ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-524/2023

Дело № А41-40021/22

31 января 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  30 января 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 января 2023 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Торговое предприятие «Кировский»: представитель ФИО2 по доверенности от 03.10.2022, паспорт, диплом;

от общества с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс»: представитель ФИО3 по доверенности от 07.12.2022, паспорт, диплом.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Бэст Прайс» на решение   Арбитражного суда Московской области  от  15 декабря 2022 года по делу №А41-40021/22, по иску ООО «Торговое предприятие «Кировский» к ООО «БэстПрайс» о взыскании 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговое предприятие «Кировский» (далее – ООО «ТП «Кировский», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Бэст Прайс» (далее – ООО «Бэст Прайс», ответчик) о взыскании  730 533 руб. задолженности  по арендной плате, 467 814 руб. убытков.

Решением Арбитражного суда Московской области от   15 декабря 2022 года по делу №А41-40021/22 с ответчика в пользу истца 235 733 руб. долга и  467 814 руб., в удовлетворении оставшейся части требований отказано (л.д.106-107).

Не согласившись с принятым решением,  ООО «Бэст Прайс»  обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение  отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств дела.

Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 – 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель  ООО «Бэст Прайс» поддержал доводы апелляционной  жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представитель  ООО «ТП «Кировский» возражал против удовлетворения  апелляционной  жалобы, просил  решение оставить  без изменения.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела 01.09.2016 между  ООО «ТП «Кировский» (арендодатель) и  ООО «Бэст Прайс» (арендатор) заключен договор аренды № 09-387 в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

...> (л.д. 47-51).

В соответствии с условиями договора арендодатель передал арендатору во временное пользование нежилые помещения общей площадью 309,5 кв.м.; помещения переданы ответчику без недостатков, которые препятствовали вести деятельность, что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2016, подписанным сторонами.

Согласно условиям договора (пункты 1.7.1 и 1.7.2) арендная плата состояла из основной и дополнительной арендной платы. Основная арендная плата определена сторонами в размере 185 700 руб. в месяц и включала в себя плату за владение и пользование помещением. Дополнительная арендная плата  являлась фиксированной в размере 49 520 руб. в месяц и представляла собой оплату за: потребленную электрическую энергию и потери в электросетях; коммунальные услуги (ГВС, ХВС, теплоснабжение, водоотведение, канализация, плату за превышение ПДК); эксплуатационные расходы.

В период действия договора по системе электронного документооборота (ЭДО) ответчик направил истцу дополнительное соглашение от 15.03.2021 о возобновлении срока действия договора и изменении его условий в части установления размера основной арендной платы в размере 194 985 рублей, в т.ч. НДС 20% в месяц, начиная с 01.04.2021.

Указанное соглашение  подписано истцом в системе ЭДО с протоколом разногласий, которым  дополнительно предусмотрено изменение дополнительной арендной платы до уровня 90 000 рублей, в т.ч. НДС 20% в месяц начиная с 01.04.2021.

Ответчик не подписал протокол разногласий и посчитал не согласованными условия о размере основной и дополнительной арендной платы. 

Согласно акту сверки взаимных расчетов, у ответчика перед истцом имеется задолженность по арендной плате в размере 730 533 рублей, в том числе, 235 733 рублей основной арендной платы, 494 800 рублей дополнительной арендной платы.

Договор аренды 28.02.2022 расторгнут сторонами в связи с окончанием срока его действия.

В соответствии с условиями договора (пункт 3.1.3) арендатор обязался содержать арендованные помещения в образцовом порядке и полной исправности, не допускать загрязнения и порчи арендованных помещений, осуществлять текущий ремонт за свой счет.

При возврате помещений из арендного пользования 28.02.2022 истцом и ответчиком подписан акт возврата с составлением акта замечаний и недостатков, в котором отражены все повреждения помещения, причиненные ответчиком в период владения и пользования объектом аренды (л.д.65).

Согласно локальному сметному расчету стоимость ремонтных работ по устранению выявленных недостатков составляет 467 814 рублей.

Поскольку направленная претензия с требованием о погашении  задолженности, возмещении убытков  по оплате оставлена ООО «Бэст Прайс» без удовлетворения, ООО «Кировский» обратилось в суд с настоящим иском.

Правоотношения, сложившиеся между сторонами на основании договора аренды, подлежат регулированию общими нормами гражданского права об обязательствах и специальными нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно положениям статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу положений статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Частью 2 статьи 9 АПК РФ установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Факт представления ответчику в аренду  имущества подтверждается представленным в материалы дела актом приема – передачи.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение от 15.03.2021 к договору аренды, подписанное ответчиком электронной подписью, по условиям которого стороны возобновляют действие договора аренды с 01.04.2021 по 28.02.2022, с установлением с 01.04.2021 основной арендной платы в размере 194 985 руб.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 452  ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу пункта 1 статьи 161  ГК РФ договоры юридических лиц между собой должны заключаться в письменной форме. При этом письменная форма договора считается соблюденной не только в случае составления сторонами единого документа, подписанного сторонами, либо обмена документами посредством различных видов связи, но и путем принятия (акцепта) письменного предложения заключить договор (оферты) в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438  ГК РФ (пункта 3 статьи 434 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 438  ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 информационного письма от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.

Кроме того, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в пункте 13 разъяснил следующее.

Акцепт может быть выражен путем совершения конклюдентных действий до истечения срока, установленного для акцепта. В этом случае договор считается заключенным с момента, когда оферент узнал о совершении соответствующих действий, если иной момент заключения договора не указан в оферте и не установлен обычаем или практикой взаимоотношений сторон.

По смыслу пункта 3 статьи 438  ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, что лицо, которому была направлена оферта, приступило к исполнению предложенного договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, изменение размера арендной платы путем направления арендодателем арендатору письма с подтверждением иного размера арендной ставки, чем согласовано в договоре аренды, и оплата арендатором указанных сумм, при отсутствии каких-либо возражений со стороны арендодателя, не противоречит условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства.

Фактически арендодатель конклюдентными действиями подтвердил изменение арендной платы.

Сторона, которая полностью или частично приняла исполнение по договору либо другим образом подтвердила его действие, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пункт "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Из материалов дела следует, что арендатор против увеличения основной арендной платы не возражал, оговорок в принятии увеличенных платежей не сделал, что свидетельствует о том, что условия дополнительного соглашения от 15.03.2021 им приняты. При этом конклюдентными действиями по оплате основной арендной платы в размере 194 985 руб. (что ответчиком не оспаривается и следует из актов сверки расчетов), ответчик подтвердил увеличение основной арендной платы с 01.04.2021 до 194 985 руб.

При изложенных обстоятельствах, требование о взыскании 235 733 руб. задолженности по основной арендной плате за период январь-февраль 2022 года является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Между тем, требование о взыскании 494 800 руб. дополнительной арендной платы удовлетворению не подлежит в отсутствие согласования сторонами такого увеличения.

Направленный ответчику протокол разногласий от 15.03.2021 с изменением условий договора аренды в части увеличения дополнительной арендной платы до 90 000 рублей ежемесячно ответчиком не подписан.

В соответствии с пунктом 6.3 договора любые изменения и дополнения к договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

То есть, изменение размера дополнительной арендной платы требует внесения изменений в договор путем заключения к нему дополнительного соглашения.

Данный порядок установлен соглашением сторон и является обязательным условием договора. Таким образом, до заключения дополнительного соглашения к договору аренды, одностороннее увеличение дополнительной арендной платы до 90 000 руб. ежемесячно является незаконным.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Однако такие доказательства ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

Поскольку в данном случае доказательств, подтверждающих внесение арендных платежей ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции не представлено, является верным  вывод суда первой инстанции о взыскании 235 733 руб. задолженности.

Ссылка заявителя жалобы на  наличие оснований для  зачета стоимости  произведенных  улучшений арендованного    имущества в  счет погашения долга по арендной  плате, несостоятельна.

Вопрос возмещения стоимости произведенных ответчиком неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения не являлся предметом рассмотрения настоящего дела, поскольку соответствующие требования обществом не заявлялись. 

При этом при  наличии на то правовых оснований он может быть разрешен в самостоятельном порядке.

Более того, в материалах настоящего дела не имеется обращения и писем ответчика о зачете встречных однородных требований, возникающих в связи с произведенным ремонтом арендованного имущества.

Согласно статье 622  ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, до момента фактического возврата имущества, арендатор обязан уплачивать арендные платежи в соответствии с установленной договором платой, фактическое неиспользование имущества по причинам, несвязанным с недобросовестными действиями арендодателя, не освобождает арендатора от их уплаты.

Согласно пункту 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, после расторжения договора при сдаче объекта сторонами составлен акт приема-передачи от  28.02.2022 (л.д.65), в котором зафиксированы имеющиеся в нежилых помещениях повреждения.

Данный акт подписан представителями сторон без возражений и  замечаний.

 О фальсификации доказательств в порядке, установленном статьей 161 АПК РФ, стороны не заявляли ни в суде первой, ни в суде апелляционной инстанции.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что  при подписании акта приема-передачи объекта недвижимости у арендатора не имелось  замечаний по состоянию арендуемого помещения.

Также в материалах дела не имеется сведений о том, что со стороны  арендатора поступали возражения по качеству и состоянию передаваемых в аренду помещений.

Поскольку   арендатор принял в аренду спорные помещения без претензий к их  состоянию, то в силу пункта 1 статьи 622  ГК РФ при прекращении договора аренды должен был вернуть истцу имущество в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Обязанность возвратить помещение с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений предусмотрена п.п. 2.6, 3.1.6 договора.

В соответствии со статьей 15  ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В состав реального ущерба входит не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права, что указано в пункте 2 статьи 15 ГК РФ. Кроме того, к реальному ущербу, согласно названной норме, относится и повреждение имущества лица, чье право нарушено.

По правилам статьи 65  АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

Как разъяснено пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факт нарушения обязательства, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

По смыслу закона причинно-следственная связь должна быть прямой и непосредственной, то есть необходимо доказать, что именно действия ответчика привели к наступлению для истца негативных последствий, никакие иные факторы с последствиями не связаны.

Таким образом, для взыскания убытков истцу необходимо доказать следующую совокупность обстоятельств: нарушение обязательства ответчиком, факт причинения и размер убытков, причинную связь между допущенным нарушением и возникшими убытками.

Как усматривается из материалов дела, повреждения арендованного помещения зафиксированы в акте приема-передачи объекта недвижимости от  28.02.2022.

В акте замечаний и недостатков к акту возврата помещений от 28.02.2022 стороны указали, что арендодатель имеет претензии к техническому состоянию передаваемого из аренды помещения, указали перечень поврежденного имущества. Акт со стороны ответчика подписан представителем ответчика ФИО4, действующим по доверенности от 21.02.2022. 

В нарушение пункта 1 статьи 65 АПК РФ арендатором  не представлено  доказательств возврата  помещений в надлежащем  состоянии  в установленном  договором порядке.

В обоснование размера  ущерба арендодатель представил смету, составленную ООО «ЕК-ГОСТ», согласно  которой общая стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений  составила 467 814 руб.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15  ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

В рамках настоящего спора   арендатор размер причиненных убытков документально ничем не опроверг, в связи с чем в силу статьи 9  АПК РФ несет риск наступления неблагоприятных последствий.

Вопреки положениям статьи 65  АПК РФ ответчик размер ущерба не опроверг; не представил  альтернативные  расценки  ремонта либо  собственную смету работ.

В порядке ст. ст. 65, 67, 68 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, опровергающих размер необходимых затрат, как и доказательств того, что устранение ущерба требует расходов  менее заявленной суммы.

Также ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции  стороны не заявляли ходатайств о проведении  судебной экспертизы с целью установления стоимости   восстановительного ремонта.

Доказательств добровольного возмещения  арендодателю понесенных убытков, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, проанализировав представленные в материалы дела документы по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом элементов деликтной ответственности и наличия оснований для взыскания убытков в заявленной сумме.

При изложенных обстоятельствах, является обоснованным вывод суда первой инстанции  об удовлетворении  требований в части взыскания убытков.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, арбитражный апелляционный суд полагает, что судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Московской области  от  15 декабря 2022 года по делу №А41-40021/22 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение  двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н.  Иванова

Н.С.  Юдина