Арбитражный суд Челябинской области

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-219/2016

10 ноября 2023 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 ноября 2023 г.

Решение изготовлено в полном объеме 16 ноября 2023 г.

 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестирования», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Девелопмен Финанс», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск; федерального фонда содействия развития жилищного строительства, ОГРН 

<

***>, г. Москва; администрации Сосновского муниципального района, ОГРН 

<

***>, с. Долгодеревенское Челябинской области; общества с ограниченной ответственностью «УралЭксперт», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск; ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области; некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент», ОГРН 

<

***>, г. Екатеринбург, акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОГРН 

<

***>, г. Москва; ФИО3, г. Челябинск, УФНС России по Челябинской области, ООО «Строительно- монтажное управление №12»

об изменении условий договора

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО4, доверенность от 01.11.2022,

ответчика – ФИО5 по доверенности от 20.10.2022,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестирования» (далее – истец, общество «ЮУ КЖСИ») 11.01.2016 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Грин Парк» (далее – ответчик, общество «Грин Парк»), в котором просило:

1) уменьшить установленный п. 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 (далее – спорный договор) передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства размер платы, установив стоимость приобретенных истцом прав и обязанностей в размере 100 000 000 руб.;

2) взыскать с ответчика в пользу истца неосновательное обогащение в размере 487 044 144 руб. 16 коп. (том 11 л.д. 19-20 с учетом принятого судом изменения предмета иска).

Определениями от 18.01.2016, 07.04.2016, 26.09.2016, 18.10.2016, 01.12.2016, 16.12.2020, от 16.05.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Девелопмен Финанс» (далее – третье лицо, общество «Девелопмен Финанс»), федеральный фонд содействия развития жилищного строительства (далее – третье лицо, Фонд РЖД), администрация Сосновского муниципального района (далее – третье лицо, администрация Сосновского района), общество с ограниченной ответственностью «УралЭксперт» (далее – третье лицо, общество «УралЭксперт»), ФИО2 (далее – третье лицо, ФИО6), некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент» (далее – третье лицо, НП СРО «СВОД»), временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк» ФИО7 (далее – третье лицо, ФИО7), акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – третье лицо, общество «АИЖК»), ФИО3 (далее – третье лицо, ФИО3), УФНС России по Челябинской, ООО «Строительно- монтажное управление №12».  

В связи с тем, что в отношении ответчика введена процедура банкротства- конкурсное производство, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк» ФИО7 (далее – третье лицо, ФИО7) исключен из состава третьих лиц.

По ходатайству истца в судебном заседании 19.04.2017 допрошены свидетели ФИО8 (далее – свидетель, ФИО8) и ФИО9 (далее – свидетель, ФИО9) (л.д. 6, 7 т. 11).

Истец в ходе судебного разбирательства на иске настаивал; полагал, что при заключении спорного договора и определении его цены, ответчик не сообщил качественные характеристики земельного участка, что не позволило истцу достоверно определить временные и финансовые затраты на его освоение; заявил, что ответчиком нарушены гарантии, перечисленные в п. 1.3 спорного договора; просил уменьшить предусмотренную в п. 3.1 спорного договора покупную цену на 433 044 263 руб. В качестве правового обоснования истец указал ст.ст. 454, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (с учетом уточнения от 19.01.2021, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, л.д. 10 т. 33).

Истец представил в материалы дела письменные объяснения от 07.01.2016 (л.д. 66-69 т. 7), от 26.07.2016 (л.д. 113-115 т. 7), от 28.09.2016 (л.д. 75-76 т. 8), от 14.02.2017 (л.д. 102-103 т. 9), от 02.03.2017 (л.д. 61-62 т. 10), от 12.04.2017 (л.д. 120-121 т. 10), а также письменные возражения от 16.05.2016 на отзыв ответчика (л.д. 127-130 т. 4), возражения от 24.02.2016 на мнение общества «Девелопмен Финанс» (л.д. 77-79 т. 2), возражения от 10.05.2016 на отзыв администрации Сосновского района (л.д. 134-136 т. 4).

Ответчик против удовлетворения иска возражал, пояснил, что оспариваемая цена договора была определена самим истцом и предложена ответчику; спорный договор заключен по итогам конкурсных процедур, проведенных истцом в соответствии с им же заявленными условиями; для освоения земельного участка была разработана градостроительная документация, которую ответчик в установленные сроки передал истцу; представленные истцом отчеты о рыночной стоимости права арены земельного участка, подготовленные в обоснование его доводов по настоящему делу, подлежат отклонению, поскольку противоречат друг другу; настаивал на надлежащем выполнении им своих обязанностей по спорному договору, условиями которого не было предусмотрено строительство ответчиком инженерных сетей; полагал, что все действия истца обусловлены его желанием изменить тип застройки на земельном участке – с малоэтажной (до 4-х этажей) на многоэтажную (до 18-ти этажей); представил письменный отзыв от 24.02.2016 (л.д. 1-15 т. 3) и дополнения к отзыву от 30.03.2016 (л.д. 75-76 т. 3).

Третье лицо – общество «Девелопмен Финанс» поддержало позицию ответчика, против удовлетворения иска возражало, полагало, что истец злоупотребляет правом, а намерение изменить градостроительную документацию и уменьшить цену договора, обусловлено не действиями ответчика, а изменениями в составе руководства и стратегии развития компании истца; представило письменное мнение от 10.02.2016 (л.д. 50-54 т. 2).

Третье лицо – ФИО3 против удовлетворения иска возражал, считал стоимость приобретенного права аренды адекватной характеристикам земельного участка и соответствующей рыночным условиям, настаивал на наличие возможности строительства на нем именно того жилья, которое было указано в градостроительном плане земельного участка, представил письменное мнение от 15.12.2016 (л.д. 1-3 т. 9).

Третье лицо – администрация Сосновского района в ходе судебного разбирательства поддерживала позицию ответчика и просила отказать в удовлетворении иска, полагала, что на момент заключения спорного договора имелась надлежащая градостроительная документация, позволяющая осваивать спорный земельный участок; представила письменный отзыв от 28.03.2016 (л.д. 80-83 т. 4).

Решением арбитражного суда от 27.06.2017 в удовлетворении требования о внесении изменений в договор уступки прав отказано, в остальной части требование оставлено без рассмотрения.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2017 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 01.03.2018 решение суда и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судами не учтено, что в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пунктом 5.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 прямо предусмотрена возможность нового арендатора обратиться за снижением цены, указанной в п. 3.1 договора, в случаях нарушения гарантий, установленных в п.1.3 договора. При этом реализация новым арендатором права требования соразмерного уменьшения платы по договору не поставлена в зависимость от существенности нарушения гарантий, предусмотренных п. 1.3. договора. Таким образом, исходя из условий п. 5.6. договора от 25.10.2013 № 04- 01/15-56-13, основанием для соразмерного уменьшения стоимости права аренды является нарушение (не обязательно существенное) гарантий, установленных в п.1.3 договора. Суды не дали надлежащей правовой оценки доводам истца о том, что разрешения на строительство, приобщенные к материалам дела, не касаются жилых домов, запроектированных в санитарно-защитной зоне газораспределительной станции совхоза «Митрофановский» и, соответственно, не свидетельствуют о допустимости строительства в такой зоне. Кроме того, факт выдачи разрешения на строительство не свидетельствует о законности такого строительства, если при этом нарушаются нормы действующего законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 по делу № А71-15105/2014). Таким образом, надлежащая правовая оценка соответствующему доводу общества «ЮУ КЖСИ» судами не дана, не установлен факт и объем нарушений прав истца, в том числе не определены конкретные нарушения положений законодательства в части проекта планировки и межевания, его несоответствия генеральным планам муниципальных образований, не принято во внимание, что для устранения таких нарушений требуются временные и финансовые затраты, что влияет на решение вопроса о соразмерном снижении цены по договору от 25.10.2013 №04-01/15-56-13. Судам следовало установить прежде всего факт нарушения условий договора – несоответствия приобретенного истцом права аренды условиям спорного договора, объективно затрудняющего возможность освоения земельного участка, влекущего необходимость несения истцом дополнительных финансовых, временных затрат, которые не должны были быть понесены при условии надлежащего исполнения ответчиком спорного договора.

При новом рассмотрении суду необходимо с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и имеющихся в нем доказательств установить обстоятельства, имеющие значение для дела, в том числе определить факт и объем нарушений прав истца при передаче прав и обязанностей по договору, а также исследовать и дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В связи с тем, что решение суда в части оставления без рассмотрения требования о взыскании с ответчика денежных средств, оставлено без изменения, дело рассматривается в части требования о соразмерном уменьшении цены договора аренды.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2019 произведена замена судьи Четвертаковой Е.С. на судью Мухлынину Л.Д. (том 20 л.д. 81).

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял размер подлежащей уменьшению цены спорного договора, заявлением от 19.01.2021 определил размер уменьшения цены договора на 433 044 263 руб. (том 33 л.д. 10).

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял указанное изменение.

Заявлением от 18.07.2023 истец просил взыскать с ответчика 631 200 руб. судебных расходов, в том числе

- 175 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведенной ООО «Техническая экспертиза и оценка» в 2019 г. экспертизы;

- 155 000 руб. стоимости услуг эксперта по проведённой ООО «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» в 2022 г. экспертизы;

- оплата услуг специалистов 306 200 руб. (л.д. 16 т. 33).

Ответчик и третье лицо ФИО3 против удовлетворения требования возражали, ссылаясь на то, что изменение градостроительной документации произведено истцом в связи с намерением строительства МКД более высокой этажности и площади; истец принял на себя обязательство по сносу самовольно возведенного газопровода, однако, действий по освобождению участка так и не осуществил, что не может вменяться в вину ответчику; истец не принимал мер по технологическому подключению к теплоснабжающим пунктам, поэтому утверждать о неисполнимости переданных ему Технических условий нельзя; на сегодняшний день спорный участок разделен на несколько участков, которые предложены к приобретению по результатам торгов для строительства МКД по той же самой документации, что была передана ответчиком истцу; решением суда по делу №А76-26129/2016 установлено, что при определении выкупной стоимости права аренды нарушений законодательства не установлено, то есть выкупная стоимость определена правильно.

В ходе судебного разбирательства истец изменил наименование, заменив слово «ипотеки» на «инвестирование».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, на основании приказа общества «ЮУ КЖСИ» от 01.04.2013 №28/1 (л.д. 30-31 т. 7) и решения Наблюдательного совета от 29.03.2013 (протокол №2) введено в действие Положение о закупках (л.д. 32-59 т. 7), в главе 12 которого закреплен порядок проведения открытых тендеров.

В 2013 г. обществом «ЮУ КЖСИ» принято решение о проведении открытого тендера №36/13 «Приобретение земельных участков» (л.д. 88 т. 3, л.д. 116-121 т. 6).

В качестве предмета договора обозначены два лота: лот №1 – приобретение права собственности на земельный участок, лот №2 – приобретение права аренды земельного участка или передача прав и обязанностей по договору аренды.

Начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту составляет 675 000 000 руб. из расчета не более 450 руб. за 1 кв.м земельного участка.

Обществом «ЮУ КЖСИ» обозначены следующие условия и сроки приобретения прав на земельные участки:

для лота № 1 – земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора купли-продажи;

для лота № 2 – земельный участок передается по акту приема-передачи в момент заключения договора аренды / передачи прав и обязанностей по договору аренды. Срок аренды не менее 4 лет с момента заключения договора.

Оплата по обоим лотам производится в следующем порядке: 75% от цены договора в течение 30 календарных дней с момента заключения договора, а оставшиеся 25% – выплачивается ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев, с месяца, следующего за месяцем заключения договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет соответственно продавца либо арендодателя.

К земельным участкам по каждому из лотов предъявлены следующие одинаковые требования:

количество – 1 земельный участок по каждому лоту;

площадь – не менее 1 300 000 кв.м и не более 1 500 000 кв.м;

категория земель/вид разрешенного использования – из земель населенных пунктов/жилищное строительство или комплексное освоение в целях жилищного строительства;

минимально допустимая этажность зданий – не менее 3 этажей и не более 4 этажей;

место нахождения земельного участка – Российская Федерация, Челябинская область, Сосновский район, в радиусе не более 15 км от границ города Челябинска;

наличие технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения – наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет;

наличие утвержденной градостроительной документации – наличие утвержденной документации по планировке и межеванию территории земельного участка и градостроительного плана;

минимальный объём общей площади жилья к застройке – не менее 300 000 кв.м;

иные требования – земельный участок должен быть свободен от любых объектов и сетей, препятствующих осуществлению жилищного строительства; в отношении земельного участка не должно быть обременений и/или ограничений.

Дата начала срока приема заявок: с 8-30 11.09.2013 (по местному времени заказчика). Дата окончания срока приема заявок: до 10-00 14.10.2013 (по местному времени заказчика). Дата вскрытия конвертов с заявками: 14.10.2013 в 10-00. Дата рассмотрения заявок: 17.10.2013. Дата подведения итогов: 22.10.2013.

Впоследствии обществом «ЮУ КЖСИ» принято решение о внесении изменений в тендерную документацию, в результате которого начальная (максимальная) цена договора по каждому лоту увеличилась до 696 000 000 руб. из расчета не более 464 руб. за 1 кв.м земельного участка (л.д. 89-109 т. 3, л.д. 123-133 т. 6)

Согласно протоколу вскрытия заявок от 14.10.2013 по лоту №1 не поступило ни одной тендерной заявки, а по лоту №2 – подана 1 тендерная заявка участника закупки общества «Грин Парк», которая содержала предложение по цене договора – 675 694 432 руб. (л.д. 55-56 т. 2).

В соответствии с протоколом от 17.10.2013 рассмотрения заявок, поданных для участия в открытом тендере, открытый тендер №36/13 «Приобретение земельных участков» признан несостоявшимся, но заказчик (общество «ЮУ КЖСИ») оставляет за собой право заключить договор по предмету тендера с единственным участником закупки либо назначить проведение повторной закупочной процедуры (л.д. 58 т. 2).

Протоколы вскрытия тендерных заявок и их рассмотрения опубликованы в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте по веб-адресу: www.zakupki.gov.ru (л.д. 57 т. 2).

22 октября 2013 на заседании Наблюдательного совета общества «ЮУ КЖСИ» (протокол №7) принято решение одобрить истцу заключение договора с ответчиком в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, по цене 675 694 432 руб. (л.д. 59 т. 2).

Право аренды общества «Грин Парк» на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 было подтверждено следующими документами:

- протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 28.12.2011 №А122-07/2011/2 (л.д. 17-23 т. 1);

- договором аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 №ДЗ-275 (далее – договор №ДЗ-275) (л.д. 24-33 т. 1), заключенным между Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (далее – фонд, арендодатель) и обществом «Грин Парк» (арендатор), по условиям которого арендодатель обязуется представить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок общей площадью 1 456 238 кв.м (кадастровый номер 74:19:0000000:2852), расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, принадлежащий арендодателю на праве собственности. Участок предоставляется арендатору для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора). Срок аренды участка по договору – 6 лет. Земельный участок арендатору по акту от 30.12.2011 (л.д. 34 т. 1).

Право собственности фонда на земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 подтверждалось свидетельством о государственной регистрации от 23.11.2011 серии АГ №682077 (л.д. 35 т. 1).

Факт постановки земельного участка на учёт в государственном кадастре недвижимости подтверждался кадастровым паспортом земельного участка от 23.11.2011 №7400/102/11-39247 (л.д. 36-37 т. 1).

По результатам открытого тендера и на основании решения Наблюдательного совета общества «ЮУ КЖСИ» об одобрении сделки от 22.10.2013, между обществом «Грин Парк» (арендатор) и обществом «ЮУ КЖСИ» (новый арендатор) подписан договор передачи прав и обязанностей от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 (далее – договор № 04-01/15-56-13) (л.д. 38-40 т. 1), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает все права и обязанности арендатора по договору №ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011, заключенного между фондом и арендатором, в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, площадью 1 456 238 кв.м, находящимся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Россия, Челябинская область, Сосновский район. Участок предоставлен в аренду под жилищное строительство / комплексное освоение в целях жилищного строительства (п. 1.1 договора).

Передача прав и обязанностей, осуществляемых по договору, является возмездной. Стороны оценивают передаваемые права, обязанности и документацию, указанную в п. 2.2 договора, в размере 675 694 432 руб. (п. 3.1 договора № 04-01/15-56-13).

Оплата указанных денежных средств новым арендатором осуществляется в следующем порядке:

506 770 824 руб., что составляет 75% от цены от договора, в течение 30 календарных дней с момента заключения договора;

168 923 608 руб., что составляет 25% от цены договора ежемесячно равными долями в течение 24 месяцев с месяца, следующего за месяцем заключения договора (п. 3.2 договора № 04-01/15-56-13).

28 октября 2013 в установленном порядке произведена государственная регистрация договора № 04-01/15-56-13, о чем свидетельствует соответствующий штамп регистрирующего органа (л.д. 40 т. 1).

По акту приема-передачи от 28.10.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 передан истцу (л.д. 42-45 т. 1).

Кроме того, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13 (л.д. 32-41 т. 3, л.д. 116-120 т. 7), в том числе технические условия на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 50, 56, 61-63 т. 3), исходные данные и требования для инженерно-технических мероприятий гражданской обороны, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера (л.д. 51-53 т.3), теплоснабжение к тепловым сетям, выданные ООО «Энергия» 14.01.2013 за №Эн-4/1а (л.д. 64 т. 3, л.д. 121 т. 7), рабочей документации на газоснабжение (л.д. 54-55, 57-62 т. 3, л.д. 122-144 т. 7).

Во исполнение условий договора общество «ЮУ КЖСИ» перечислило обществу «Грин Парк» денежные средства в сумме 584 194 144 руб. 32 коп., что подтверждается платежными поручениями от 29.10.2013 № 5441 на сумму 350 000 000 руб. (л.д. 5 т. 2), от 01.11.2013 № 5545 на сумму 500 000 000 руб. (л.д. 6 т. 2), от 05.11.2013 № 5582 на сумму 106 770 824 руб. (л.д. 7 т. 2), от 13.11.2013 № 5740 на сумму 7 038 483 руб. 72 коп. (л.д. 8 т. 2), от 04.12.2013 № 6161 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 9 т. 2), от 21.01.2014 № 189 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 10 т. 2), 28.02.2014 № 38 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 12 т. 2), от 18.04.2014 № 2555 на сумму 7 038 483 руб. 66 коп. (л.д. 11 т. 2), а также передало векселя на сумму 42 230 901 руб. 96 коп., что подтверждается актами приемки-передачи векселей от 23.06.2014 и от 26.06.2014 (л.д. 3, 4 т. 2).

При этом, по платежному поручению от 28.11.2014 №675 денежные средства в размере 2 850 000 руб. были перечислены третьему лицу – обществу «Девелопмент Финанс». Указанное платежное поручение в материалы настоящего дела не представлено, однако суд принял факт надлежащего исполнения истцом условия договора в части оплаты с учётом вступивших в законную силу постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу №А76-4900/2015 и постановления Арбитражного суда Уральского округа от 09.09.2016 по этому же делу.

Таким образом, истец настаивает на том, что обязательство по оплате по договору № 04-01/15-56-13 исполнил на сумму 587 044 144 руб. 26 коп., что составляет 86,88% от цены сделки.

Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.

Спустя два года после заключения договора № 04-01/15-56-13 и исполнения его почти на 87% в части оплаты истец направил ответчику предложение от 30.12.2015, в котором сообщил, что предоставленная последним градостроительная документация выполнена с нарушением действующего законодательства, необходимая инженерная инфраструктура на земельном участке не возведена и предложил рассмотреть один из двух вариантов:

1) расторгнуть договор № 04-01/15-56-13, после чего обществу «Грин Парк» возвращаются права и обязанности по договору № ДЗ-275, а обществу «ЮУ КЖСИ» – все уплаченные им денежные средства;

2) снизить цену договора № 04-01/15-56-13 до 100 000 000 руб. с возвратом разницы в стоимости (л.д. 53-56 т. 1).

Ответ истец попросил направить ему нарочно в срок до 14.01.2015.

Указанное предложение направлено посредством почтовой связи 30.12.2015 в 18:32, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложений в ценное письмо (л.д. 57 т. 1).

Учитывая время, необходимое для почтового пробега, дату направления письма и то, что период с 01.01.2015 по 11.01.2015 являлся нерабочими (праздничными) днями, ответчик в установленный истцом срок не успел получить и рассмотреть предложенные ему варианты.

Не получив ответа от общества «Грин Парк» и не дождавшись обозначенной в письме даты, общество «ЮУ КЖСИ» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о внесении изменений в договор № 04-01/15-56-13 путем уменьшения стоимости выкупного права на 433 044 263 руб. (л.д. 3-7 т. 1, л.д. 113-118 т. 23, л.д. 10-15 т., л.д. 10-15 т. 33).

В обоснование заявленных требований общество «ЮУ КЖСИ» ссылается на то, что обществом «Грин Парк» существенным образом нарушен договор № 04-01/15-56-13, а именно:

-  на участке размещен самовольно построенный газопровод;

- участок обременён санитарно – защитной зоной ГРС совхоза «Митрофановский»;

- документация по планировке и межеванию территории, предоставленная ответчиком, противоречила правилам землепользования и застройки ПЗиЗ посёлка Садовый Кременкульского сельского поселения и не соответствовала требованиям действующего законодательства (ст.ст. 26, 42-43, 45 Градостроительного кодекса РФ);

- отсутствует решение арендодателя о разделе земельного участка, которое принимается только после подготовки документации, соответствующей требованиям действующего законодательства (ст.ст. 42-43 Градостроительного кодекса РФ);

- представленные технические условия от 14.01.2013 №Эн-4/1а на теплоснабжение №Г-1-203/Т от 14.01.2013, являются неисполнимыми (л.д. 139-144 т. 23).

Ссылаясь на п. 2 ст. 432.1 ГК РФ и полагая, что общество «ЮУ КЖСИ» принимало решение о заключении договора № 04-01/15-56-13 на основе недостоверных заверений общества «Грин Парк», которые имеют существенное значение для определения выкупной стоимости права, истец просит внести соответствующие изменения в договор.

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется, среди прочего, путем признания права.

По смыслу ст.ст. 4, 40, 41, 44, 49, 125 АПК РФ исключительное право определения предмета исковых требований принадлежит истцу, арбитражный суд не вправе выходить за пределы заявленных требований.

В силу положений ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Из положений ст. 606 Гражданского кодекса РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу норм п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ права и обязанности по договору аренды могут быть переданы арендатором в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1 ст.391 Гражданского кодекса РФ).

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком заключен договор от 25.10.2013 №04-01/15-56-13, на основании которого ответчиком (арендатор) переданы истцу (новый арендатор) права и обязанности по договору аренды от 30.12.2011 №ДЗ-275 земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 3.1. договора №04-01/15-56-13 передача прав и обязанностей по договору является возмездной; стороны оценивают передаваемые права и обязанности, а также передаваемую в рамках настоящего договору документацию, указанную в пункте 2.2. договора, в размере 675 694 432 руб., в том числе НДС 18%.

В соответствии с п. 5.6 договора №04-01/15-56-13 в случае предоставления ответчиком ложной информации, не соответствующей условиям, указанным в п. 1.3. настоящего договора, а также ложной информации об обременениях участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о качественных свойствах участка, которые могут повлиять на планируемое новым арендатором использование и стоимость участка, иной информации, в том числе ставшей известной арендатору при исполнении им обязательств по договору аренды, освоении участка, подготовке проектной, технической документации; равно непредоставление новому арендатору информации, известной арендатору по указанным в настоящем пункте условиям, новый арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения размера платы, указанной в п. 3.1. договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда не только при существенном нарушении договора другой стороной, но и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 5.6. договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 прямо предусмотрена возможность нового арендатора обратиться за снижением цены, указанной в п. 3.1 договора, в случаях нарушения гарантий, установленных в п.1.3 договора.

При этом реализация новым арендатором права требования соразмерного уменьшения платы по договору не поставлена в зависимость от существенности нарушения гарантий, предусмотренных п. 1.3. договора.

Таким образом, исходя из условий п. 5.6. договора от 25.10.2013 № 04- 01/15-56-13, основанием для соразмерного уменьшения стоимости права аренды является нарушение (не обязательно существенное) гарантий, установленных в п.1.3 договора.

Так, в п. 1.3.6 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 предусмотрено, что арендатор (ответчик) заявляет и гарантирует, что участок свободен от любых объектов, сетей, коммуникаций, препятствующих осуществлению строительства на участке.

Однако из материалов дела усматривается и судом установлено, что в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 расположен подземный газопровод общей протяженностью 4 761,3 м.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу №А76-20326/2012, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.02.2014, иск общества «Грин Парк» удовлетворён, на общество «Газкомсервис» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу снести часть газопровода в координатах, указанных в резолютивной части решения, а в случае неисполнения решения суда в установленный срок обществу «Грин Парк» предоставлено право осуществить данные действия самостоятельно со взысканием с общества «Газкомсервис» необходимых расходов.

Несмотря на то, что истцом реализовано право на процессуальное правопреемство на стороне истца по делу №А76-20326/2012, в связи с чем, истец своей волей и в своем интересе вправе реализовать полномочия по сносу спорного газопровода, факт нахождения на участке спорного газопровода имеет существенное значение для определения стоимости выкупаемого права аренды.

Так, при рассмотрении дела №А76-20326/2012 суды пришли к выводу о том, что спорный газопровод проходит в границах арендуемого истцом (обществом «Грин Парк») земельного участка, в том числе, в той его части, на которой в соответствии с проектом планировки запланировано строительство жилых домов; такое расположение спорного газопровода исключает возможность осуществления арендатором земельного участка строительства в соответствии с проектом планировки, так как противоречит п. 7, 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878. Помимо этого, в рамках вышеуказанного дела судами установлено, что спорный газопровод является действующим, общество «Газкомсервис» заключало с физическими лицами договоры на поставку газа.

Кроме того, по делу №А76-20326/2012 определён самовольный характер газопровода, размещенного в границах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852.

Из положений ст. 222 Гражданского кодекса РФ следует, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Таким образом, наличие подземного газопровода (хотя бы и возведенного самовольно) на переданном истцу земельном участке по существу является обременением, нарушающим положения п. 1.3.6. договора от 25.10.2013 №04-01/15-56-13, а также препятствует осуществлению строительства на земельном участке и, кроме того, влечет дополнительные финансовые и временные затраты для его устранения.

Установление конфигурации и территориального расположения газопровода на переданном истцу земельном участке, а также определение стоимости демонтажа самовольного газопровода являются существенными для настоящего спора обстоятельствами, влияющими на определение стоимости передачи прав и обязанностей по договору от 25.10.2013 №04-01/15-56-13 и решения вопроса о возможности ее снижения, исходя из п. 5.6 указанного договора.

Истец исходя из заключения ООО Агентство «Вита- Гарант» считает возможным снизить размер выкупной стоимости на 28 096 064 руб. (площадь участка 62 276 кв.м*464 руб. за 1 кв. м, расчет л.д. 100 т. 26).

При этом, при определении стоимости газопровода эксперт включил саму стоимость объекта, необходимость внесения изменений в проект планировки и проект межевания территории с учетом финансовых и временных затрат.

Между тем, самовольный объект не указан ни в проекте планировки, ни в проекте межевания территории. Учитывая, что объект – газопровод является самовольной постройкой подлежащей на основании решения суда сносу, то рассмотрению подлежит вопрос о стоимости работ по сносу самовольной постройки.

В то же время суд принимает во внимание, что решением суда по делу №А76-20326/2012 длина газопровода установлена общей протяженностью 4 761,3 м., площадь газопровода не установлена.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанный судебный акт имеет для участников настоящего спора преюдициальное значение, так как общество «ЮУ КЖСИ» является правопреемником истца по делу о сносе самовольной постройки.

В ходе проведенной при рассмотрении настоящего дела судебной комплексной экспертизы (том 21 л.д. 43), экспертом ООО «Техническая экспертиза и оценка» сделан вывод о том, что стоимость работ по демонтажу самовольной постройки на дату заключения договора – газопровода высокого давления составит 263 738 руб.

Суд считает, что по данному возражению истца, размер выкупной стоимости права подлежит уменьшению на 263 738 руб.

Возражения ответчика  относительно того, что приняв на себя права и обязанности лица, обладающего правом по сносу самовольной постройки, истец, тем не менее никаких мер по сносу объекта до настоящего времени не предпринял, поэтому невозможность использования участка не связана с нахождением на нем самовольного объекта, судом отклоняется, так как общество «Грин Парк» обязалось передать участок свободным от прав и притязаний иных лиц, что в указанной части сделано не было.

Как следует из условий п. 1.3.7 договора от 25.10.2013 №04-01/15-56-13, земельный участок имеет утвержденную документацию по планировке и межеванию территории земельного участка, градостроительный план земельного участка, выполненные в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушающие прав третьих лиц.

При этом ответчиком во исполнение указанных условий передал истцу утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 проект планировки и межевания земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 9 Градостроительного кодекса РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В ч. 1 ст. 18 Градостроительного кодекса РФ документами территориального планирования муниципальных образований являются: схемы территориального планирования муниципальных районов; генеральные планы поселений; генеральные планы городских округов.

Генеральный план поселений или городских округов содержит: 1) положение о территориальном планировании; 2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа; 3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа; 4) карту функциональных зон поселения или городского округа (ч. 3 ст. 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 ст. 26 Градостроительного кодекса РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем: 1) подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; 2) принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую; 3) создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

В обоснование значительности ущерба и несоответствия цены договора № 04-01/15-56-13 истцом представлены следующие отчеты о рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852:

- отчет об оценке №026-21-00050/4, выполненный 09.04.2015 автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» по заказу Главного контрольного управления Челябинской области (л.д. 130-179 т. 1), согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 96 294 000 руб.;

- отчет № 199.27/15-О, выполненный 30.03.2015 обществом с ограниченной ответственностью «Вита-Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 рыночная стоимость права аренды составляет 4 795 300 руб. (приложение к делу №1),

- заключение специалиста от 15.09.2019, выполненное ООО Агентство «Вита –Гарант» по заказу общества «ЮУ КЖСИ», согласно которому по состоянию на 25.10.2013 величина соразмерного снижения цены договора составляет 128 108 419 руб. (т. 24).

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что до принятия решения о заключении договора № 04-01/15-56-13 обществом «ЮУ КЖСИ» также была проведена оценка рыночной стоимости права аренды, которую выполнило общество с ограниченной ответственностью «Урал-Эксперт». Согласно отчету от 19.10.2013 №19/10-13-55 размер рыночной стоимости составляет 684 618 000 руб. (л.д. 1-109 т. 5). На указанный отчет получено положительное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Свободный оценочный департамент» (далее – НП СРО «СВОД») от 21.10.2013 (л.д. 110-121 т. 5).

В свою очередь, по заказу Главного контрольного управления Челябинской области автономной некоммерческой организацией «Союзэкспертиза» подготовлено заключение специалиста от 09.04.2015 № 026-21-00050/3, в котором сделан вывод о несоответствии отчета от 19.10.2013 №19/10-13-55 требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), федеральным стандартам оценки и стандартам НП СРО «СВОД», а также о том, что выводы оценщика при определении рыночной стоимости объекта не соответствуют рыночным данным (л.д. 117-129 т. 1).

Таким образом, само НП СРО «СВОД» непосредственной после завершения оценки подтверждает соответствие отчета от 19.10.2013 №19/10-13-55 перечисленным требованиям и дает на него положительное заключение, а иной специалист, спустя 1,5 года после проведенной оценки заявляет о несоответствии отчета, в том числе стандартам НП СРО «СВОД».

Кроме того, из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что до заключения договора № 04-01/15-56-13 оценка рыночной стоимости права аренды проводилась не только обществом «ЮУ КЖСИ», но и обществом «Грин Парк». Проведение оценки было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Аудит. Консалтинг. Оценка Уралтехносервис», которым также подготовлен отчет от 29.07.2013 №838 по оценке рыночной стоимости права аренды, согласно которому она составляет 660 294 000 руб. (л.д. 79 т. 9, приложение № 2 к делу).

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Южно-Уральской торгово-промышленной палаты от 02.08.2013 №026-05-1464, в котором указано, что отчет соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки №1 и №3, стандартам и правилам оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО», нарушений и методологических ошибок в отчете не обнаружено, а итоговое значение рыночной стоимости объекта может быть рекомендовано для оперирования ею по назначению, указанному в отчете (л.д. 80-95 т. 9).

В ходе судебного разбирательства по заказу общества «ЮУ КЖСИ» на отчет от 29.07.2013 №838 обществом с ограниченной ответственностью «Вита-Гарант» подготовлены две рецензии от 28.03.2017 (л.д. 80-119 т. 10) и от 10.04.2017 (л.д. 122-144 т. 10), в которых сделан вывод о том, что отчет от 29.07.2013 №838 не может быть признан в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Таким образом, до заключения договора № 04-01/15-56-13 и общество «ЮУ КЖСИ», и общество «Грин Парк» по своей воле и в своем интересе провели оценку рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, которая является сопоставимой с оспариваемой в настоящем деле ценой. В указанный период на все отчеты об оценке рыночной стоимости права аренды в порядке, установленном ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности были получены положительные экспертные заключения, которые в разумные не оспорены, а, следовательно, стороны сделки соглашались именно с такой оценкой продаваемого одной стороной и приобретаемого другой права аренды.

Заключение от 22.05.2017 №74-20173АК-097 общества «Техноком-Инвест» содержит в себе выводы о том, что

- генеральный план, правила землепользования и застройки Кременкульского сельского по селения от т22.12.2011 №169, не допускают строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирных жилых домов в 3-4 этажа общей площадью в соответствии с проектом от 06.06.2012 №4161,

- рыночная стоимость работ по демонтажу самовольной постройки составляет 1 221 000 руб.

- документация по планировке и межеванию территории земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 не учитывает установленную действующим с 19.10.2013 законодательством находящуюся в границах участка санитарно- защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский» (л.д. 22-66 т. 11).

Результат рыночной стоимости оценки того или иного объекта, вещи, права и т.д. будет зависеть от той задачи, которую заказчик поставил перед оценщиком и того объема исходных данных, которые предоставил ему для работы, а потому рыночная стоимость земельного участка, определенная в связи с его изъятием для государственных и муниципальных нужд, как правило, значительно меньше, чем рыночная стоимость этого же земельного участка, определенная для целей его приватизации. При этом каждый оценщик по своему усмотрению определяет методы оценки и объекты-аналоги при использовании сравнительного подхода. Кроме того, рыночная стоимость любого имущества меняется с учетом изменения экономической ситуации в публично-правовом образовании, и это особенно важно учитывать при проведении ретроспективной оценки недвижимости, то есть при определении ее стоимости на прошлую дату.

Данный вывод подтверждается показаниями свидетеля ФИО8, имеющей стаж в области оценочной деятельности с 1999 г. в должности начальника отдела оценки (с 01.01.1999 по 31.03.2014) и начальника управления экспертизы (с 01.04.2014 по настоящее время) (л.д. 5 т. 11).

При этом, суд принимает во внимание, что объявляя торги на право приобретения в аренду земельного участка, общество «ЮУ КЖСИ» самостоятельно осуществило оценку его рыночной стоимости, на выводы оценщика никто не оказывал негативного влияния, а то обстоятельство, что оценка рыночной стоимости участка произведена оценщиком без выхода на местность, что не позволило оценщику объективно оценить стоимость участка.

С целью разрешения возникших между сторонами противоречий и во исполнение постановления суда кассационной инстанции определением суда от 19.11.2018 по делу назначена комплексная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Техническая экспертиза и оценка» ФИО10, ФИО11 и ФИО12.

При  этом судом определено, что в случае установления экспертом нарушение условий рассматриваемого договора, по делу будет назначена бухгалтерская экспертиза в целью установления стоимости выявленных нарушений.

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1) допускали ли генеральный план, правила землепользования и застройки Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 22.12.2011 № 169, а также пос. Садовый Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.09.2012 № 217, с учетом предусмотренных данными документами территориальных зон, строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирных жилых домов в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161?

Внесены ли в Единый государственный реестр недвижимости координаты границ территориальных зон (в том числе зон с особыми условиями использования территории), предусмотренных вышеназванными муниципальными правовыми актами? Если нет, то каким образом установлены границы территориальных зон (в том числе зон с особыми условиями использования территории) и достаточно ли данных для их вынесения в натуре?

2) учитывает ли документация по планировке и межеванию территории земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, утвержденная постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 (далее – ДПТ), установленные действующим на 25.10.2013 законодательством и находящиеся в границах названного земельного участка территориальные зоны с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно-защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский»?

Если нет, то какие территориальные зоны с особыми условиями использования территории, находящиеся в границах указанного земельного участка, не учтены в ДПТ, а также какова общая площадь жилья многоквартирных жилых домов, планируемых к строительству согласно ДПТ, попадающих в неучтенные зоны?

3) возможно ли построить на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирные жилые дома в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м с учетом наличия в границах земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 санитарно-защитной зоны ГРС совхоза «Митрофановский»?

4) возможно ли построить на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 многоквартирные жилые дома в 3-4 этажа общей площадью жилья не менее 300 000 кв.м с учетом наличия в границах указанного земельного участка самовольной постройки – газопровода высокого давления, протяженностью 4 761,3 м, исходя из координат его местоположения, установленных решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012?

5) какова по состоянию на 25.10.2013 действительная рыночная стоимость по демонтажу на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Челябинской области от 21.08.2013 по делу № А76-20326/2012 самовольной постройки – газопровод высокого давления для газоснабжения микрорайона № 2 (назначение: инженерно-коммникационное), общей протяженностью 4 761,3 м (инвентарный номер: 17092, Литер: Г), расположенный в Сосновском районе Челябинской области, 2 км, юго-восточнее от с. Кременкуль?

6) имелась ли на момент заключения договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства возможность технологического присоединения к источнику теплоснабжения согласно техническим условиям от 14.01.2013 № Эн-4/1а на теплоснабжение № Г-1-203/Т от 14.01.2013 (л.д. 64 т. 3, л.д. 121 т. 7, л.д. 45 т. 18), выданным обществом с ограниченной ответственностью «Энергия»?

14 мая 2019 в адрес суда поступило экспертное заключение №21-5509-18 со следующими выводами:

- по первому вопросу: генеральный план, ПЗИЗ Кременкульского сельского поселения, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 22.12.2011 №169, а также п. Садовый, утвержденные решением Совета депутатов Кременкульского сельского поселения 06.09.2012 №217, с учетом предусмотренных данными документами территориальных зон, допускали строительство на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 МКД в 3-4 этажа общей площадью  жилья не менее 300 000 кв.м. в соответствии с проектом планировки и межевания территории, утвержденным постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 №4161;

- по второму вопросу: ДПТ земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, утвержденная постановлением администрации Сосновского муниципального района от 06.06.2012 №4161, учитывает установление действующим на 25.10.2013 законодательством и находящиеся в границах названного участка территориальные зоны с особыми условиями использования территории, в том числе санитарно- защитную зону ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по третьему вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв.м. с учетом наличия в границах участка санитрано- защитной зоны ГРС совхоза «Митрофановский»;

- по четвёртому вопросу: на спорном участке возможно построить МКД в 3-4 этажа общей площадью 300 000 кв.м. с учетом наличия в границах участка самовольного объекта- газопровода высокого давления протяженностью 4 761,3 м;

- по пятому вопросу: по состоянию на 25.10.2013 действительная рыночная стоимость по демонтажу самовольной постройки- газопровода- составляет 263 738 руб.;

- по шестому вопросу: на момент заключения договора от 25.10.2013 №04-01/15-56-13возможность технологического присоединения к источнику теплоснабжения согласно техническим условиям от 14.01.2013 №Эн-4/1а на теплоснабжение №Г-1-203/Т от 14.01.2013, выданным ООО «Энергия», имелась (л.д. 1-244 т. 21).

В судебном заседании 10.06.2019 по ходатайству истца допрошены эксперты ФИО10 и ФИО12 (л.д. 16-17 т. 22), предоставившие по вопросам истца пояснения к экспертизе (л.д. 19-23 т. 22).

Судом установлено, что экспертное заключение каких-либо противоречий не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом разъяснении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

Заключение составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а потому не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, у суда оснований не имеется.

Экспертное заключение исследовано, выводы экспертов являются полными и обоснованными, соответственно, экспертное заключение обладает признаками относимости и допустимости доказательств (статьи 67, 68 АПК РФ) и принимается судом.

Таким образом, экспертным заключением установлено, что возможность строительства МКД высотой 3-4 этажа на спорном участке в период действия договора аренды имелась.

Истец, не согласившись с выводами экспертов, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы.

В силу ч. 2 ст. 87 АПК РФ, в  случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Между тем, суд не выявил при проведении судебной экспертизы ни противоречий в выводах экспертов, ни сомнений в обоснованности выводов.

Само по себе несогласие истца с заключением, не является основанием для назначения судом повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд отклоняет ходатайство истца о проведении повторной экспертизы.

Истцом заявлено ходатайство о назначении второго этапа экспертизы с целью определения размера соразмерного уменьшения платы по договору с представлением выбранной им экспертной организации - НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов».

Определением от 25.01.2022 ходатайство истца удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональное бюро судебных экспертиз им. Сикорского» эксперт ФИО13 (стаж в качестве эксперта – 15 лет).

На разрешение эксперта поставить вопрос - определить размер соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 с учетом недостатков, определенных в заключении эксперта по первому этапу проведения экспертизы (за исключением установления цены ликвидации самовольной постройки).

От данного эксперта 06.04.2022 поступило заключение о том, что оснований для соразмерного уменьшения стоимости уступленного права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 по состоянию на 23.10.2013 им не установлено (л.д. 106-118 т. 30).

Заявления истца о проведении повторной экспертизе второго этапа судом также отклонены, так как фактически истец не согласен с выводами и заявляя такое ходатайство, пытается преодолеть выводы эксперта с целью получения приемлемого для себя заключения.

К представленным истцом заключениям ООО «Агентство «Вита- Гарант» об определении стоимости нарушений условия спорного договора, суд относится критически, так как в указанных заключениях отсутствуют документы, представленные сторонами в материалы настоящего дела в части изменения истцом градостроительной документации и ДПТ с целью увеличения площади и высотности застройки, что существенно повлияло на выводы специалистов.

Доводы общества «ЮУ КЖСИ» о том, что обществом «Грин Парк» не исполнены условия договора № 04-01/15-56-13 в части предоставления разработанной, утвержденной и согласованной с арендодателем документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства, и в части выполнения мероприятий, предусмотренных техническими условиями, в том числе строительства инженерной инфраструктуры, необходимой для последующего строительства жилья, суд оценивает критически в силу следующего.

В соответствии с ч. 26 ст. 16 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории.

По смыслу ч. 5 ст. 41 ГрК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора), одним из в идов документации по планировке территории является градостроительный план земельного участка.

В ч.ч. 1 и 2 ст. 44 ГрК РФ указано на то, что подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

В ч. 6 ст. 43 данного Кодекса отражено, что подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, должна осуществляться в составе проектов межевания территорий, такая же возможность предусмотрена и в отношении застроенных земельных участков.

Согласно статье 44 ГрК РФ, градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

В ч. 17 ст. 46 Кодекса отмечено, что в случае, если юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, не требуется проведение процедур, предусмотренных ч. ч. 1 - 16 данной статьи и определяющих последовательность действий органов местного самоуправления, связанных с подготовкой документации и проведением публичных слушаний. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Часть 11 ст. 48 ГрК РФ определяет градостроительный план земельного участка в качестве одного из оснований подготовки проектной документации объектов капитального строительства.

Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информации.

Из содержания приведенных положений следует, что подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа.

По смыслу ст. ст. 41 - 46 ГрК РФ градостроительный план земельного участка, в сущности, представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) в отношении конкретного предназначенного для застройки земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках этого участка и имеющихся строительных ограничениях. Градостроительный план не устанавливает соответствующих характеристик, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах, в отношении территории, где расположен данный участок.

В целях обеспечения правовой определенности и единообразного понимания и применения норм на практике Законом N 373-ФЗ были внесены изменения в статью 41 ГрК РФ в части законодательного урегулирования случаев, когда освоение территории допускается только при наличии документации по планировки, и случаев, когда разработка такой документации не требуется.

Так, обязательной является подготовка документации по планировке территории, применительно к которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Введение понятия "деятельность по комплексному и устойчивому ее развитию" также является новацией Закона N 373-ФЗ. При этом под такой деятельностью понимается осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также по архитектурно-строительному проектированию, строительству, реконструкции указанных объектов (п. 34 ст. 1 ГрК РФ).

Из анализа этого понятия и иных норм ГрК РФ и Закона N 373-ФЗ следует, что к деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории относятся комплексное освоение территории (в том числе в целях жилищного строительства), развитие застроенных территорий, а также новые институты редевелопмента территорий - комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления.

Перечень документов, которые ответчик обязан был передать истцу, предусмотрен в п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13.

Как указывалось выше, актом приема-передачи документации от 06.11.2013 подтверждается факт передачи от ответчика к истцу 265 наименований документов во исполнение п. 2.2 договора № 04-01/15-56-13 (л.д. 32-41, 50-64 т. 3, л.д. 116-120, 121, 122-144 т. 7). В разумный срок общество «ЮУ КЖСИ» не заявило возражений относительно неполноты либо недостоверности полученных от общества «Грин Парк» документов.

В опровержение доводов общества «ЮУ КЖСИ» об отсутствии для земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 разработанной и утвержденной документации по межеванию и планировке территории, градостроительного плана в материалы дела представлены:

- приказ Министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области от 17.11.2011 №166 «О включении земельных участков в границы поселка Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 84 т. 4), который включил вышеназванный земельный участок в границы пос. Садовый и рекомендовал Администрации Сосновского муниципального района организовать корректировку генерального плана и разработку правил землепользования и застройки (л.д. 84 т. 4);

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 №2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 33, 80-81 т. 2);

- задание от 14.05.2012 №58 на разработку документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 82-73 т. 2);

- свидетельство о согласовании документации по планировке территории от 28.05.2012 №57, выданное Управлением архитектуры и строительства Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 34, 84 т. 2);

- постановление Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 №4161 «Об утверждении документации по планировке и межеванию территории земельного участка, расположенного в южной части пос. Садовый (кадастровый номер 74:19:0000000:2852) Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 35-36, 88-89 т. 2);

- решение Совета депутатов второго созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.09.2012 №217 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 37-38, 109-112 т. 2);

- распоряжение Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.09.2012 №1550 «О разработке проекта «Корректировка генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 113-127 т. 2);

- градостроительный план № RU74192012-1060, подготовленный на основании заявления общества «Грин Парк» от 30.11.2012 и утвержденный постановлением Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 17.12.2012 №9958, из которого следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 запланировано строительство 139 объектов капитального строительства, а именно: 84 многоквартирных жилых домов с количеством этажей от 2-хдо 4-х, 23 трансформаторных подстанции, 1 газовой котельной, 6 предприятий розничной торговли, 10 объектов социального, культурного, бытового назначения, 4 детских садов, 2 школ, 2 контрольно-пропускных пунктов, 3 станций технического обслуживания с автомойкой и 3 временных некапитальных объектов (л.д. 14-32, 90-108 т. 2).

Положения договора № 04-01/15-56-13 не содержат условий о принятии ответчиком обязательства по строительству необходимой инженерной инфраструктуры. Кроме того, такие условия отсутствовали и в тендерной документации, разработанной самим истцом.

Более того, 22.01.2013 обществом «Грин Парк» в Администрации Сосновского района Челябинской области были получены разрешения на строительство пяти жилых домов № RU74192012-19, № RU74192012-20, № RU74192012-21, № RU74192012-22, № RU74192012-23 этажностью, соответствующей тендерной документации (л.д. 45-49 т. 3), что само по себе опровергает довод истца о невозможности строительства на спорном земельном участке.

Письмом от 19.02.2014 №01-121 общество «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой внести изменение в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна (л.д. 85 т. 4).

Письмом от 18.03.2014 №01-12/681 общество «ЮУ КЖСИ» обратилось к главе Сосновского района Челябинской области с просьбой подготовить постановление о разработке документации (корректировки) по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 88 т. 4).

Пояснений о невозможности реализовать ранее утвержденную документацию, либо о ее несоответствии установленным требованиям указанные письма не содержат. Анализ их текстов свидетельствует о том, что основанием корректировки документации является намерение общества «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства.

По результатам рассмотрения инициативы общества «ЮУ КЖСИ» издано постановление Администрации Сосновского муниципального района от 01.04.2014 №1906 «О корректировке документации по планировке и межеванию территории южной части пос. Садовый Сосновского муниципального района Челябинской области (кадастровый номер 74:19:0000000:2852)» (л.д. 89-90 т. 4).

Решением Совета депутатов третьего созыва Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области от 25.12.2014 №30 «Об утверждении генерального плана, правил землепользования и застройки пос. Садовый Кременкульского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области» (л.д. 86-87 т. 2) земельные участки, входящие в состав пос. Садовый отнесены к категории «земли населенных пунктов» и создана новое основание для разработки документации по планировке территории и дальнейшего архитектурно-строительного проектирования.

При этом, суд считает необходимым указать следующее - проект планировки и межевания земельного участка был разработан в соответствии с постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 28.03.2012 № 2638 «О разработке документации по планировке и межеванию территории южной части кос. Садовый» (л.д. 33, 80-81 т. 2), согласован Управлением архитектуры и строительства администрации Сосновского муниципального района Челябинской области (Свидетельство о согласовании документации по планировке территории №57 от 28.05.2012 (л.д. 34. 84 т. 2) и утвержден постановлением администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 06.06.2012 № 4161 (л.д. 35-36, 88-89 т. 2)

Проектом планировки территории предусмотрено строительство жилых домов общей площадью 428 615,28 кв.м.

Невозможность, по мнению АО «ЮУ КЖСИ», строительства многоквартирных жилых домов на земельном участке на основании утвержденного проекта планировки и межевания территории ввиду того, что такое строительство не предусмотрено генеральным планом, не нарушает и не может нарушать права истца, поскольку выдача разрешения на строительство в зависимости от содержания генерального плана не находится.

Кроме того, генеральный план не является документом, разработанным и утвержденным однократно для одной территориальной единицы, и может быть подвергнуть корректировке в любой момент, когда то необходимо с учетом изменения стратегии развития территории, экономической ситуации, законодательства либо пожеланий субъектов гражданских и административных правоотношений.

Следует отметить, что градостроительный план земельного участка (л.д. 14-32, 90-108 т. 2), утвержденный постановлением администрации Сосновского муниципального района от 17.12.2012 4° 9958, предусматривает размещение в зоне Ж1 многоквартирных жилых домов, при этом никаких ограничений по площади либо месту размещению объектов градостроительный план земельного участка не устанавливает.

Именно градостроительный план земельного участка в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ является приложением к заявлению о выдаче разрешения на строительство и па основании, в том числе, данного документа такое разрешение выдается, что и было сделано в рассматриваемом споре.

Ни правовой акт об утверждении градостроительного плана земельного участка, ни разрешения строительство в судебном порядке не оспаривались, недействительными не признавались.

Общество «Грин Парк» передало истцу по акту приема-передачи документации от 06.11.2013 разрешения от 22.01.201 I на строительство жилых домов №№1,2,3,4,5,6, выданные администрацией Сосновского муниципального района Челябинской области (л.д. 45-49 т. 3), со сроком действия до 22.06.2014 и 22.10.2014 с возможностью продления срока действия разрешения в порядке, предусмотренном с . 51 Градостроительного кодекса РФ. Следовательно, истец имел реальную возможность осуществлять строительство на земельном участке жилых домов на основании выданных разрешений на строительство.

АО «ЮУ КЖСИ» в период рассмотрения настоящего спора, обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к АО «АО АИЖК», именуемому в настоящее время АО «ДОМ.РФ» о взыскании 21 359 585 руб. 67 коп. убытков в виде излишне уплаченной арендной платы за часть земельного участка за период с 1 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года по делу №А40 -79976/2017.

Арбитражный суд города Москвы решением от 31.10.2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2018 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2018, в удовлетворении исковых требований отказал.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.08.2018 АО «ЮУ КЖСИ» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказано.

При этом суды исходили из того, что действия АО «ЮУ КЖСИ» по внесению изменений в Генеральный план поселка Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной первоначальным арендатором (ООО «Грин Парк») документации по планировке и межеванию территории, направлены на размещение объектов капитального строительства иным образом в целях увеличения общего объема жилищного строительства на земельном участке.

Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 21.05.2018 отметил, что данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2 договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м жилья, в то время как АО «ЮУ КЖСИ» была разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв.м жилья.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 26.01.2018 указал, что еще в 2013 году АО «ЮУ КЖСИ» могло реализовать ранее утвержденную предыдущим арендатором (ООО «Грин Парк») документацию по планировке и межеванию территории и осуществить комплексное освоение земельного участка в соответствии с Договором аренды.

АО «ЮУ КЖСИ» в Арбитражном суде Челябинской области было инициировано рассмотрение дела №А76-10363/2017 об обязании АО «ДОМ.РФ» заключить с АО«ЮУ КЖСИ» договор купли- продажи земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, в удовлетворении требования отказано. 

Арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 27.02.2019 указал, что отклоняя довод АО «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС совхоза «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении общества «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья.

Таким образом, довод истца о невозможности использования спорного участка в соответствии с его назначением по причине не соответствия представленной ответчиком документации, не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Что касается довода истца о предоставления неисполнимых технических условий №Эн-4/1а на теплоснабжение №Г-1-203/Т от 14.01.2013 с ООО «Энергия», то суд считает данный довод не подтвержденным материалами дела и фактическими обстоятельствами:

Так, условиями тендерной документации одним из требований к объекту закупки являлось наличие технических условий на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение или газоснабжение, электроснабжение со сроком действия на момент заключения договора по предмету тендера не менее 3 лет.

Ни условиями тендерной документации, ни заключенным договором не предусмотрено подключение земельного участка к сетям инженерно-технического обеспечения на момент заключения спорного договора.

Во исполнение требований аукционной документации ООО «Грин Парк» передало  АО «ЮУ КЖСИ» оригиналы Технических условий на теплоснабжение с ООО «Энергия» № Эн-4/la от 14.01.2013 (п.80 акта приема-передачи документов).

Указанные технические условия предусматривают снабжение объектов капитального строительства тепловой энергией, вырабатываемой газовыми котельными ООО «Энергия».

Данные Технические условия действительны в течение 5 лет с даты выдачи и предусматривают теплоснабжение от газовой котельной. Технические условия недействительными или изготовленными с нарушением норм действующего законодательства не признаны, а потому довод истца о том, что данные технические условия неисполнимы, документально не подтверждены.

При этом суд отмечает, что АО «ЮУ КЖСИ» не обращалось ни к ООО «Энергия», ни к иным ресурсоснабжающим организациям с заявлением о заключении договора технологического присоединения.

Согласно письму общества «Энергия» (исх. № 590 от 20.09.2017), подключение объектов строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 на момент подготовки письма, допустимо как от существующих источников теплоснабжения, так и от источников теплоснабжения (котельных), возводимых в границах указанного участка на основании выданных обществом «Энергия» технических условий от 14.01.2013 №Г-1-203/Т, а лимиты газа, имеющиеся у ООО «Энергия», позволяют осуществить технологическое присоединение объектов к котельным.

Соответственно, утверждения АО «ЮУ КЖСИ» об отсутствии источников газоснабжения земельного участка правового значения не имеют, поскольку тендерная документация предусматривала в данной части вариативное условие (теплоснабжение или газоснабжение).

В соответствии с п. 4 протокола от 18.12.2014 совещания рабочей группы по вопросам реализации Соглашения между ОАО «НОВАТЭК» и Правительством Челябинской области перспектива ОАО «НОВАТЭК» в качестве инвестора строительства и правообладателя объекта ГРС с/х «Митрофановский» является предпочтительной.

Письмом от 24.12.2014 №15715 ООО «НОВАТЭК-Челябинск» сообщило ООО «Грин Парк» о том, что строительство АГРС с/х «Митрофановский» будет включено в перечень приоритетных проектов газификации региона; использование документации ООО «Грин Парк» при реализации проекта строительства АГРС с/х «Митрофановский» не приведет к значительному сокращению сроков проектирования и, соответственно, ввода объекта в эксплуатацию в сжатые сроки.

Согласно п. 3 протокола от 10.02.2015 совещания рабочей группы по вопросам реализации Соглашения о взаимодействии и сотрудничестве между Правительством Челябинской области и ОАО «НОВАТЭК» в сфере газификации, утвержденного Первым заместителем Губернатора Челябинской области, принято решение ОАО «НОВАТЭК» и ОАО «Газпром трансгаз Екатеринбург» обеспечить взаимодействие и согласованность действий для уменьшения сроков выполнения основных технических решений по проектированию и строительству ГРС с\х «Митрофановский». Этим же протоколом Министерству строительства Челябинской области поручено рассмотреть вопрос об отзыве выданных технических условий на проектирование (строительство) ГРС.

Письмом от 14.10.2016 № 8029 ООО «НОВАТЭК-Челябинск» сообщило, что при проектировании ГРС-2 с/х «Митрофановский» на 90 тыс. куб.м учтены все перспективные объемы потребления газа потенциальными потребителями Сосновского муниципального района в соответствии с представленным перечнем Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области.

Указанные документы в их взаимосвязи достоверно свидетельствуют о том, что компетентными органами управления Челябинской области принято решение о строительстве газораспределительной станции силами и средствами ОАО «НОВАТЭК».  

В письме ООО «Энергия» (исх. № 963 от 08.04.2019) указано следующее -«Конкретный перечень необходимых для подключения мероприятий, а также размер платы за подключение определяются в индивидуальном порядке при заключении договора на технологическое присоединение; срок подключения объекта - 2 года с момента оплаты.

Строительство газовой котельной планировалось осуществить за счет платы за технологическое присоединение, внесённой АО «ЮУ КЖСИ» в адрес ООО «Энергия» в рамках исполнения договорных обязательств по технологическому присоединению.

Однако, договор технологического присоединения между ООО «Энергия» и АО «ЮУ КЖСИ» не заключался, следовательно, плата за технологическое присоединение не вносилась.

Таким образом, при заключении истцом договора и внесения платы за технологическое присоединение, мощность газовой котельной определялась бы исходя из значений градостроительной документации и выданных технических условий.  

Вариативность газоснабжение данной котельной подлежала определению между сторонами соответствующего договора.

В соответствии с требованиями действующего законодательства лимиты газоснабжения закрепляются за индивидуально определённым объектом капитального строительства. Поскольку, как было указано, выше договор технологического присоединения между ООО «Энергия» и АО «ЮУ КЖСИ» не заключался, действия по получению лимитов на газоснабжение проектируемой котельной со стороны ООО «Энергия» не производились.

В постановлении от 27.02.2019 по делу №А76-10363/2017 суда кассационной инстанции указано, что «отклоняя довод АО «ЮУ КЖСИ» об отсутствии технической возможности присоединения планируемых объектов застройки к сетям газораспределения для нужд теплоснабжения и горячего водоснабжения по причине загруженности существующих газораспределительных сетей и источника газоснабжения ГРС с/х «Митрофановский», суды пришли к выводу о том, что загруженность существующих сетей связана с действиями истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной обществом «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующими о намерении общества «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья».

Следовательно, при бездействии АО «ЮУ КЖСИ» в части согласования технических условий на подключение к ресурсоснабжающему пункту, оснований считать, что фактической возможности для такого подключения у суда не имеется.

По этим же основаниям суд отклоняет доводы истца относительно ограничений в использовании частей земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 с учетом зоны минимальных расстояний газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский; охранной зоны ВЛ 10 кВ №9 ПС Кременкуль до распределительного пункта №377; охранной зоны газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский»; зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка, «Долгодеревенское – Красногорск»; охранной зоны объекта электроснабжения газопровода – отвода к ГРС с-за «Митрофановский»; охранной зоны магистральных газопроводов «Бухара – Урал» 1 нитка, «Бухара – Урал» 3 нитка; санитарно-защитной зоны ГРС с-за «Митрофановский»; зоны минимальных расстояний обеспечения безопасности ГРС с-за «Митрофановский» и иных зон при их наличии.

Согласно п. 28 раздела 7.1.1. «Химические объекты и производства» СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 № 74 для газораспределительных станций магистральных газопроводов с одоризационными установками меркаптана размер СЗЗ составляет 300 м.

Вместе с тем доказательства утверждения в установленном порядке санитарно-защитной зоны АГРС совхоза «Митрофановский» (постановление Главного государственного санитарного врача Челябинской области) в материалах дела отсутствуют.

Согласно положениям п. 4.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарнозащитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» установление размеров санитарно-защитных зон проводится расчетным путем на основании проектов обоснования санитарно-защитных зон с расчетами загрязнения атмосферного воздуха, физического воздействия на атмосферный воздух, с учетом результатов натурных исследований и измерений атмосферного воздуха, уровней физического воздействия на атмосферный воздух, выполненных в соответствии с программой наблюдений, представляемой в составе проекта.

На основании п. 15.5 СТО Газпром 2-3.5-051-2006 «Нормы технологического проектирования магистральных газопроводов» для ГРС нормативные размеры санитарно-защитных зон (СЗЗ) определяются в соответствии с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200 с учетом минимальных расстояний от городов, других населенных пунктов и отдельных объектов, установленных с целью обеспечения их безопасности строительными нормами и правилами. Величина санитарно- защитной зоны уточняется и согласовывается с органами и учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической службы в каждом конкретном случае.

В частности, ООО «ЯМАЛ-Лтд» разработана проектная документация (804-018-2013-СЗЗ) по обоснованию санитарно-защитной зоны АГРС совхоза «Митрофановский». Настоящим проектом предполагается снижение размера санитарной зоны до 150 м.

В результате расчета шумового воздействия объекта установлено, что уровень шума работающей АГРС на границе ближайшей жилой застройки (150м) равен 0. Расчеты ожидаемого загрязнения атмосферного воздуха по химическому и физическому воздействиям показали достаточность размера расчетной санитарно-защитной зоны для проектируемой АГРС. Размер санитарно-защитной зоны равен 150 метров.

Таким образом, размер санитарно-защитной зоны ГРС «Митрофановская» может быть уменьшен до 150 м.

Кроме того, в п. 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» в редакции, утвержденной постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 06.10.2009 № 61, предусматривалось, что содержащиеся в правилах требования предъявлялись к размещению, проектированию, строительству и эксплуатации вновь строящихся, реконструируемых и действующих промышленных объектов и производств, объектов транспорта, связи, сельского хозяйства, энергетики, опытно-экспериментальных производств, объектов коммунального назначения, спорта, торговли, общественного питания и других, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 09.09.2010 № 122 в СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 внесены изменения и дополнения, в соответствии с которыми из п. 1.2 исключены слова «и действующих».

Таким образом, новая редакция пункта 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 отменила обязанность хозяйствующих субъектов по установлению санитарно-защитной зоны вокруг объектов, возведенных (введенных в эксплуатацию) до вступления данных СанПиН в силу.

Относительно довода истца о снижении выкупной стоимости на 39 391 071 руб., являющихся убытками общества «ЮУ КЖСИ», в связи с отсутствием на момент подписания спорного договора решения о разделе участка.

Убытки определяются по правилам, предусмотренным ст. 15 Гражданского кодекса РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского, оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу ст. ст. 15, 393 Гражданского кодекса РФ лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков и предпринятые меры для получения упущенной выгоды и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно п.2 ст.611 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В рассматриваемом споре, истец ссылается на то, что при заключении договора не имелось разрешения собственника участка на его раздел.

Между тем, условиями договора не предусмотрена передача обществом «Грин Парк» новому арендатору такого решения. Действия по его получению являлись обязанностью самого общества «ЮУ КЖСИ».

При этом суд принимает во внимание, что действия истца по внесению изменений в генеральный план пос. Садовый в связи с новым размещением зданий, строений и сооружений, а также инженерной инфраструктуры и дорожного полотна, корректировке ранее разработанной ООО «Грин Парк» документации по планировке и межеванию территории, свидетельствующие о намерении АО «ЮУ КЖСИ» иным образом разместить объекты капитального строительства, увеличить общий объем жилищного строительства на земельном участке и получить прибыль от продажи жилья, повлекли за собой необходимость изменения как в генеральном плане, так и документации по межеванию участка. Данные обстоятельства следуют из пункта 1.2.2. договора аренды, согласно которому прежний арендатор должен был построить на предоставленном в аренду земельном участке 35 000 кв.м. жилья, в то время как АО «ЮУ КЖСИ» была разработана и утверждена проектная документация на строительство 406 621 кв.м. жилья

Изначальным арендодателем (Фондом) в полном объеме выполнены обязательства перед первоначальным арендатором (ООО «Грин Парк») по передаче последнему в аренду имущества, являющегося предметом Договора аренды, поскольку участок передан в состоянии, соответствующем условиям Протокола №А122- 07/2011/2 от 28.12.2011г. и договора аренды, а также назначению имущества для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.

В качестве застройщика общество «ЮУ КЖСИ» в 2014 г. приступило к бронированию квартир и указывало, что проект «Озерный» предусматривает ввод жилья в течение 4 лет, начиная с 2015 г., при этом первые 12 домов (30 000 кв.м жилья) должны быть сданы в IV квартале 2015 г. План микрорайона предусматривал строительство 10-ти этажных домов панельных домов 97 серии (секции БСУЗ-7-2М, Студия + КЖСИ, БСУ 8-2М, БСУ 8-2М-1). Данные обстоятельства дополнительно подтверждают, что мотивами обращения общества «ЮУ КЖСИ» с настоящим иском в суд является не установление факта нарушения ответчиком условий договора № 04-01/15-56-13, а изменение собственных бизнес-планов и стратегий хозяйственной деятельности и т.п.

Кроме того, в течение 2015 г. общество «ЮУ КЖСИ» вело переписку с обществом «Грин Парк» и обществом «Девелопмен Финанс» по поводу вариантов погашения оставшейся задолженности по договору № 04-01/15-56-13 и предлагало в качестве отступного рассмотреть возможность передачи права аренды части земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852 (л.д. 60-72 т. 2), что дополнительно подтверждает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых истцом было приобретено право его аренды.

Кроме того, из представленных в материалы дела ФИО3 доказательств следует, что 15.10.2021 комиссией про проведению торгов АО «ДОМ.РУ» протоколом №Т/126-2021 утверждено извещение о проведении аукциона в электронной форме на право заключения договоров аренды сроком на 8 лет, находящихся в федеральной собственности 37 земельных участков общей площадью 492 255 кв.м. с кадастровыми номерами с 74:19:1202001:1015 по 74:19:1202001:1065, расположенных в Сосновском районе Челябинской области для комплексного освоения территории, в том числе жилищное строительство.

Все 37 участков образованы из объекта недвижимости – участка с номером 74:19:0000000:2852.

Протоколом предусмотрено строительство на 37 участках среднеэтажных/многоэтажных жилых домов (этажность 5, 10 и 22 этажа).

В протоколе имеется ссылка на действующие в отношении участков документы, а именно ту документацию, которая была предоставлена ответчиком истцу для осуществления комплексного строительства на участке, с предоставлением технических условий для подключения ООО «Энергия», ООО «ЮжУралВодоканал», ОАО «МРСК Урала», АО «Газпром газораспределение Челябинск».

То есть, на дату принятия настоящего решения технические условия ООО «Энергия» являются актуальными и исполнимыми, что опровергает доводы истца о невозможности использования участка по прямому назначению.

Также суд считает необходимым указать на то, что вступившее в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 11.10.2021 по делу №А76-26129/2016 содержит следующий вывод - «по имеющимся в материалах дела доказательствам в ретроспективе не представляется возможным определить со 100-процентной достоверностью рыночную стоимость приобретения права аренды спорного земельного участка, диапазон цен может отличаться более чем в 8 раз (от 316 106 000 руб. до 2 751 955 000 руб.). Данное обстоятельство, в совокупности с тем, что содержание Отчета № 19/10-13-55 от 19.10.2013 г., выполненного ООО «УралЭксперт», на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:2852, заключения НП СРО «Свод» в установленном законом порядке не опровергнуто, то выводы судебного эксперта не опровергают обоснованность стоимости приобретения права аренды, установленной в договоре №04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору №ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения  в целях жилищного строительства от 30.12.2011. и не доказывают наличие убытков на стороне АО «ЮУ КЖСИ»».

По мнению суда, действия общества «ЮУ КЖСИ» не направлены на поддержание стабильности гражданского оборота, тем более, что по смыслу п. 1 ст. 2 ГК РФ любая предпринимательская деятельность осуществляется его участниками самостоятельно и на свой риск.

При таких обстоятельствах у суда имеются оснований для удовлетворения иска в части требования об изменении пункта 3.1 договора от 25.10.2013 № 04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по Договору № ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30.12.2011 путем уменьшения установленного в нем размера платы и установления стоимости приобретенных истцом прав и обязанностей только в размере 263 738 руб. за демонтаж объекта самовольной постройки.

В соответствии со ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" разъяснено, что при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Согласно абзацу 2 пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" правило о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежит применению при разрешении исков неимущественного характера.

В силу пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам неимущественного характера уплачивается в размере 6000 руб.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 6 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 12.01.2016 №15 (л.д. 154 т. 1).

Таким образом, с учетом удовлетворения требования истца в части, на ответчика подлежат отнесению расходы АО СЗ «ЮУ КЖСИ» по государственной пошлине по иску в размере 6 000 руб.

Аналогично подлежат распределению и расходы истца, понесенные им в связи с проведением судебной экспертизы, поэтому понесенные истцом расходы за проведение 1 этапа экспертизы в размере 175 000 руб. подлежат отнесению на ответчика, так как данным заключением установлен факт нахождения на участке объекта самовольной постройки с определением стоимости на его демонтаж.

При этом, суд считает, что расходы истца связанные с проведением 2 этапа экспертизы в размере 100 000 руб. и расходов на оплату услуг специалиста ООО «Вита-Гарант» в размере 306 200 руб. подлежат отнесению на истца, так заключение эксперта по 2 этапу принято не в пользу истца, заключения специалиста не принято судом в качестве относимого доказательства.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование удовлетворить частично.

Уменьшить установленную п. 3.1 договора от 25.10.2013 №04-01/15-56-13 передачи прав и обязанностей по договору от 30.12.2011 №ДЗ-275 аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства цену договора на 263 738 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Грин Парк», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск в пользу акционерного общества Специализированный застройщик «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и инвестирования», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск  6 000 руб. расходов по уплате госпошлины и 175 000 руб. расходов по проведению экспертизы (1 этап).

В удовлетворении требования в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                    Л.Д. Мухлынина

 

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.