ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

Дело № А09-46/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18.04.2023

Постановление изготовлено в полном объеме  25.04.2023

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Капустиной Л.А. и  Селивончика А.Г., при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью строительно-коммерческая фирма «Комфорт» на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2022 по делу № А09-46/2022 (судья Поддубная И.С.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания «Агат» (г. Брянск, ОГРН, ИНН 

<

***>), третьи лица: общество с ограниченной ответственностью ПКФ «Янтарь-2» (г. Брянск,                                ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), временный управляющий общества                            с ограниченной ответственностью ПКФ «Янтарь-2» ФИО2 (г. Орел), о расторжении договора аренды и взыскании 3 295 416 руб.,

 

                                            УСТАНОВИЛ:

 

общество с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (далее – ООО СКФ «Комфорт», истец) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» (далее – ООО УК «Агат», ответчик) о расторжении договора аренды от 13.11.2015 № 90-15 и взыскании 3 295 416 руб. долга по арендной плате за период с 01.03.2018 по 01.09.2021.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – ООО ПКФ «Янтарь-2»                             и временный управляющий ООО ПКФ «Янтарь-2» ФИО2.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО СКФ «Комфорт» обратилось       в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. 

Апеллянт полагает, что поскольку ответчик получил уведомление нового собственника ООО ПКФ «Янтарь-2» 24.07.2018, то именно с этой даты у ООО УК «Агат» возникла обязанность по оплате арендной платы в пользу нового собственника, а до указанной даты получателем арендной платы по спорному договору является ООО СКФ «Комфорт». Доказательств исполнения обязанности по внесению арендных платежей в спорный период ответчиком не представлено. Полагает, что суд первой инстанции не принял во внимание аффилированность ответчика и третьего лица.

ООО УК «Агат» в отзыве на апелляционную жалобу просило решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со статьями 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что решение суда подлежит частичной отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО СКФ фирма «Комфорт» (арендодатель) и ООО УК «Агат» (арендатор) заключен договор аренды котельной от 13.11.2015 № 90-15, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование котельную общей площадью 89,8 кв. м, расположенную на 1-м этаже, находящуюся по адресу: 

<

...>, а также все оборудование, находящееся в нежилом помещении, а арендатор обязуется выплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные в разделе 2 настоящего договора, и возвратить имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пункту 1.2 договора указанное в пункте 1.1 договора имущество принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности: АБ № 096123, выданным Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Брянской области 13.11.2015. Имущество и оборудование должны быть переданы арендатору по акту приема-передачи. 

Пунктом 1.3 договора стороны определили срок передачи недвижимости                                 и оборудования в день подписания договора аренды.

Нежилое помещение и находящееся в нем оборудование передано арендатором арендодателю по акту приема-передачи от 13.11.2015.

Перечень и наименование переданного в аренду оборудования указаны                                       в приложении к договору от 13.10.2015 № 90-15, а именно:

- газоиспользующая установка, состоящая из 2-х котлов Viessmann Vitoplex 100PV1 1350 кВт каждый;

- приборы автоматики и регулирования: СТГ1 - 1 шт., КТ3 001-100-1 шт., КПЭГ 100П, СДК-М - 1 шт.;

- счетчики учета холодной воды: СВ-20 ИР - 1 шт., ВСХНд 50 - 1 шт.;

- счетчики учета горячей воды: ВСТН 50 - 2 шт., ВСТН 80 - 2 шт., ВСТ 25 - 2 шт.,

- счетчики учета тепловой энергии: ВТД УВ N А91Е - 1 шт., ВТД УВ N А91F - 1 шт.,

- газовые счетчики: ЕК260 - 1 шт., СТ. 16МТ-400-Р - 1 шт.,

- счетчик учета электроэнергии: "Меркурий 230 7,5А" - 1 шт.;

- подземный газопровод d 108x4 мм - 9,4 м;

- надземный газопровод d 108x4 мм - 1,5 м;

- кран КШГ Ду 100 мм;

- ПРДГ-ШУЭО-2-7000 - 1 шт.

В соответствии с пунктом 3.2.6 договора арендатор обязан по истечении срока договора в течение 3 (трех) дней, а также при досрочном его прекращении вернуть арендодателю имущество вместе со всеми относящимися к нему документами                                 в технически исправном состоянии, с учетом нормального естественного износа по акту сдачи-приема.

Пунктом 7.1 договора стороны согласовали срок аренды с 13.11.2015 по 31.12.2021. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора за использование имущества арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 80 376 руб. в месяц, в том числе НДС 18%, в соответствии с расчетом арендной платы (приложение №1).

Между ООО СКФ фирма «Комфорт» (продавец) и ООО «Янтарь-2» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.04.2018, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя принадлежащую продавцу на праве собственности котельную двух 16-ти этажных жилых домов, назначение: нежилое, общей площадью 89,8 кв. м, количество этажей: 1, адрес объекта: Брянская область, город Брянск, Советский район, проспект Станке ФИО3, д. 67, корп. 3.

06.07.2018 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) внесена регистрационная запись № 32:28:0033234:758-32/001/2018-1 о переходе права собственности на нежилое помещение. При этом в указанном документе значится обременение в виде аренды в пользу ООО УК «Агат» на основании договора аренды котельной от 13.11.2015 № 90-15. 

ООО ПКФ «Янтарь-2 в адрес ООО УК «Агат» направило уведомление                              от 24.07.2018 № 88 о замене стороны по договору аренды от 13.11.2015 № 90-15 в связи                     со сменой собственника сданного в аренду имущества с приложением документа, подтверждающего переход права собственности.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.11.2019 по делу                         № А09-9475/2019 ООО СКФ «Комфорт» признано несостоятельным должником (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.

Истцом в адрес ООО УК «Агат» направлена претензия  от 13.09.2021 № 2138/1                   с требованием о погашении задолженности за период с 01.03.2018  по 01.09.2021                                 в размере 3 295 416 руб., которое содержало уведомление о расторжении договора                          в случае неоплаты арендной платы.

Отказывая полностью в удовлетворении исковых требований, суд области, руководствуясь положениями статей 606, 611, 614, 617, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что материалами дела подтверждается факт перехода 06.07.2018 права собственности на нежилое помещение                  на основании договора купли-продажи от 23.04.2018 и акта приема-передачи нежилых помещений от ООО СКФ фирма «Комфорт» к ООО «Янтарь-2» (регистрационная запись                  в ЕГРН № 32:28:0033234:758-32/001/2018-1), в связи с чем, ООО «Янтарь-2», как новый собственник арендуемого ответчиком имущества, является стороной (арендодателем)                   в спорном обязательстве, а ООО СКФ «Комфорт» является ненадлежащим истцом                          по заявленным требованиям.

Апелляционный суд полагает указанные выводы суда первой инстанции сделанными в нарушение подлежащих применению норм материального права, ввиду чего обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ по следующим основаниям.

Договор купли-продажи нежилого помещения между ООО СКФ фирма «Комфорт» (продавец) и ООО «Янтарь-2» (покупатель) заключен 23.04.2018, из сведений, содержащихся в ЕГРН (т.1, л.д.47–49), следует, что в тот же день сторонами оформлен акт приема-передачи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 56), что в силу разъяснения, содержащегося абзаце 3 пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010), наделяет ООО «Янтарь-2» статусом законного владельца данного имущества, и правоподтверждающий характер записи в ЕГРН о переходе права на объект недвижимости необходим такому владельцу для последующей реализации им полномочий по распоряжению приобретенным имуществом.

Таким образом, именно с 23.04.2018 истец утрачивает право требовать в свою пользу с ответчика внесения арендной платы за пользование имуществом.

Довод апеллянта о том, что поскольку ответчик получил уведомление нового собственника ООО «Янтарь-2» 24.07.2018, то именно с этой даты у ООО УК «Агат» возникла обязанность по оплате арендной платы в пользу нового собственника отклоняется, как основанный на неправильном понимании правовых норм, поскольку дата направления ООО «Янтарь-2»  уведомления арендатору о переходе к ней прав и обязанностей арендодателя по договору аренды не определяет момент перемены лица в материальном правоотношении, а носит информативный характер, сообщающий информацию о новом кредиторе, в пользу которого в дальнейшем должно производиться исполнение. Правовым последствием несвоевременного уведомления должника                            о переходе к новому кредитору прав арендодателя по договору аренды является только возможность ответчика на основании пункта 3 статьи 382 ГК РФ ссылаться на исполнение денежного обязательства в пользу первоначального кредитора до момента получения такого уведомления, однако данные обстоятельства никаким образом не изменяют фактическую дату перехода права собственности на объект недвижимости от истца к третьему лицу. 

Вместе с тем, суд первой инстанции не привел правового обоснования отказа                      в удовлетворении исковых требований ООО СКФ «Комфорт» о взыскании долга                            по арендной плате за период с 01.03.2018 по 22.04.2018, поскольку в указанный период именно ООО СКФ «Комфорт» являлось собственником помещений и арендодателем                     в спорном правоотношении с ООО УК «Агат».

В соответствии с расчетом суда апелляционной инстанции, произведенным на основании пункта 2.1 договора, размер долга за указанный период составляет                               139 318 руб. 40 коп., исходя из арендной платы за март 2018 года и 22 дней за апрель 2018 года (80 376+80 376/30*22).

Ответчиком ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции в нарушение положений статьи 9 и 65 АПК РФ доказательств оплаты задолженности за период 01.03.2018 по 22.04.2018 не представлено, а ООО СКФ «Комфорт» в претензии указывает, что последняя оплата произведена за февраль 2018 года и в отзыве ответчика данное обстоятельство не опровергнуто, что с учетом положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ позволяет считать его установленным для целей разрешения рассматриваемого спора.

С учетом изложенного, на основании пункта 1 части 2 статьи 270 АПК РФ, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части отказа во взыскании с ответчика в пользу истца долга в сумме 139 318 руб. 40 коп. с удовлетворением данной части исковых требований. 

В остальной части исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку ООО «Янтарь-2», как новый собственник арендуемого ответчиком имущества, является стороной (арендодателем) в спорном обязательстве с 23.04.2018, что исключает наличие у ответчика какой-либо задолженности, право требования уплаты которой может принадлежать истцу с учетом обстоятельств продажи имущества и перемены арендодателя в спорном правоотношении.

Доводы апеллянта о недобросовестности арендатора и о том что, условия договора купли-продажи не содержит указания на переход права собственности на оборудование котельной, отклоняются, как основанные на несогласии с результатом разрешения спора в суде первой инстанции.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Истцом в нарушение положений статьи 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств аффилированности ответчика и третьего лица с целью причинения ему вреда не представлено и данные обстоятельства в рассматриваемом споре не имеют определяющего правового значения.

Аналогичный подход изложен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.01.2023 по делу А09-49/2022.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта, предусмотренные частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе судебных расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

При обращении в суд истец в соответствии с платежным поручением  от 19.01.2022 № 540 (т. 1 л.д. 29) произвел уплату государственной пошлины в размере 45 477 руб., что соответствует подпунктам 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (6000+39477).

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы исковые требования имущественного характера удовлетворены в размере 139 318 руб. 40 коп., что составляет 04,23% (139318,40/3295416*100%) от заявленной к взысканию цены иска по данному основанию требования, ввиду чего на основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 525 руб. 68 коп., а решение суда в данной части подлежит изменению.

При подаче апелляционной жалобы ответчик в соответствии с платежным поручением № 766 от 12.08.2022 произвел уплату государственной пошлины в размере 3 000 руб. (т. 1 л.д. 101), соответствующем подпункту 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, и в связи с частичным  удовлетворением апелляционной жалобы, судебные расходы в размере 126 руб. 90 коп. (3 000*04,23%), подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 и 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 01.06.2022 по делу № А09-46/2022                       в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) о взыскании  долга в сумме 139 318 руб. 40 коп. отменить и данную часть исковых требований удовлетворить, а также изменить решение суда в части распределения судебных расходов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества                               с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) долг в сумме 139 318 руб. 40 коп.,                      а также 1 525 руб. 68 коп. в возмещение судебных расходов.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Строительно-коммерческая фирма «Комфорт» (г. Брянск, ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Агат» 126 руб. 90 коп.                         в возмещение судебных расходов по апелляционной жалобе

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

               Н.В. Заикина

Судьи

              А.Г. Селивончик

              Л.А. Капустина