﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3790/20 

Екатеринбург

20 августа 2020 г.

Дело № А76-8235/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2020 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Беляевой Н.Г., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ПАО «Сбербанк России» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 по делу № А76-8235/2019 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание) принял участие представитель ПАО «Сбербанк России» - Корнеева С.Е. (доверенность от 25.10.2018 № 3-ДГ/13/65). 

ПАО «Сбербанк России» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Администрации Усть-Катавского городского округа (далее - Управление), к Администрации Усть-Катавского городского округа (далее - Администрация) о взыскании неосновательного обогащения в размере 183 209 руб. 32 коп., о признании п. 3.2.15 и п. 5.5 договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 23 от 09.07.2018, заключенного между Управлением и ПАО «Сбербанк России», недействительными (ничтожными) (с учетом изменения исковых требований, принятых судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом первой инстанции привлечены муниципальное унитарное предприятие «Строительно-монтажное управление – 1» (далее - предприятие «СМУ-1»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра).

Решением  суда от 23.12.2019 в удовлетворении заявленных требований отказано.

        	Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 решение суда оставлено без изменения. 

В кассационной жалобе ПАО «Сбербанк России» просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами положений статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона  от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О вверении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Как указывает заявитель, земельный участок под многоквартирным домом не может быть предоставлен  в аренду третьему лицу, поскольку это нарушает  интересы собственников помещений. Такой договор является недействительным  на основании статьи 168 ГК РФ. Заявитель отмечает, что требования банка за период с 29.03.2016 не в качестве последствий недействительности сделки, а в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, заявитель сослался на нарушение судами положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  об изменении предмета и основания иска. 

Как следует из материалов дела, за муниципальным образованием «Усть-Катавский городской округ» Челябинской области зарегистрировано право собственности на нежилое помещение № 2, общей площадью 140,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, д. 41 (свидетельство о государственной регистрации права).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2019 № 99/2019/279734982 усматривается, что указанное нежилое помещение входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 74:39:0306022:35, который располагается на земельном участке с кадастровым номером 74:39:0306022:14 общей площадью 2 940 кв. м (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2019 № 99/2019/279733915).

Между ПАО «Сбербанк России» (арендатор) и муниципальным образованием «Усть-Катавский городской округ» (арендодатель) 20.11.2009  подписан договор аренды земельного участка № 2461, по условиям п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:39:0306022:14, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, 41, для размещения и эксплуатации в жилом доме нежилого помещения по расчетно-кассовому и кредитному обслуживанию клиентов, общей площадью 92 кв. м.

Согласно пункту 1.2 договора на земельном участке имеется жилое здание.

Срок действия договора аренды участка устанавливается с 01.10.2009 по 01.09.2010 (пункт 2.1 договора).

По акту приема-передачи земельного участка в аренду от 20.11.2009 земельный участок для размещения и эксплуатации в жилом доме нежилого помещения по расчетно-кассовому и кредитному обслуживанию клиентов, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, 41, площадью 92 кв. м, передан в аренду ПАО «Сбербанк России».

На основании дополнительного соглашения от 17.12.2010 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 № 2461 стороны возобновили срок действия договора с 01.09.2010 по 01.08.2011 (т. 1 л.д. 24).

На основании соглашения от 16.02.2012 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 N 2461 стороны продлили срок действия договора с 01.09.2011 по 01.08.2012 (т. 1 л.д. 29).

На основании соглашения от 04.05.2012 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 N 2461 стороны продлили срок действия договора с 01.08.2011 по 01.07.2012 (т. 1 л.д. 31).

На основании соглашения от 19.07.2013 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 N 2461 стороны продлили срок действия договора с 02.07.2013 по 30.04.2014 (т. 1 л.д. 35).

На основании соглашения от 18.06.2014 № 5 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 N 2461 стороны продлили срок действия договора с 01.05.2014 по 31.03.2015 (т. 1 л.д. 37).

На основании соглашения от 18.06.2015 к договору аренды земельного участка от 20.11.2009 N 2461 стороны продлили срок действия договора с 01.04.2015 по 28.03.2016 (т. 1 л.д. 41).

В рамках исполнения названного договора аренды земельного участка от 20.11.2009 № 2461 истцом произведена оплата в пользу Управления арендной платы, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями на общую сумму 183 209 руб. 32 коп.

Между ПАО «Сбербанк России» (арендатор) и Управлением (арендодатель) 09.07.2018 подписан договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 23, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, д. 41, в целях использования: организация расчетно-кассового и кредитного обслуживания клиентов. Общая площадь объекта 140,6 кв. м.

Согласно п. 1.2 договора настоящий договор действует с 05.07.2018 до 05.07.2023.

В силу п. 3.2.15 договора арендатор обязуется заключить договор аренды на земельный участок под объектом (в случае наличия сформированного земельного участка). Арендная плата по настоящему договору не включает в свой состав плату за землю.

В соответствии с п. 4.1 договора размер месячной платы за объект на момент заключения договора устанавливается в соответствии с итоговым протоколом торгов № 12 от 27.06.2018 (Приложение № 1) в размере 61 573,51 руб. и не включает сумму налога на добавленную стоимость.

Согласно п. 5.5 договора в случае невыполнения арендатором обязанности, установленной п. 3.2.15 договора, действие договора может быть прекращено арендодателем в одностороннем порядке, если в течение 3-х месяцев арендатором не были исправлены указанные нарушения.

По акту приема-передачи нежилого помещения нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, д. 41, общей площадью объекта 140,6 кв. м, передано в аренду ПАО «Сбербанк России» для организации расчетно-кассового и кредитного обслуживания клиентов.

ПАО «Сбербанк России» в материалы дела также представлены ранее действовавшие между сторонами договоры аренды нежилого помещения муниципальной собственности в отношении того же нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: г. Усть-Катав, ул. 40 лет Октября, д. 41, общей площадью 140,6 кв. м.

Ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка № 2461 от 20.11.2009, пунктов 3.2.15 и 5.5 договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № 23 от 09.07.2018, в силу отсутствия у ответчиков полномочий по единоличному распоряжению земельным участком с кадастровым номером 74:39:0306022:14 и получение платы за указанный земельный участок, который является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, ПАО «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

Пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если договором аренды здания или сооружения не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Проанализировав условия пунктов 3.2.15, 4.1 договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 09.07.2018 № 23, и установив, что Управление и ПАО «Сбербанк России» не предусмотрели в составе арендной платы за нежилое помещение плату за пользование земельным участком, на котором расположен названный объект недвижимости, учитывая принципы возмездности договора и платности пользования землей, суды пришли к выводу о  том, что включение в договор пункта 3.2.15, которым предусмотрено заключение дополнительной сделки по данному вопросу, а именно - договора аренды на земельный участок под объектом, само по себе не нарушает требований действующего законодательства, так как направлено на урегулирование между сторонами, в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, порядка внесения платы за пользование земельным участком.

Судами учтено, что буквальное содержание условий пункта 3.2.15 договора, не возлагает обязанности по заключению договора непосредственно с арендодателем, а также содержит условие, что заключение договора аренды земельного участка возможно только в случае наличия сформированного земельного участка. 

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.

В силу статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004  №89-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

        	Судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:39:0306022:14 общей площадью 2 940 кв. м имеет разрешенное использование под многоэтажную жилую застройку, в пределах названного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:39:0000000:905, не совпадающий с кадастровым номером 74:39:0306022:35 многоквартирного жилого дома, в состав которого входит арендуемое банком нежилое помещение. Указанное не позволило судам признать земельный участок сформированным исключительно для указанного многоквартирного дома. Доказательств обратного истцом не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценивая названные разъяснения, судами учтено обстоятельство оформления договора аренды земельного участка № 2461 от 20.11.2009 Управлением в качестве одного из собственников помещений многоквартирного дома, которое находится в собственности муниципального образования.

Исходя из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

В силу пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Как указали суды, из материалов дела, не следует, что органами местного самоуправления и другими собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком. Вместе с тем, отсутствие у муниципального образования каких-либо специальных прав по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть переданы Банку за плату вместе с передаваемым в аренду нежилым помещением, в рассматриваемом случае не влечет удовлетворение исковых требований.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункта 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судами учтено длительное существование (начиная с 2009 года) правоотношений сторон по поводу арендного пользования части земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:39:0306022:14 площадью 92 кв. м, для размещения и эксплуатации в жилом доме нежилого помещения по расчетно-кассовому и кредитному обслуживанию клиентов. При этом, возражений относительно действительности или заключенности договора аренды у ПАО «Сбербанк России» не имелось, о чем свидетельствует внесение платежей по договору.

Доказательства того, что ПАО «Сбербанк» имело намерения по оформлению отношений с собственниками земельного участка с кадастровым номером 74:39:0306022:14 в целом для урегулирования вопроса о внесении платы за пользование таким земельным участком, пропорционально площади занимаемого нежилого помещения, чему препятствовало наличие договора аренды земельного участка № 2461 от 20.11.2009, в материалы дела не представлено. 

Таким образом, судами установлено, что целью требований истца является возвращение перечисленных Управлению арендных платежей в размере 183 209 руб. 32 коп. в порядке применения последствий недействительности сделки.

Суды правильно руководствовались разъяснениями, приведенными в абзаце 6 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» о том, что иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Доводы заявителя жалобы  о том, что требования истца заявлены в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, были рассмотрены судом апелляционной инстанции и обосновано отклонены. 

Денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении").

Суды верно руководствовались правовой позицией, в силу которой требование о возврате исполненного по недействительной сделке фактически является требованием о применении последствий недействительности сделки, указав, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении регулируют правоотношения сторон, не обусловленные данным обязательством, и связанные с получением одной из сторон недействительной сделки имущества сверх того, что ему причиталось по недействительной сделке.

В рассматриваемом случае оснований для вывода об отсутствии равности взаимного предоставления сторонами по недействительной сделке у судом не имелось.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнением договора аренды со стороны арендодателя является предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование; исполнением со стороны арендатора является внесение платы за такое пользование.

Доказательств того, что внесение платы за использование части земельного участка с кадастровым номером 74:39:0306022:14 площадью 92 кв. м произведено ПАО «Сбербанк России»  в нарушение пропорции относительно площади арендуемого помещения либо в сумме, превышающей размер арендной платы за сопоставимые земли, что влечет применение положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и  апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда и  постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2019 по делу №А76-8235/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу ПАО Сбербанк России – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						А.С. Полуяктов 

Судьи						Н.Г. Беляева 

                                             					 А.А. Столяров