ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-7261/2018

г. Саратов

17 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен  17  сентября 2018 года.

 

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи С. А. Жаткиной,

судей О. И. Антоновой, Т. В. Волковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционные жалобы публичного акционерного общества Банк ВТБ, общества с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2018 года по делу № А12-7261/2018 (судья Н. А. Троицкая.),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» (ИНН 

<

***>,ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, публичного акционерного общества Банк ВТБ, 

 

У С Т А Н О В И Л:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» (далее - истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» (далее - ответчик) об обязании общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» по акту приема-передачи ? доли в праве собственности на объект недвижимости: нежилое здание - объект торговли, кадастровый номер 34:35:030213:15166, расположенный по адресу: 

<

...>, обязать общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» к обществу с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» на ? доли в праве собственности на объект недвижимости: нежилое здание - объект торговли, кадастровый номер 34:35:030213:15166, расположенный по адресу: 

<

...>. (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением от 06 июля 2018 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-7261/2018 суд обязал общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу передать обществу с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» по акту приема-передачи ? доли в праве собственности на объект недвижимости: нежилое здание - объект торговли, кадастровый номер 34:35:030213:15166, расположенный по адресу: 

<

...>.

Кроме того, суд первой инстанции обязал общество с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Гермес-Ритейл» к обществу с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» на ? доли в праве собственности на объект недвижимости: нежилое здание - объект торговли, кадастровый номер 34:35:030213:15166, расположенный по адресу: 

<

...>.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, публичное акционерное общество Банк ВТБ, общество с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявители считают, что суд первой инстанции неверно квалифицировал договор инвестирования строительства от 02.07.20112 г. как договор простого товарищества, поскольку при заключении договора воля сторон была направлена на предоставление взаимных исполнений не связанных с такой деятельностью, а не на объединение вкладов в целях осуществления такой деятельности.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд  находит доводы жалобы обоснованными, а оспариваемый судебный акт – подлежащим отмене в виду следующего.

Как следует из материалов дела, 07.02.2011 между ООО «Волгокомилесснаб» (заказчик-застройщик) и ООО «МАН» (в настоящее время ООО «Гермес Ритейл») (инвестор) заключен договор инвестирования строительства объекта: торгово-рыночного комплекса общей площадью около 2 200 кв.м. в совокупности с инженерными сооружениями, техническими системами и узлами, предназначенными для их обслуживания, расположенный на земельном участке площадью 5 390 кв.м. по адресу: 

<

...> , состоящий из торгового комплекса примерной площадью 1 200 кв.м. (объект 1), рыночного комплекса примерной площадью 1 000 кв.м. ( объект 2).

Согласно п. 3.1 договора одна сторона (заказчик-застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц подготовить к строительству и построить объект и передать объекты в собственность инвестору после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а вторая сторона инвестор обязуется уплатить размер денежных средств на подготовку к строительству и строительство объекта, предусмотренный п. 3.2 договора, и принять в собственность объекты при наличии соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию.

В стоимость объекта (объектов) входят затраты заказчика-застройщика, включающие в себя стоимость: аренды земельного участка с кадастровым номером 34:35:030213:223 площадью 5 930 кв.м., адрес: 

<

...>, предоставленного для строительства начиная с 08.11.2010, получения разрешительной документации для проектирования. Изготовление и утверждение градостроительного плана, проектирование, экспертиза проекта, строительство (в том числе наружные сети, благоустройство, строительство здания, внутренняя отделка), сдача объектов генеральным подрядчиком (в том числе получение дополнительной документации на все виды работ), в органы архнадзора, сдача объектов в эксплуатацию и получение акта ввода объекта в эксплуатацию, а также вознаграждение заказчика-застройщика.

Размер денежных средств, подлежащих уплате заказчику-застройщику инвестором, в соответствии с пунктом 3.2 Договора составляют сумму 83 600 000 рублей (47 000 рублей за 1 кв.м. площади объекта 1 и 27 200 рублей за 1 кв.м. площади объекта 2).

Дополнительным соглашением от 05.08.2014г.  к Договору от 07.02.2011г. стороны внесли изменения в пункт 3.2. и  согласовали сумму 149 248 497,12 руб., подлежащую уплате заказчику-застройщику инвестором.

Пунктом 5.1.5 договора к обязанностям заказчика-застройщика отнесено обеспечение финансирования проектных, строительных и иных работ по объекту в целом и по объектам в соответствии с этапами реализации инвестиционного проекта за счет средств, находящихся в его распоряжении, в том числе переданных инвестором на условиях договора, и в точном соответствии с проектно-сметной документации в сроки, установленные графиком реализации инвестиционного проекта.

Пунктом 5.2.1 предусмотрено, что инвестор обязуется финансировать подготовку к строительству и строительство объекта (объектов) на условиях, установленных п. 3.2 договора, и приобретает право на получение и оформление в установленном законом в порядке в свою собственность объекта в соответствии с условиями договора.

В соответствии с п. 6.1 договора право собственности участников строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Основанием для государственной регистрации права собственности участников строительства являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) объектов: договор аренды земельного участка, на котором расположен объект, проект, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, передаточный акт или иной документ о передаче объектов.

В силу п. 12.1 ведение общих дел, а также бухгалтерского учета в рамках инвестиционного проекта поручается заказчику-застройщику.

13.10.2014 в Единый государственный реестр прав внесена запись регистрации 34-34-03/060/2014-124 о государственной регистрации права собственности ООО «МАН» в отношении объекта недвижимости: объект торговли площадь. 2 659 кв.м., с кадастровым номером 34:35:030213:15166 по адресу 

<

...>.

Полагая, что ответчик необоснованно отказывается передать истцу право собственности на 1/2 доли спорного объекта недвижимости, последний обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности по праву и размеру. Судом сделан вывод о возникновении между сторонами правоотношений из договора простого товарищества для достижения общей цели – строительства объектов, и о равности вкладов товарищей, в связи с чем истец был вправе требовать передачи ему 1/2 доли построенного объекта. Кроме того, суд первой инстанции указал, что ответчик, не являвшийся титульным владельцем земельного участка, на котором построен спорный объект, не имел полномочий по оформлению созданного объекта в свою собственность.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Пункт 4 абз. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N 54) предусматривает, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно положениям статьи 1041 ГК РФ существенными условиями договора простого товарищества являются условия о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей и об общей цели, для достижения которой эти действия совершаются.

В соответствии с п. 7 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью   достижения   общей   цели,   а   именно   создания   объекта   недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества

Таким образом, квалификация договора, связанного с финансированием строительства как договора простого товарищества, а не как договора купли-продажи требует установления факта внесения вкладов с целью достижения общей цели.

Содержание Договора инвестирования от 07.02.2011г. не позволяет сделать вывод о наличии в нем элементов договора простого товарищества, поскольку существенных условий договора простого товарищества в нем не содержится. Воля сторон при заключении договора не была направлена на объединение вкладов в целях осуществления совместной деятельности.

Напротив, п. п. 3.1 и 3.3 Договора прямо указывают цели сторон договора: цель ответчика состояла в получении в собственность создаваемого объекта недвижимости, а цель Истца - в получении вознаграждения за создание Объекта недвижимости.

Поскольку «вклад» истца полностью оплачен, более того, за его предоставление истец получил вознаграждение (п.3.3 Договора), усилия истца по созданию Объекта недвижимости нельзя рассматривать как вклад в общее дело в контексте ст. 1041 ГК РФ.

Более того, п. 6.3 Договора предусматривает внесение ответчиком дополнительных инвестиционных средств, если фактическая площадь Объектов недвижимости будет превышать площадь, указанную в Договоре, что характерно именно для договоров купли-продажи недвижимости созданной в будущем.

Пункт 6 Договора определяет порядок регистрации права собственности Инвестора на возведенные Заказчиком-застройщиком Объекты недвижимости. При этом пункт 6.4. Договора регламентирует, что обязательства Заказчика-застройщика перед Инвестором считаются исполненными с момента государственной регистрации права собственности последнего на Объекты.

 Таким образом, стороны недвусмысленно согласовали условия договора от 07.02.2011г., предусматривающие строительство истцом объекта недвижимости и передачу его ответчику за вознаграждение.

Условие Договора о поручении ведения общих дел и бухгалтерского учета Истцу не является достаточным для квалификации Договора в качестве Договора простого товарищества, поскольку и при договоре купли-продажи недвижимости, продавец, создающий недвижимость ведет всю деятельность, связанную со строительством, в том числе осуществляет бухгалтерский учет соответствующих операций.

В данном случае, стороны Договора согласовали иной порядок распределения полученных благ - Ответчик получает в собственность созданный Объект недвижимости, а Истец - инвестиционные средства, покрывающие все расходы на создание объекта недвижимости, и позволяющие получить прибыль.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. 

Из анализа приведённых норм права и имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции  полагает, что заключенный между ООО «Волгокомилесснаб» и ООО «МАН» (право предшественником ООО «Гермес Ритейл) 07.02.2011 года договор инвестирования строительства следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Данный вывод подтверждается не только волеизъявлением сторон при заключении указанного договора, но и фактическими действиями, совершаемыми сторонами договора.

Так, истец в соответствии с пунктами 5, 6 Договора, среди прочего, по акту приёма-передачи передаёт ответчику Объекты (п. 5.1.8), документы, необходимые для государственной регистрации права собственности последнего на Объекты (п. 5.1.9), в том числе, разрешение на ввод Объектов в эксплуатацию (п.6.1), и акт на вознаграждение (стр. 30-33 т.1).

 15.01.2015г. ООО «МАН» как арендатор заключил договор аренды помещений в спорном Объекте ООО с «Волгокомилесснаб» (арендодателем), рассматривая последнего как собственника спорного Объекта недвижимости, что закреплено в пункте 1 договора аренды (л.д. 113 т. 1).

Кроме того, в первоначальном исковом заявлении истец сам указывает, что договор инвестирования строительства от 07.02.2011 года, заключенный между ним и ООО «МАН», является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (л.д. 10 т.1).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу части 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Обстоятельства согласованности индивидуализации, относимости, соответствия спорного объекта, сторонами не оспаривалось.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается как истцом, так и ответчиком факт передачи Заказчиком-застройщиком Инвестору возведённого Объекта недвижимости и получения истцом  обусловленных договором денежных средств.

При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, можно сделать вывод об исполнении сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от  07.02.2011г. в соответствии с его условиями.

О недействительности данного договора сторонами не заявлялось.

Довод истца об отсутствии у ответчика правовых оснований для регистрации за ним права собственности на спорный Объект по причине отсутствия титула законного владельца земельным участком у последнего правового значения для разрешения настоящего спора не имеет в силу следующего.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Между тем, из приведённых выше норм права и условий договора от 07.02.2011 г. следует, что даже в случае регистрации истцом за собой права собственности на Объекты недвижимости, у ответчика в любом случае возникло бы право требовать исполнения истцом обязательства по передаче имущества, которое могло быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный вывод усматривается и из пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54.

 Кроме того, в рассматриваемом деле истцом, уточнившим свои требования (л.д. 102 т.1), не оспаривается наличие у ответчика в настоящее время права аренды на земельный участок, на котором находится принадлежащий последнему объект недвижимости. Данное обстоятельство усматривается также из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (л.д. 45 т.1).

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о наличии у истца права требовать от ответчика передачи ему по акту приема-передачи ? доли в праве собственности на объект недвижимости: нежилое здание - объект торговли, кадастровый номер 34:35:030213:15166, расположенный по адресу: 

<

...>, противоречит имеющимся в деле доказательствам и приведённым нормам права, в связи с чем в удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 06 июля 2018 года по делу № А12-7261/2018 отменить.

В удовлетворение исковых требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» в доход федерального бюджета 6 000 руб. госпошлины за рассмотрение иска, 3 000 руб. госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Гермес Ритейл».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Волгокомилесснаб» в пользу публичного акционерного общества Банк ВТБ расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции  вступает в законную силу со дня  его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.                

 

 

Председательствующий 

 

С. А. Жаткина

 

Судьи 

 

 О. И. Антонова

 

 Т. В. Волкова