АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3266/23 

Екатеринбург

07 июля 2023 г.

 

Дело № А07-20459/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 07 июля 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Полуяктова А. С., Татариновой И. А.,

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Верда» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 по делу № А07-20459/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Судебное заседание проводится с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

Представителем общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Верда» ФИО1 по доверенности от 20.05.2022, заявившим ходатайство о проведении судебного заседания путем использования системы веб-конференции, надлежащее подключение к каналу связи в режиме онлайн не обеспечено.

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Верда» (далее – Общество ИК «Верда», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Министерство), Управлению по городу Уфе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – Управление) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 02.06.2022 №АМ-06-03/исх.1784 и обязании устранить нарушение путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора № 604-14 от 16.06.2014 аренды земельного участка по адресу:  Демский район городского округа 

<

...> с кадастровым номером 02:55:050330:31 на три года (с учетом принятого судом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)). 

Определением суда от 10.10.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – УЗИО РБ, третье лицо). 

Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.01.2023 заявленные требования удовлетворены.

Суд признал незаконным отказ Управления в продлении срока договора аренды земельного участка с обществом ИК «Верда», выраженный в письме от 02.096.2022№ АМ-06-03/исх. 1784. В качестве способа восстановления права обязал Министерство устранить нарушение прав и законных интересов общества ИК «Верда» путем заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка №604-14 от 16.06.2014, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 02:55:050330:31 на три года в течение двадцати дней со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 решение суда отменено.

В кассационной жалобе общество ИК "Верда" просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.01.2023, ссылаясь на неправильное применение судом материальных норм, выразившееся в неверном толковании закона судом апелляционной инстанции, что привело к отказу в удовлетворении требований заявителя.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает на то, что вывод апелляционного суда о нетождественности понятий «срок действия договора» и «действие договора в течение какого-то времени», а также «если договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствуют, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться сколько угодно долго», следовательно законоположение части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Также податель кассационной жалобы ссылается на статью 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), утверждая, что любая из сторон обозначает срок, до которого он продолжает действовать на прежних условиях, что исходя из буквального толкования, определяет срок его действия датой окончания, одновременно исключая (прекращая) статус неопределенности срока договора аренды.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как верно установлено судом и следует из материалов дела, 16.06.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом ИК «Верда» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 604-14 (далее – договор), по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:050330:31, расположенный по адресу: Демский район городского округа 

<

...> для установки нестационарного торгового объекта «Цветы», совмещенного с входом в Парк культуры и отдыха Демского района, общей площадью 40 кв.м (пункт 1.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с 08.04.2014 по 08.04.2015. 

В силу пункта 3.2 договора по истечении срока, указанного в пункте 3.1, договор может быть продлен по соглашению сторон. 

На основании пункта 3.3 договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. 

По акту приема-передачи от 16.06.2014 земельный участок был передан арендатору.

Письмом №2630 от 04.03.2015 Управление выразило согласие на возобновление договора аренды на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации) при условии продолжения пользования данным земельным участком и соблюдения арендатором предусмотренного договором аренды порядка внесения арендной платы.

Министерство 28.04.2022 письмом сообщило арендатору об отказе арендодателя от договора № 604-14 от 16.06.2014, указало на необходимость возврата земельного участка, а также со ссылкой на статью 610 ГК РФ сослалось на прекращение договора по истечении трех месяцев с момента направления данного уведомления.

Общество ИК «Верда» 26.05.2022 обратилось к Управлению письмом о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка № 604-14 на три года в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 58-ФЗ).

Как указывает заявитель, на момент подачи искового заявления, Управлением не был дан ответ на данное письмо, бездействием заинтересованного лица нарушены требования Федерального закона № 58-ФЗ и права общества ИК «Верда» на продление договора №604-14 от 16.06.2014,что послужило основанием для обращения в суд с рассматриваемым заявлением. 

Из отзыва на исковое заявление, следует, что письмом от 02.06.2022 Министерство отказало в продлении договора аренды земельного участка № 604-14 в связи с истечением срока действия договора. 

Учитывая данное обстоятельство, заявитель уточнил заявленные требования, просил признать незаконным отказ, выраженный в письме от 22.06.2022 №АМ-06-03/исх.1784 и обязании устранить нарушение путем заключения дополнительного соглашения о продлении договора № 604-14 аренды земельного участка по адресу: Демский район городского округа 

<

...> с кадастровым номером 02:55:050330:31 для размещения нестационарного торгового объекта на три года. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания оспариваемого отказа незаконным и нарушающим права заявителя.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении заявленных требований следовало отказать на основании части 3 статьи 201 АПК РФ, а решение суда первой инстанции подлежит отмене ввиду неправильного применения норм материального права (части 2, 3 статьи 270 АПК РФ).

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания недействительным ненормативного правового акта, незаконным решения и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его вынесения, и нарушение данным решением прав и законных интересов заявителя (пункт 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, для признания незаконным решения государственного органа, органов местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух условий: противоречие оспариваемого решения требованиям законодательства, действовавшего в месте и на момент его совершения, и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В силу пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как усматривается из материалов дела, обращение общества ИК "Верда" к Управлению с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды № 604-14 на три года основано на положениях части 3 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ до 01.03.2023 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявленов суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ установлено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ о сроках, на которые заключаются договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не применяются.

Согласно части 5 статьи 8 Федерального закона N 58-ФЗ арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия Федерального закона N 58-ФЗ и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этот случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколько угодно долго.

Как следует из материалов дела, 16.06.2014 между Управлением (арендодатель) и обществом ИК «Верда» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №604-14.

В соответствии с пунктом 3.1 договора срок аренды устанавливается с 08.04.2014 по 08.04.2015.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). 

В этой связи, несмотря на то, что земельный участок предоставлен заявителю на определенный договором срок, по истечении срока действия договора он возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. 

Данное обстоятельство подтверждается письмом №2630 от 04.03.2015, в котором Управление выразило согласие на возобновление договора аренды на неопределенный срок при условии продолжения пользования данного земельного участка и соблюдения арендатором предусмотренного договором аренды порядка внесения арендной платы.

Арендные отношения из договора, действие которого возобновилось на неопределенный срок, могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ право на отказ от договора. 

Министерство воспользовалось указанным правом и 28.04.2022 направило в адрес общество ИК «Верда» письмо (пункт 81 реестра исходящих писем от 05.05.2022), согласно которому отказывается от договора аренды № 604-14 от 16.04.2014 и просит освободить земельный участок, а также обеспечить явку для подписания соглашения о расторжении договора №604-14 от 16.06.2014. 

В случае неявки и неподписания соглашения о расторжении, договор прекратит свое действие по истечении трех месяцев с момента направления настоящего уведомления в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Министерством составлен акт от 05.08.2022  о прекращении с 28.07.2022 договора аренды № 604-14 от 16.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:31, заключенного с обществом ИК «Верда».

Суд апелляционной инстанции верно указал, что воля Министерства направлена на прекращение арендных отношений, следовательно, продолжение пользования ответчиком земельным участком после расторжения договора противоречит выраженной заявителем воле на прекращение договорных правоотношений и не повлекло возобновления действия договора не неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Письмом от 02.06.2022 Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан в лице управления по городу Уфе отказало в продлении договора аренды земельного участка №604-14 в связи с истечением срока действия договора. 

Договором аренды земельного участка №604-14 предусмотрен срок его действия до 08.04.2015. 

Дополнительное соглашение об установлении нового срока действия договора сторонами не заключалось.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор). 

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. 

По смыслу статьи 425 ГК РФ, окончание срока действия договора само по себе не влечет прекращения обязательств сторон, и при отсутствии в договоре специальной оговорки договор действует до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Существу арендных отношений соответствует предоставленное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом. 

Специальное правило, предусмотренное пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Общество ИК «Верда» после уведомления арендодателя от 28.04.2022, полагая, что договор продолжит свое действие еще 3 месяца применительно к положениям пункта 2 статьи 610 ГК РФ, 26.05.2022 обратилось к Управлению письмом о заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды земельного участка №604-14 на три года в соответствии со статьей 8 Закона № 58-ФЗ.

Вывод апелляционного суда о том, что понятия «срок действия договора» и «действие договора в течение какого-то времени» не тождественны, является правомерным, ввиду этого, у общества ИК «Верда» отсутствовало право на заключение дополнительного соглашения об увеличении срока действия договора, поскольку к моменту обращения общества  ИК «Верда» с заявлением о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора аренды, договор уже не являлся срочным и действовал в режиме неопределенного срока (статья 621 ГК РФ).

Правила статьи 8 Закона № 58-ФЗ подлежат применению только к договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Таким образом, при возобновлении договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует, в этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные, следовательно, независимо от принятия Закона № 58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Заявитель 26.05.2022 обратился с требованием о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора в тот момент, когда договор утратил статус срочного, более того, на тот момент арендодатель уже сообщил арендатору об отказе от договора (28.04.2022), тем самым явно выразив волю на прекращение договорных отношений, при этом, права и законные интересы заявителя не нарушены и не могут быть восстановлены, исходя из положений земельного законодательства и фактических обстоятельств дела.

Таким образом, исходя из всего вышесказанного, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что заявление общества ИК «Верда» о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050330:31, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению общества, исходя из требований части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Доводы заявителя жалобы о применении части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ и статьи 610 ГК РФ отклоняется судом округа, так как основаны на неверном толкования норм права.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2023 по делу № А07-20459/2022 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Верда» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      И.А. Татаринова