиеся источником отрицательного воздействия на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрологического режима и образования техногенного рельефа в результате производственной деятельности. 

Материалами дела подтверждается, что постановлением главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: 

<

...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:52 подлежит рекультивации за счет ООО «Аврора». 

Срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА продлен до 30.09.2022. 

Следовательно, суд первой инстанции верно указал, что к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:020601:52 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, исходя из базового размера арендной платы за нарушенные земли при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель. 

Вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательств досрочной рекультивации земельного участка в материалах дела не имеется. 

Получение разрешения на строительство само по себе не является доказательством завершения рекультивации. 

Из соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не усматривается, что ответчику передан участок в состоянии после рекультивации. 

Доказательств того, что обязательство по рекультивации сохранилось за ООО «Аврора», в материалах дела не имеется. 

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что при исчислении размера арендной платы ставка арендной платы за пользование земельным участком кадастровым номером 50:50:020601:52 определяется в соответствии со статьей 10 Закона Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год» - 2,92 рубля за квадратный метр. 

Ссылка подателя жалобы на то, что договор аренды считается расторгнутым с 26.05.2022 ввиду перераспределения земельных участков, также является необоснованной, так как в материалы дела не представлены доказательства расторжения договора в установленном порядке.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерные выводы суда первой инстанции. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28.10.2022 по делу                         № А41-50768/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                       Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                               Е.Н. Виткалова

 

                                                                                                           М.И. Погонцев