АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-4485/25

10 ноября 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2025 г. Полный текст решения изготовлен 10 ноября 2025 г.  

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пикулиной А. И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Атомкотломаш" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  

к индивидуальным предпринимателям ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, ФИО2 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>  

о признании помещения общим имуществом 

третьи лица: ИП ФИО3 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, ООО «АСТ-2001» ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; ИП ФИО4 ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>; ИП ФИО5 ОГРНИП 

<

***>; ИНН 

<

***>; ООО «ГК «Супер-Сад» ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; ООО «Актив-7» ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; ООО «АиС» ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>  

при участии: от истца: представитель ФИО6 по доверенности от 29.12.2021, от ответчиков: 

от ФИО1 , ФИО2: представитель ФИО7 по доверенности от 12.09.2025, по доверенности от 15.04.2025; представитель ФИО8 по доверенности от 12.09.2025; по доверенности от 15.04.2025 (в режиме веб-конференции);  

от третьих лиц: 

ИП ФИО3 представитель ФИО7, представитель ФИО8 по доверенности от 30.08.2025  

общества с ограниченной ответственностью «ГК «Супер-Сад» представитель ФИО6 по доверенности от 29.12.2021; общества с ограниченной ответственностью «АСТ-2001» представитель ФИО6 по доверенности от 29.12.2021  

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Атомкотломаш" обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.  

 Определением от 17 марта 2025 года суд заменил ответчика ФИО3 на индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2 и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3.  

 Протокольным определением от 16.07.2025 судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования о признании помещения общим имуществом, исключении из ЕГРН сведений о собственниках помещения.  

Протокольным определением от 01.09.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО «АСТ-2001», ИП ФИО4, ИП ФИО5, ООО «ГК «Супер-Сад», ООО «Актив-7», ООО «АиС».  

 Истец доложил предмет и основание иска, поддержал исковые требования в уточненной редакции.  

 ООО «ГК «Супер-Сад» и ООО «АСТ-2001» поддержали исковые требования. 

 Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве.  

 ИП ФИО4, ООО «АиС» поддержали позицию ответчиков. 

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.  

Общество с ограниченной ответственностью "Атомкотломаш" является собственником помещений нежилого здания с кадастровым номером 61:44:0041105:65, расположенного по адресу: 

<

...>.  

Ответчикам на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровый номер 61:44:0041105:284, входящее в состав здания с кадастровым номером 61:44:0041105:65.  

В состав нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0041105:284 включено нежилое помещение (комната № 65) площадью 4,5 кв.м, представляющее собой туалетную комнату.  

По мнению истца, ответчики создают препятствия в пользовании общим имуществом нежилого здания, повесив замок на дверь общей туалетной комнаты № 65 по коридору 3-х этажной пристройки 3-х этажного здания по адресу: 

<

...>, к которому был свободный доступ вплоть до конца января 2025 года.  

 Полагая, что спорное нежилое помещение, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчиков, являются общим имуществом, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в здании, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.  

 Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

 Из разъяснений, изложенных в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что к отношениям собственников помещений,  

расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании и прямо законом не урегулированным, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

 В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.  

 Согласно положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.  

 В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).  

 Таким образом, собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.  

 При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.  

 В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в  

силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.  

 Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения - возможности его использования как самостоятельного.  

 Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.  

 В пункте 58 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.  

 В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указано, что в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.  

 Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

В соответствии с пунктом 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за ними права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения. Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в том, что на это имущество зарегистрировано  

индивидуальное право собственности ответчика. (Определение Верховного Суда РФ от 19.03.2013 г. N 51-КГ12-7)  

Материалами дела подтверждается принадлежность истцу на праве собственности нежилого помещения в здании с кадастровым номером 61:44:0041105:65, расположенного по адресу: 

<

...>.  

За индивидуальными предпринимателями ФИО1 и Нор-Аревян Каринэ Лукьяновнойе зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0041105:284, в состав которого включено нежилое помещение (комната № 65) площадью 4,5 кв.м, представляющее собой туалетную комнату.  

Указанное обстоятельство ответчиками не оспаривается. 

 Критерием отнесения помещения к общему имуществу здания является, в частности, его функциональное назначение, связанное с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, принадлежащих различным собственникам.  

 Судом установлено, что помещение (комната № 65) площадью 4,5 кв.м представляют собой санузел и расположено на первом этаже в коридоре здания, используемого более чем одним собственником, в связи с чем указанное помещение является общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников помещений в здании.  

 Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

 Как указал Верховный Суд Российской Федерации в своем определении от 13.09.2018 N 305-ЭС18-13135 абзацами 2 и 3 пункта 9 постановления N 64 выбор способа защиты права ставится в зависимость от факта владения спорным помещением истцом и ответчиком.  

 Поскольку истец и иные собственники здания лишены владения спорным помещением, надлежащим способом защиты в данном случае будет истребование имущества из чужого незаконного владения, соединенное его с требованием о признании права общей долевой собственности.  

 Ненадлежащее формулирование обществом требований не должно являться основанием для отказа в судебной защите, поскольку из материалов дела, очевидно, следует преследуемый заявителем интерес.  

 В абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/2012 и от 24.07.2012 N 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.  

 Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.  

 По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.  

Оспаривая требования истца, ответчик заявил о пропуске срока исковой давности. 

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.  

 Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.  

 Как указал истец, доступ в спорное помещение прекращен с конца января 2025 года, с момента перехода права собственности на помещение к ответчикам (договор купли-продажи от 08.02.2025).  

 До указанной даты собственником спорного помещения являлся ФИО3, к которому изначально предъявлен настоящий иск. В предварительном судебном заседании ФИО10 подтвердил позицию истца о том, что спорное помещение не запиралось на ключ, был свободный доступ.  

 Из изложенного следует, что срок исковой давности начал течь с февраля 2025 года и на момент подачи настоящего иска не истек.  

 Доводы ответчика о том, что спорное помещение длительное время последовательно отчуждалось в составе иного нежилого помещения, судом отклоняются, поскольку не влияют на квалификацию данного помещения как общего имущества.  

 Довод ответчиков о том, что спорная комната используется исключительно ответчиками не соответствует действительности. Сам факт подачи настоящего иска свидетельствует об обратном. Отсутствие в собственности истца помещений, расположенных на первом этаже, не свидетельствует об отсутствии нарушенного права истца, поскольку речь идет об определении общего имущества собственников здания. Кроме того общество с ограниченной ответственностью «АСТ-2001», которое является собственником помещений на первом этаже, поддержало исковые требования.  

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению. 

При этом вывод об исключении из ЕГРН сведений о собственниках спорного помещения не требуется, поскольку решение о признании права общей долевой собственности является основанием для исключения из ЕГРН данных сведений.  

 Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика.  

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

Признать нежилое помещение (комната № 65) площадью 4,5 кв.м, входящее в нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0041105:284, общим имуществом здания с кадастровым номером 61:44:0041105:65.  

Истребовать из незаконного владения индивидуальных предпринимателей ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> и Нор- ФИО11 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> нежилое помещение (комната № 65) площадью 4,5 кв.м, входящее в нежилое помещение с кадастровым номером 61:44:0041105:284.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атомкотломаш" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> судебные расходы 25 000 рублей.  

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***> в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атомкотломаш" ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> судебные расходы 25 000 рублей.  

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.  

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья Е. Н. Мариненко